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Daniel Elsztain: "La gente quiere tener viviendas, es una forma de ahorrar"

El COO de IRSA explicó cómo son los argentinos a la hora de invertir en propiedades; dijo que el sector residencial es el que mayor potencial tiene
El COO de IRSA explicó cómo son los argentinos a la hora de invertir en propiedades; dijo que el sector residencial es el que mayor potencial tiene Crédito: Fabián Malavolta
Lucila Lopardo
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3 de octubre de 2018  

Encargado de dar cierre a la mañana del Summit de Real Estate , Daniel Elsztain, chief operating officer (COO) de IRSA, se mostró optimista y aseguró que las oportunidades del sector están en el propio ADN de los argentinos, quienes, aunque existan otras oportunidades de inversión, siempre apuestan por el ladrillo. En un mano a mano con José Del Rio, secretario general de Redacción de LA NACION, repasó la realidad que vive la industria y ahondó sobre los proyectos de la empresa.

-IRSA tiene dos millones de metros cuadrados en administración, ¿qué significa esto con la volatilidad que se vive hoy?

-Por suerte, no en todos los mercados tenemos la misma volatilidad. Nuestro portafolio está en gran parte en la Argentina, pero también hay una parte en Israel, que es muy estable, y en Estados Unidos, que también está bastante estable. El único que tiene algo de turbulencia y altibajos es el portafolio de la Argentina. No hay mal que por bien no venga, la visión es compartida en el sector. Estas turbulencias ya las pasamos y, por suerte, los ladrillos siempre levantaron después de la ola mala. Pero un desarrollista no solo tiene el riesgo de desarrollar, sino también el de en qué moneda se financió para desarrollar y saber si le van a cumplir los contratos o no, y creo que en eso estamos un poco mejor en la Argentina. Pero vamos a ver cómo pasamos esta vuelta.

-¿Qué pasará con los precios?

-Los precios bajaron, los argentinos somos pésimos en reconocerlo y horribles en transaccionar en precios más bajos. Los precios son una forma de medir en plata cosas que podés comprar y son comparables. Lo que pasa es que la gente dice "yo pagué US$100.000 por esto y no me voy a mover de ese valor". Por ejemplo, con ese dinero podían comprar una determinada cantidad de bonos que les daban una renta. Ahora pueden comprar un 30% más de esos bonos. Ni hablar del equity de compañías que están cotizando en la bolsa. Realmente se puede comprar el doble de cantidad de acciones. El valor real bajó, debería seguir bajando la rentabilidad que tienen los bonos, las acciones, el riesgo país exigen que la rentabilidad sea más alta.

-¿Cuáles son las perspectivas del sector residencial?

-Creo que es el nicho que tiene mayor potencial. Hay un déficit de viviendas enorme, la gente quiere tener viviendas, es una forma de ahorrar. Yo viví en Nueva York y la gente ni se preocupa por tener su departamento, porque la mayoría se mueven. Alquilan todos y alquilan cada dos años. Acá la gente quiere comprar dentro de las posibilidades de lo que puede, con lo cual es el segmento de mayores oportunidades. Pero sin crédito el desarrollista no puede construir y el consumidor final no puede comprar. Apenas aparezca esto nuevamente, va a ser un boom; hoy se complicó, pero también está más barato construir. Si el Gobierno da los incentivos correctos, va a poder hacer que los desarrollistas se vuelquen a desarrollar y no se pierdan puestos de trabajo en la construcción.

-¿Y para el sector de oficinas?

-Hay espacio para crecer. Me preocupa cuando fue demasiado el stock de oficinas que estaban tirando al mercado por las ventas de terreno que estaba haciendo el Estado. La absorción que tiene el mercado de Buenos Aires nunca superó los 100.000 metros cuadrados por año. Si íbamos a volcar todo lo que se vendía iba a ser un espanto de la vacancia que se iba a generar. Hoy está más atenuado, no va a llegar todo junto al mercado y puede ser que sea positivo. Ahora puede ser que algunas compañías quieran instalarse acá y eso haga que tomen más espacios de oficinas. También hay mucho del stock de oficinas que se está poniendo viejo y es un desafío dar buenas propuestas. Es probable que haya casos que migren de edificios viejos a otros más modernos.

-En retail, es claro cómo se están reconvirtiendo los centros comerciales, ¿cuáles son las perspectivas en términos de locales?

-El retail se está reconvirtiendo en el mundo, no solo en la Argentina. Se está pasando más a una cuestión de experiencia. Está cambiando el formato en general. Antes uno iba a un centro comercial solamente para comprar y se iba. Hoy es toda una experiencia. Dentro de la marca, de los locales, es la experiencia en sí misma: qué te dieron, qué pudiste ver y cómo podemos hacer que convivan el mundo real, el virtual y el teléfono también. Hay mucha gente que está con el teléfono dentro de los locales comparando precios o leyendo comentarios. Las marcas que lo entienden están sacando una ventaja sobre los demás.

-¿La devaluación va a cambiar los planes del grupo?

-No, los proyectos que teníamos funcionando están avanzando. En el caso de 200 Della Paolera ya se ve, estamos por el piso 10. Estamos avanzando rápido, porque estamos llegando al mercado antes que toda la siguiente etapa de Catalinas. El caso del Polo Dot, el Office Park, tenemos todo alquilado. El desafío es que no hay financiación. Para Polo Dot, para 200 Della Paolera y la ampliación de Alto Palermo ya lo teníamos preparado. Además, como somos una compañía pública y tenemos mucha gente que nos analiza y ve los reportes, tenemos que ser súper racionales. Estos los teníamos lanzados, revaluamos y se justificaba seguir. Los demás están en revisión. Tenemos el caso de San Martín, que estamos trabajando con los planos. Lleva tiempo lanzarlo. Lo mismo el caso de La Plata, un proyecto de usos mixtos, estamos esperando que sea un buen momento.

- ¿Cree en el sistema UVA?

-Para mí, es la clave para resolver el riesgo entre el desarrollista y el comprador. Ahora, no hay créditos UVA para grandes desarrollistas. Hay para los compradores, y el comprador tiene miedo; infundado en algún sentido, porque es menos que estar endeudado en dólares, pero para mí es la clave para que se pueda financiar a empresas en UVA, puedan salir a vender en UVA y no se genere un descalce, que muchas veces ha hecho que se funda la gente. Es un instrumento esencial para pensar en hacer ventas en pesos. Puede llegar a cambiarnos el chip.

-El año pasado había otras proyecciones, pero el crédito hipotecario cayó, ¿cómo lo ve?

-Para desarrollos no existe. Si a nosotros se nos complica, todos los demás desarrollistas también tienen esta dificultad. Para comprar unidades la gente tiene miedo, y yo la entiendo. Hoy estamos en un momento en el que a todos nos asustó y creo que el Gobierno está haciendo bien en apagar el incendio. Si esto se ordena un poquito más y las cosas se vuelven a calmar, la gente va a perder el miedo.

-Según su visión, ¿por qué hay que invertir hoy en ladrillos?

-A veces, la inversión en ladrillos es irracional. Rinde más hoy una acción de las compañías que tienen los ladrillos o un bono, pero la gente quiere el ladrillo. Hay algo de irracional o sentimental de creer que nunca se tocó el valor del ladrillo. Ese sentimentalismo no va a cambiar. Los argentinos tenemos un defecto frente a los americanos: ellos saben tomar pérdida. Algo valía 100, cayó la bolsa, vale 50, lo vendí a 51, perfecto. En las culturas como la Argentina, si vale 100, cree que vale 100 y no se vende. Eso hace que sea más lento salir de los momentos difíciles.

Oficinas, retail y UVA

Qué pasará con estos tres sectores claves

  • 100 mil metros cuadrados: "La absorción del mercado de oficinas de Buenos Aires nunca superó ese valor por año. Si íbamos a volcar todo lo que se vendía, iba a ser un espanto la vacancia"
  • El rol de la UVA: "Para mí, es la clave para resolver el riesgo entre el desarrollista y el comprador. Es un instrumento esencial para pensar en hacer ventas en pesos"
  • Retail: "Está cambiando el formato en general y se está pasando más a una cuestión de experiencia"

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