Claves para renegociar el contrato de alquiler de un local

La devaluación generó un escenario de precios dispares; las grandes marcas imponen sus ofertas y las más pequeñas pierden poder
La devaluación generó un escenario de precios dispares; las grandes marcas imponen sus ofertas y las más pequeñas pierden poder Fuente: LA NACION - Crédito: Ignacio Sánchez
Leandro Murciego
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8 de octubre de 2018  

La baja del consumo y la recesión están cambiando las reglas de juego a la hora de enfrentarse ante la renegociación de los contratos de los alquileres de los locales comerciales. Este nuevo escenario está mostrando no sólo una disparidad de precios del metro cuadrado sino que además le permitió a las grandes marcas imponer sus ofertas. Las firmas medianas y pequeñas en cambio, tienen otra realidad y en muchos casos ante exigencias desmedidas de los propietarios se sienten obligadas a buscar ubicaciones más accesibles y fuera de los grandes ejes comerciales principales.

En los últimos tiempos, uno de los principales factores en común a la hora de renegociar un contrato locativo, fue la inestabilidad económica, encontrando al tipo de cambio y a la inflación como algunos de los más importantes inconvenientes. "Otra de las variables determinantes fue la fuerte caída del consumo que, según nuestros registros, en muchos de los principales ejes rondó un 50 por ciento", explica Jorge Gayoso bróker de Sales Retail de la firma L.J. Ramos.

En este escenario comenzaron a desaparecer los precios de referencia. Dicho de otra manera, las ofertas por alquileres de las principales marcas lideradas por bancos, cafeterías como Starbucks, Frávega o Garbarino, entre otros, son las que ponen, de algún modo, los techos de los valores de los espacios comerciales. Estas compañías tienen un número ya destinado para el alquiler y no están dispuestas a abonar más de sus estimaciones. Si los dueños de los locales no están preparados para aceptar esta contrapartida, seguramente no habrá acuerdo. "Sin duda este escenario está empoderando a los inquilinos importantes y rompiendo con la hegemonía que hasta hace poco tiempo proponía el mercado. Es decir hoy se establece el valor del metro cuadrado en los principales polos luego de una puja entre las partes", relata Gayoso.

Pero para Lucas Desalvo, supervisor del área de Negocios Corporativos de la consultora Serinco, los bancos cuentan con algunos inconvenientes a la hora de sentarse a renegociar. "Muchos propietarios hoy especulan con que el reposicionamiento de una entidad bancaria, léase mudanza, ronda los $35 millones, algo que no todas las firmas están dispuestas a realizar, por ende eso los debilita a la hora de una negociación", explica Desalvo. Y agrega: "En contraposición, hay muchas firmas que no tienen inconvenientes en dejar las principales arterias comerciales moviéndose a espacios de menor exposición pero de muy buen flujo peatonal".

Nuevos modelos

Según Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, hay varios modelos de contratos de alquiler. "Estos se pueden dar como mínimo por tres años, existen algunos que incluso alcanzan los cinco y en casos excepcionales aparecen también contratos que duran hasta una década. Un dato que revela la permanencia en cada espacio es que la rotación promedio ronda entre los ocho y los diez años aproximadamente", cuenta Mel.

Las negociaciones

En la actualidad, los brokers consultados coinciden en que las renovaciones por alquileres se realizan o en pesos o en dólares. "Las que se hacen en moneda extranjera, este es el caso de los locales que tienen valores que van entre US$7000 y US$25.000, se están tratando de mantener e incluso en algunos casos pueden bajar entre un 10 y un 15%. En cambio, los que se cierran en la moneda local, en pesos se incrementan entre 15 y 20 por ciento semestral. Aunque todo esto también está vinculado con el peso de la marca, el poder de negociación y la zona en la que se encuentra el espacio comercial", sostiene Desalvo.

Christian Giménez, responsable de la división Locales Comerciales del Grupo Adrián Mercado, aporta otro dato interesante: "Las multinacionales a la hora de la negociación por las renovaciones de contratos de locación suelen utilizar ajustes vinculados con la canasta de productos que comercializan", sostiene el especialista.

Desalvo explica que en la actualidad resulta muy difícil de determinar los valores de los metros cuadrados eje por eje. "Desde Serinco, hemos realizado un relevamiento sobre más de 800 casos de alquileres en los principales focos comerciales de todo el país y pudimos precisar que en estos la cotización oscila entre los US$25 y US$30. Mientras que en los polos comerciales más débiles el metro cuadrado puede llegar a rondar entre los US$7 y los US$10. Obviamente en todos los casos hay que sumarle las expensas y el IVA", afirma el vocero de la consultora.

Con un ejemplo muy claro Gayoso, confirma que los precios están sujetos a las negociaciones de las partes: "Hasta hace un tiempo teníamos un muy buen local en una de las esquinas del eje de Cabildo, que se ofrecía a $220.000 pero que tras la negociación se terminó alquilando a $180.000, esto es una gran muestra que las firmas fuertes tiene voz y peso al momento de cerrar el contrato".

Qué se busca

"Hoy lo que buscan las principales marcas son locales con excelente visibilidad sobre avenidas o calles de alto tránsito peatonal. El tipo de local tiene que ver con el rubro de la marca, por ejemplo, una cafetería de renombre, busca espacios sobre esquinas con una superficie de no más de 150 metros cudrados, en cambio, las cadenas de fast food, buscan locales grandes con un frente importante y mucho fondo. Los comercios más solicitados por las grandes marcas van desde los $180.000 a $300.000. Los corredores más buscados son la avenida Cabildo, desde Pampa hasta Monroe; la avenida Santa Fe, desde Talcahuano hasta Pueyrredón, y Coronel Díaz hasta Scalabrini Ortíz y la calle Florida, desde Diagonal Norte hasta la avenida Córdoba. El motivo de su atractivo reside en que son centros comerciales muy calientes, con gran afluencia de público permanente, y donde suele haber un alto nivel de consumo, y por ello, hay mucha presencia de primeras marcas", cuenta Giménez.

Los espacios más pequeños, que van entre los 10 y los 100 metros cuadrados son los que, en la actualidad cuentan con una gran vacancia. "Esta ha crecido mucho desde principio de año, y se ha ido incrementando en estos últimos meses. Muchos pequeños locales han cerrado y, además, ha bajado mucho la demanda de este tipo de locales, ya que ese tipo de comerciantes, no tienen mucho respaldo económico para sobrevivir a una recesión tan fuerte y prolongada. Esto se observa muy claramente en zonas menos comerciales, como por ejemplo, el tramo que se encuentra sobre Rivadavia, entre Plaza Flores y Carabobo", comenta Giménez.

Mel amplía: "En estos últimos meses donde el mercado está variando sustancialmente, podemos observar zonas donde se encuentran locales con carteles de 'se alquila', como sucede en la avenida Córdoba entre Juan B. Justo y Scalabrini Ortiz. Hasta hace un tiempo esto no se observaba dado que los locales, en la zona de outlets, se alquilaban rápidamente. Esta reubicación que se está generando llega de la mano de la migración de marcas a zonas más económicas, que se terminan convirtiendo en nuevos polos comerciales. Hoy a nuestro entender podemos encontrar, en promedio, en zonas muy comerciales un 15 por ciento de locales vacíos, a la espera de nuevos emprendedores".

Una característica en la que coinciden los brokers consultados es que en la actualidad nadie quiere poner a la venta un local. "Nosotros tenemos clientes que nos dicen que en este escenario no sólo no están dispuestos a vender sino que además quieren ampliar su cartera de locales", dice Gayoso, quien agrega: "El mercado hoy requiere de un aggiornamiento en la mirada tanto de un lado como del otro. Actualmente, el poder de renegociación se encuentra de los dos lados de la mesa, a tal punto que si un propietario no está dispuesto a encontrar un punto de equilibrio con su inquilino es muy factible que la marca no tenga mucho inconveniente en cambiar de locación".

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