Con críticas del sector inmobiliario, se activa el debate por la ley de alquileres

Hoy se trata el proyecto en una comisión de Diputados; los operadores piden ser convocados; creen que se reducirá la oferta
Hoy se trata el proyecto en una comisión de Diputados; los operadores piden ser convocados; creen que se reducirá la oferta Crédito: Fabián Marelli
Julia D'Arrisso
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16 de octubre de 2018  

El impulso a la ley de alquileres que propuso el presidente Mauricio Macri sorprendió a los distintos agentes del mercado inmobiliario. Representantes del sector pidieron ser convocados a una mesa de diálogo y consideraron que si se aprueba el proyecto los propietarios que tienen unidades en alquiler preferirán venderlas, bajará la oferta de locaciones disponibles y aumentarán los precios de los alquileres frente a una demanda creciente. Sin embargo, en el oficialismo negaron esta posibilidad.

El proyecto tiene media sanción en el Senado y hoy se tratará en la Comisión de Legislación General de Diputados, presidida por Daniel Lipovetzky (Pro). Cuando se firme el dictamen pasará al recinto. Como el proyecto tiene modificaciones, deberá volver al Senado para su aprobación definitiva.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), solicitó la convocatoria por parte del Gobierno para tratar la ley en una mesa sectorial. "El punto que más nos preocupa es que no nos hayan llamado para hacer nuestros aportes en Diputados", manifestó.

El presidente de la CIA puso en duda algunos puntos del proyecto: en primer lugar, plantea que la actualización de los contratos no se haga a través de un promedio de índices, como prevé el proyecto -propone un promedio entre la variación de los precios y la de los salarios que informa el Indec-, sino que se tome una variable que, según su parecer, debería ser el coeficiente de variación salarial (CVS) o un ajuste en la UVA.

En igual sentido, José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, explicó que, si bien se podría actualizar por un promedio entre precios y salarios, esas estadísticas se conocen con atraso. De hecho, el último CVS que informó el Indec corresponde a julio.

Fuente: LA NACION

"Me parece más efectivo un contrato en UVA, que se puede consultar diariamente a través del Banco Central", opinó Rozados.

Sobre las garantías, Bennazar cree que deberían tomarse medidas más seguras. "No podemos aceptar una garantía con solo presentar un recibo de sueldo", dijo, y añadió: "Va a producir una retracción del mercado".

El abogado del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), Jorge Martínez Irigoyen, en coincidencia, argumentó que se deberían ofrecer más opciones que validen la situación de los inquilinos.

"El proyecto obliga al propietario a aceptar la garantía que quiera el inquilino. Se debería corregir que el inquilino pueda entregar un seguro de caución, un aval bancario o recibo de sueldo y que el propietario elija. Si se obliga al locador a aceptar las garantías del inquilino, muchos se van a retirar y se volcarán a la venta de su vivienda", continuó.

Otro de los aspectos de la ley que generaron disidencia entre los operadores fue la eliminación de las comisiones para los inquilinos. "No se puede quitar el pago de un honorario por una ley, ya que el inquilino tiene que tener la opción de elegir si quiere contratar ese servicio o no", analizó Bennazar.

Por su parte, José Rozados anticipó que la ley generará un traslado de los costos de los propietarios a los precios del alquiler y, ante una caída de la rentabilidad, bajaría la oferta de los departamentos disponibles para alquilar.

"El propietario va a trasladar el mayor costo a precio, y si no le cierra va a sacar su propiedad de la oferta de alquiler. Además, puede haber un desincentivo a la inversión porque se reduce mucho más la rentabilidad, que actualmente ronda el 3% bruto", sostuvo Rozados.

Los relevamientos privados indican que el precio de los alquileres a septiembre tuvo un aumento del 35% sobre el mismo mes del año anterior. Si se toman los últimos datos de CVS, en julio el nivel de los salarios alcanzó una suba interanual del 21,3% y la inflación en el mismo período fue de 31,2%. Si se calcula el promedio entre ambos índices, los alquileres deberían haber aumentado 26,2% en esos 12 meses.

Por su parte, Lipovetzky defendió el proyecto y dijo que "no hay pruebas de retracción de oferta" en el mercado porteño, donde una ley similar rige desde el año pasado. "Intentamos hacer una ley equilibrada para todos los sectores; por supuesto que busca proteger al más vulnerable, que es el inquilino. Esta ley no regula precios y pensamos en una actualización semestral por el contexto inflacionario", explicó.

En igual sentido, Juan Maquieyra, titular del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), sostuvo que dará mayor previsibilidad en el vínculo propietario-inquilino. "El contrato de tres años y la actualización por inflación y salarios va a garantizar que no se pierda contra la inflación", dijo.

En relación con el posible traslado a costos, expuso: "Esta propuesta no regula el costo del alquiler, que sí suele conllevar retracción de ofertas, sino que mide la actualización. El precio lo definen propietarios e inquilinos, y con el tiempo se va a llegar a un equilibrio para no retirar viviendas del mercado ni que haya precios excesivos". De igual forma, reconoció: "Eventualmente, si el propietario traslada a precios, se hará en meses sucesivos, entonces se pagaría en tres años".

Los puntos centrales de la ley

Comisiones

El proyecto propone que "las sumas que corresponden a comisiones u honorarios por los servicios prestados [de inmobiliarias u otros] deberán ser soportadas por el propietario y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción. Si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler"

Duración

La duración mínima de los contratos de alquiler pasará de dos a tres años "si carece de plazo expreso y determinado mayor... en locaciones destinadas a vivienda", dice el proyecto. Según los autores de la iniciativa, el objetivo es brindar mayor previsibilidad en el vínculo entre los propietarios y los inquilinos

Ajuste de precios

Para la actualización de los contratos se aplicará un índice que combinará el IPC (inflación) y el CVS (variación de salarios del Indec). Según el proyecto, el precio del alquiler deberá fijarse como un valor único y se podrán acordar ajustes de forma semestral que surgirán de un promedio entre esos indicadores

Otras medidas para la vivienda

Créditos UVA

La medida prevé que el aumento acumulado de las cuotas solo podrá superar el de los salarios en 10 puntos. Si el valor actualizado de la cuota es más alto que si se hubiera ajustado por salarios, el deudor pagará una cuota limitada y el resto será absorbido por el banco hasta que la cuota vuelva a estar por debajo del tope

Plan Procrear

Habrá un nuevo llamado del Plan Procrear para compra y construcción y se actualizarán los montos máximos para financiación de los planes Solución Casa Propia y Procrear Ahorro Joven. Además, se proyecta dar cerca de medio millón de créditos para mejoras con acuerdos firmados con corralones y comercios

Desarrolladores

Los desarrolladores que hagan viviendas sociales de hasta US$100.000 tendrán beneficios: podrán tener una reducción o estarán exentos de pagar el IVA y los impuestos a los débitos y créditos bancarios, Ganancias e Ingresos Brutos. Las medidas estarán sujetas a la adhesión que establezca cada provincia

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