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Zona por zona, qué sectores ocupan las oficinas

Un relevamiento refleja el comportamiento de la demanda en los diferentes submercados corporativos de Buenos Aires
Un relevamiento refleja el comportamiento de la demanda en los diferentes submercados corporativos de Buenos Aires
Silvina Vitale
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22 de octubre de 2018  

Las entidades bancarias son las que ocupan la mayor cantidad de m2 de oficinas clase A o premium en Buenos Aires, con un 21 por ciento; le siguen los servicios empresariales, con un nivel de ocupación del 16 por ciento; y seguros y servicios médicos, con un 10 por ciento. Los datos surgen de un informe que echa luz sobre los sectores de la economía que más metros cuadrados de oficinas ocupan en la ciudad y sus alrededores. La consultora Cushman & Wakefield realizó un relevamiento de los rubros que ocupan las oficinas premium en Buenos Aires; un dato clave tanto para los inversores como para las empresas. El mismo estudio revela qué rubro y a qué sector de la economía (primario, secundario o terciario) pertenecen los ocupantes de los metros corporativos de la ciudad. Este ranking general que encabezan bancos, servicios empresariales, seguros y servicios médicos se completa con otros rubros como: pharma que ocupa un 7 por ciento, tecnología e informática que también representan un por ciento; medios 5 por ciento, bebidas y alimentos 5 por ciento; petróleo y minería un 3,8 por ciento; agroindustria 3,7 por ciento y servicios inmobiliarios 3,3 por ciento.

"Conocer cómo se distribuye la ocupación de la superficie de edificios clase A supone una valiosa herramienta de decisión para inversores o empresas que buscan espacios de oficinas. La zona céntrica, por ejemplo, se caracteriza por tener algunos edificios emblemáticos y puede ser ideal para un inversor conservador. Mientras que la zona Norte, en general, tiene edificios con plantas más grandes y suele tener una rentabilidad mayor, ideal para inversores, menos conservadores", aseguró Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Cono Sur.

Para la realización del estudio se relevaron 903.000 metros cuadrados para identificar a los ocupantes de estas oficinas y se determinó la actividad de cada uno. El resultado fue un ranking general y otro por zona; este último se dividió en Central Business District (CBD) o zona céntrica, la zona periférica (NON CBD) y un tercero en el que están desagregados todos los submercados.

La zona céntrica que conforman Retiro, el corredor Catalinas - Plaza Roma, la avenida 9 de Julio, el microcentro y Puerto Madero, replica a los dos primeros puestos del ranking general de ocupantes: bancos y servicios empresariales. En éste área, los bancos ocupan una superficie de 181.515 metros cuadrados, los servicios empresariales 128.305; energía (es decir, petróleo y minería) 77.527; seguros y servicios médicos, 66.299 m2; y tecnología e informática, 54.104 metros cuadrados. Un análisis más detallado arroja que en Catalinas - Plaza Roma dominan los bancos con 75.391 metros cuadrados, donde ganaron presencia recientemente gracias a la ocupación de edificios corporativos propios, le siguen oficinas de servicios empresariales con 55.160 metros cuadrados ocupados y pharma con 29.067; en Retiro, los servicios empresariales llevan la delantera con 24.469 metros cuadrados, secundados por bebidas y alimentos con 7440 y agroindustria con 7000 metros cuadrados. Por otra parte, en el corredor 9 de Julio, con 22.102 metros cuadrados, los servicios empresariales lideran la tabla. El segundo lugar es para petróleo y minería con 8460 metros cuadrados, y por último, embajadas y agencias gubernamentales con una ocupación de 7332 metros cuadrados.

A la hora de analizar la "radiografía" del microcentro, los bancos son los que más superficie ocupan (47.210 metros cuadrados), mucho más lejos le siguen los servicios empresariales con 7230 metros cuadrados; y petróleo y energía (con 4338 metros cuadrados). Mientras que en la zona de Puerto Madero, las empresas de energía ocupan 50.000 metros cuadrados convirtiéndose en el sector vedette de ese submercado. El segundo puesto es para las entidades bancarias con 34.756 metros cuadrados, y medios con 27.518 .

Fuera de la city porteña, en la periferia que forman los corredores de Panamericana, Libertador y el nodo Panamericana-General Paz, los rubros con más cantidad de metros cuadrados son: pharma (43.356 m2), medios (41.127 m2), bebidas y alimentos (34.821 m2), venta mayorista y minorista (22.242 m2); y seguros y servicios médicos (22.092 m2). En una mirada más detallada de cada corredor de esta periferia, los medios lideran la ocupación del corredor Libertador con una superficie de 16.484 metros cuadrados; le siguen los servicios inmobiliarios con 14.435, y seguros y servicios médicos con 10.125 m2. 7.440 m2 y agroindustria con 7.000 m2; en la 9 de Julio, también servicios empresariales con 22.102 m2, petróleo y minería con 8.460 m2 y por último, embajadas y agencias gubernamentales con 7.332 m2; en microcentro, bancos con 47.210 m2, servicios empresariales con 7230 m2 y petróleo y energía 4.338 m2; y en Puerto Madero, energía con 50.000 m2, entidades bancarias con 34.756 m2 y medios con 27.518 m2. Mientras que en la periferia que forman los corredores de Panamericana, Libertador y el nodo Panamericana-General Paz, los rubros con más cantidad de superficie son: pharma con 43.356 m2, medios, con 41.127 m2, bebidas y alimentos con 34.821 m2, venta mayorista y minorista con 22.242 m2, seguros y servicios médicos con 22.092 m2. En una mirada más detallada de cada corredor de esta periferia, las compañías que operan en el sector de los medios de comunicación son "líderes ocupantes" en Libertador con una superficie de 16.484 m2; secundados por los servicios inmobiliarios con 14.435 m2; y seguros y servicios médicos con 10.125 m2.

En Panamericana se repite el liderazgo: las empresas vinculadas con los medios ocupan 24.643 m2; en segundo lugar, pharma con 23.912 m2; y en tercero, bebidas y alimentos con 21.064 m2. Mientras que en el polo de Panamericana y General Paz, la venta mayorista y minorista domina la superficie de oficinas ocupadas con 13.653 metros cuadrados, pharma con 10.899, y bebidas y alimentos ocupan unos 7100.

En cuanto a los valores de alquiler, en el centro promedian los US$29,8/m2. Si se tiene en cuenta el detalle, el valor para la zona Catalinas-Plaza Roma es de US$37 por m2; Puerto Madero y microcentro alcanza los US$27; en la zona Retiro-Plaza San Martín trepa a US$30; y la avenida 9 de julio desciende a US$28. En el análisis de la periférica de Buenos Aires, el valor promedio de alquiler es de US$28,3/m2. En detalle, la avenida Libertador tanto en Capital como en la Provincia defiende precios que rondan los US$30 y el nodo Panamericana-General Paz, US$27, y la Panamericana, US$26. "Las conclusiones del estudio son claves para las empresas porque cada vez es más importante la creación de ecosistemas para fomentar la innovación. También para los inversores porque ocupante busca diferentes características a la hora de definir donde instalarse, y en términos de rentabilidad es importante saber con qué enfrentarse a la hora elegir el submercado en donde construir, y qué tipo de edificio", finaliza Faigenbaum.

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