Según el arquitecto Damián Revelli, especialista en remodelaciones (@elarquidecasas), antes de pensar en el diseño o los materiales es fundamental comprender tres variables que determinan cualquier proyecto: el presupuesto, las posibilidades de la vivienda y los deseos o expectativas del propietario.

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“El primer punto es el bolsillo. Todos sabemos, aunque sea de manera intuitiva, cuánto dinero podemos invertir. Sin ese dato, no se puede avanzar”, explica. Entonces reconoce la existencia de un triángulo que define toda la obra al que llama el triángulo de la viabilidad. En primer lugar, está el presupuesto que determina el alcance que tendrá la reforma. Pero también hay que tener en cuenta lo que permite cada casa y esto está condicionado por la estructura, las instalaciones, normativas, ventanas, reglamentaciones y luz natural.

Por último, están los deseos del propietario, es decir, qué proyecto tiene en su cabeza, pero este siempre está supeditado a los dos factores mencionados anteriormente. Por eso, Revelli advierte que, en la mayoría de los casos, las reformas o remodelaciones dependen más de lo posible que de lo deseado.

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De un cambio estético a una cocina premium

Revelli asegura que el nivel de intervención varía directamente según la inversión disponible. En el rango más bajo se ubican los llamados trabajos de “restyling”, que consisten en renovar superficies existentes sin modificar instalaciones; esto puede incluir vinilos, revestimientos sobre los actuales y mejoras visuales.

En un nivel intermedio, ya es posible reemplazar mobiliario, mientras que en versiones más completas se incorporan nuevas mesadas y ajustes en la distribución.

En tanto que en las reformas premium las decisiones son integrales e implican demoliciones, renovación total de instalaciones y equipamiento; en estos casos, además, se suman materiales de alta gama, tecnología, diseño personalizado y un mayor nivel de detalle.

En cuanto al costo, los valores pueden variar según tamaño y complejidad, pero existen referencias generales: un restyling básico va desde los US$4000, para una renovación intermedia desde US$6000 a US$7000 o desde US$14.000 a US$17.000, en tanto que para la premium la inversión comienza en los US$24.000. Si el espacio es más grande o incluye comedor diario o barra, el costo puede incrementarse alrededor de un 30%.

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Para Revelli no debe olvidarse el tiempo que lleva este tipo de obra; en ese sentido asegura que las mejoras superficiales pueden resolverse en una semana, mientras que una reforma intermedia demanda menos de un mes. Sin embargo, los proyectos integrales requieren un proceso más extenso: diseño, fabricación de muebles y ejecución, lo que puede extenderse varios meses. “Si se busca calidad y detalle, no se puede acortar el tiempo. Son trabajos artesanales que necesitan planificación y dedicación”, sostiene.

Por último, subraya que uno de los aspectos menos considerados es la logística durante la reforma. En obras completas, la cocina queda inutilizada por cierto períodos, lo que obliga a reorganizar la dinámica del hogar, ya sea armando un espacio alternativo o recurriendo a soluciones externas como el delivery.

Además, el especialista advierte sobre un punto poco conocido: durante la obra, el espacio se considera legalmente una “locación”, es decir, queda bajo control del proveedor mientras se realizan los trabajos. La paciencia se vuelve un factor invisible pero necesario; más allá de los números y materiales, hay un elemento determinante para el éxito de cualquier reforma es la actitud frente al proceso.

“Vivir en obra no es fácil. Tiene dinámicas propias que no siempre se pueden controlar. La paciencia no solo mejora la experiencia, sino también el resultado final”, concluye Revelli. En definitiva, transformar la cocina no es solo una mejora estética o funcional: implica también un cambio profundo en la forma de habitar la casa.

Este fenómeno experimentó su auge durante la pospandemia, cuando se registró una fuerte migración hacia barrios cerrados. Años después, el tráfico y la escasez de servicios convencieron a algunos a volver a la urbe, sin embargo hay muchos que no renuncian a su sueño de vivir en un country.

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“La vorágine de la pandemia frenó, pero las personas siguen eligiendo los barrios por estilo de vida”, comenta Alice Pfeiffer, broker inmobiliaria en Achaval Cornejo, sucursales Nordelta y Puertos.

Actualmente, la oferta de barrios cerrados no para de crecer. Con propuestas cada vez más completas, esta tipología busca diferenciarse ofreciendo todo lo necesario dentro de sus paredes: canchas de pádel, fútbol, juegos para los niños, piletas, caballerizas, gimnasios, lagunas, incluso supermercados, colegios y universidades.

“La demanda en barrios cerrados se volvió mucho más selectiva, exigente y racional”, señala Soledad Ramos, directora sucursal Nordelta en L.J.Ramos.

¿Dónde se encuentran las oportunidades?

La zona norte del Gran Buenos Aires -con Pilar, Tigre y Escobar como protagonistas- agrupa gran parte de las opciones de esta tipología.

“El crecimiento sigue concentrándose principalmente en el corredor norte, con zonas como Escobar y Tigre muy dinámicas”, declara Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro en Narvaez, y agrega que aunque Pilar continúa siendo referente histórico, Escobar ganó protagonismo en los últimos años a partir de nuevos proyectos.

Dentro de este corredor, también emergen subzonas con fuerte desarrollo: “Hay sectores como el corredor de Camino de los Remeros en Tigre y áreas cercanas a San Isidro, donde se combina cercanía urbana con calidad de entorno", explica el especialista.

A su vez, comienza a consolidarse un nuevo eje en expansión: Campana y Exaltación de la Cruz. “Hoy tiene gran demanda y muchas ofertas que no hay en el mercado”, destaca Lucas Flores, coordinador de Emprendimientos en Toribio Achával.

Sin embargo, el crecimiento no se limita al norte. En la zona sur, Canning se posiciona como uno de los nuevos protagonistas. Ubicado a unos 40 minutos de la ciudad, sobre la Ruta 58, concentra más de 60 urbanizaciones —entre barrios privados, clubes de campo y condominios de alta gama— y es considerado por algunos desarrolladores como “el Pilar del Sur”. Entre sus proyectos más destacados se encuentran Saint Thomas, La Providencia y Pride.

¿Quiénes compran en barrios cerrados?

El perfil del comprador en barrios cerrados se mantiene bastante definido. Según coinciden los brokers, predominan las personas mayores de 40 años con hijos pequeños, que buscan un entorno más seguro y tranquilo. También aparecen compradores mayores de 60 años, con el “nido vacío”, que priorizan calidad de vida.

En cuanto al destino de las operaciones, predominan los usuarios finales. “Hoy representan el 70% de las compras, frente a un 30% de inversores”, indica Flexer. Sin embargo, se espera que la participación de este último grupo crezca, “ya que siempre el ladrillo fue visto como resguardo de valor”, agrega Ramos.

Los precios de los lotes

A la hora de decidir comprar en una urbanización cerrada es importante la consideración previa: ¿en qué barrio conviene?

Una de las variables a tener en cuenta son las expensas. Si bien pueden variar significativamente según la cantidad de amenities, los especialistas coinciden en que, aunque son un factor importante, no suele ser determinante.

“Las expensas no son decisivas, porque en la Ciudad también se pagan si vivís en un edificio”, explica Pfeiffer. En la misma línea, Flexer agrega que los compradores priorizan la calidad de los servicios, especialmente la seguridad, y están dispuestos a asumir cierto nivel de costos si el barrio lo justifica.

El otro factor clave es el valor de los lotes que varía considerablemente dependiendo la ubicación. En zonas como San Isidro, los terrenos van desde los US$200.000 y pueden superar el US$1.000.000, según Flexer. El especialista explica que los precios dependen de variables, entre las que se encuentra: la ubicación dentro del barrio con lote interno o perimetral, el entorno inmediato, la orientación, la cercanía a la guardia, la calidad de la parquización y las visuales. Otros factores que detalla son la topografía del terreno y la presencia de arbolado consolidado.

En contraste, en el corredor sur -especialmente en Canning y San Vicente- los valores resultan más accesibles. Los lotes, que en promedio rondan los 600 metros cuadrados, pueden encontrarse desde US$25.000 hasta US$400.000, señala Claudia Madrid, gerente de Plataforma Canning en Toribio Achával.

Los precios en el norte de GBA pueden agruparse por zonas. Ramos detalla:

• En barrios premium de San Isidro: entre US$700/m² y US$900/m² para lotes de alrededor de 800 m²
• En Nordelta (barrios al lago central): valores similares, con superficies promedio de 1200 m²
• En Villanueva: entre US$300/m² y US$400/m² para lotes de 700 m² bien ubicados
• En Pilar (por ejemplo, Ayres de Pilar): entre US$400/m² y 500/m²
• En Puertos Escobar un excelente lote al lago central y 1000 m² promedio está entre US$500/m² y 600/m2

En plataformas como Zonaprop hay ejemplos concretos:

• En Pilar, un lote en Tortugas Country Club de 1125 m² alcanza los US$580.000, mientras que en Estancias del Pilar se encuentra en US$95.000.

• En Nordelta, en el barrio Carpinchos hay opciones de US$300.000. En el Yacht se encuentran a US$675.000.

• En Canning, se pueden conseguir precios más bajos: lotes en Saint Thomas Chico rondan los US$75.000, mientras que en barrios como La Magdalena o Puebla Canning se consiguen opciones desde US$45.000.

Otro aspecto interesante para analizar son los tamaños de los terrenos más solicitados. “Se observa una tendencia hacia productos más eficientes”, remarca Ramos y agrega que si bien siguen existiendo lotes grandes y casas de gran superficie, hay una creciente aceptación de lotes de 500 a 600 m². “El objetivo de esta reducción es bajar los costos de mantenimiento sin resignar calidad de vida ni espacio verde”, explica.

¿Lote o casa terminada?

En el contexto actual, la decisión entre comprar un lote o una propiedad construida está fuertemente condicionada por el costo de obra.

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“Hoy con la situación del país, comprar un lote es un muy buen negocio porque hay reventas a buen precio”, explica Pfeiffer y agrega que lo mejor es esperar a que el precio del metro cuadrado de construcción baje para comenzar a edificar.

Pero, si el comprador necesita la vivienda para mudarse en el corto plazo, la ecuación cambia. Flexer señala que con los costos de construcción elevados, muchos optan por viviendas terminadas. “En 2025 la demanda de lotes fue menor, ya que al no haber un precio certero para el m² de construcción, la gente se inclinaba a comprar casas construidas, poder habitarlas rápidamente y, en todo caso, encarar alguna remodelación”, concuerda Madrid.

Las tasas de los préstamos hipotecarios cambian constantemente: pasaron de un promedio del 5,5% al relanzarse los créditos UVA, a encontrarse cerca del 10% hoy. Dado que el valor de la cuota está atado a la inflación y se requiere un ahorro inicial de al menos el 25% del precio de la propiedad, evitar errores en el proceso de compra es tan crucial como encontrar “la vivienda ideal”.

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A continuación se presentan los errores más comunes que pueden frenar el crédito hipotecario en la Argentina y cómo evitarlos:

1) Presupuesto realista

La primera barrera no es financiera, es de honestidad. Tener claro cuánto se puede pagar por mes define todo lo que viene después. Los bancos son tajantes: la cuota no puede superar el 25% del ingreso del solicitante (o del grupo familiar).

Cuando esa proporción se estira más de la cuenta, el crédito se vuelve inviable. Muchos compradores empiezan la búsqueda por arriba de sus posibilidades y luego chocan de frente con la realidad del análisis crediticio. “La persona tiene que estar muy consciente de que va a poder pagar”, afirma Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario.

Los expertos recomiendan que se intente que la cuota represente menos del 25% de los ingresos. De este modo, si las cuotas se disparan, el impacto financiero será menor y el solicitante no tendrá que realizar ajustes severos.

2) No tener en cuenta los gastos extras

La hipoteca es solo una parte del presupuesto. Escritura, impuestos, registro, honorarios, sellados y luego, como propietario, expensas, mantenimiento y seguro. Todo suma.

Cuando estos costos no se contemplan desde el inicio, el desequilibrio llega rápido. La cuota puede estar clara, pero el resto no. “El deudor tiene que ser consciente de que no solo es la cuota, sino que hay impuestos, honorarios, todos los gastos de una escritura”, explica Abatti. No considerar estos costos puede desequilibrar la planificación.

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3) No tener un buen historial crediticio

Un “scoring” bajo puede dejar afuera a muchos. Los bancos revisan absolutamente todo: atrasos, deudas en consumo, juicios, tarjetas al límite e incluso cuántas consultas recientes tiene la persona.

Tener demasiados créditos de consumo o tarjetas al límite genera una percepción de sobreendeudamiento para el banco. Es fundamental revisar el propio perfil crediticio antes de solicitar el préstamo. Si los números no son sólidos, el banco no avanza.

4) Carencia de ahorros suficientes

En la Argentina, ningún banco presta el 100% del valor de una propiedad. La regla es clara: hasta el 75% en las entidades financieras, con algunas muy pocas excepciones.

Sin ahorros para completar la compra -y sin un pequeño colchón para emergencias- la aprobación se complica. La falta de respaldo es una bandera roja para cualquier entidad.

5) No investigar ni comparar ofertas

Solicitar la primera oferta sin investigar es un error común. “Es importante investigar y comparar varias opciones de préstamos de diferentes prestamistas para encontrar el mejor préstamo para su situación financiera”, aconseja Abatti.

Analizar tasas de interés, plazos y condiciones puede significar un ahorro considerable.

6) No revisar la propiedad como corresponde

Los metros deben coincidir con los declarados en el Registro de la Propiedad. Si hay ampliaciones sin permiso, sucesiones abiertas, inhibiciones o una afectación a protección de vivienda, la operación se frena.

Abatti lo resume de forma directa: “Un inmueble afectado a protección de familia debe ser desafectado para poder hipotecarse. Y eso exige la firma del cónyuge o conviviente”.

Además, muchas hipotecas incluyen obligaciones adicionales: mantener seguro vigente, no alquilar sin autorización y aceptar inspecciones durante el contrato.

7) Firmar sin leer la letra chica

Un crédito hipotecario no se firma con intuición. La escritura debe detallar datos registrales, monto exacto del préstamo, intereses, penalidades y condiciones de ejecución.

El riesgo es real: los créditos UVA bajo sistema francés se caracterizan por una cuota inicial en pesos más baja, que luego se ajusta mensualmente según la evolución del valor de la UVA, que está ligada a la inflación. Por lo que ignorar cómo impacta la inflación puede ser muy perjudicial.

Además, es importante saber que si el deudor deja de pagar, el acreedor puede ejecutar la propiedad y cobrar capital, intereses, punitorios y gastos judiciales. “Es el corazón del derecho real de garantía”.

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Checklist legal para no perderse en el proceso

Lo básico que cualquier comprador debería chequear, según el doctor Enrique Abatti:

• Que el escribano inscriba la hipoteca en el Registro, tal como exige el artículo 2208 del Código Civil y Comercial.
• Que el inmueble esté asegurado y que las cláusulas sobre si es posible alquilarlo y las modificaciones estén claras.
• Que la documentación fiscal esté al día.
• Que el valor de la propiedad sea muy superior al
• Que la propiedad pueda venderse: sin sucesión abierta, inhibiciones ni afectación por protección de vivienda.
• Que la escritura identifique con precisión el inmueble (datos catastrales y registrales).
• Que ambos cónyuges o convivientes firmen, si corresponde.
• Que el monto, los intereses y las condiciones de ejecución estén especificados sin ambigüedades.

En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el precio del metro cuadrado terminado continúa muy por encima de lo que la mayoría de las familias puede pagar. Frente a esta realidad, la explicación suele simplificarse: se habla del precio de la tierra o del costo de los materiales. Pero cuando se analiza cómo se forma realmente el valor final de una vivienda aparece una realidad más compleja.

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Construir en la Argentina es caro no solo por el costo de la obra, sino por una combinación de factores que incluye una fuerte carga impositiva, largos tiempos administrativos y un nivel de incertidumbre jurídica que muchas veces desalienta la inversión.

El proceso comienza mucho antes de colocar el primer ladrillo. Un desarrollador que compra un terreno en la ciudad de Buenos Aires enfrenta desde el inicio impuestos de sellos, gastos notariales, honorarios y costos registrales. Luego comienza el recorrido de permisos, planos y aprobaciones ante la administración pública.

En la práctica, un proyecto inmobiliario puede tardar muchos meses —y a veces más de un año— en atravesar el circuito completo de autorizaciones. En un país con inflación alta y volatilidad económica, cada mes de demora tiene un costo financiero directo que inevitablemente termina trasladándose al valor final del proyecto.

A esto se suma el peso de los tributos durante la etapa de construcción. Los materiales pagan IVA, las empresas constructoras tributan Ingresos Brutos y toda la cadena productiva —proveedores, servicios y contratistas— incorpora impuestos que impactan en el precio final de la vivienda.

Pero existe otro factor que pocas veces aparece en el debate público y que también encarece el desarrollo urbano: el riesgo jurídico.

En los últimos años se han multiplicado los recursos de amparo que buscan frenar proyectos inmobiliarios incluso cuando estos cuentan con permisos otorgados por la propia administración pública.

En distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires —como Palermo, Belgrano o Núñez— varias obras quedaron paralizadas durante meses o incluso años por litigios judiciales vinculados a interpretaciones del código urbanístico o cuestionamientos administrativos.

Cuando una obra se detiene, el impacto económico es inmediato: los costos financieros continúan corriendo, los contratos deben renegociarse, los materiales ya comprados quedan inmovilizados y los compradores enfrentan incertidumbre sobre los plazos de entrega.

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Más allá del debate jurídico, este fenómeno introduce un nivel de imprevisibilidad que eleva el riesgo de cualquier proyecto inmobiliario. Y como en toda actividad económica, cuando el riesgo aumenta, también aumenta el costo.

A la incertidumbre jurídica se suma el efecto acumulativo de los impuestos. Durante todo el proceso intervienen distintos niveles del Estado —nacional, provincial y municipal— con tributos como IVA, Ingresos Brutos, impuesto al cheque, tasas municipales, derechos de construcción y contribuciones urbanísticas.

En la ciudad de Buenos Aires, además, existen mecanismos de captación de valorización urbana que buscan recuperar parte del valor generado por los desarrollos. El objetivo puede ser legítimo desde el punto de vista de la planificación urbana, pero el efecto agregado termina impactando directamente en el precio final de la vivienda.

Diversos análisis del sector estiman que entre impuestos directos e indirectos el Estado puede captar una proporción muy significativa del valor final de un desarrollo inmobiliario.

Esto genera una paradoja difícil de resolver: mientras la política pública busca ampliar el acceso a la vivienda, el propio sistema termina encareciendo el proceso de producirla.

En este contexto también es necesario revisar la percepción social sobre el rol del desarrollador urbano.

Con frecuencia, el desarrollador es visto únicamente como quien obtiene una rentabilidad a partir de un negocio inmobiliario. Sin embargo, en la práctica su rol es mucho más amplio.

El desarrollador es quien asume el riesgo inicial del proyecto, organiza el capital, coordina el trabajo de arquitectos, ingenieros y empresas constructoras, gestiona los permisos y articula una cadena productiva que involucra a cientos de trabajadores y proveedores.

Cada nuevo edificio implica empleo directo e indirecto, actividad económica en múltiples sectores y la creación de nueva infraestructura urbana.

El desarrollo inmobiliario, en definitiva, no sólo produce edificios: también produce ciudad.

Cuando el sistema regulatorio se vuelve excesivamente complejo o cuando el riesgo jurídico se vuelve imprevisible, el impacto no recae únicamente sobre los desarrolladores. El efecto final termina trasladándose al precio de las viviendas y, en última instancia, a quienes buscan acceder a ellas.

Si realmente queremos ampliar el acceso a la vivienda, el debate no debería concentrarse únicamente en cómo estimular la demanda o cómo recrear el crédito hipotecario.

También es imprescindible analizar cómo se produce la oferta.

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Reducir tiempos administrativos, simplificar procesos, mejorar la seguridad jurídica y revisar el impacto acumulativo de la carga impositiva podría tener efectos concretos en el costo final de las viviendas.

Argentina cuenta con profesionales, empresas constructoras y desarrolladores con enorme capacidad para producir ciudad. Lo que muchas veces falta es un marco más simple, más previsible y más eficiente que permita transformar esa capacidad en más viviendas.

Porque cuando producir vivienda se vuelve demasiado caro, el problema deja de ser inmobiliario.

Pasa a ser, simplemente, un problema de desarrollo del país.

(*) El autor es director de la desarrolladora Brody Friedman

“El mercado inmobiliario español vive un momento muy complicado ya que oferta y demanda nunca han funcionado a ritmos tan diferentes y con tan poca armonía”, comenta a LA NACION Francisco Iñareta, portavoz de la plataforma de alquiler y compraventa Idealista. Según explica, el crecimiento acelerado de la población, sumado al aumento del ahorro de las familias durante la pandemia, impulsó la búsqueda de viviendas con mayor espacio y mejores prestaciones.

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Sin embargo, ese interés no encuentra respuesta en la oferta actual. “Nos encontramos con un stock en mínimos en la mayoría de las principales regiones del país”, advierte el especialista.

En números, en los últimos años se realizaron entre 600.000 y 700.000 compraventas por año. Ese volumen genera un déficit estructural: las pocas viviendas que salen al mercado duran apenas unos días. “Existe una falta total de acuerdo entre las administraciones públicas para facilitar suelo, sumado a procesos lentos y farragosos que desalientan la inversión privada”, sostiene Iñareta.

Según datos de la plataforma, el precio de la vivienda en España creció un 51% en los últimos cinco años. Algunos grandes mercados superaron ese incremento: Madrid registró una suba del 63%, Valencia del 81% y Málaga del 72%. En enero de 2026, el valor medio alcanzó un máximo histórico de €2650/m², con un aumento interanual del 18,4%.

El mapa de precios revela fuertes disparidades regionales: por ejemplo mientras en las Baleares el metro cuadrado ronda los €5194; en Cataluña desciende a €2776.

Si el análisis es por ciudades, el ranking de las más caras se compone así:

1. San Sebastián (País Vasco): €6480/m²
2. Madrid (Comunidad de Madrid): €5861/m²
3. Barcelona (Cataluña): €5148/m²
4. Palma de Mallorca (Baleares): €5131/m²
5. Bilbao (País Vasco): €3910/m²

San Sebastián, la más cara de España

La ciudad de San Sebastián, ubicada en el noreste del país, en la comunidad autónoma del País Vasco, ocupa el primer puesto como la más cara de España. Sorprende que una ciudad de apenas 189.000 habitantes, lejos del peso demográfico de Madrid o Barcelona, encabece el ranking nacional.

“Hay un desajuste total entre oferta y demanda y no hay miras de revertirlo a corto ni medio plazo”, explica Marcos Areizaga, director de la inmobiliaria homónima especializada en esta ciudad. Según el profesional, si bien el fenómeno se repite en los principales núcleos urbanos, en San Sebastián confluyen otros factores: alto poder adquisitivo, fuerte atractivo residencial y una orografía entre mar y montaña que limita la posibilidad de expansión y que incrementa los precios.

Hay zonas específicas -como las que tienen vista a la bahía de La Concha- que, por su escasez, elevan los valores de repercusión “muchas veces marcando máximos en todo el mercado español”, agrega.

Barcelona: la tercera ciudad más costosa

El caso de Barcelona merece un análisis aparte. “Hoy el mercado está hipertensionado. Hay poca oferta real en zonas céntricas y muchísima demanda internacional”, declara Santiago Fronza, socio fundador de Tecnofind, empresa que provee servicios tecnológicos para inmobiliarias, y especialista en esa plaza.

El problema no es sencillo de resolver. Al igual que en San Sebastián, Barcelona está limitada geográficamente entre la montaña y el mar, lo que restringe el desarrollo de nuevo suelo urbano. A eso se suma la inmigración y la fuerte demanda extranjera, factores que presionan aún más el precio del m².

El resultado es una crisis de acceso: hoy pueden comprar principalmente los inversores extranjeros y las parejas con doble ingreso y estabilidad económica. “El comprador joven con un solo salario la tiene muy complicada”, resume Fronza.

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Los atajos ante los altos precios de las grandes ciudades

Con los precios del m² en máximos históricos, y la oferta en mínimos, muchos españoles deben explorar alternativas cada vez menos convencionales.

1. Comprar una habitación

La posibilidad de adquirir una vivienda completa, sobre todo en las urbes más tensionadas, se volvió casi imposible para una parte de la población, especialmente para los jóvenes. “Antes había muchos compradores de entre 28 y 30 años; hoy los más jóvenes están entre 35 y 40”, señala Fronza.

En este contexto, la compra de habitaciones se presenta como una opción emergente. La plataforma Habitacion.com permite adquirir una parte de un inmueble. “El funcionamiento es el mismo que al comprar una vivienda completa, pero en este caso estás adquiriendo una parte: tu habitación y un porcentaje de las zonas comunes”, explican desde la compañía.

Las opciones disponibles se concentran en ocho ciudades. La alternativa más cara alcanza los €123.000 con una rentabilidad neta del 5%: un cuarto de 33 m² con baño privado, dentro de un departamento compartido con otras cuatro personas, en un municipio a 15 kilómetros de la ciudad de Madrid.

Por otro lado, la opción más accesible cuesta 43.900 euros, con una rentabilidad neta del 6,7%: un dormitorio de 15 m², sin baño privado, en un piso compartido en Guadalajara, a 50 kilómetros de la capital.

Desde la plataforma ofrecen financiación de hasta el 100% del valor, con un plazo máximo de 10 años.

“La compra de habitaciones es claramente un síntoma de crisis, como cualquier otra alternativa imaginativa que está saliendo”, resume Areizaga

2. Vivir en ciudades más baratas

Las zonas analizadas anteriormente alcanzan valores que triplican el promedio nacional del m². Sin embargo, no representan a todo el territorio. En otras comunidades autónomas los precios descienden considerablemente:

1. Extremadura: €1040/m²
2. Castilla-La Mancha: €1048/m²
3. Castilla y León: €1287/m²
4. La Rioja: €1451/m²
5. Galicia: €1505/m²

La brecha también se replica a nivel urbano. Si se dejan de lado las grandes capitales y los principales polos económicos, el acceso a la vivienda cambia radicalmente.

Es el caso de Miranda de Ebro, en Castilla y León. La ciudad, estratégicamente ubicada a 30 minutos de Vitoria -capital del País Vasco- y a 50 minutos de Logroño -capital de La Rioja- se convirtió en una alternativa para quienes trabajan en ciudades más caras pero buscan precios más accesibles.

A diferencia de ciudades como Madrid o Barcelona, “los jóvenes en Miranda sí pueden acceder a una vivienda de segunda mano”, explica Rubén Puras Tolosana, dueño de la inmobiliaria M30. Según señala, cada vez reciben más consultas de compradores provenientes de Vitoria y otras localidades cercanas, que buscan reducir costos sin alejarse demasiado de sus lugares de trabajo.

De acuerdo con el especialista, un departamento promedio en la ciudad ronda los €120.000, una cifra equivalente al valor de una habitación en un municipio cercano al centro de Madrid. Incluso se pueden encontrar opciones céntricas desde €75.000, para un departamento de 61 m², con dos habitaciones y un baño.

Los pueblos también concentran opciones económicas, y con el teletrabajo, mudarse a zonas más alejadas se presenta como una opción atractiva. “La mayor parte de las propiedades en los pueblos son casas grandes sin terreno que se consiguen a costos muy bajos”, argumenta Puras Tolosana.

Su inmobiliaria comercializa opciones en aldeas del norte del país que comienzan en los €20.000. “Todavía hay grandes oportunidades en ese tipo de viviendas que suelen ser más económicas porque las reformas son costosas”, explica el experto.

“La España vaciada es una gran oportunidad inmobiliaria para la gente que busca vivienda a precio asequible y en una zona tranquila”, comenta, y agrega que en la mayoría de estos pueblos hay reducciones fiscales.

3. Alquilar: un mercado cada vez más tensionado

El alquiler es la alternativa más extendida entre los que quieren vivir en las grandes ciudades. Sin embargo, la crisis también impacta en ese segmento.

“La enfermedad es la misma”, señala Iñareta, quien compara la situación con un casting: las familias compiten por conseguir una vivienda para alquilar, y los primeros descartados son los jóvenes y las personas vulnerables.

El especialista apunta a la regulación como uno de los factores centrales. “Existe una legislación que arremete contra el propietario de la vivienda y no lo ve como un aliado que puede ayudar a sacar nuevas viviendas al mercado”. Según explica, muchos dueños retiran sus propiedades del alquiler tradicional y lo destinan a contratos de temporada que tienen una regulación diferente.

“La normativa se centra principalmente en topar de manera artificial el precio de las rentas, pero está drenando el stock”, concluye.

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Al igual que lo que ocurre con la compraventa, el alquiler también se encuentra en máximos históricos: €15/m², con un aumento interanual del 8%.

Los alquileres más caros se concentran en las siguientes ciudades:

1. Barcelona (Cataluña): €24/m²
2. Madrid: €23,1/m²
3. Mallorca (Baleares): €18,4/m€

“En Barcelona el mercado está extremadamente tensionado. Conseguir alquiler es una hazaña”, comenta Fronza. Explica que los propietarios se muestran reticentes a alquilar debido a las limitaciones de los precios, el riesgo de ocupación ilegal y la percepción de que las garantías no alcanzan para cubrir posibles destrozos de los arrendatarios.

Por otro lado, es cada vez más común el alquiler compartido, que antes solía verse únicamente en estudiantes y jóvenes profesionales.

“Personas de hasta 40 años continúan compartiendo piso, ya que hoy el 50% de un sueldo promedio se puede ir en alquiler”, concluye Fronza.

La situación actual del país

La brecha inmobiliaria en España es cada vez más evidente: desde habitaciones que superan los €120.000 hasta casas en zonas despobladas por €20.000. Un mercado en el que pocos pueden comprar en las áreas más demandadas, mientras amplias regiones del interior buscan nuevos habitantes.

Los especialistas coinciden en que el país enfrenta una situación crítica en materia de vivienda. La tensión no solo refleja un problema de precios, sino un desafío estructural sobre cómo y dónde se quiere vivir en España.

Un sesgo cognitivo es un patrón sistemático en nuestra forma de pensar, producto de los mecanismos con los que el cerebro procesa información compleja.

Estos atajos nos permiten interpretar el mundo con rapidez, pero también nos llevan a cometer errores. Las experiencias personales, la cultura, lo aprendido de chicos, nuestros vínculos y las creencias acumuladas a lo largo del tiempo moldean estos sesgos, algunos de los cuales se manifiestan con particular claridad en la dinámica del mercado inmobiliario.

Veamos algunos de los sesgos que se observan con mayor frecuencia en la toma de decisiones que mueven el mercado inmobiliario.

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1-La aversión a la pérdida: impulsada por el miedo a “vender mal”

La aversión a la pérdida describe la tendencia humana a sentir el dolor de una pérdida con mayor intensidad que la satisfacción al obtener una ganancia equivalente. Estudios de los psicólogos Daniel Kahneman y Amos Tversky muestran que una pérdida duele aproximadamente el doble de lo que gratifica una ganancia de la misma magnitud. Esta tendencia que manifestamos en contextos de incertidumbre es la que nos lleva a concentrarnos más en lo que podemos perder y no tanto en las oportunidades que podemos aprovechar.

En el mercado inmobiliario, este sesgo explica por qué muchos propietarios prefieren no vender antes que aceptar un precio percibido como bajo, aun cuando el mercado haya cambiado y con el dinero de la venta puedan obtener, por ejemplo, un mejor rendimiento en otras alternativas. El temor a “perder” frente a un valor de referencia pasado suele generar demoras prolongadas, publicaciones que no se ajustan a la demanda real y, paradójicamente, mayores costos en el tiempo.

2-Anclaje: el peso del primer número

El sesgo de anclaje es uno de los más frecuentes en el mercado inmobiliario. Consiste en darle un peso excesivo a la primera información disponible al momento de estimar un valor, al negociar, o por ejemplo, el precio al que se adquirió inicialmente el inmueble. Lo que suele pasar es que ese “anclaje” funciona como la referencia con la que medimos las pérdidas o ganancias.

El precio de compra original, un valor histórico del barrio o incluso un precio sugerido sin sustento técnico, suele transformarse en anclas emocionales. Aunque el contexto del mercado haya cambiado, ese número inicial condiciona la percepción de valor y dificulta ajustes necesarios para concretar una operación sin incorporar en el análisis la situación actual del mercado. Es muy común que los propietarios se aferren a valores promedio del metro cuadrado basados en los reportes de portales de inmuebles que suelen publicarse regularmente, números que surgen de valores de publicación y que no tienen en consideración ni precios de cierre ni características específicas de sus inmuebles.

“No lo voy a regalar” es quizás la frase más repetida por los propietarios a la hora de tasar su inmueble para la venta, donde regalar significa vender por debajo del precio al que fue adquirido sin pensar quizás en el beneficio actual de la venta. Es importante aclarar que vender barato sería vender debajo del precio de mercado; sin embargo, para el dueño del inmueble en este caso vender barato es vender debajo de su precio de referencia.

El mercado de alquileres no es ajeno a este comportamiento. Al momento de poner en alquiler un inmueble, el propietario puede anclarse a un valor que el mercado no convalida, rechazando un buen candidato que realiza una contraoferta lógica, poco agresiva. Ese comportamiento suele generar una vacancia que no solo implica solventar los gastos de mantenimiento mientras siga vacío (expensas, ABL y servicios por mes) sino que además se agrega el costo de oportunidad de esos meses de vacancia en que podría haberse alquilado al precio de contraoferta. Un cálculo que es conveniente realizar antes de tomar una decisión apresurada.

Así está la tabla de precios de la construcción en abril 2026

3-Efecto dotación: mi propiedad vale más (porque es mía)

El efecto dotación o posesión describe la tendencia a asignar mayor valor a un bien simplemente por el hecho de poseerlo. En el rubro inmobiliario, el apego emocional, la historia personal asociada a la vivienda y el esfuerzo invertido en su mantenimiento suelen llevar a una sobrevaluación respecto de su verdadero precio de mercado.

La propiedad se vuelve parte de la identidad del propietario, lo que dificulta mirarla como un activo transable. Esta brecha entre valor subjetivo y precio de mercado es una de las principales causas de frustración al momento de vender.

Es bueno distinguir entre valor y precio para poder entender mejor el concepto. El precio es aquel número al que oferta y demanda se encuentran y permite cerrar una venta con su respectivo precio de cierre. El valor, en cambio, es un número que se le asigna en base a la percepción de valor que cada uno considera por la razón que sea. Cerrar una venta al precio de mercado puede ser percibido como una gran pérdida para aquel que le asigna un valor mayor al de cierre.

Es frecuente escuchar “mi propiedad es única” y por eso no es comparable con otras del mercado, cuando objetivamente existen alternativas similares disponibles sobre todo en mercados sobreofertados. Esta percepción reduce la disposición a aceptar el precio que el mercado efectivamente convalida. De todas formas vale aclarar que si el vendedor no tiene una alternativa superadora para el dinero de la venta, es bastante lógico que prefiera no desprenderse del inmueble.

4-La falacia del costo hundido: cuando el pasado condiciona el precio

El costo hundido es un concepto económico que consiste en una acción o costo ya incurrido que no puede recuperarse, independientemente de las decisiones futuras que se tomen. Como es irreversible, no debería influir en las decisiones futuras.

Este comportamiento es muy común en aquellos casos donde el vendedor ha invertido dinero en mejoras o en reciclar su inmueble y el mercado no convalida el precio pedido que incluye ese costo.

La falacia del costo hundido aparece cuando se sigue sosteniendo una decisión únicamente porque ya se invirtió mucho en ella. En lugar de evaluar una venta por su conveniencia futura, el propietario pone un mayor énfasis en lo que ya invirtió: refacciones, gastos y tiempo.

En términos inmobiliarios, esto se traduce en frases como “no puedo bajar el precio después de todo lo que invertí”. Sin embargo, esos costos ya son irrecuperables y no deberían influir en la decisión actual. Persistir en una estrategia contraproducente suele empeorar la pérdida en lugar de evitarla perdiendo tiempo y dinero en el proceso.

Esta tendencia puede observarse en algunos comercios que alquilan locales a la calle y realizan grandes inversiones de capital en sus inicios para poner en marcha el negocio. En los casos donde la facturación no logra alcanzar para sostener los costos, muchos continúan operando a pesar de acumular pérdidas en el tiempo, con el foco puesto exclusivamente en el capital ya invertido.

5-Comprender el comportamiento para acompañar y asesorar mejor al cliente

El mercado inmobiliario se mueve por variables económicas simples de evaluar y otras no tanto. Está atravesado por decisiones humanas, donde las emociones juegan un rol fundamental y forman parte de esa ecuación económica. Comprender estos mecanismos no solo permite explicar por qué muchas operaciones no se concretan, sino también brindar un asesoramiento que acompañe y mejore la calidad de las decisiones del cliente.

(*) La autora es Soledad Balayán, titular de Maure inmobiliaria y licenciada en Economía Empresarial de la Universidad Torcuato Di Tella, analista del mercado inmobiliario y cotitular en Maure Inmobiliaria.

¿La razón? Los créditos hipotecarios necesitan una escritura para constituir la hipoteca. Sin ese respaldo legal, el banco no presta dinero. Por eso, los UVA terminan concentrándose en propiedades usadas que ya están escrituradas. Es decir que el stock en pozo y nuevo queda fuera del radar crediticio.

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También hay un factor que marca una diferencia clave entre ambos mercados: el costo de construcción sigue en alza, pero los precios de las unidades a estrenar no acompañaron ese ritmo, por lo que hoy hay oportunidades concretas de comprar por debajo del costo de reposición.

Además, a diferencia de los desarrollos en pozo, que implican por lo menos tres años de espera, el departamento a estrenar tiene una ventaja clave: la mudanza es de inmediato. En paralelo, muchos de estos proyectos se construyeron entre 2017 y 2018, con costos significativamente más bajos que los actuales.

Hoy, el valor del metro cuadrado en pozo puede costar entre US$2500 y US$3000 y hay unidades nuevas que se comercializan por debajo de ese valor. Una anomalía de mercado que no suele durar demasiado. Es más, si se toma el valor de publicación promedio relevado, la diferencia entre ambas opciones es clave: US$2934/m² para los departamentos a estrenar, y US$3095/m² para los en pozo, de acuerdo al último relevamiento de Zonaprop.

El dato de fondo es que el crédito hipotecario en la Argentina todavía no logra adaptarse al producto “nuevo”. La consecuencia es una distorsión: hay demanda, hay oferta, pero falta la posibilidad bancaria.

Mientras tanto, desarrolladores y compañías financieras empiezan a ocupar ese lugar con esquemas propios que marcan una tendencia.

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Una de las compañías que vio una oportunidad en este contexto fue Allaria, que a través de su división inmobiliaria diseñó un esquema de financiamiento propio para unidades a estrenar.

“Es una solución para un problema que el mercado todavía no resolvió”, resume Nacho Viñas, CEO de Allaria Real Estate.

El modelo combina lógica hipotecaria con flexibilidad privada en dólares y ofrece dos esquemas: financiación de hasta el 60% a 12 años, con una tasa del 9,75% anual o de hasta el 40% a 8 años, con una tasa del 8,5% anual.

Viñas cuenta que las cuotas son fijas en dólares durante todo el plazo. Al inicio, se paga más interés que capital (sistema francés); con el tiempo, esa relación se invierte. Y, un dato clave es que no hay costos de precancelación.

Las condiciones para acceder son:

• demostrar ingresos (últimos tres recibos de sueldo o facturación si se es monotributista)
• que la relación cuota-ingreso sea del 40%

El proceso es directo:

• el comprador elige la unidad
• firma el boleto con financiación
• empieza a pagar.
• la posesión es inmediata, aun cuando la propiedad todavía no esté escriturada
• la hipoteca se constituye más adelante sobre la escritura cuando sea oficializada

La posibilidad hoy se centra en proyectos particulares:

• Distrito Quartier Puerto Retiro, con 120 unidades disponibles
• Prima Caballito, con 60 unidades, con valores que arrancan en torno a los US$2300/m² y promedian entre US$2800/m² y US$3000/m²

El target es claro: clase media con capacidad de pago, pero sin acceso a crédito bancario. “La clase alta no necesita financiamiento; esto apunta a ampliar el mercado y acelerar ventas”, explica Viñas.

Además, para Viñas hay un factor macro que juega a favor: “Quienes tienen ingresos dolarizados o activos en dólares pueden prever con precisión el flujo de pagos, algo que no ocurre con los créditos en pesos atados a inflación”.

Así está la tabla de precios de la construcción en abril 2026

Financiación a medida

Otra empresa que avanza en esta línea es la constructora Criba, que tiene planes de financiación directa con una lógica más flexible y segmentada según el proyecto.

“Buscamos que cada cliente encuentre un esquema acorde a su capacidad”, señala Manuel Valdez, director comercial de la firma.

Las opciones van desde 12 hasta 120 cuotas, con anticipos del 30% al 40%. La financiación aplica a distintos desarrollos:

• Hasta 120 cuotas en Boreas Almagro y Vesta, un proyecto ubicado en Mendoza.
• Hasta 60 cuotas en Boreas Boedo y Pasionaria San Isidro
• Esquemas especiales en proyectos premium como Quartier Lacroze y Ánima Domi

Los tickets son amplios: parten desde los US$92.000 y pueden llegar hasta los US$900.000, dependiendo del desarrollo.

En algunos casos, incluso, se puede avanzar con la escrituración mientras continúa el plan de pagos, un híbrido entre financiación privada y crédito hipotecario tradicional.

En proyectos como Huego 475, que la constructora desarrolló junto a Consultatio, de Eduardo Costantini, hay acuerdos con bancos que permiten sostener condiciones similares a las hipotecarias hasta el momento de la escritura.

En pesos hasta 30 años

A diferencia de los esquemas anteriores, la desarrolladora Spazios tiene otra lógica: plazos más largos y financiamiento en pesos o dólares, tanto para unidades en pozo como para las terminadas.

Según detalló Juan Manuel Tapiola, CEO de la empresa, ofrece financiación de hasta 360 cuotas (30 años) en pesos ajustados por el índice CAC (el que sigue la evolución del costo de la construcción) o planes en dólares de hasta 72 cuotas (6 años).

En este caso, las condiciones para acceder son:

• abonar un anticipo del 30% (que sería alrededor de US$25.000)
• el saldo se financia en cuotas, que pueden ser menores según el plan elegido, con esos plazos como techo

En cuanto a los requisitos, el punto clave es la demostración de ingresos: la cuota no debería superar la capacidad de pago del comprador. A eso se suma, en unidades terminadas, un costo adicional cercano al 2% vinculado al mobiliario y terminaciones incorporadas.

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Hoy hay unidades listas para habitar en proyectos como Mediterráneo, Garden, Alpes, los tres en Caseros; Eclipse y Palms (Santos Lugares); Jazz (Sáenz Peña), Royale (Martin Coronado) y Golf (Villa Raffo). Con valores que se ubican, en promedio, en los US$2500/m²: desde US$2200/m² (Jazz) y hasta unos US$2700/m² (Palms).

Al igual que las opciones de los demás desarrolladores, el comprador puede ingresar al inmueble con el boleto al pagar el anticipo. La escritura llega después (generalmente en un plazo de alrededor de un año y medio) momento en el que se constituye la hipoteca como garantía.

La cuestión es que el costo de construcción en dólares continúa su tendencia alcista. Efectivamente, la situación actual para los desarrolladores inmobiliarios es compleja, ya que la rentabilidad se ubica en números rojos.

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En pesos, la suba del costo de construcción fue del 1% en febrero respecto al mes anterior, de acuerdo al Índice de Costo de la Construcción de la ciudad de Buenos Aires, y el costo del metro cuadrado llegó a $1.391.033 (+ IVA), mientras que el dólar blue se movía alrededor de $1435 en ese mes. Con ese tipo de cambio, el valor de construcción pasó a ubicarse en torno a US$969/m² (+ IVA). Esto implica que construir se encareció cerca de un 6% en dólares en apenas un mes, pese a que el aumento en pesos fue mucho menor.

La explicación está en el movimiento del tipo de cambio: cuando el dólar baja o se mantiene estable mientras los costos en pesos suben, el valor de construir medido en dólares tiende a incrementarse.

Hay que tener en cuenta que el costo que releva la ciudad de Buenos Aires no incluye el valor del terreno ni una serie de ítems relevantes. Impuestos, honorarios profesionales, comercialización y la rentabilidad del desarrollador no están incluidos, lo que deja a ese número bastante lejos del costo real de un proyecto.

En cifras más concretas sobre propiedades terminadas, el metro cuadrado vendible de los inmuebles usados se ubicó en US$2219 en CABA en marzo, según Zonaprop, mientras que el metro cuadrado de oferta de los inmuebles en construcción (en pozo) promedió los US$3095/m².

Esta situación complica la renta de los desarrolladores, ya que en ocasiones deben vender más barato de lo que les cuesta construir, porque el público no convalida sus precios. Otra alternativa es esperar a que se termine el stock de usados, para que la demanda convalide el valor del pozo.

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Los precios más buscados

El portal especializado Mi Obra, que combina datos del sector con tecnología, releva los precios promedio de la construcción día a día de los materiales más consultados por los usuarios.

En la plataforma se explica que los valores de los materiales pueden variar considerablemente debido a diversos factores. En primer lugar, por la inflación: en la Argentina, las tasas de inflación afectan directamente los costos de producción y distribución, generando ajustes frecuentes. También la demanda, ya que, durante la temporada alta de construcción, los precios tienden a aumentar debido a la mayor demanda de materiales clave como cemento y ladrillos. Por último, aluden a la disponibilidad, ya que la oferta limitada de ciertos materiales puede influir en su precio, especialmente durante periodos de alta actividad constructiva.

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De acuerdo a un relevamiento realizado por el portal y convalidando con Mercado Libre, estos son los precios actuales de los siguientes materiales:

• Bolsa de cemento 50 kg: entre $9000 y $15.000
• Bolsa de arena fina 30 kg: de $6000 a $12.500
• 1000 ladrillos comunes: entre $185.000 y $260.000 (alta calidad)
• Bolsa de cal 30 kg: entre $7800 y $9000
• Piedra partida por m³ en bolsón: a partir de $130.000
• Arena por m³: entre $47.200
• Varilla de hierro 8 mm x 12 m: desde $9000 a $12.000
• Ladrillos huecos portantes: desde $1500
• Placa de yeso Durlock estándar 9.5mm 1.20x2.40m: desde $17.000 hasta $20.000
• Bloque ladrillo de cemento (13x19x39 cm): entre $1300 y $2900

A pesar de que los créditos hipotecarios UVA volvieron al mercado en 2024, luego de un parate de casi cinco años, desde mediados de 2025 las tasas de interés de los préstamos bancarios subieron fuertemente—por encima del 10%—, impactando directamente en el bolsillo de los posibles tomadores.

Cuando los bancos prestan, el mercado se activa. Cuando se retraen o endurecen condiciones, las operaciones quedan limitadas a quienes pueden pagar en efectivo.

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En este escenario, una de las entidades financieras privadas más grandes del país bajó su tasa por primera vez y se sumó a los que ya lo hicieron este año. El Banco Galicia disminuyó su porcentaje del 15% al 9,5% para los clientes que tengan cuenta sueldo (pero es del 11,5% si se deja de cobrar los haberes allí), y se alinea con los demás bancos que tienen intereses por debajo del 10%.

Lo requisitos y condiciones para acceder a esta línea son:

• La cuota del préstamo no puede superar el 25% de los ingresos y del codeudor/a (que puede ser cónyuge, conviviente o familiar al momento del otorgamiento).
• Solo para compra de primera vivienda.
• Ser una persona mayor de 21 años al momento de la solicitud y menor de 75 al finalizar el préstamo.
• Un año de antigüedad laboral.

Vale aclarar que las tasas que se encuentran cercanas al 10% aún están “caras” para el mercado hipotecario, pero de a poco se está revirtiendo el proceso de suba del año pasado.

La tasa nominal promedio ofrecida en créditos UVA actual se encuentra en 11,7%. Pero un dato clave es que la tasa de interés promedio pactada es del 5,93%, lo que demuestra que la entidad que lidera hoy el mercado hipotecario es el Banco Nación.

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Los bancos que bajaron la tasa

Uno de los primeros en tomar la iniciativa fue el Macro: bajó la tasa de sus créditos hipotecarios y hoy se ubican desde el 8,5% para los clientes del segmento selecta que acrediten sueldos en la entidad.

El ICBC recortó su tasa y pasó a ofrecer la más baja entre los bancos privados. La entidad fijó una tasa preferencial del 6,9% + UVA para quienes acrediten haberes, mientras que para el resto de los clientes se ubica en 9,9%. De esta manera, perfora el piso del 7% y se posiciona como el jugador más agresivo del mercado entre los privados.

La línea permite financiar hasta el 80% del valor de la propiedad, con plazos de hasta 20 años. El ingreso mínimo requerido parte en $1,4 millones y permite sumar ingresos de cónyuges o familiares directos para ampliar la capacidad de crédito.

El BBVA redujo del 10,5% al 7,5% para quienes cobran el sueldo en la entidad. Y luego tuvo otra buena noticia para sus clientes monotributistas y responsables inscriptos: bajó la TNA del 17% al 7,5% en el caso de los trabajadores independientes.

Otra entidad que fue por el camino de la reducción fue el banco Santander, que bajó su tasa del 15% al 9,5%. Además, modificó otras condiciones de la línea hipotecaria: ahora financia hasta el 70% de la vivienda (antes era el 80%) y bajaron el plazo de 30 años a 20 años.

Por su parte, el banco Patagonia también redujo su interés y llevó la tasa del 14% al 12,5%.

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Fuentes del sector consultadas por LA NACION afirman que “esta disminución responde a que el mercado se encuentra con una mejor situación de liquidez”. Contrario a lo que había sucedido en la segunda mitad del 2025, cuando las entidades subieron sus tasas por encima del 10%.

En paralelo, un importante holding argentino con cuatro entidades financieras: Banco de San Juan, de Santa Fe, de Entre Ríos y de Santa Cruz, subió su tasa de interés del 9,9% al 12%. Por lo que todavía el proceso de reacomodamiento es lento, pero resta esperar el comportamiento de las demás entidades en los meses siguientes.

Los terrenos se encuentran dentro del polígono delimitado por General Paz, Dorrego, Pasaje Roca y Azcuénaga, un sector que arrastra una larga historia de indefiniciones. En los años 80, la zona había sido intervenida por Vialidad Nacional en el marco de un proyecto vial que nunca llegó a ejecutarse. Más tarde, en 1999, las parcelas fueron incorporadas al Programa Arraigo, una iniciativa destinada a regularizar situaciones dominiales y facilitar el acceso a la tierra. Sin embargo, con el paso del tiempo se comprobó que no existían solicitudes activas ni procesos en curso vinculados a ese programa, lo que habilitó su desafectación y posterior incorporación al plan de enajenación de bienes considerados prescindibles para la administración pública.

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La primera subasta: tres parcelas

La primera de las subastas está programada para el 27 de abril de 2026 (inscripción hasta el 20 de abril) e incluye tres parcelas (2, 3 y 4) de 216 metros cuadrados cada una, en Miguel de Azcuénaga s/n, que se ofrecen en un único lote de 648 metros cuadrados. El Tribunal de Tasaciones de la Nación fijó para este conjunto un precio base de US$87.023, un valor que funciona como referencia inicial para la puja digital. La superficie total y la ubicación dentro de un tejido urbano consolidado convierten a este primer remate en la opción de mayor escala dentro del paquete de ventas.

La segunda subasta: dos parcelas

La segunda subasta se realizará el 28 de abril (inscripción hasta el 20 de abril) y comprende dos parcelas (5 y 7) de 216 metros cuadrados, que suman 432 metros cuadrados en Pasaje Roca s/n. En este caso, el precio base fue establecido en US$58.863, lo que posiciona a este lote como una alternativa intermedia tanto en superficie como en inversión requerida. Según la información oficial, estas tierras también habían sido afectadas al Programa Arraigo, pero nunca recibieron solicitudes ni trámites que justificaran su permanencia dentro del esquema de regularización.

La tercera subasta: el precio base más bajo

La tercera oportunidad llegará el 8 de mayo con inscripción hasta el 30 de abril, con dos parcelas (11 y 14) con un total de 427,43 metros cuadrados ubicadas en Miguel de Azcuénaga esquina Dorrego, con un precio base ligeramente inferior: US$58.127. La diferencia responde a criterios técnicos de tasación vinculados a la ubicación exacta dentro del polígono y a las características particulares del lote. Aun así, se trata de una oferta similar en escala y potencial de desarrollo a la subasta del día 28.

Además, durante el mes de mayo se realizarán otras subastas de parcelas en la misma zona los días 11, 12, 13 y 15.

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¿Cómo participar?

En todos los casos, la AABE remarcó que las subastas se realizarán a través de la plataforma digital SUBAST.AR, un sistema que permite la participación remota, garantiza trazabilidad y asegura igualdad de condiciones entre los oferentes. El proceso exige registro previo, validación de identidad y el pago de una garantía para participar, además de la consulta del pliego donde se detallan las condiciones específicas de cada operación. La modalidad digital, que ya se consolidó como estándar en las ventas de bienes estatales, permite además extender automáticamente el cierre de la puja cuando se presentan ofertas sobre la hora límite, evitando maniobras especulativas y favoreciendo la competencia real.

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La redefinición del destino de estos terrenos implica también un cierre simbólico para una zona que durante décadas permaneció atrapada entre proyectos inconclusos y afectaciones administrativas que impedían su desarrollo. Con la desafectación del Programa Arraigo y la confirmación de que no existen restricciones patrimoniales ni impedimentos legales, la venta abre la puerta a nuevas inversiones privadas que podrían dinamizar el sector y modificar la fisonomía urbana del área.

Las palabras de González Rouco marcaron el pulso del evento, donde economistas y desarrolladores coincidieron en un diagnóstico claro: el sector pudo salir del estancamiento macroeconómico, pero ahora enfrenta el desafío de normalizar sus precios relativos en un escenario de costos en dólares que no planean retroceder.

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Pero, ¿por qué esto es así? El economista argumentó que a pesar de los cambios en el contexto político y económico, el mercado mantiene problemas estructurales que impiden un despegue definitivo de la actividad.

Es más, “el valor del metro cuadrado usado está atrasado cerca de un 27%”, afirmó el economista de la consultora Empiria. De acuerdo a sus estimaciones, si se lo compara con variables como el costo de construcción, los salarios en dólares y otras alternativas de inversión, el precio actual quedó rezagado.

Ese descalce, explicó, no es menor, sino que tiene efectos directos sobre el funcionamiento del mercado: desincentiva la venta porque los propietarios no convalidan precios más bajos; hay menos operaciones porque se frena la rotación de propiedades; impacta en el desarrollo, ya que sin precios de salida más altos, los números de los proyectos nuevos no cierran.

El resultado es un mercado que parece activo pero que en realidad está estructuralmente trabado. “El precio del usado termina ordenando todo el resto del mercado”, sintetizó.

Mientras tanto, el crédito hipotecario, aunque en fase de recuperación, todavía representa una porción mínima de las operaciones totales del país. El experto remarcó que, a diferencia de otros países donde el financiamiento cubre gran parte de la compra, en la Argentina el comprador con crédito constituye una minoría excepcional.

Usados vs. construcción: la principal brecha en la actualidad

Mientras el usado quedó rezagado —un 27%—, el costo de construcción hizo el recorrido inverso. Tras la estabilización cambiaria, la economía dejó atrás un período de costos artificialmente bajos en dólares y entró en una etapa de inflación en dólares.

Ahí aparece la principal distorsión del sector: costos de construcción en niveles altos y precios del usado que no acompañan a esta suba.

Desde la mirada de los desarrolladores, ese fenómeno tiene consecuencias concretas: la brecha impacta de lleno en la rentabilidad. Muchos desarrollos que se proyectaron con costos sensiblemente más bajos terminaron enfrentando estructuras de costos que subieron entre 40% y 70% en dólares.

Es más, Alan Mohadeb, director de la desarrolladora Grupo Portland, explicó que muchos proyectos que se habían planeado con costos cercanos a los US$1100/m² terminaron ejecutándose por encima de los US$1800/m².

"Los márgenes se comprimieron al límite y, en muchos casos, directamente desaparecieron", según coincidieron otros desarrolladores.

El empresario subrayó que el 80% de los cuatro millones de metros cuadrados en construcción en la ciudad de Buenos Aires corresponde a obras pequeñas, cuyos responsables no previeron la escalada de costos reales.

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Los desarrolladores que acompañaron a Mohadeb en el panel -Lucas Salim, de Grupo Proaco, y María José Correa, de Torre Puerto- coincidieron en que la transición de la gestión de urgencias a la administración de eficiencias marca la nueva etapa del negocio. “El desafío pasa por la capacidad de adaptación en un mercado históricamente sin crédito", dijo Salim.

La falta de crédito histórico obligó a las empresas a crear sus propios vehículos de financiamiento, aunque todos admiten que el retorno de los préstamos bancarios es el único camino hacia una escala masiva.

Por su parte, Correa planteó un cambio de modelo: menos preventa y más participación de capital institucional, con foco en desarrollos orientados a la renta y a la generación de flujo.

Pero además de la presión de costos mencionada, Mohadeb remarcó que el precio de la tierra se mantiene elevado, con incidencias que no bajan en determinadas zonas consolidadas de CABA, donde en muchos casos no bajan de los US$800/m². El problema es que ese valor no se ajustó al nuevo contexto de costos y precios.

“El dueño de la tierra sigue con expectativas de otro ciclo”, comentó, en referencia a valores que responden a un mercado previo, con costos más bajos y mayor liquidez.

Por eso, muchos desarrolladores empezaron a mirar fuera de los corredores tradicionales, donde las incidencias pueden ubicarse por debajo de los US$200/m² como por ejemplo Vaca Muerta, en Neuquén, “lo que permite recomponer márgenes incluso con costos de construcción similares”.

¿Construcción cara o proceso de normalización?

En ese contexto, apareció otra lectura. En términos macroeconómicos, para el economista Esteban Domecq, de Invecq Consulting, la construcción no está cara, sino que se está normalizando luego de un período en el que los costos habían caído a mínimos históricos por un tipo de cambio distorsionado.

El experto considera que el sector dejó atrás esa etapa de costos artificialmente bajos para situarse en una posición de media tabla, donde la mano de obra mantiene valores accesibles, pero los materiales reflejan la inflación internacional de insumos como el acero y el aluminio.

“El problema no es el nivel, sino la velocidad del ajuste”, explicó. Según su análisis, los costos en dólares subieron más rápido que la capacidad de reacción de la demanda, lo que generó un freno en la actividad. “Veníamos de un dólar de explosión nuclear que situaba los costos en mínimos históricos de los últimos 60 años”, explicó.

En ese marco, Domecq aportó datos que explican por qué el sector sigue golpeado pese al cambio de clima macro. Según detalló, la actividad de la construcción se ubica todavía alrededor de un 17% por debajo de los niveles de 2022, lo que refleja que la recuperación no logró consolidarse.

La caída es aún más marcada en la obra pública, donde el ajuste fiscal impactó de lleno y hoy se encuentra cerca de un 75% por debajo de sus niveles previos, dejando a la actividad prácticamente sin uno de sus motores históricos.

Pero además, Domecq sumó un dato clave: la contracción no se explica solo por la falta de obra nueva, sino también por el arrastre de un período previo de sobrestock de materiales. Durante los meses de mayor incertidumbre macro, muchas empresas habían acopiado insumos, lo que permitió sostener obras en ejecución aun cuando el despacho de materiales se desplomaba. "Ese colchón ya se agotó, y ahora la caída se refleja con mayor claridad en la actividad real", contó.

Aun así, el economista planteó que el sector tiene potencial de recuperación en el nuevo esquema económico. En un contexto de estabilidad, menor inflación y reaparición del crédito, la construcción podría transformarse en uno de los principales motores del crecimiento. Sin embargo, esto no será inmediato: Domecq estimó que el proceso de normalización podría demorar entre tres y cinco años, en línea con la necesidad de recomponer demanda, financiamiento y niveles de inversión.

Desde una mirada financiera, el analista Claudio Zuchovicki planteó que la premisa de si el mercado está caro o barato depende, en gran medida, de las expectativas sobre el futuro económico. “Depende de lo que el país prometa hacia adelante”, planteó.

El experto sostuvo que la construcción es la actividad que más empleo genera, destacando que su impacto laboral es superior al de otros sectores económicos. Argumentó que el retorno del crédito hipotecario funciona como una herramienta de “justicia social”, ya que permite que personas que no tienen el capital total de antemano puedan acceder a una vivienda.

En ese sentido, consideró que el crédito en UVA, en el contexto actual, vuelve a ser una alternativa viable. Con valores de propiedades relativamente bajos en términos históricos, la ecuación, según su mirada, tiende a cerrarse en escenarios de estabilidad: si la economía mejora, el activo se valoriza; si hay una corrección, la deuda se ajusta en términos reales.

El economista González Rouco insistió en que la demanda por vivienda propia es prácticamente infinita, dado que cuatro de cada 10 jóvenes viven con sus padres porque no les alcanza el ingreso para alquilar ni para comprar. Sin embargo, esta demanda no se materializa en operaciones debido a la falta de crédito y a un mercado que todavía opera como una “pecera chica”, limitada a quienes tienen el dinero de contado.

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¿Oportunidad o preocupación?

El atraso del 27% en el valor del metro cuadrado usado, según la estimación de González Rouco, deja al sector frente a una disyuntiva.

Por un lado, puede interpretarse como una oportunidad de entrada por estar en valores “baratos”. Pero por otro lado, también funciona como una señal de alerta: refleja un mercado que todavía no encuentra un precio de equilibrio que satisfaga tanto a la oferta de obra nueva como a la demanda de usados.

Esta tensión entre el costo de construcción al alza y un mercado de usados que no termina de reaccionar constituye el eje central de las dificultades actuales. La solución, para los analistas, dependerá de que las condiciones de financiamiento bancario no solo aparezcan, sino que se mantengan estables en el tiempo, evitando las fluctuaciones drásticas que marcaron la historia del crédito hipotecario nacional.

El encuentro contó con la presencia del intendente de la ciudad, Pablo Javkin, junto a autoridades de la provincia de Santa Fe. Analistas, economistas y referentes del sector analizaron el contexto macroeconómico y las perspectivas con el relato de experiencias, tendencias y casos concretos.

Los expositores coincidieron en que el 2026 podría marcar el inicio de una etapa más sólida. Pero mientras el precio del usado siga sin acompañar, el crédito hipotecario no crezca y los costos de construcción se mantengan en niveles elevados, el mercado seguirá en ese punto de estancamiento.

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Los precios

Sin embargo, Alejandro Sembinelli, dueño de Wolfcolors, empresa que se dedica a pintar y refaccionar, asegura que el costo promedio de los materiales de primera marca para pintar una vivienda de 100 m², incluyendo interiores y exteriores (solo frente), se ubica entre $1.500.000 y $2.300.000. Por otro lado, la mano de obra se encuentra entre $5.000.000 y $7.000.000, y se suele considerar un equipo de entre tres y cuatro personas.

Los valores pueden incrementarse si se requieren arreglos importantes, trabajos de enduido, tratamiento de humedades o revestimientos texturados, advierten los profesionales.

Los tiempos

Para pintar una casa de 100 m², Ortega estima una duración aproximada de ocho días.

En cuanto al secado al tacto de la pintura, el gerente de la red Sui Color explica que suele ser de una a dos horas, mientras que el secado completo puede demorar alrededor de 24 horas en interiores y entre 24 y 48 horas en exteriores, dependiendo de la humedad y las condiciones climáticas. Para aplicar una nueva mano se recomienda esperar entre cuatro y seis horas.

También hay que tener en cuenta que en la actualidad hay pinturas que secan en minutos. “A diferencia de lo que sucedía en años anteriores, el tiempo de secado disminuyó, beneficiando así al cliente”, comenta Ortega.

Un detalle no menor, que revela Sembinelli, es que el período en el que se deben pintar los exteriores de las casas es entre diciembre y marzo, ya que durante el resto de los meses hay más riesgo de lluvias, que implica complicaciones en el proceso.

La previa

Si decidimos una renovación total de la pintura hay algunos aspectos a tener en cuenta y uno de ellos es la preparación previa. En ese sentido, Ortega asegura que para agilizar el proceso es fundamental preparar la casa antes de que comience el trabajo. Esto implica retirar o cubrir muebles, descolgar cuadros y cortinas, proteger pisos y aberturas y definir previamente los colores.

“La familia debe organizar los espacios para que algunas áreas queden temporalmente fuera de uso, asegurar una buena ventilación y coordinar horarios con el equipo de trabajo”, dice.

La diferencia entre pintar una casa y un departamento

Los profesionales concuerdan en que pintar una casa es muy diferente que un departamento. Esto se explica sobre todo por las dimensiones de ambas tipologías: “Los departamentos tienen medidas más estandarizadas. Las casas son todas distintas, con techos más altos y recovecos más complejos”, advierte Sembinelli, y agrega que los revoques en las viviendas más viejas suelen estar hechos de polvo de ladrillo. Ese detalle influye en la cantidad de pintura que se debe utilizar porque es un material que absorbe más.

Los colores del año

Aunque hay colores clásicos, que nunca pasarán de moda para pintar los diferentes ambientes, como el blanco y el gris, Pantone -el estándar universal del color utilizado para reproducir colores exactos en el mundo- lanzó su ranking y las tendencias del 2026.

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El premio máximo del color, llamado Pantone Color of the Year, fue otorgado al Cloud Dancer. Esta tonalidad es descripta por la empresa como “un blanco sublime que sirve como símbolo de influencia calmante en una sociedad que redescubre el valor de la reflexión calmada”. Esta tonalidad se contrapone con el color del 2025, el Moccha Mousse, al que la empresa denominó como: “Una cálida tonalidad marrón imbuido de una riqueza inherente que transmite la deliciosa calidad del cacao, el chocolate y el café, apelando a nuestro deseo de bienestar”.

“Las tendencias esta temporada son los neutros claros, porque agrandan visualmente los ambientes", agrega Ortega. Entre los más demandados se destacan el blanco roto, beige claro, gris claro, arena, tostado suave, verde oliva suave y terracota claro (muy usado en exteriores).

A su vez, explica que en 2026 se ven muchas paletas naturales y cálidas vinculadas al diseño minimalista y mediterráneo. En esta línea, concluye que los colores relacionados con la naturaleza, como los tierra, verdes y tonalidades del cielo, cobran cada vez más protagonismo.

La mística de la letra de Mateo Sujatovich choca de frente con la realidad del corredor de la avenida Cabildo —desde Monroe hasta Virrey del Pino— que, en apenas un año, pasó de ser uno de los más demandados por las marcas a encabezar el ranking de vacancia. Según un relevamiento de la inmobiliaria LJ Ramos, el índice saltó del 1,6% en 2025 al 10% en abril de 2026, el nivel más alto desde que se mide la zona.

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El dato no solo confirma un deterioro acelerado, sino que rompe una marca histórica: ni siquiera en 2020, en pleno impacto de la pandemia, se había llegado a estos niveles (estaba en 7%).

El relevamiento en base a 309 locales deja en evidencia un cambio de tendencia en una de las arterias más dinámicas porteñas, caracterizada por tener mucho movimiento tanto peatonal como vehicular, especialmente los fines de semana, gracias a su conectividad con el transporte público y su cercanía a puntos de interés como el Barrio Chino, y es histórico en el sector retail.

“Se observa un incremento significativo en la vacancia, acompañado por una suba en los precios pedidos que no se encuentra alineada con la realidad actual”, asegura Marcos Ballario, analista de research de LJ Ramos.

En cuanto a los rubros que más perdieron, el deterioro no distingue categorías. “Todos cayeron”, señala Ballario. El segmento de Hogar y Bazar bajó una posición, mientras que Moda y Textil (aunque sigue liderando con el 48%) también retrocedió con más fuerza. Detrás se ubican Salud y Belleza (9,4%), Hogar y Bazar (9,3%) y Alimentación (9,1%).

Es más, al comparar esta información con el relevamiento realizado por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) en base al primer bimestre del año, entre las arterias más afectadas por el aumento de locales vacíos se destacó la avenida Cabildo, con un incremento del 177,8% en relación con el bimestre anterior.

Precios más altos, demanda más baja

El principal factor detrás del impactante salto en la vacancia no es la falta de circulación, sino el descalce entre precios y realidad económica. “El problema de la vacancia en este corredor son los valores que se están pidiendo. No están alineados con lo que puede pagar hoy el mercado”, explica Ballario.

Según el informe, actualmente el precio promedio de alquiler del corredor ronda los US$40 por m², un 25% más que en 2025, cuando se ubicaba en torno a los US$32. Es más, esta suba se da en un contexto de caída del consumo y ventas minoristas, lo que termina de complicar más la ecuación.

“El inquilino no convalida esos precios y se relocaliza en corredores más baratos. No dan los números”, resume Ballario y agrega que los valores de alquiler se asemejan a Palermo Soho y a Santa Fe entre Scalabrini y Callao, sectores históricamente más caros.

Pero a la dinámica propia del mercado se suma un factor macro que agrava la situación. Domingo Speranza, CEO de Newmark, pone el foco en los contratos: “Los alquileres están en pesos ajustados por inflación, pero el dólar bajó. Eso hace que, medidos en dólares, hoy sean más caros”.

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En un corredor orientado al consumo de clase media, el impacto es directo. “Cabildo le vende a un segmento al que hoy no le alcanza. Es el primer corredor que cayó de esta manera”, sintetiza Speranza.

Los comercios no venden al mismo ritmo que la suba del alquiler, entonces es imposible convalidar ese aumento. “Cabildo refleja el impacto de la situación económica de este primer trimestre”, agrega.

Por su parte, Marcelo Zuliani, director de Colliers Argentina, agrega que en la zona quedaron libres locales muy grandes. “Las compañías locales que se dedicaban a indumentaria están con pocas ventas y las que vienen de afuera van a venir con todo el impulso. El mercado va a cambiar, pero en términos generales los rubros están muy quietos, sobre todo en locales grandes”, dice.

Aunque este caso es el más extremo, no es aislado. A nivel general, el mercado muestra tensiones similares, aunque con menor intensidad.

En total, se relevaron 5040 locales comerciales, con una vacancia promedio del 4,2% y un precio pedido de US$30,4 por m². Es decir, Cabildo no solo duplica la vacancia promedio, sino que también se ubica por encima en valores.

Speranza advierte que este fenómeno empieza a replicarse en otros polos de consumo masivo, como Flores, especialmente en ejes como Nazca y Avellaneda, donde también se registra una caída en la actividad y menor llegada de compradores del interior.

¿Qué puede pasar en el resto del año?

El futuro del corredor va a depender de una decisión clave: ajustar o no los precios. “Si los propietarios bajan los valores, el corredor debería recuperarse porque no tiene un problema estructural de demanda”, plantea Ballario. Pero advierte: “Si se mantienen en estos niveles, va a ser muy difícil revertir la vacancia”.

Zuliani agrega que la situación de Cabildo se va a revertir a partir de que haya más consumo, “sino posiblemente se vean todavía más locales vacíos”. Pero, “lo que tiene de bueno el mercado argentino es que se reconvierte enseguida”, afirma y asegura que la industria va hacia un reacomodamiento, “algunos van a subsistir y otros no van a aguantar”.

Por su parte, Speranza coincide: “Va a tardar en acomodarse el sector”. La conclusión es directa: Cabildo no perdió ubicación ni tránsito, perdió sintonía con el bolsillo y en el retail los números no cierran.

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Según el arquitecto Alejo Gómez Baranoff, asesor de Atrim Global, hoy es posible renovar un baño con distintos niveles de inversión incorporando soluciones que combinan diseño y funcionalidad. “En una reforma económica, pequeños cambios pueden generar un gran impacto sin necesidad de obra: sumar estantes, accesorios o toalleros eléctricos permite mejorar la organización del espacio, aportar confort y actualizar la estética del ambiente”, señala.

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En tanto que, en un nivel intermedio, se pueden incorporar elementos que mejoran tanto la experiencia como el diseño del baño, entre ellos, desagües lineales en la ducha o rejillas de diseño para sectores húmedos. “Estas soluciones no solo optimizan el drenaje, sino que también aportan una terminación más limpia y moderna”, agrega.

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Mientras que en una propuesta premium el foco está en la calidad de los detalles y en la integración de todos los elementos. En estos casos, la resolución va por la combinación de desagües lineales, perfilería para resolver encuentros de revestimientos y accesorios de diseño, que permiten lograr baños más sofisticados. “En estos donde cada terminación aporta precisión, durabilidad y una estética contemporánea”, comenta Baranoff.

Renovación premium

En aquellas renovaciones con un alto presupuesto, los arquitectos Justina Leone y Gastón Loray, directores del estudio homónimo, aseguran que la tendencia va por el wellness. Los especialistas advierten que en los últimos años el baño dejó de ser un espacio puramente funcional para convertirse en un ambiente de bienestar dentro de la vivienda. “La arquitectura residencial está cada vez más vinculada al concepto de wellness, donde los espacios buscan mejorar la calidad de vida y generar experiencias más sensoriales”, dicen.

En este contexto, una tendencia que se consolida hacia 2026 es la de los baños concebidos como espacios de bienestar. Esto implica ambientes más amplios, duchas tipo spa, bañeras exentas (que no están empotradas) y espacios pensados para relajación. Se suman materiales naturales y nobles como piedra, mármoles de veta suave o porcelanatos de gran formato que generan superficies continuas y elegantes. Detallan, además, que en estos casos, las paletas son cálidas y neutras y van por los tonos arena, beige, crema y madera natural que aportan calma visual. Por otra parte, en los baños premium las griferías se vuelven protagonistas con terminaciones en níquel cepillado, bronce o negro mate. En cuanto a iluminación, estos ambientes se inclinan por escenas de luz más suaves.

A la hora de pensar en el presupuesto, Leone y Loray sostienen que, en proyectos de categoría alta, donde se priorizan materiales nobles, diseño a medida y ejecución cuidada, el costo de una remodelación premium suele comenzar aproximadamente entre los US$2000/m² y US$3500/m², que puede variar dependiendo el nivel de personalización, selección de materiales y equipamiento, de manera que aclaran que el valor puede escalar por encima de ese rango. La reforma puede incluir revestimientos de piedra natural o porcelanatos premium de gran formato, vanitory diseñado a medida, grifería y sanitarios de primera línea, mamparas de vidrio templado, iluminación integrada, entre otros.

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Presupuesto medio y económico

Por su parte, Flor Fasci, al frente del estudio homónimo, sostiene que hoy existen muchas opciones que permiten lograr un baño contemporáneo incluso con presupuestos moderados. En cuanto a la reforma de baño con presupuesto medio, la diseñadora asegura que cuando el presupuesto permite una intervención más completa, lo ideal es renovar revestimientos, sanitarios, griferías y mobiliario para lograr un resultado integral.

“Uno de los materiales más utilizados actualmente es el porcelanato de gran formato, que permite reducir la cantidad de juntas y genera superficies visualmente más limpias y elegantes”, explica. Y detalla que, en el mercado local, un porcelanato nacional de formato 60 x 120 cm ronda actualmente los $40.000/m², lo que lo convierte en una opción más económica y muy equilibrada entre diseño y costo. “Si se busca una terminación más sofisticada para un presupuesto intermedio, los porcelanatos importados brasileños del mismo formato se encuentran alrededor de $55.000/m²”, agrega. En tanto que destaca que para proyectos donde se prioriza una estética más minimalista y contemporánea, también se utilizan porcelanatos importados españoles de gran formato 120 x 120 cm, cuyo valor ronda los $60.000 por metro cuadrado y permiten generar superficies más continuas y elegantes.

En cuanto a la grifería, los juegos completos para baño pueden encontrarse aproximadamente desde $600.000, mientras que las líneas más sofisticadas pueden alcanzar valores cercanos a $2.000.000. Respecto de los sanitarios, dentro de la oferta actual existen opciones de muy buena calidad en distintos rangos de precio. Por ejemplo, una línea básica está alrededor de $580.000, mientras que modelos de mayor diseño para una inversión intermedia pueden alcanzar aproximadamente $2.500.000.

“Los valores son los mismos que el mes anterior, ya que el mercado está muy frío y los proveedores no están tocando los precios”, advierte la diseñadora.

La combinación de estos elementos con vanitorys flotantes en madera natural o melamina texturada, mesadas de cuarzo o porcelanato técnico y espejos retroiluminados permite lograr un baño contemporáneo, funcional y muy equilibrado desde lo estético, explica Fasci.

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Por otra parte, la diseñadora de interiores sostiene que, cuando el presupuesto es más acotado la estrategia consiste en priorizar las intervenciones que generan mayor impacto visual sin necesidad de una renovación total. “En estos casos es posible utilizar porcelanatos nacionales o cerámicos de formato medio, concentrando el revestimiento en sectores clave como la pared de la ducha o el área del lavatorio”, indica.

También considera que otra decisión que transforma rápidamente el espacio es renovar el mueble del vanitory, el espejo y la iluminación. “Un mueble flotante sencillo, combinado con un espejo redondo o retroiluminado, puede modernizar completamente el baño”, cuenta. Y asegura que incluso dentro de presupuestos más contenidos, es posible seleccionar griferías de buena calidad dentro de las líneas más accesibles, manteniendo un equilibrio entre diseño, durabilidad y costo.

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“Más allá del presupuesto disponible, lo importante es tomar decisiones inteligentes en la elección de materiales y en la distribución del espacio. Un baño bien pensado no depende únicamente de cuánto se invierte, sino de cómo se combinan diseño, funcionalidad y proporciones. Muchas veces, pequeñas decisiones bien tomadas pueden lograr resultados tan atractivos como los de una reforma mucho más costosa”, concluye.

El valor del metro cuadrado se consolida como una de las variables que impactan directamente en la dinámica de los precios inmobiliarios y en las decisiones tanto de desarrolladores como de particulares que evalúan construir.

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En pesos, la suba del costo de construcción fue del 1% en febrero respecto al mes anterior, de acuerdo al Índice de Costo de la Construcción de la ciudad de Buenos Aires, y el costo del metro cuadrado llegó a $1.391.033 (+ IVA), mientras que el dólar blue se movía alrededor de $1435 en ese mes. Con ese tipo de cambio, el valor de construcción pasó a ubicarse en torno a US$969/m² (+ IVA).

En números concretos, esto implica que construir se encareció cerca de un 6% en dólares en apenas un mes, pese a que el aumento en pesos fue mucho menor. La explicación está en el movimiento del tipo de cambio: cuando el dólar baja o se mantiene estable mientras los costos en pesos suben, el valor de construir medido en dólares tiende a incrementarse.

Hay que tener en cuenta que el costo que releva la ciudad de Buenos Aires no incluye el valor del terreno ni una serie de ítems relevantes. Impuestos, honorarios profesionales, comercialización y la rentabilidad del desarrollador no están incluidos, lo que deja a ese número bastante lejos del costo real de un proyecto.

Por lo que desarrolladores inmobiliarios referentes del sector consultados por LA NACION aseguran que el valor del metro cuadrado final más económico arranca en los US$1500 + IVA (más de $2 millones). Mientras que para una vivienda de mayor categoría, con terminaciones y materiales premium, el valor puede llegar a los US$4000 + IVA (casi $6 millones).

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Cuánto cuesta construir una casa de 60 m²

De esta manera, construir una casa económica de 60 m² ronda los US$96.900 ($139.103.300), tomando en cuenta el valor que releva el ICC. En cambio, si se le suman los gastos incluidos por los desarrolladores, el valor será de US$150.000.

Si se comparan estos valores con los precios de venta de casas usadas en la ciudad Autónoma de Buenos Aires, el metro cuadrado promedio se ubicó en US$1778 -para una propiedad de tres habitaciones y 170 m²- de acuerdo con los últimos datos de Zonaprop de febrero.

En ese sentido, una vivienda de tres dormitorios presenta un precio medio de publicación cercano a los US$302.177, mientras que una vivienda de cuatro dormitorios alcanza los US$482.194. Cabe aclarar que se trata de valores promedio que surgen de considerar los precios mínimos y máximos ofertados en CABA.

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¿En qué se reflejan los mayores aumentos? La suba que señala el ICC se explica por los incrementos de materiales (0,4%),en mano de obra (1,7%) y gastos generales (2%).

El punto de partida es el artículo 1221 del Código Civil y Comercial: solo el inquilino tiene la facultad de rescindir anticipadamente el contrato sin necesidad de justificar su decisión. “El locador no tiene ese beneficio, salvo que esté pactado expresamente en el contrato”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Esto significa que, si el propietario pretende recuperar el inmueble antes del plazo acordado, solo podrá hacerlo si existe una cláusula específica que lo habilite y que establezca claramente la causa.

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El DNU 70/2023 amplió el principio de libertad contractual incorporando la posibilidad de que el locador incluya en el contrato causales adicionales de rescisión anticipada. Antes, el propietario solo podía terminar el contrato por incumplimientos del inquilino: cambio del destino del inmueble, falta de conservación, abandono, o falta de pago de alquileres y accesorios por dos períodos consecutivos. Ahora, si se pacta expresamente, puede sumar los motivos que considere. “Con la reforma, se agregó un inciso que permite rescindir por cualquier causa fijada en el contrato. Eso antes no existía. Ahora las posibilidades son infinitas, siempre que estén escritas de manera precisa”, detalla Abatti.

Cuando el propietario quiere rescindir

¿Qué ocurre si el dueño intenta rescindir sin causa válida o sin cláusula que lo habilite? La respuesta es simple: no puede. El inquilino no está obligado a aceptar la entrega anticipada del inmueble. Solo podría hacerlo si ambas partes llegan a un acuerdo voluntario, generalmente acompañado de una indemnización. En la práctica, muchos contratos ya incluyen compensaciones preestablecidas para estos casos, como el equivalente a varios meses de alquiler o una suma fija en pesos o dólares.

La situación es distinta cuando existe un incumplimiento del inquilino. Allí sí el propietario puede rescindir, pero debe demostrar la causal y seguir los procedimientos legales correspondientes. En esos casos, la ley no exige indemnización a favor del inquilino.

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Los cambios para el inquilino

Mientras tanto, del lado del inquilino, el panorama también cambió. Antes debía esperar seis meses para poder rescindir y pagar una penalidad reducida según el momento. Con la reforma, puede hacerlo en cualquier momento, aunque con una multa más alta: el 10% de los alquileres futuros. Sin embargo, como no es una norma de orden público, las partes pueden pactar condiciones distintas. “Yo suelo indicar que el inquilino puede rescindir recién a los tres meses, y con indemnizaciones similares al sistema anterior”, comenta Abatti, destacando que la libertad contractual permite ajustar el contrato a la realidad de cada caso.

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En definitiva, si el propietario pide el departamento antes de tiempo, lo primero es revisar el contrato. Si no existe una cláusula que lo habilite, el inquilino no tiene obligación de irse. Si la cláusula existe, debe analizarse si la causa invocada coincide con lo pactado. Y si ninguna de las dos situaciones aplica, siempre queda la vía de la negociación, que puede incluir compensaciones económicas.

En este contexto, el precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $814.659, mientras que un monoambiente se encuentra en $704.704, es decir, un 14% menos. La brecha se amplía al comparar con un tres ambientes, cuyo valor asciende a $1.094.451, un 26% más que el de dos ambientes.

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En esta línea, Leandro Molina, director de Zonaprop -la plataforma que realizó el relevamiento- analiza el comportamiento de los últimos años e indica que los precios en los nuevos contratos -los departamentos que se publican- se desaceleraron con fuerza en febrero 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres. “Con el incremento del 3% mensual, los precios (nuevos contratos) acumulan una suba de 34,7% interanual, por arriba de la inflación (31,5%) y del ajuste del ICL (33,5%)”.

El especialista también destaca la evolución de la oferta de alquiler desde la pandemia: en febrero de 2023 alcanzó un mínimo histórico, y un año después, en enero 2024 -luego de la derogación de la Ley de Alquileres- la oferta de departamentos para alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires creció un 62% respecto al mes previo. Luego de ese salto, el crecimiento se moderó: “En marzo de 2026 aumenta 0,9%. El volumen de oferta actual es 2,7 veces superior al registrado en febrero 2023 (mínimo)”, señala Molina.

Los aumentos por barrio

Las tres zonas que registran las mayores subas mensuales en marzo son:

1. Agronomía: 7,26%
2. Parque Avellaneda: 7,25%
3. Velez Sársfield: 7,10%

En el otro extremo, los incrementos más bajos se observan en:

1. Nueva Pompeya: el único barrio de la Ciudad con un descenso de su precio, en este caso del -0,88%
2. Barracas: 0,79% fue el aumento
3. La Boca: 0,03%, un incremento mínimo

Si en vez de tener en cuenta la variación mensual, se analiza la interanual, los mayores aumentos corresponden a:

1. Lugano: 51,9%
2. Paternal: 41,7%
3. Villa del Parque: 40%

Mientras que las subas más moderadas se registran en:

1. Villa General Mitre: 29,3%
2. Puerto Madero: 27,5%
3. Barracas: 26,7%

Cuánto cuesta alquilar en los diferentes barrios de CABA

En la categoría de dos ambientes, Puerto Madero supera ampliamente la línea del millón y lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.358.875. Le siguen, con precios aproximadamente 32% inferiores:

• Palermo: $915.379
• Núñez: $911.708

Alquileres por menos de $700.000

En el otro extremo, con valores $600.000 más bajos que Puerto Madero, se ubican los dos únicos barrios que continúan por debajo de los $700.000

• Floresta: $697.128
• Lugano: $661.925

Si se compara el barrio con la oferta más cara (Puerto Madero) con el de la oferta más barata (Lugano), la diferencia es de $696.950. En este sentido, el primer barrio mencionado es un 105% más caro que el segundo.

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Cuál es la rentabilidad que deja una propiedad en alquiler

La relación alquiler/precio sube en marzo y se ubica en 5,62% bruto anual. En este contexto, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 6,4% más de lo que se necesitaba hace un año, según Molina.

La renta, barrio por barrio

Los más atractivos para los inversores que buscan renta son:

• Lugano: 10,2%
• Nueva Pompeya: 8,1%
• Parque Avellaneda: 7,8%

En contraste, los barrios con los alquileres más caros son también los de menor rentabilidad:

• Puerto Madero: 3,7%
• Núñez: 4,5%
• Palermo: 4,5%

De esta manera, la zona sur de la Ciudad es la que defiende una rentabilidad más elevada con un promedio de 9,6%, mientras que el corredor norte registra los niveles más bajos, con un 4,8%.

Los interesados deben inscribirse hasta 48 horas hábiles anteriores al remate en la página web de subastas del banco y realizar la transferencia del monto de caución (monto variable dependiendo de las condiciones específicas de cada subasta).

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Aunque hay muchas oportunidades y diferentes tipologías —como terrenos, departamentos y casas—, hay una subasta que llama la atención y que hoy se publicó en el Boletín Oficial: un lote de 329,30 m² en la avenida Córdoba 2602, esquina Av. Pueyrredón, Recoleta. Lo llamativo no solo es su ubicación estratégica y su tamaño, sino que se encuentra sobre el acceso de la estación Córdoba de la línea H de subterráneos, que ocupa parte de la planta baja y subsuelo.

Con un precio base de US$657.652 y un depósito en garantía de US$19.729,56, el terreno se subastará el 29 de abril de 12 a 13, a través del portal https://subastas.bancociudad.com.ar.

Desde el organismo indican que el lote está preparado para construir un edificio de cinco plantas. La planta baja se puede usar de manera parcial, al igual que la quinta planta, ya que comparte espacio con la estación de subte. La planta baja podría tener un local gastronómico para promover el sentido comercial del corredor, ya que la estación produce un flujo asegurado de personas.

El espacio podrá visitarse el 20 de abril, con cita previamente pactada a través de subastasonline@bancociudad.com.ar o al teléfono de Martilleros de Banco Ciudad 011 43298733, hasta dos días hábiles anteriores a la fecha de exhibición.

Más subastas del Banco Ciudad de abril

Balvanera

Se subastará un edificio completo situado en Balvanera, sobre un lote propio, en Hipólito Yrigoyen 2625/29, esquina Saavedra 57/65.

Con un precio base de US$8.600.000 y un depósito en garantía de US$258.000, la semitorre —que se encuentra sin finalizar y sin actividad— tiene una estructura de hormigón armado, tres subsuelos, planta baja, entrepiso y 17 pisos.

La construcción podrá visitarse el 14 de abril de 10.00 a 15.00, con inscripción previa y coordinación a través del correo fluna@bna.com.ar o del número telefónico 4347-6508. La subasta se llevará a cabo el 22 de este mes de 12.00 a 13.00.

Villa Urquiza

Con un precio base de US$184.250 y un depósito en garantía de US$5527,50, se subastará el 24 de abril una construcción desarrollada en planta baja destinada a dos viviendas. La primera está ubicada hacia el frente y tiene hall de acceso, dos habitaciones, cocina, baño y patio con acceso a la terraza. La segunda se encuentra en el contrafrente y tiene la misma cantidad de habitaciones.

La propiedad cuenta con 224,18 m² totales, de los cuales 58,80 m² son cubiertos. A diferencia de los otros inmuebles, no se puede visitar previamente.

Gran Buenos Aires

Las subastas en el conurbano se concentran en el parque industrial de Almirante Brown, donde se rematarán seis terrenos el 23 de abril. Las visitas podrán realizarse entre el 13 y el 17 de abril, de 9 a 12, con coordinación previa vía secretariadegobierno@brown.gob.ar.

Luis María Drago (Almirante Brown)

En la calle Luis María Drago, en el sector industrial planificado de Almirante Brown, se subastará un terreno de 2509,07 m², con un precio base de US$161.280 y un depósito de US$8064.

El lote, que se encuentra sobre una calle pavimentada y es de forma irregular, tiene servicios de alumbrado público, energía eléctrica, gas natural, señal de telefonía móvil, internet, además de desagües pluviales.

José Ingenieros (Almirante Brown)

En la calle José Ingenieros, se subastará un terreno con una superficie de casi el doble que la anterior, 4637,95 m². Posee servicios de energía eléctrica señal de telefonía móvil e internet, pero su entrada está ubicada en una calle de tierra. El precio parte de los US$299.203 y la garantía es de US$14.960.

José Ingenieros entre Juan XXIII y Cafferata norte (Almirante Brown)

Hay otra oportunidad en la misma calle, entre Juan XXIII y Cafferata norte a 1450 metros de la Ruta Provincia Nro. 4. Al igual que en los casos anteriores tiene servicios de energía, internet, señal telefónica y desagües, y una dimensión de más de 5000 m².

El precio base de US$342.870 y el depósito es de US$17.143.

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José Ingenieros esquina Núñez (Almirante Brown)

Con un precio inicial de US$459.758 y un depósito en garantía de US$22.987, se subastará un terreno en la calle José Ingenieros, esquina Núñez, a 2000 metros de distancia de la Ruta Provincial Nro. 16. El lote tiene una superficie total de 6707 m².

Fonrouge y avenida Hipólito Yrigoyen (Almirante Brown)

Sobre la calle Fonrouge, hay un lote de 9536 m² con forma de polígono irregular con un precio base de US$500.774 y un depósito de US$25.038. Al igual que los anteriores, tiene los servicios básicos incluidos.

Cafferata (Almirante Brown)

El último terreno en la zona- de 1800 m²- se encuentra sobre la calle Cafferata, a 100 metros de la Ruta Provincial 4 en una calle parcialmente pavimentada y tiene el precio más bajo de los seis: US$145.1520 y una garantía de US$7257,60. Cuenta con servicios de alumbrado público, energía eléctrica, red de gas natural, recolección de residuos, línea o señal de telefonía móvil, e internet.

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¿Cómo participar de las subastas del Banco Ciudad?

Los interesados en participar de alguna de las subastas de este mes deberán inscribirse previamente en la plataforma del Banco Ciudad. Si bien el precio de los inmuebles que se subastan está expresado en dólares, los pagos deberán realizarse en pesos conforme a la cotización del dólar BCRA.

El procedimiento es el siguiente:

• Inscribirse en el portal del Banco Ciudad y constituir un domicilio electrónico (un correo de email).
• Constituir una garantía de oferta equivalente al 10% del valor de base establecido para cada lote, hasta 48 horas hábiles anteriores a la fecha de la subasta.
• Ser mayores de edad.
• Tener en consideración que, de resultar adjudicatarios, deberán tributar el 21% de IVA sobre la comisión de venta.

Esta medida, implementada recientemente según reportes de medios internacionales como BFMTV, busca eliminar las barreras lumínicas que las ondas cortas (luz blanca) representan para las colonias de murciélagos locales.

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Al utilizar una longitud de onda más larga, el municipio pretende facilitar el tránsito y la caza de estos mamíferos voladores en las zonas arboladas adyacentes a la carretera, integrando la infraestructura urbana con la preservación de la fauna silvestre.

Las investigaciones en las que se basa esta transición sugieren que la luz blanca convencional actúa como un obstáculo insalvable para diversas especies de murciélagos, fragmentando sus hábitats y dificultando sus desplazamientos naturales. El color rojo, al tener una frecuencia menor, resulta prácticamente invisible o mucho menos intrusivo para el sistema visual de estos animales.

Gladsaxe no es pionera absoluta en esta estrategia; se suma a una tendencia europea que inició en 2018 con la ciudad neerlandesa de Zuidhoek-Nieuwkoop, seguida por el Reino Unido en 2019, donde se instalaron 60 metros de iluminación roja en la carretera A4440 junto a la reserva natural de Warndon Woodlands.

Desafíos para la visibilidad y la seguridad de los conductores

A pesar de los beneficios ecológicos, la adopción de este espectro lumínico ha generado preocupaciones respecto a la seguridad vial. La visión humana es menos eficaz bajo luz roja, lo que afecta directamente la percepción de profundidad y la capacidad de discriminar contrastes en la calzada.

Así está la tabla de precios de la construcción en abril 2026

Tanto conductores como peatones en Gladsaxe han reportado dificultades para calcular distancias y una disminución en la agudeza visual. Esta alteración en la percepción espacial puede ralentizar la capacidad de reacción ante obstáculos imprevistos, planteando un conflicto directo entre los objetivos de conservación ambiental y los estándares de seguridad para los usuarios de la vía pública.

La pregunta que surge entre la mayoría de los argentinos es la siguiente: ¿cuánto hay que ganar para calificar a un crédito hipotecario?

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El impacto de la suba de tasas

El encarecimiento de las tasas de interés de los bancos y el endurecimiento en los criterios de scoring crediticio hace que los requisitos de acceso sean cada vez más exigentes. Estos incrementos generan que sea cada vez más difícil acceder a un préstamo hipotecario bancario.

Hay bancos que ya llevaron su tasa nominal anual (TNA) al 17%, la más alta hasta el momento. En paralelo, el Banco Nación no solo subió su tasa al 6% (de igual manera, sigue siendo la más baja a nivel nacional) y sus exigencias de scoring: es decir que ahora se requiere un perfil crediticio casi perfecto para entrar en la carrera por un crédito.

Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: una falta de fondeo de los bancos para prestar una importante cantidad de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre, tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta. “Subir el scoring a un nivel tan alto es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”, reconoció un broker inmobiliario.

A pesar de esta situación, hay entidades financieras que en las últimas semanas comenzaron a disminuir su interés, llevando sus tasas incluso por debajo del 10%.

Los ingresos mínimos que solicitan los bancos

Hay entidades que establecen cuáles son los ingresos mínimos que solicitan para que los usuarios puedan acceder a sus líneas de créditos hipotecarios UVA y son los siguientes:

• Banco Ciudad: la entidad exige sumar un ingreso familiar desde $3.186.000.
• Banco Credicoop: pide como requisito que los ingresos mínimos superen los $3.000.000.
• Banco Del Sol: solicita ingresos mínimos por $1.000.000.
• ICBC: en este caso, la condición necesaria para pedir un préstamo es tener un ingreso mínimo igual o superior a $1.100.000.
• BBVA: la entidad pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles. es decir, $1.409.600 a la fecha.
• Santander: $2.240.000 para compra de vivienda permanente.
• Supervielle: tiene como requisito que el solicitante tenga un ingreso superior a $5.000.000.

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Pero a su vez es necesario saber que la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe equivaler a la cuarta parte de los ingresos del o de los solicitantes. Por lo que, a pesar de que los bancos establecen cuáles son los ingresos mínimos, no puede solicitarse sin conocer este requisito indispensable.

Con estos números sobre la mesa, el sueño de acceder a la vivienda mediante un crédito hipotecario se vuelve un desafío mayor. El contexto cambiario y financiero tensionan tanto a los bancos, que elevan requisitos y tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos muy por encima del promedio salarial argentino.

La paradoja es evidente: los créditos volvieron, pero están lejos de ser accesibles para la mayoría.

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Cuánto cuesta la cuota inicial por banco

Ahora, al analizar banco por banco, se puede observar cómo dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial va a cambiar. A continuación se presenta el monto a pagar por un préstamo de $100 millones a pagar en 20 años, banco por banco:

• BBVA: $813.866 (tasa del 7,5%)
• Brubank: $1.212.380 (tasa del 12%)
• Ciudad: con una tasa del 9,9%, la cuota inicial será de $864.532
• Comafi: $998.371 (10,5%)
• Credicoop: $1.250.650 (tasa del 12,5%)
• Del Sol: $992.500 (tasa del 9%)
• Galicia: $1.447.900 (tasa del 15%)
• Hipotecario: $1.136.140 (tasa de 12,5%)
• ICBC: $769.308 (tasa del 6,9%)
• Macro: $1.500.000 (tasa del 15%)
• Patagonia: $1.124.091 (tasa del 12,5%)
• Santander: $933.054 (tasa del 9,5%)
• Supervielle: $1.440.800 (tasa del 15%) -el plazo es de hasta 15 años-

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El impacto de la suba de tasas

El encarecimiento de las tasas de interés de los bancos y el endurecimiento en los criterios de scoring crediticio hace que los requisitos de acceso sean cada vez más exigentes. Estos incrementos generan que sea cada vez más difícil acceder a un préstamo hipotecario bancario.

Hay bancos que ya llevaron su tasa nominal anual (TNA) al 17%, la más alta hasta el momento. En paralelo, el Banco Nación no solo subió su tasa al 6% (de igual manera, sigue siendo la más baja a nivel nacional) y sus exigencias de scoring: es decir que ahora se requiere un perfil crediticio casi perfecto para entrar en la carrera por un crédito.

Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: una falta de fondeo de los bancos para prestar una importante cantidad de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre, tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta. “Subir el scoring a un nivel tan alto es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”, reconoció un broker inmobiliario.

A pesar de esta situación, hay entidades financieras que en las últimas semanas comenzaron a disminuir su interés, llevando sus tasas incluso por debajo del 10%.

Los ingresos mínimos que solicitan los bancos

Hay entidades que establecen cuáles son los ingresos mínimos que solicitan para que los usuarios puedan acceder a sus líneas de créditos hipotecarios UVA y son los siguientes:

• Banco Ciudad: la entidad exige sumar un ingreso familiar desde $3.186.000.
• Banco Credicoop: pide como requisito que los ingresos mínimos superen los $3.000.000.
• Banco Del Sol: solicita ingresos mínimos por $1.000.000.
• ICBC: en este caso, la condición necesaria para pedir un préstamo es tener un ingreso mínimo igual o superior a $1.100.000.
• BBVA: la entidad pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles. es decir, $1.409.600 a la fecha.
• Santander: $2.240.000 para compra de vivienda permanente.
• Supervielle: tiene como requisito que el solicitante tenga un ingreso superior a $5.000.000.

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Pero a su vez es necesario saber que la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe equivaler a la cuarta parte de los ingresos del o de los solicitantes. Por lo que, a pesar de que los bancos establecen cuáles son los ingresos mínimos, no puede solicitarse sin conocer este requisito indispensable.

Con estos números sobre la mesa, el sueño de acceder a la vivienda mediante un crédito hipotecario se vuelve un desafío mayor. El contexto cambiario y financiero tensionan tanto a los bancos, que elevan requisitos y tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos muy por encima del promedio salarial argentino.

La paradoja es evidente: los créditos volvieron, pero están lejos de ser accesibles para la mayoría.

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Cuánto cuesta la cuota inicial por banco

Ahora, al analizar banco por banco, se puede observar cómo dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial va a cambiar. A continuación se presenta el monto a pagar por un préstamo de $100 millones a pagar en 20 años, banco por banco:

• BBVA: $813.866 (tasa del 7,5%)
• Brubank: $1.212.380 (tasa del 12%)
• Ciudad: con una tasa del 9,9%, la cuota inicial será de $864.532
• Comafi: $998.371 (10,5%)
• Credicoop: $1.250.650 (tasa del 12,5%)
• Del Sol: $992.500 (tasa del 9%)
• Galicia: $1.447.900 (tasa del 15%)
• Hipotecario: $1.136.140 (tasa de 12,5%)
• ICBC: $769.308 (tasa del 6,9%)
• Macro: $1.500.000 (tasa del 15%)
• Patagonia: $1.124.091 (tasa del 12,5%)
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• Supervielle: $1.440.800 (tasa del 15%) -el plazo es de hasta 15 años-

El monotributo es simple hasta que se piensa en comprar una casa. Ahí, los bajos topes del régimen chocan con la realidad del mercado inmobiliario, transformando esa simplicidad inicial en un problema de papeles.

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Para poner en contexto, tras la reacomodación en el mercado inmobiliario en 2024 y 2025, luego de una fuerte caída pospandemia, los precios de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires se encuentran en un punto de inflexión: están a la espera de lo que pasará en 2026, ya que desde octubre de 2025 que el sector se encuentra con valores estables.

En enero de 2026, el precio medio del metro cuadrado en CABA se ubicó en US$2450, sin cambios significativos en el mes. Un monoambiente promedio ronda los US$108.000; un dos ambientes, los US$129.000; y un tres ambientes de 70 m² alcanza los US$178.000, de acuerdo con datos de Zonaprop.

Justificar ingresos o justificar fondos

El mercado está estable, pero en términos de ingresos declarados la ecuación es otra. El valor del metro cuadrado puede no moverse, pero la brecha entre lo que factura un monotributista promedio y lo que cuesta un tres ambientes sigue siendo amplia.

Un tres ambientes en CABA puede equivaler a varios años completos de facturación declarada de un monotributista medio. Y cuando el monto de la operación supera los ingresos anuales informados, la pregunta deja de ser si se puede pagar. La pregunta es cómo se justifica.

Justificar fondos no significa explicar cada peso ganado a lo largo de la vida. Significa demostrar que el dinero tiene un origen lícito, identificable y coherente con el perfil económico del comprador. Lo que se analiza no es solo cuánto se gana hoy, sino si el patrimonio acumulado resulta razonable frente a la actividad declarada.

“El monotributista presenta documentación como cualquier otro contribuyente: a qué se dedica, si tiene CUIT o CUIL, cuál es su actividad, su perfil económico”, explica el escribano Julián González Mantelli, asesor jurídico-notarial con mirada impositiva del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires.

El primer paso es perfilar al cliente. Entender su actividad y estimar cuál es su patrimonio “previsible”. Cuando la operación supera ese patrimonio razonable, se activa un control más profundo.

“Si una persona que desarrolla una actividad pequeña viene a comprar un inmueble de US$250.000, no es que le vamos a decir que no automáticamente. Pero nos va a llamar la atención y vamos a pedir que justifique el origen de los fondos”, señala.

No todas las operaciones exigen el mismo nivel de respaldo. El escenario cambia si la compra es al contado o si interviene un crédito hipotecario.

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Comprar al contado

En las operaciones al contado suele creerse que no hay mayores exigencias. Pero eso no es tan así.

En la Argentina, el uso de efectivo en compraventas inmobiliarias sigue siendo habitual; es más, tiende a ser lo más común. “A diferencia de otros países, a los escribanos no nos asusta el uso de efectivo. Sabemos que culturalmente la gente ahorra fuera del sistema bancario”, explica González Mantelli.

Pero, eso no elimina el control. Si la operación supera ciertos umbrales, como por ejemplo la compra de un tres ambientes -que supera los US$250.000- el escribano debe intensificar la verificación y preguntar de dónde proviene el dinero.

El origen puede estar en ahorros acumulados, una herencia, una donación o un préstamo documentado (mutuo). Incluso puede tratarse de fondos generados años atrás, cuando la persona tenía un empleo formal y luego cambió de actividad.

“Podría ser alguien que hoy es monotributista, pero hace tres años trabajaba en relación de dependencia, fue despedido, cobró una indemnización importante y ese dinero quedó declarado en Bienes Personales. Si hay trazabilidad, se puede razonar la operación”, detalla.

No todas las operaciones inmobiliarias exigen el mismo nivel de respaldo. Existen situaciones en las que la justificación de ingresos o fondos es inevitable, y otras en las que el requisito es más simple.

En una compra al contado, los principales escenarios suelen ser:

• Ahorros personales: cuando los fondos provienen de ahorros propios, lo importante es poder demostrar que esos recursos se generaron de manera legítima. No suele exigirse reconstruir toda la vida laboral, pero sí que exista coherencia entre los ingresos históricos y el monto ahorrado.
• Herencias: si el dinero surge de una herencia, suele requerirse documentación que respalde ese origen, como sucesiones o escrituras. Este respaldo permite justificar el capital cuando no guarda relación directa con los ingresos habituales del comprador.
• Donaciones o ayuda familiar: en los casos en que intervienen aportes de terceros, también es necesario contar con instrumentos legales que acrediten el origen de los fondos. Esto resulta especialmente relevante en operaciones de monto elevado.

Qué cambia si la compra es con crédito hipotecario

Cuando la compra se realiza mediante un crédito hipotecario, la justificación de ingresos también es obligatoria. En este caso, los bancos necesitan evaluar la capacidad de pago del solicitante y determinar si puede afrontar la cuota durante todo el plazo del préstamo.

Para eso, analizan ingresos formales, estabilidad laboral, nivel de endeudamiento y relación entre ingresos y cuotas. Este análisis no se limita a una foto del momento, sino que busca cierta continuidad en el tiempo. Por ese motivo, tanto quienes trabajan en relación de dependencia como quienes tienen ingresos independientes deben presentar documentación acorde a su situación.

Es importante aclarar que uno de los requisitos indispensables del acceso a un préstamo a largo plazo que tienen todos los bancos es que la cuota inicial del crédito no puede superar un porcentaje determinado de los ingresos del solicitante (en la mayoría de los casos representa el 25% del total). Este punto es uno de los que más resuena entre los contribuyentes del régimen impositivo porque se debe determinar qué monto de la categoría del monotributo se considera como ingreso válido para conocer la cifra a prestar. Este factor puede ser su “talón de Aquiles”.

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Las entidades toman como referencia el tope anual de facturación de la categoría en la que el contribuyente está inscripto y lo dividen por 12 para estimar su ingreso mensual. Por ejemplo, si un monotributista está registrado en la categoría D, cuya facturación máxima es de $26.212.853,42, al dividir ese monto por 12, el ingreso mensual estimado será de $2.184.404. Este último es el valor que tomará el banco como base para determinar si la persona cumple con los requisitos para obtener el crédito.

El problema es el desfase. “La recategorización toma ingresos del año anterior, lo que genera un descalce en contextos inflacionarios”, explica el economista Federico González Rouco. Es decir, el banco puede estar evaluando hoy la capacidad de pago con números que reflejan la realidad económica de hace 12 meses.

La desactualización en la categorización del monotributo hace que, incluso quienes están facturando más, no vean reflejado ese crecimiento hasta un año después. Este retraso complica a los solicitantes, ya que los bancos evalúan su capacidad de pago con datos que no representan su realidad económica actual. “El problema para los monotributistas es ese hasta que seamos un país sin inflación”, explica el economista.

Un ejemplo claro de estas dificultades se pudo ver durante la entrega de créditos hipotecarios en el gobierno de Mauricio Macri. “En ese momento, casi el 80% de los préstamos otorgados fueron para trabajadores en relación de dependencia, en un país que está muy representado por monotributistas”, cuenta González Rouco.

Además, si el solicitante no percibe ingresos a través de una cuenta sueldo en la entidad, suele acceder a una tasa más alta. Para el monotributista puro, eso implica un costo financiero mayor y, en consecuencia, menor capacidad de endeudamiento.

Bajo esta lógica surge la pregunta central: ¿cómo saber si el precio que se pide por un dos ambientes en Palermo o un monoambiente en Caballito es razonable? Desarrolladores y brokers inmobiliarios consultados por LA NACION señalan que hay un “número mágico” que sirve como brújula: el 5% anual. Sin embargo, la forma de llegar a ese porcentaje desató un debate técnico que divide aguas en el sector.

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Para muchos desarrolladores, como Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios, existe una cuenta rápida para que el inquilino sepa dónde está parado.

La fórmula plantea:

• Sumar el alquiler mensual más las expensas
• Multiplicarlo por 12
• Dividirlo por el valor real de la propiedad
• El resultado se multiplica por 100 para obtener un porcentaje

Si ese resultado da un 5%, el mercado está en equilibrio. “Cuando la cuenta te da 3%, el alquiler está barato; si te da 8%, es caro”, sostienen desde el sector del pozo.

Tapiola explica que esta visión busca que el inquilino entienda su “costo de vida total”. Si una unidad vale US$120.000, el inquilino debería volcar alrededor de US$5000 al año entre alquiler y gastos comunes para estar en la media.

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Dejar de alquilar “a ciegas”

Para Tapiola, el problema histórico de la Argentina es la falta de parámetros claros. “El mercado inmobiliario era una caja negra para el inquilino. En Spazios tenemos la intención de que la gente deje de alquilar a ciegas”, explica el desarrollador.

El empresario desarrolló un sistema propio para transformar inquilinos en propietarios, con más de 4000 familias que ya dejaron el alquiler. “No vendemos departamentos, ayudamos a que la gente sea dueña”, resume.

Según el desarrollador, el 5% no es solo un número para el dueño, sino un “seguro de justicia” para el que paga. “Si el inquilino sabe que el departamento que habita vale US$120.000 y la cuenta le da el 3% anual, está pagando bien. Pero si le da el 6% o el 7%, tiene una herramienta técnica para sentarse con el propietario y pedir una rebaja”, sostiene. Tapiola considera que esta transparencia es lo que finalmente “limpia” el mercado de precios abusivos.

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¿Incluir las expensas en esta fórmula?

Aquí es donde aparece la primera grieta de la fórmula. Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, afirma que, contablemente, las expensas no pueden formar parte de la rentabilidad. “La expensa es un gasto, no un ingreso para el propietario. Si el departamento está vacío, el dueño la paga de su bolsillo. Incluirlas en la fórmula sobreestima el rendimiento real”, explica la experta.

Para Balayan, la rentabilidad bruta real hoy en CABA ronda entre el 4,5% y el 5% para unidades usadas, pero calculada estrictamente sobre el flujo de dinero que le queda al locador.

Andrés Sicouly, gerente de Real Estate Corporativo de Interwin, coincide en que el 5% es el estándar histórico local (conocido como “cap rate”), pero advierte que la suba de los servicios y el mantenimiento “se están comiendo” la porción de renta que antes iba directo al bolsillo del propietario.

El valor “afectivo” de la propiedad vs. el real

Uno de los grandes obstáculos para que la matemática cierre es el precio de venta del inmueble (el denominador común de la fórmula). Maximiliano Götz, director de MGNI, señala que muchas veces la rentabilidad parece baja porque los precios de publicación están inflados por la subjetividad.

“Incontables veces un cliente pide US$315.000 por algo que el mercado tasa en US$250.000 porque dicen: ‘Mis hijos aprendieron a caminar ahí’. Esa visión sesgada hace que el cálculo de rentabilidad no dé, pero es un error de precio, no del mercado de alquileres”, explica Götz.

Sin embargo, en barrios de alta demanda como Recoleta o Palermo, ocurre un fenómeno de elasticidad: el inquilino suele convalidar alquileres que arrojan una renta del 6% o 7% (considerados caros). ¿La razón?: el ahorro de tiempo, la cercanía al trabajo y, sobre todo, el costo de evitar la fricción de una mudanza.

El retorno inversor y el techo salarial

Sicouly aporta una mirada que conecta el ladrillo con el mundo financiero. “El 5% es el umbral que hace que el inversor vuelva a mirar al departamento como un activo y no como un dolor de cabeza”, reflexiona. Para Sicouly, el mercado está saliendo de un “letargo de rentabilidades negativas” del 2% o 3% que afectó al sector durante la anterior legislación.

“Lo que vemos hoy es un sinceramiento. Los alquileres están volviendo a niveles de equilibrio internacional”, señala el directivo de Interwin.

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Además, introduce una advertencia: con la reaparición del crédito hipotecario, el dueño ya no compite solo contra otros dueños. “El inquilino ahora tiene la opción de convertirse en comprador. Esa competencia va a mantener la rentabilidad a raya, obligando a los propietarios a ser más competitivos en precio y calidad”, concluye.

A pesar de las fórmulas internacionales, el mercado local tiene un juez inapelable: el bolsillo. Con una inflación que obligó a ajustes cuatrimestrales (la mayoría por IPC), los expertos coinciden en que los precios ya no los pone el deseo del dueño, sino la capacidad de pago.

“La realidad indica que el inquilino no hace la cuenta de rentabilidad del dueño; mira su recibo de sueldo”, dice Balayan. Hoy, con la sobreoferta actual, si un propietario pretende un alquiler que supere el “techo” salarial de su zona, la unidad queda vacía. “El mercado de alquileres hoy presenta múltiples opciones y eso le da al inquilino un poder de negociación que no tuvo en los últimos cuatro años”, concluye la titular de Maure.

Aunque no todas las especies se adaptan a este método, algunas plantas de interior responden de manera excepcional. Su capacidad para desarrollar raíces fuertes en agua, tolerar cambios de temperatura y prosperar sin nutrientes del suelo las convierte en aliadas ideales para quienes buscan un hogar más natural sin recurrir a macetas pesadas ni tierra. En este contexto, cuatro especies se destacan por su resistencia, su belleza y su facilidad de cuidado: el potus, la monstera adansonii, el singonio y la drácena.

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La más popular

El potus, quizá la planta más popular en oficinas y departamentos, es también la más agradecida a la hora de vivir en agua. Sus tallos enraizan con rapidez y pueden mantenerse durante años en un simple frasco de vidrio, siempre que el agua se renueve con frecuencia. Su crecimiento es constante y su versatilidad permite ubicarlo en estantes altos, repisas o incluso colgantes, donde sus hojas en forma de corazón caen con naturalidad y aportan un toque selvático sin esfuerzo.

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La que está de moda

La monstera adansonii, conocida por sus hojas perforadas, se convirtió en un ícono del diseño interior contemporáneo. Aunque suele cultivarse en maceta, responde muy bien al agua si se seleccionan tallos jóvenes y se evita la exposición directa al sol. En este formato, su estética se potencia: las raíces blancas y gruesas se vuelven parte del atractivo visual, y la planta mantiene su forma compacta, ideal para mesas auxiliares o escritorios.

La que va del verde al rosado

El singonio, por su parte, ofrece una paleta de colores que va del verde intenso al rosado, según la variedad. En agua desarrolla raíces finas y abundantes, y su crecimiento es más lento que en tierra, lo que lo vuelve perfecto para quienes prefieren plantas que no se desborden. Su capacidad para adaptarse a ambientes húmedos y su tolerancia a la sombra lo convierten en un candidato ideal para baños o cocinas, donde otros ejemplares suelen sufrir.

La más elegante

La drácena completa este grupo con una presencia más vertical y elegante. Sus hojas largas y estilizadas aportan un aire minimalista, y su mantenimiento en agua es sorprendentemente sencillo. Requiere menos cambios de líquido que otras especies y tolera bien la luz indirecta, lo que la hace adecuada para rincones donde se busca un toque verde sin ocupar demasiado espacio visual.

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Más allá de la estética, cultivar plantas en agua implica un cambio en la relación con el cuidado cotidiano. No hay riesgo de exceso de riego, no hay plagas asociadas al sustrato y la limpieza del entorno es más simple. Sin embargo, este método también exige constancia: el agua debe renovarse cada una o dos semanas, los recipientes deben mantenerse limpios y, en algunos casos, es recomendable agregar unas gotas de fertilizante líquido para suplir los nutrientes que la tierra naturalmente aportaría.

La casa “verde” sin tierra no es una utopía ni una moda pasajera. Es una respuesta creativa a los desafíos del espacio, del tiempo y del ritmo urbano. Y, sobre todo, es una invitación a redescubrir que incluso un simple vaso de agua puede convertirse en el punto de partida para un hogar más natural y más humano.