El proyecto espera la autorización de la Municipalidad de Córdoba y, una vez aprobado, la expectativa pasa por una obra civil de unos 18 meses. Su director comercial, Antonio Heinz, explicó a LA NACION que la ampliación total es de alrededor de 26.000 m².

“El corazón de la inversión está en los nuevos espacios comerciales -agrega-. Necesitamos más disponibilidad de metros para absorber los pedidos de marcas nacionales e internacionales que nos solicitan espacios. Tenemos una demanda que ya no podemos atender con facilidad”.

En los últimos meses esa estrategia ya se vio con una sucesión de aperturas, entre las que se cuentan Decathlon, Calvin Klein, The North Face, Skechers, Timberland, Samsonite, Ay Not Dead y New Era; mientras que para noviembre están previstas las de Victoria’s Secret y Bath & Body Works, ambas pertenecientes al Grupo David.

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Victoria’s Secret ocupará 427 m² y será su primer local en el interior del país; incorporará además un espacio específico para Pink, la línea dirigida al público más joven.

Un desafío superado

El centro comercial enfrentó un desafío muy significativo cuando la chilena Falabella dejó el país a comienzos de 2021. La compañía ocupaba 8000 metros cuadrados en dos pisos y actuaba como ancla de la propuesta. Cuatro años después, invirtió US$8 millones en su modernización. Ahora se suman estos US$12 millones.

Heinz puntualiza que el objetivo ahora es ir un paso más allá y generar espacios capaces de albergar marcas que requieren superficies mayores. En las conversaciones aparecen Zara, H&M, Miniso e Indian, además de Esco, especializada en cosmética coreana. En el caso de Zara, su llegada está vinculada a contar con una gran superficie.

“Tenemos pedidos de todas las marcas que hace unos años ni soñábamos que podían estar interesadas en Córdoba”, resume el ejecutivo.

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El proyecto que espera aprobación modifica de manera significativa la estructura física del complejo. La ampliación comercial se desarrollará en tres plantas, mientras que hacia abajo se construirán tres niveles de estacionamiento. De esa manera se compensará la pérdida de parte de la actual playa descubierta y se acompañará el crecimiento de la superficie comercial.

Para la excavación, una de las alternativas en análisis es recurrir a estructuras metálicas y sistemas de construcción industrializados. Hay contactos con proveedores locales, chinos y brasileños. El objetivo es reducir los tiempos de construcción sin resignar las condiciones técnicas del proyecto.

“La decisión de inversión está tomada. El desafío ahora pasa por compatibilizar los tiempos con los procesos administrativos necesarios para avanzar con la obra”, sostuvo Heinz.

La transformación incorpora también espacios públicos y verdes. La empresa cederá a la ciudad dos sectores que en conjunto rondarán los 6000 m², uno estará ubicado sobre la avenida Duarte Quirós y el otro funcionará como una terraza verde sobre la nueva construcción, con vegetación, pérgolas y áreas de encuentro.

Además, parte de la cubierta tendrá tratamiento de rooftop con plantas, en línea con la intención de convertir la ampliación en algo más que una operación inmobiliaria vinculada al retail.

Energía solar

La expansión llega en un momento en que grandes marcas evalúan a Córdoba como destino. El shopping cordobés, con la ampliación, refuerza su posición en el mercado argentino.

La inversión también abarca la infraestructura energética. El centro comercial está instalando un sistema de generación solar, con 390 paneles distribuidos sobre unos 2000 m² de la cubierta de Decathlon. La inversión ronda los US$300.000 y la puesta en funcionamiento está prevista para octubre.

Según las estimaciones de la compañía, los paneles permitirán generar alrededor del 20% de la energía que consume el shopping, con impacto tanto sobre los costos operativos como sobre la huella ambiental del complejo.

También se incorporaron puestos gratuitos de carga para vehículos eléctricos, ubicados en la cochera subterránea y en la playa descubierta.

A la hora de considerar el presupuesto que va a llevar el proyecto, Guillermo Ortega, gerente de la red Sui Color, explica que en la Argentina no existe un precio único para pintar una casa completa ya que el valor depende de la mano de obra, el tipo de pintura, la preparación de superficies y la ubicación.

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Los precios para pintar

Por otro lado, Alejandro Sembinelli, dueño de Wolfcolors, empresa que se dedica a pintar y refaccionar, asegura que el costo promedio de los materiales de primera marca para pintar una vivienda de 100 m², incluyendo interiores y exteriores (solo frente), se ubica entre $1.500.000 y $2.300.000. Por otro lado, la mano de obra se encuentra entre $5.000.000 y $7.000.000, y se suele considerar un equipo de entre tres y cuatro personas.

Los valores pueden incrementarse si se requieren arreglos importantes, trabajos de enduido, tratamiento de humedades o revestimientos texturados, advierten los profesionales.

Los tiempos que demanda

Para pintar una casa de 100 m², Ortega estima una duración aproximada de ocho días.

En cuanto al secado al tacto de la pintura, el gerente de la red Sui Color explica que suele ser de una a dos horas, mientras que el secado completo puede demorar alrededor de 24 horas en interiores y entre 24 y 48 horas en exteriores, dependiendo de la humedad y las condiciones climáticas. Para aplicar una nueva mano se recomienda esperar entre cuatro y seis horas.

También hay que tener en cuenta que en la actualidad hay pinturas que secan en minutos. “A diferencia de lo que sucedía en años anteriores, el tiempo de secado disminuyó, beneficiando así al cliente”, comenta Ortega.

Un detalle no menor que revela Sembinelli es que el período en el que se deben pintar los exteriores de las casas es entre diciembre y marzo, ya que durante el resto de los meses hay más riesgo de lluvias, lo que implica complicaciones en el proceso.

Antes de pintar

Si se decide una renovación total de la pintura, hay algunos aspectos a tener en cuenta y uno de ellos es la preparación previa. En ese sentido, Ortega asegura que para agilizar el proceso es fundamental preparar la casa antes de que comience el trabajo. Esto implica retirar o cubrir muebles, descolgar cuadros y cortinas, proteger pisos y aberturas y definir previamente los colores.

“La familia debe organizar los espacios para que algunas áreas queden temporalmente fuera de uso, asegurar una buena ventilación y coordinar horarios con el equipo de trabajo”, dice.

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La diferencia entre pintar una casa y un departamento

Los profesionales concuerdan en que pintar una casa es muy diferente que un departamento. Esto se explica sobre todo por las dimensiones de ambas tipologías: “Los departamentos tienen medidas más estandarizadas. Las casas son todas distintas, con techos más altos y recovecos más complejos”, advierte Sembinelli, y agrega que los revoques en las viviendas más viejas suelen estar hechos de polvo de ladrillo. Ese detalle influye en la cantidad de pintura que se debe utilizar porque es un material que absorbe más.

Los colores del año

Aunque hay colores clásicos que nunca pasarán de moda para pintar los diferentes ambientes, como el blanco y el gris, Pantone -el estándar universal del color utilizado para reproducir colores exactos en el mundo- lanzó su ranking y las tendencias del 2026.

El premio máximo del color, llamado Pantone Color of the Year, fue otorgado al Cloud Dancer. Esta tonalidad es descripta por la empresa como “un blanco sublime que sirve como símbolo de influencia calmante en una sociedad que redescubre el valor de la reflexión calmada”. El color se contrapone con el del 2025, el Moccha Mousse, al que la empresa denominó: “Una cálida tonalidad marrón imbuida de una riqueza inherente que transmite la deliciosa calidad del cacao, el chocolate y el café, apelando a nuestro deseo de bienestar”.

“Las tendencias esta temporada son los neutros claros, porque agrandan visualmente los ambientes”, agrega Ortega. Entre los más demandados se destacan el blanco roto, beige claro, gris claro, arena, tostado suave, verde oliva suave y terracota claro (muy usado en exteriores).

A su vez, explica que en 2026 se ven muchas paletas naturales y cálidas vinculadas al diseño minimalista y mediterráneo. En esta línea, concluye que los colores relacionados con la naturaleza, como los tierra, verdes y tonalidades del cielo, cobran cada vez más protagonismo.

De acuerdo a los datos de julio, en la ciudad de Buenos Aires se realizaron 6051 actos de escrituras de compraventa, es el mejor registro de 2026 y un 1,02% por encima de las 5990 operaciones de junio. Sin embargo, fueron 9% menos que las 6651 concretadas en el mismo mes del año anterior.

Pero, pese a la baja interanual, el nivel continúa siendo alto si se lo compara con los registros históricos: desde el Colegio de Escribanos porteño destacó que los meses de julio de 2025 y 2026 fueron los mejores por muchos años y que hay que remontarse hasta 2008 para encontrar una cifra superadora. “Eso habla de un mercado que mantiene una base sólida, muy lejos de los años más difíciles de la última década”, aseguró Magdalena Tato, presidente de la entidad.

En el período relevado, el monto involucrado en las operaciones alcanzó más de un billón de pesos con una suba interanual del 9,37%. Por su parte, el valor promedio de cada acto fue de $176,6 millones (lo que equivale a unos US$116.967 al tipo de cambio oficial promedio de ese momento). El aumento en este sentido es de 20,2% en pesos y de apenas 1,8% en dólares respecto de un año atrás.

El dato a destacar tiene que ver con que, en el acumulado del año, la diferencia con respecto a 2025 es muy baja: entre enero y julio de 2026 se realizaron 35.528 compraventas en CABA, apenas 1,8% menos que en el mismo periodo de 2025.

Hasta acá, la foto muestra un mercado que mantiene buena parte del nivel de actividad alcanzado el año pasado. Pero el problema aparece cuando el crédito hipotecario entra en escena. O mejor dicho, sale de escena.

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El crédito hipotecario, mucho más bajo

En los datos del financiamiento a largo plazo la situación cambia notablemente: en julio, hubo 959 escrituras formalizadas con hipoteca, un 31,2% menos con respecto al mismo mes del año pasado y representaron alrededor del 16% de las compraventas porteñas. En los primeros siete meses del año se acumularon 5111 operaciones de este tipo.

Justamente acá es donde se hace visible de manera directa el escenario al que hace referencia el Colegio de Escribanos con un mercado de “dos velocidades”: mientras que la actividad general prácticamente empata con la del año pasado, las hipotecas acumulan una caída cercana al 36% en los primeros siete meses. “Esa brecha no es una amenaza, es una oportunidad: significa que el mercado tiene margen real de crecimiento en cuanto el financiamiento hipotecario recupere su dinamismo. El desafío del Colegio es seguir trabajando con todos los actores del ámbito inmobiliario para que ese crédito llegue a más ciudadanos”, agregaron.

Esta diferencia se vuelve todavía más evidente al mirar los datos de la totalidad de los créditos hipotecarios otorgados en lo que va del año: 14.715 en lo que va de 2026, 39% menos que en el mismo periodo de 2025 (24.271). Es más, el desembolso en el séptimo mes del año fue de US$ 202 millones en créditos UVA; fue el mejor mes desde diciembre, pero 28% por abajo del promedio de 2025 preelectoral.

“Hoy el mercado lo sostienen principalmente quienes compran con ahorro propio y quienes venden una propiedad para comprar otra”, asegura Maximiliano D´Aria, director de D´Aria Propiedades, y agrega: “El comprador con ahorro propio nunca dejó de ser central en el mercado argentino. Ante las dificultades de acceso al crédito hipotecario, su peso se vuelve todavía más evidente. El inversor también está presente, pero es más selectivo. Cuando volvió a aparecer una perspectiva favorable para el crédito quedó demostrado rápidamente cuánto mercado adicional puede generar. Hoy, con menos acceso a financiación, el capital propio vuelve a tener más peso”.

Mateo García, director residencial de Toribio Achával, coincide con esta mirada sobre la actualidad del sector: “El mercado necesita del crédito porque genera movimiento, pero tiene esta dinámica del flujo de fondo de los compradores para comprar sin financiamiento. Esto es histórico porque hubo muy pocos lapsos de tiempo donde el crédito fue motor; pero el mercado todavía empuja porque con la estabilidad del dólar tiene la capacidad genuina de poder comprar sin la necesidad de un préstamo”, explica.

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En la Provincia se repite el fenómeno

El comportamiento de julio fue muy similar del otro lado de la General Paz. Durante julio se concretaron 12.177 compraventas en la provincia de Buenos Aires, un 14% más que las 10.702 de junio, pero 9% menos que las 13.334 operaciones de julio de 2025.

Las hipotecas también mejoraron frente al mes anterior, aunque continúan muy por debajo de un año atrás. Se firmaron 1450 actos hipotecarios, un 18% más que en junio, pero un 33% menos en términos interanuales. “Los números de julio muestran una mejora con respecto a junio, tanto en compraventas como en hipotecas, pero todavía se ubican por debajo de los valores registrados en el mismo mes del año pasado. Es una señal positiva en la comparación mensual, aunque debe ser analizada con prudencia”, sostuvo Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.

Según Longhi, para consolidar una tendencia alcista será necesario observar qué sucede con el crédito hipotecario, el ánimo de los inversores y la confianza general del mercado.

En el resto del país la foto es otra

El desempeño de Buenos Aires no funciona como muestra de todo el país y no permite explicar lo que ocurre en todo el mercado inmobiliario. Federico González Rouco, economista de Empiria, advirtió que CABA viene siendo uno de los mercados menos dinámicos en los últimos meses, mientras distintas plazas del interior comenzaron a aparecer números considerablemente mejores.

Según el Monitor Inmobiliario elaborado por la consultora en base a los últimos datos, en Rosario las escrituras crecieron 29% interanual en mayo y en Córdoba avanzaron 27% en junio. En ambos casos, la actividad parece haber comenzado a ganar velocidad luego de un inicio de año más lento.

En Río Negro las escrituras aumentaron 19% interanual en junio y 7% durante el primer semestre, mientras que Catamarca registró un crecimiento del 52% en el acumulado de los primeros seis meses y del 16% en junio.

Santa Fe capital mostró un desempeño más moderado, con una suba del 9% interanual en mayo y estabilidad en el acumulado, mientras que Neuquén había comenzado el año con un crecimiento del 8% interanual durante el primer cuatrimestre antes de mostrar una desaceleración.

“La diferencia entre CABA y las demás zonas del país es que la Ciudad es más sensible al crédito. Cuando aparece el financiamiento, sube mucho, pero cuando se pincha es la que más lo siente”, agrega González Rouco.

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Las causas y consecuencias de un mercado a dos velocidades

Como se pudo ver, la caída de los créditos hipotecarios no está provocando un derrumbe en las operaciones, pero sí empieza a sentirse en la dinámica de los precios del usado y, como consecuencia, en la competencia entre los distintos tipos de propiedades.

El último Radar Inmobiliario elaborado por Fabián Achával muestra cómo los valores de publicación del segmento residencial usado desaceleraron su crecimiento interanual (0,1%) y prácticamente se estabilizaron en la comparación mensual, mientras que los emprendimientos en pozo lideran la suba interanual (5,8% en julio), seguidos por los departamentos a estrenar (2,9% en julio). En todos los casos se observa una ralentización de la suba.

Uno de los motivos del mantenimiento de los valores del usado tiene que ver principalmente con el volumen de las propiedades disponibles: en junio se vendió el 5,3% del stock de inmuebles en oferta, exactamente el mismo nivel que un año atrás. Pero el inventario continúa siendo elevado en términos históricos y funciona como un techo para una recuperación más rápida de los valores. Y ese stock de unidades terminadas también genera una competencia directa con los desarrollos.

Según el relevamiento, las condiciones actuales favorecen relativamente la compra de propiedades usadas o a estrenar frente al pozo, al menos hasta que se absorba parte del stock disponible.

Desde diciembre de 2023, según el Radar, el Merval medido en dólares acumuló una suba del 116% y los salarios en dólares del 122%, mientras que el metro cuadrado residencial aumentó apenas 22%. Al mismo tiempo, el costo de construcción avanzó 94%.

En junio, construir viviendas multifamiliares demandaba alrededor de US$1741 por metro cuadrado, un 7,8% más que un año atrás, pese a haber caído 2,4% durante el mes. El resultado es una brecha considerable entre el costo de producir una vivienda nueva y el precio de numerosas unidades usadas disponibles en el mercado. Esa diferencia explica tanto la oportunidad que algunos compradores encuentran hoy en el usado como las dificultades que enfrentan los proyectos en pozo para competir exclusivamente por precio.

El costo de construcción volvió a aumentar en julio y, aunque lo hizo por debajo de la inflación general (2,1% en julio y 19,3% el acumulado en el año), muestra una aceleración respecto del año pasado. El Indicador Camarco avanzó 1,5% en el mes y acumula una suba del 17% en los primeros siete meses de 2026, frente al 10,3% que acumulaba en igual período de 2025. Es decir, los costos crecen menos que el nivel general de precios, pero más rápido que un año atrás.

Detrás de los datos relevados conviven comportamientos muy diferentes. Por un lado, los materiales fueron el componente que mostró una mayor moderación: aumentaron 1% en julio y acumulan una suba del 13,2% durante el año. Pero la situación es distinta en la mano de obra, que se incrementó un 2,3% y ya acumula una suba del 24,8% en 2026, casi el doble que los materiales.

“El aumento del costo de construcción medido en dólares abrió una brecha muy importante respecto del usado. Por eso, si el proyecto no compensa esa diferencia con confianza, financiación, calidad, ubicación o una expectativa concreta de valorización, el usado bien ubicado se vuelve muy competitivo”, sentencia D´Aria.

En resumen, la estabilidad cambiaria, los precios todavía rezagados frente a otras variables de la economía y la existencia de compradores con ahorro propio permitieron que el mercado siguiera operando aun sin el impulso hipotecario que tuvo durante buena parte de 2025.

“Considero que el mercado puede sostenerse bastante así como viene, en tanto y en cuanto siga habiendo inflación que hoy está viajando en torno al 30%, el dólar siga ‘planchado’ y las propiedades usadas no suban. Se está generando mucha brecha entre el m² y los otros activos, y esa brecha es cada vez mayor con el correr del tiempo”, explica Fabián Achával y agrega: “La señal de compra es cada vez más intensa, entonces mucha gente que estuvo esperando para comprar, ahora que se sigue ampliando la brecha, compra”.

La medida que dio a conocer el ministro de Economía, Luis Caputo, contempla que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destine dos billones de pesos a depósitos a plazo fijo en bancos, a través de licitaciones, para que esos recursos sean utilizados en créditos hipotecarios. Los préstamos financiados con ese dinero serán para primera vivienda, deberán tener una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años, un monto máximo de 150.000 UVA (unos US$200.000) y las entidades dispondrán de 90 días para colocar los fondos.

“El anuncio del Gobierno contribuye a que los bancos continúen ofreciendo créditos hipotecarios y está en línea con lo que el sector estaba analizando, garantizando además un rendimiento real positivo al FGS”, afirmó Claudio Cesario, presidente de la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA).

“El sistema de subastas nos parece muy bueno por ser transparente y permitirá la competencia entre entidades”, señaló el ejecutivo. Pero puso el foco, sobre todo, en el problema que la medida intenta atacar: “Para nosotros era muy importante que se contribuyera al fondeo de estos créditos porque son a muy largo plazo, y este es un buen mecanismo que apunta a bajar el riesgo de descalce de plazos”.

Los bancos puertas adentro: a la espera de la letra chica

Más allá de la recepción positiva, entre los bancos todavía hay mucha prudencia. Según pudo saber LA NACION, la mayoría de las entidades prefieren esperar a conocer en detalle la reglamentación antes de confirmar si participarán desde la primera licitación. “La medida es positiva, pero queremos evaluar todo antes de asegurarnos que vamos a participar en la primera licitación”, explicó una fuente consultada de un banco privado. “Estamos en etapa de análisis y evaluación”, agregaron desde otra entidad.

Desde el banco Supervielle celebraron la iniciativa y destacaron que el desarrollo del crédito hipotecario requiere precisamente fuentes de financiamiento de más largo plazo. “Venimos sosteniendo la necesidad de contar con medidas que impulsen el desarrollo del crédito hipotecario como una herramienta clave para promover la reactivación económica, ampliar el acceso a la vivienda y dinamizar sectores estratégicos como la construcción y toda su cadena de valor”, señalaron desde la entidad.

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También remarcaron el efecto social del financiamiento para primera vivienda: la posibilidad de que una familia pueda reemplazar el pago de un alquiler por una cuota destinada a adquirir su propia casa. Actualmente, la entidad se encuentra analizando el programa y a la espera de su implementación para definir su participación en las licitaciones.

Una lectura similar realizó Diego Gatto, gerente de Créditos a la Vivienda del Banco Hipotecario, quien destacó que “toda política que permita viabilizar y ampliar el fondeo de largo plazo puede redundar en una mayor oferta de préstamos hipotecarios y, como consecuencia, una baja de tasas”.

El problema que no termina de desaparecer

La iniciativa apunta a uno de los principales obstáculos estructurales del sistema financiero argentino: el descalce entre el plazo al que los bancos reciben depósitos y el período durante el cual prestan para una vivienda.

Una entidad puede captar fondos a uno, dos o tres meses y, al mismo tiempo, otorgar una hipoteca a 20, 25 o 30 años. Esa diferencia de tiempos genera un riesgo que limita la posibilidad de expandir el crédito en forma sostenida. Los depósitos del FGS, que podrán extenderse hasta cinco años, mejoran esa ecuación porque aportan una fuente de recursos más larga y previsible, pero no la resuelven definitivamente.

“Una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto”, explicaron desde un banco privado. Sin embargo, destacaron que el esquema “reduce significativamente” el problema y crea una fuente de financiamiento real de mediano plazo. “Es un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”, agregaron.

Pero, es importante recalcar que en la Argentina hay un problema que puede llegar a ser hasta más grande que el del fondeo: la capacidad de las personas para poder acceder. Uno de los bancos consultados resumió el escenario de la siguiente manera: el esquema representa “una alternativa de fondeo interesante”, pero del otro lado debe existir una demanda con suficiente previsibilidad sobre sus ingresos y estabilidad laboral.

Beltrán Briones, desarrollador inmobiliario: compró un edificio de oficinas y se lo alquila a PedidosYa por US$46.000 mensuales

¿Bajarán las tasas?

Los créditos financiados con recursos del FGS no podrán superar UVA + 7,5%. Algunas entidades ya ofrecen préstamos en esos niveles, por lo que para ellas el nuevo programa no necesariamente implicaría modificar las condiciones actuales.

Pero, para aquellas que operan por encima de ese límite, si quieren utilizar los recursos adjudicados por el FGS, deberán prestar ese dinero a una tasa de UVA + 7,5% o menos. Esto no significa necesariamente que vayan a reducir las tasas de todas sus líneas.

Según pudo saber LA NACION, algunas entidades analizan crear un producto hipotecario específico para primera vivienda, con una tasa igual o inferior a la establecida por el Gobierno, financiado exclusivamente con el dinero recibido del FGS. La aparición de esas nuevas líneas podría, de todos modos, incrementar la competencia entre bancos y generar presión sobre las tasas del resto del sistema.

Otra de las condiciones del programa será determinante para entender quiénes participarán primero. “Hay un límite de 90 días para colocar en créditos hipotecarios el dinero que reciban, así que las primeras licitaciones creería que van a estar concentradas en los que hoy ya tienen carpetas moviéndose”, explicó Federico González Rouco, economista de Empiria y especialista en el mercado de vivienda. “Los otros posiblemente empiecen a bajar tasa y después activen la licitación”, agregó.

El vehículo financiero, impulsado por los socios Juan Ignacio Abuchdid —número uno del Grupo IEB— y el desarrollador inmobiliario Beltrán Briones, tiene como objetivo invertir el dinero que recaudan en propiedades terminadas de alta gama en la ciudad de Buenos Aires.

En junio, el fondo había reunido $66.327.251.000, equivalentes a unos US$45 millones, de 3523 inversores entre personas físicas y jurídicas. La cifra triplicó las expectativas iniciales, que eran de US$15 millones.

Créditos hipotecarios: la nueva medida del Gobierno podría bajar las tasas, el monto de las cuotas y el ingreso necesario para acceder

En julio, apenas un mes después de su lanzamiento, los empresarios concretaron su primera operación: compraron por US$3,6 millones una residencia en uno de los barrios más exclusivos de la Ciudad: Barrio Parque.

Ahora, el fondo adquirió su segundo inmueble: 2282 m² de oficinas y 12 cocheras, en un edificio ubicado en avenida Caseros 3402/3430, esquina Diógenes Taborda, en Parque Patricios.

Un detalle no menor es que el inmueble, por el que pagaron US$5.350.000 -equivalentes a US$2344/m²-, ya se encuentra alquilado a la empresa PedidosYa y tiene un contrato de locación vigente hasta el 31 de diciembre de 2028.

“El alquiler mensual es de US$45.999, lo que representa una renta anual de US$551.988 y un cap rate del 10,32% bruto anual”, detalla el comunicado de prensa, en donde también se aclara que la operación se cerró un 11,6% por debajo del valor de publicación del activo, que era de US$6.052.000.

“Esta adquisición consolida nuestra presencia en corredores estratégicos de la Ciudad. Vamos a seguir ampliando la cartera con activos en ubicaciones con demanda genuina, combinando operaciones que aportan renta inmediata con otras donde vemos potencial de desarrollo y de recomposición de valor”, explica Abuchdid.

En la misma línea, Briones, presidente de Grupo Briones, declara: “Sumamos un activo AAA que rinde doble dígito desde el día uno, a un buen precio por metro cuadrado y en una zona con beneficios fiscales. Es exactamente el tipo de operación que buscamos para darle previsibilidad al ingreso de los cuotapartistas.”

¿Cómo es la zona?

Parque Patricios es una zona que promete. En el ranking de los barrios con los valores del metro cuadrado más accesible ocupa el séptimo puesto. “Ronda los US$1773/m² y se ubica por encima de barrios como Parque Avellaneda, Floresta y La Boca, pero muy por debajo de otros como Belgrano, US$3273/m², Recoleta, US$2795/m² o Caballito, US$2421/m²″, comenta Leandro Molina, director de Zonaprop.

Pero su único atractivo no es el precio. El barrio continúa atravesando una transformación que comenzó en 2008, con la creación del Distrito Tecnológico. A través de la Ley Nº 2972 se otorgaron beneficios impositivos y fiscales para todas aquellas empresas que se radiquen dentro del polígono. Exenciones o diferimientos en el pago del: Impuesto a los Ingresos Brutos, Impuesto de Sellos, Impuesto Inmobiliario, la Tasa Retributiva de Alumbrado, Barrido y Limpieza, Territorial y de Pavimentos y Aceras (ABL).

Estos privilegios atrajeron a empresas como Osde, Accenture, Prisma, Banco Provincia, además de la sede del Gobierno de la Ciudad, ubicada en la calle Uspallata 3160 en un edificio moderno diseñado por el arquitecto británico Foster.

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También HIT, la compañía que ofrece espacios de coworking, apostó por la zona y rediseñó una fábrica de griferías para convertirla en una oficina corporativa moderna, que actualmente alquila Google.

Entre los íconos históricos del barrio se encuentra la ex fábrica de Fernet Branca, ubicada en Uspallata al 3000 y fundada en 1941. El edificio con más de 85 años de historia fue puesto a la venta por US$6.000.000.

La casa en Barrio Parque

La primer propiedad que adquirió el REIT es de uso residencial, y está ubicada en Barrio Parque, sobre la calle Mariscal Ramón Castilla al 3000. De estilo francés, tiene 700 m² totales, de los cuales 500 m² son cubiertos.

La casa también ya tiene un contrato de alquiler vigente, por US$18.000 mensuales -es decir US$216.000 al año- por lo que comenzó a generar ingresos desde el inicio de la inversión. Según el comunicado difundido por la compañía, esos números generan un cap rate (rentabilidad anual) del 6%.

El inmueble se distribuye en tres plantas conectadas por un ascensor privado y tiene siete ambientes, cuatro suites, cinco baños, dependencia de servicio y dos cocheras. Además, posee jacuzzi, sauna, ducha finlandesa y una terraza con solárium.

“Su ubicación, a metros de Parque Las Heras, los Bosques de Palermo y el corredor gastronómico y comercial de la avenida Santa Fe, refuerza su perfil como activo de renta residencial de primer nivel”, señalan en el comunicado de prensa.

El anuncio fue realizado este miércoles por el ministro de Economía, Luis Caputo, quien explicó que el programa destinará $2 billones y establecerá condiciones específicas tanto para el fondeo de los bancos como para las tasas que luego podrán cobrar a los futuros tomadores de los créditos.

La medida llega en un contexto en el que el crédito hipotecario todavía muestra niveles inferiores a los del año pasado. En los primeros siete meses de 2026 se otorgaron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período de 2025. En julio se desembolsaron US$202 millones en créditos UVA, el mejor registro desde diciembre, aunque todavía 28% por debajo del promedio mensual de 2025 previo a las elecciones.

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Punto por punto, el anuncio del Gobierno para ofrecer más créditos para primera vivienda

1) ¿Cuánto dinero se destinará al programa?

El programa tendrá un monto total de dos billones de pesos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses.

Actualmente, de acuerdo con los datos presentados por el ministro, el monto promedio de un préstamo se ubica alrededor de los $114 millones, equivalentes a unos US$80.000. Por lo que, según Caputo, tomando como referencia el monto promedio actual de los créditos hipotecarios, esos recursos permitirían brindar una solución habitacional a aproximadamente 17.000 familias.

2) ¿El FGS dará directamente los créditos hipotecarios?

No, el FGS no le prestará dinero directamente a las personas o familias ni comprará las hipotecas otorgadas por los bancos. Según el mecanismo que planteó el Gobierno será diferente; los recursos del fondo se colocarán en los bancos mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo de más largo plazo.

El objetivo es que los bancos tengan financiamiento disponible durante períodos mayores y puedan utilizar esos recursos para otorgar hipotecas.

3) ¿A qué plazo y qué tasa colocará el Gobierno el dinero del FGS?

Los recursos se licitarán entre los bancos mediante plazos fijos de entre uno y cinco años.

Es decir, las entidades que participen podrán obtener fondeo del FGS por un período significativamente mayor al habitual en el sistema financiero.

El FGS fijará una tasa mínima según la duración de cada colocación:

• Para los depósitos a un año, la tasa mínima será de UVA + 2,5%
• Para los depósitos a cinco años, será de UVA + 4,5%

Se trata de tasas mínimas; el resultado final dependerá de las licitaciones que se realicen entre las entidades financieras.

4) ¿A qué tasa podrán otorgar los créditos hipotecarios?

Los bancos que reciban dinero del FGS deberán prestar el dinero a una tasa que no podrá superar UVA + 7,5%. Es importante aclarar que podrán, sin embargo, ofrecer créditos a una tasa inferior.

La intención oficial es que el fondeo de más largo plazo permita sostener una oferta hipotecaria con tasas más accesibles.

5) ¿Cuál será el monto máximo de cada crédito?

Cada préstamo podrá alcanzar un máximo de 150.000 UVA. Caputo estimó que ese monto representa aproximadamente US$200.000, aunque el equivalente en dólares variará según el valor de la UVA y el tipo de cambio.

Según las estimaciones del Gobierno, los 2 billones de pesos permitirían financiar aproximadamente 17.000 créditos hipotecarios, tomando un valor de propiedad a comprar una primera vivienda de US$106.000 por la cual se prestan US$80.000. El cálculo parte del préstamo promedio que se otorga en la actualidad cercano a los $114 millones. La cantidad final dependerá, sin embargo, del monto de cada crédito que efectivamente otorguen los bancos.

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6) ¿A cuántos años deberán otorgarse los créditos?

Los préstamos financiados mediante este programa tendrán que tener un plazo mínimo de 15 años. Podrán extenderse durante períodos superiores. De hecho, en el ejemplo presentado por el ministro Caputo se utilizó una hipoteca a 25 años.

El destino de los créditos hipotecarios es a personas humanas para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.

7) ¿Qué ingreso se necesita para acceder?

En el ejemplo que dio el ministro de Economía, al solicitar un crédito por un monto de $120.920.000 a una tasa de UVA +7%, implicaría una cuota inicial de $865.098 y un ingreso neto requerido del grupo familiar $3.460.391.

Es importante aclarar que, de todas maneras, hay bancos que establecen ingresos mínimos requeridos, más allá del valor de la cuota.

8) ¿Por qué el Gobierno busca alargar los plazos?

Porque existe un fuerte descalce entre el plazo de los depósitos que reciben los bancos y la duración de los créditos que deben otorgar. Las hipotecas pueden extenderse durante 20, 25 o 30 años, mientras que buena parte de los depósitos del sistema financiero se renueva a períodos mucho más cortos.

“Los créditos hipotecarios son a 30 años y los depósitos de los bancos están escasamente a 30 días como mucho”, explicó Caputo al anunciar la medida.

El programa busca dar a las entidades una fuente de financiamiento más larga para que puedan aumentar el volumen de préstamos.

La medida se conoce en medio de un mercado que, a partir de la segunda mitad de 2025, comenzó a perder fuerza y que todavía enfrenta uno de sus mayores obstáculos: conseguir el dinero para prestar a 20 o 30 años.

Para poner en contexto, el año pasado se otorgaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios en el país y, en los primeros siete meses del 2026, se concretaron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período del año anterior. Por lo que, de mantenerse el ritmo actual, el año terminaría con cerca de 30.000 operaciones.

Sobre ese universo, el programa anunciado por Caputo podría generar entre 15.000 y 20.000 préstamos más. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, estimó el funcionario durante la conferencia de prensa. Es decir, podría agregar un volumen equivalente a más de la mitad de los créditos que el mercado proyecta otorgar durante todo 2026.

Cómo funcionará la medida que busca reactivar el crédito hipotecario

Es importante aclarar que el FGS no otorgará directamente los créditos, sino que colocará dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en las entidades financieras, que después deberán transformar esos recursos en hipotecas.

“Cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% de los recursos ofrecidos. Esto significa que cada banco podrá adjudicarse como máximo $40.000 millones por licitación”, explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria. Con un programa total de dos billones de pesos, si cada licitación fuera por $200.000 millones, el esquema permitiría realizar el equivalente a 10 licitaciones; resta saber cada cuánto se realizarán. “Si con esto meten 17.000 créditos en seis meses, es un montón; si es en dos años, es muy poco”, aseguró el economista.

El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima y tendrá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año, con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años, con UVA +4,5%.

Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo la tasa que estarán dispuestos a pagarle al FGS. Cuanto mayor sea la tasa ofrecida, mejores posibilidades tendrán de quedarse con los fondos. Sin embargo, existe una condición decisiva: los créditos hipotecarios originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a UVA +7,5%.

Ese es el límite que puede cambiar el escenario de hoy, ya que actualmente los bancos que ofrecen hipotecas en esa tasa o menos son el universo más chico. Por ejemplo, el Banco Nación se encuentra en 6,7%, mientras que Banco Ciudad y BBVA tienen tasas de UVA +7,5%; el ICBC ronda el 6,9% y algunos municipales y provinciales, como el de Rosario o Neuquén, se encuentran muy por debajo; mientras que las restantes entidades ofrecen líneas por encima de ese nivel.

Por eso, aquellos bancos que hoy cobren una tasa superior a UVA +7,5% y quieran acceder al fondeo del FGS deberán ofrecer los préstamos realizados con esos recursos a una tasa menor que la que actualmente tienen en sus líneas hipotecarias. Esto generaría directamente una cuota inicial e ingresos necesarios más bajos.

Según pudo saber LA NACION, algunas entidades ya anticiparon que buscarán participar y que se presentarán a las licitaciones porque el esquema representa una alternativa de fondeo atractiva.

Sin embargo, también marcaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por sí sola el problema. “Del otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder”, señalaron.

Es más, desde una de las entidades afirmaron que este anuncio “no elimina por completo el descalce de plazos, porque una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo”. Y añadieron que “es un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”.

La iniciativa apunta directamente al denominado descalce de plazos. ¿Qué quiere decir? Los bancos reciben buena parte de sus depósitos a uno, dos o tres meses y, a partir de esos recursos, deberían financiar viviendas durante 20, 25 o 30 años. Esa diferencia dificulta sostener un mercado hipotecario de gran escala.

“Es una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos”, afirmó Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima. “Que el FGS genere un depósito a uno o cinco años promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar créditos”, agregó.

Las nuevas condiciones de los créditos anunciados

Actualmente, el crédito hipotecario promedio ronda los US$75.000/US$80.000, equivalentes a cerca de $114 millones, según estimó Caputo, y los préstamos se otorgan, en promedio, por períodos superiores a los 20 años.

La nueva medida estima que se podrán otorgar entre 15.000 y 20.000 nuevos créditos que tendrán las siguientes condiciones:

• La tasa no puede ser superior a UVA +7,5%.
• Los préstamos deberán otorgarse por un mínimo de 15 años.
• Podrán financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
• Tendrán un monto máximo de 150.000 UVA (unos US$200.000).

Durante 2026, el mercado inmobiliario logró sostener un nivel similar al de 2025 de compraventas, aun con aproximadamente 40% menos de créditos que un año atrás; por lo que, de concretarse la medida, el volumen total debería superar al del año anterior.

“Esos 17.000 créditos esperados, o los que fueran, tienen un impacto multiplicador en el mercado inmobiliario porque por cada crédito hay dos o tres operaciones más”, explicó Achával. Esto sucede, por ejemplo, cuando quien vende una propiedad a un comprador con crédito utiliza posteriormente ese dinero para adquirir otra vivienda, y así se genera una cadena de operaciones. “Si se llegase a sumar, aunque sea la mitad de lo que dijo Caputo, el impacto es importante”, agregó.

Un ejemplo

Durante la presentación, Caputo utilizó un ejemplo concreto para mostrar cómo podría funcionar un crédito bajo las nuevas condiciones. Para una propiedad valuada en US$106.667, planteó una financiación del 75%, con un préstamo de $120,92 millones, a 25 años y una tasa de UVA +7%.

En ese caso, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.

El ejemplo permite mostrar también uno de los límites que seguirá teniendo el mercado, incluso si bajan las tasas: para una sola persona se trata de un nivel de ingresos elevado, por lo que buena parte de los potenciales tomadores necesitará sumar los salarios de una pareja o de otros integrantes del grupo familiar para poder calificar.

Es decir, el nuevo fondeo puede ayudar a reducir la tasa y ampliar la oferta de préstamos, pero no resuelve por sí solo la capacidad de acceso de las familias, que seguirá dependiendo de la relación entre salarios, cuota inicial y precio de las propiedades.

Una “gota en el océano”

“Es la salida más ágil de las posibles”, explicó González Rouco. El economista consideró que el verdadero salto estructural llegará cuando los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias, es decir, transformar esos créditos de largo plazo en títulos que puedan ser vendidos a inversores.

Eso permitiría que las entidades saquen esas hipotecas de sus balances, recuperen liquidez y vuelvan a prestar. “Una vez que esto se termine, volvemos para atrás. No cambia el sistema a futuro”, advirtió. Por eso, consideró al programa anunciado por el Gobierno como una herramienta de transición: puede permitir que los bancos armen una nueva cartera de créditos a tasas cercanas al 7% que, en una siguiente etapa, pueda securitizarse.

“Es una gota en el océano, pero en los números que maneja la Argentina es un incremento importante que puede empezar a dinamizar el mercado”, afirmó Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de la desarrolladora Spazios.

Tapiola consideró que UVA +7,5% es una buena tasa para los tomadores, aunque planteó cuestionamientos sobre el diseño del mecanismo. Por un lado, observó que el techo impuesto a la tasa que pueden cobrar los bancos indirectamente limita cuánto podrán ofrecer esas mismas entidades en las licitaciones por los depósitos del FGS: a partir de determinado costo de fondeo, dejaría de ser rentable tomar el dinero si después no pueden prestarlo a más de UVA +7,5%.

Eso podría, según su mirada, limitar la rentabilidad que obtiene el propio FGS por sus colocaciones. Su segundo cuestionamiento tiene que ver con el origen de los fondos: consideró que una solución de largo plazo debería apoyarse en fondos genuinos del mercado de capitales. “Lo demás son buenas noticias. Ahora falta que los bancos se prendan en esto y estén dispuestos a tomar estos plazos fijos”, resumió.

Pero también, entre los desarrolladores, hay un paso que falta y que esperan que sea el siguiente: financiar el pozo, ya que el crédito hipotecario se concentra en viviendas terminadas, por lo que el financiamiento genera demanda inmobiliaria, pero tiene un impacto menos directo sobre el inicio de nuevas construcciones. “Vemos muy bien la medida. Está en línea con lo que hace tiempo venimos reclamando. En el tiempo podrá mejorarse con hipotecas divisibles”, afirmó Damián Tabakman, presidente de la CEDU+AEV.

González Rouco coincidió: “Esto es un primer paso. Espero que los próximos vayan en la línea del financiamiento al pozo”.

Según el Gobierno, se intenta complementar esa limitación con otra medida anunciada recientemente: permitir que los bancos utilicen hasta 15% de sus depósitos en dólares para otorgar préstamos a personas jurídicas, lo que impacta directamente en el financiamiento para desarrolladores. La estrategia busca actuar simultáneamente sobre las dos puntas: crédito para que las empresas construyan y crédito para que las familias compren.

De esta manera, la dimensión final dependerá, como resumió González Rouco, de una variable decisiva: no solo cuánto dinero se pone, sino qué tan rápido logra transformarse en hipotecas.

Se trata de una original puesta en valor, potenciando lo autóctono, que hoy crece con nuevos juegos. “El Yaguarón es una criatura mitológica inspirada en una leyenda guaraní compartida por Brasil, Paraguay, Argentina y Uruguay. En cada región el mito toma distintas formas: en algunas versiones es una serpiente con muchas cabezas de perro. En San Nicolás de los Arroyos se lo conoce como una quimera con cuerpo de reptil y cabeza de perro que sale del arroyo del mismo nombre a devorar gente y robarse sus pulmones. Nosotros no conocíamos la historia, pero surgió en las primeras reuniones, cuando indagábamos sobre temas para esta obra, y nos fascinó”, dice el arquitecto Ramiro Gallardo, quien junto a Valentín Cristiani y Max Zolkwer está a cargo de la dirección del proyecto Ludlum en la zona.

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Arte y un nuevo símbolo de la ciudad

La relación con un mito local muy representativo de San Nicolás jugó a favor del Yaguarón, que fue adoptado rápidamente como un nuevo símbolo de la ciudad y generó movimientos en la zona. Su escala monumental permite un juego multidimensional: a la distancia, su figura atrae y convoca con el magnetismo de aquello que sorprende, y a medida que uno se acerca se puede percibir una segunda escala de detalles, sensaciones, reflejos y sombras.

El arquitecto destaca el programa lúdico de este proyecto monumental, ya que los 90 metros de largo del Yaguarón guardan atracciones para todas las edades: trepadoras, escaleras, toboganes, hamacas, redes, sogas, juegos de equilibrio, plataformas colgantes, bloques de cemento para trepar y espacios lúdicos muy variados.

Parte de la cola del Yaguarón está sumergida en la laguna y hay bloques de hormigón y palos de madera que permiten treparse y subirse a la estructura metálica. Tiene una cola cilíndrica que va adquiriendo una forma reptiliana mientras se esquivan cuerdas o se trepa por redes laterales. El cuerpo toma una gran pendiente hacia las patas delanteras y termina en la cabeza, con su lengua: el tobogán principal. Sus escamas multicolor tamizan la luz y forman una bóveda tornasolada. “El recorrido comienza casi plano y a medida que nos acercamos a la cabeza se va incrementando la dificultad en las acciones de treparse, aumentando la emoción al llegar al punto más alto del Ecoparque antes de deslizarse a toda velocidad y volver a encontrarse fuera del monstruo”, describe Gallardo, entusiasta.

Una estancia de 1830 que fue de una de las familias más tradicionales de la Argentina está a la venta

Crear a gran escala

El gran éxito del Yaguarón (recibió numerosos premios, atención de la prensa internacional y convocó visitantes de distintos lugares) dio impulso para ampliar la propuesta y rodear al Yaguarón de otros juegos. “Llamamos ´bichos´ a este proyecto, pero en realidad mezcla algunos animales y algunos insectos. En una primera etapa probamos con algunos que ya no están en el proyecto final: mariposas, avispas, ranas, culebras, una tortuga, un nido de un pájaro y una cueva de murciélagos fueron quedando en el camino. Persistieron la comadreja con sus crías, el cangrejo de río, los caracoles, la lechuza, la araña y el milpiés. La idea es acompañar al Yaguarón sin quitarle protagonismo”, relata Ramiro Gallardo.

Cómo se hizo

Sobre el proceso de trabajo para diseñar juegos, dice que la clave está en conjugar libertad para proyectar y racionalidad para llevar a cabo. Cuenta que una vez definido el tema, se hizo un croquis de los animales y bichos que les interesaban, con el objetivo de integrar algo del entorno. “Una vez que dibujamos a mano los bichos como los vemos, les empezamos a buscar una síntesis y una jugabilidad, y eso lleva a encontrarles una escala”. Advierte que lo funcional es, primero, un requisito, pero también se convierte en una oportunidad. Para el equipo –conformado principalmente por arquitectos y diseñadores industriales– diseñar y construir algo así es un juego en sí mismo, que permite aventurarse y probar cosas que no se hicieron antes.

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¿El desafío? “Trabajar con seres vivos es difícil, las formas orgánicas son muy atractivas pero a la vez exigen una racionalidad que permita construirlas. Creemos que lo más difícil es que por un lado se reconozca la parte simbólica y que a la vez la síntesis permita hacer un juego bueno y divertido. Los planos técnicos y detalles de este proyecto tienen mucha complejidad”, dice el arquitecto.

A su vez, destaca que lo local es protagonista no sólo desde los símbolos, sino también a través de la materialidad: el Yaguarón y los nuevos bichos son en un 80% o 90% metálicos, un material estrella en la zona. “Nos interesó mucho trabajar con la industria metalúrgica. San Nicolás es prácticamente la capital de la industria del metal en la Argentina. Elegimos usar materiales que se producen ahí, y los proveedores y constructores son de ahí. Esto también es una manifestación de lo local”, apunta, feliz con el proceso. Animarse a jugar siempre trae grandes resultados.

Por eso, muchos fueron escenario de episodios que quedaron ligados a la historia nacional: desde la supuesta invención del dulce de leche en 1829, en la Estancia La Caledonia, hasta las reuniones políticas que encabezaba el presidente Julio Argentino Roca en la Estancia La Paz.

Con el paso del tiempo, algunos cascos fueron demolidos y en su lugar se construyeron viviendas más modernas. Otros permanecen en estado de abandono. Pero todavía sobreviven “joyas”. Estructuras originales bien mantenidas que siguen siendo utilizadas, sobre todo como hoteles y posadas. Muchas de ellas mantienen objetos, mobiliario y materiales de construcción de la época, por lo que, debido a la riqueza de sus elementos, se asemejan a museos.

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Es el caso de estancia Los Aromos, que nació en 1830 con la construcción de su casco original. Se trata de “uno de los más antiguos de la zona de Coronel Vidal, partido de Mar Chiquita, Buenos Aires”, afirma Sebastián Lacalle, asesor en Coldwell Banker Golden Team, quien la define como una propiedad con historia y carácter.

La historia de la estancia

La residencia fue construida para Emilio Pereyra Iraola, descendiente de una de las familias terratenientes más poderosas de la Argentina y pionera en la introducción de la raza Hereford en el país durante el siglo XIX. Sin embargo, la estancia pasó por diversas manos y usos en sus casi 200 años.

Los actuales propietarios la adquirieron en 2005. Según cuentan, en aquel momento les recomendaron demoler el casco y construir una residencia más moderna, ya que el estado de abandono era avanzado. Pero se negaron.

Esta situación ya se había repetido con los dueños anteriores, los Hiriart, que también tuvieron que realizar refacciones. “Los Aromos era una joya enterrada: la gente de Coronel Vidal nos preguntaba cómo pudimos acondicionar la casa en tan poco tiempo; nos pusimos con todo, como meta familiar”, declaró la familia a un medio en 1996. Antes de los Hiriart, la casa había pertenecido a un diplomático venezolano: “En Buenos Aires éramos vecinos de él y nos contó de los Aromos, la quería vender porque reciclarla era muy costoso”, relató la familia, que vio la oportunidad: “Nos tiramos a la pileta ”, concluyeron.

Compraron la vivienda durante la “época hippie”, y según relata Hiriart, los diplomáticos eran un poco hippies: “Pintores con el pelo largo, que escuchaban música que era distinta”, cuentan y explican el apodo de la estancia durante aquellos tiempos: “La casa de los hippies”.

Además quedaron otros objetos peculiares, como una mesa árabe con incrustaciones de marfil, una montura de camello que se convierte en un banco, sables y una fusta que tiene un estilete mortal. “Se cuenta que una puerta de acero que tiene la estancia perteneció a una casa de Juan Manuel de Rosas”, agrega Lacalle.

La aparición de un ángel

Una de las anécdotas que los Hiriart contaron a los medios ocurrió un 8 de diciembre, el primer día que ocuparon Los Aromos. “La gente decía que la casa estaba sepultada, porque estaba cubierta de hollín”, señalaron y explicaron que comenzaron a limpiar los ambientes esenciales, como los cuartos y la cocina. Fue en este último espacio donde descubrieron algo que los impactó: “Un bulto negro que salía de una pared”. Sacaron la protuberancia y la pusieron debajo del chorro del agua esperando que sea un bicho.

“Todavía se me pone la piel de gallina cuando lo cuento. Se trataba de un ángel de porcelana italiana, el ángel de la anunciación”, detalló Eleonora Hiriart.

Luego de 21 años de haberla comprado, los actuales dueños decidieron ponerla en venta. “Les da mucha pena porque guardan hermosos recuerdos, pero ya no viven en la Argentina, se mudaron a Europa junto a sus hijos y nietos”, señala el broker, quien comercializa la propiedad que tiene un precio de US$750.000.

La conservación: una de las claves

Con 196 años de antigüedad, la estancia se extiende sobre un terreno de 42 hectáreas. Su casco principal, de estilo colonial, tiene 612 m² cubiertos distribuidos en una sola planta y con 15 ambientes, entre ellos siete dormitorios, seis baños, cocina y distintos salones.

“El casco original ha sido conservado en su totalidad”, detalla el broker y señala que incluso se conservan los pisos originales de la sala de estar y de las habitaciones. Si bien algunos sectores fueron renovados, Lacalle asegura que “cada intervención ha sido realizada con total respeto por el patrimonio arquitectónico”.

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Los baños merecen una mención aparte. Allí se conservaron los artefactos sanitarios originales de la vivienda, lo que permitió mantener la estética de época también en estos ambientes.

El campo también tiene potreros, un molino, una pileta con forma de tanque australiano, una casa para caseros, un departamento independiente, un monturero, un galpón y un parque arbolado de seis hectáreas.

Otra estancia argentina en venta

Aunque Los Aromos llama la atención por su estado de conservación gracias al trabajo de restauración, hay otras estancias en campos argentinos que están en venta.

Un casco ubicado en Lobos, que se construyó entre 1850 y 1855, fue un encargo de Oreste Piñiero, bioquímico, quien en 1904 se mudó a La Candelaria, el icónico castillo de la zona, construido entre 1894 y 1900. Y aunque la casa dejó de ser su residencia principal, la mantuvo y fue pasando a sus descendientes, hasta Maria Deimundo Piñeiro, quien la vendió en 2004 a los actuales propietarios.

“Se conservan casi todas las características del casco original con excepción de los pisos de los baños en razón de la red sanitaria nueva”, explican Mónica y Eduardo, los actuales dueños, quienes agregan que el antiguo comedor, con los pisos de cerámica portuguesa de principio del siglo 19, se encuentra intacto, así como la tirantearía de pinotea y el ladrillo de los techos.

“En 2004 la casa fue restaurada y ampliada”, explica Sandra Martínez Massaro, agente de Soldati Libertador, inmobiliaria que tiene a la venta la chacra por US$565.000. Entre los principales agregados se destacan adoquines provenientes del antiguo Puerto Madero, las mismas tejas Socoman traídas de Marsella, tirantearía de pinotea de antiguos galpones del ferrocarril y tejuelas –ladrillos más grandes y más delgados– para los techos.

Un detalle no menor: hasta 2004 la casa albergaba la mesa donde se firmó la independencia y ponchos de lugarteniente de San Martín en el cruce de los Andes.

El programa anunciado por el ministro Luis Caputo prevé que el FGS coloque esos recursos mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo ajustables por UVA en entidades financieras, que deberán destinarlos a créditos para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda. Los préstamos tendrán un plazo mínimo de 15 años, una tasa máxima de UVA más 7,5% y un monto máximo de 150.000 UVA.

Según las estimaciones oficiales, los dos billones de pesos permitirían financiar inicialmente a unas 17.000 o 18.000 familias.

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Es un paso importante y llega, además, en un momento en el que el crédito necesita ganar escala. Lo venimos diciendo desde hace tiempo: hay que impulsar a fondo todas las medidas necesarias para que vuelva el crédito hipotecario.

Y la primera, sin ninguna duda, es la estabilidad macroeconómica.

No existe financiamiento de largo plazo en una economía sin estabilidad. Nadie puede prestar a 20 o 30 años si no existe una mínima previsibilidad sobre el valor del dinero, la evolución de los ingresos y las condiciones bajo las cuales deberá cumplirse ese contrato.

Por eso, bajar la inflación, ordenar las cuentas públicas y recuperar la estabilidad son probablemente las medidas de política habitacional más importantes que puede adoptar un gobierno. Sin macroeconomía ordenada no hay crédito hipotecario sostenible.

Pero la estabilidad, aun siendo indispensable, no alcanza.

La Argentina tiene un déficit habitacional que afecta a cerca del 35% de los hogares y más del 40% de los trabajadores se desempeña en la informalidad. En esas condiciones, pretender que el mercado, sin ninguna política pública, pueda resolver por sí solo el acceso a la vivienda resulta poco realista. No sucede en ningún país del mundo.

Chile, con uno de los mercados hipotecarios más desarrollados de América Latina, combina el crédito bancario con subsidios, garantías y herramientas públicas para facilitar el acceso a la vivienda. Estados Unidos, paradigma de una economía de mercado y con uno de los sistemas hipotecarios más profundos del mundo, desarrolló durante décadas una extensa arquitectura institucional para garantizar créditos, aportar liquidez y vincular las hipotecas con el mercado de capitales.

No existe contradicción entre desarrollar un mercado hipotecario privado y tener una política pública activa de vivienda. Por el contrario, los mercados hipotecarios más desarrollados combinan ambas cosas.

Del fondeo al mercado de capitales

El mecanismo elegido permitirá que los bancos cuenten con una fuente adicional de fondeo para originar hipotecas. Los bancos seguirán evaluando a sus clientes y asumiendo el riesgo crediticio, mientras el FGS colocará sus recursos mediante instrumentos remunerados y con un destino específico. Es una herramienta razonable para esta etapa.

Resulta interesante que varias de estas cuestiones hayan formado parte, apenas un mes atrás, de una mesa de diálogo sobre vivienda asequible convocada por la Gerencia de Desarrollo Territorial Sostenible de CAF (Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe), de la que participaron representantes del sistema financiero, desarrolladores, cámaras empresarias, gobiernos subnacionales, academia y especialistas. Allí hubo un amplio consenso en que uno de los principales obstáculos para expandir el crédito hipotecario en la Argentina es la falta de fondeo de largo plazo.

Entre las alternativas analizadas aparecieron el desarrollo de un mercado secundario y la securitización de hipotecas, los fondos de garantía y seguros hipotecarios, e incluso la posibilidad de movilizar recursos del FGS como fuente de ahorro de largo plazo. El anuncio de esta semana resulta, por eso, particularmente oportuno.

A medida que el mercado crezca, el desafío debería ser avanzar hacia un mecanismo todavía más profundo: desarrollar un verdadero mercado secundario de hipotecas.

Los bancos deberían poder originar créditos, agruparlos y securitizarlos para que esos activos sean adquiridos en el mercado de capitales. De esa manera podrían recuperar liquidez, liberar capacidad de sus balances y volver a prestar.

Allí el propio FGS podría tener, en una próxima etapa, un papel todavía más estratégico: participar como inversor institucional de esos títulos respaldados por hipotecas, junto con compañías de seguros, fondos de inversión y otros inversores de largo plazo.

No se trata de contraponer un instrumento con otro. El fondeo anunciado hoy puede ser muy útil para acelerar el crédito en esta etapa. El objetivo de largo plazo debería ser utilizar ese impulso para desarrollar un mercado capaz de canalizar el ahorro hacia las hipotecas de manera permanente.

Poder pagar no significa poder acceder

Pero el fondeo no es el único problema.

Existe otra barrera que quizás sea hoy uno de los mayores obstáculos para que muchas familias puedan transformar su capacidad de pago en una vivienda propia: el anticipo.

El propio ejemplo presentado por el Gobierno permite verlo con claridad.

Para adquirir una propiedad valuada en US$106.667, una entidad financiaría el 75% del valor. El crédito sería de aproximadamente US$80.000 y la familia tendría que aportar los US$26.667 restantes.

A una tasa de UVA más 7,5% y un plazo de 25 años, la cuota inicial estimada sería de $865.098 y el ingreso familiar requerido de aproximadamente $3,46 millones mensuales.

Esto muestra una diferencia fundamental entre poder pagar un crédito y poder acceder a él.

Una familia puede tener ingresos formales por $3,5 millones mensuales, cumplir con la relación cuota-ingreso exigida por el banco y tener capacidad para afrontar una cuota de $865.000. Pero eso no significa que tenga US$26.667 ahorrados.

Un reciente informe de la Fundación Tejido Urbano llega a una conclusión similar. Para analizar el potencial de acceso al crédito entre los inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires toma una vivienda de US$105.530 —prácticamente el mismo valor del ejemplo utilizado ahora por el Gobierno— y un préstamo por el 75% del precio. El estudio identifica un universo relevante de hogares que, por nivel de ingresos y formalidad laboral, podría calificar para un crédito hipotecario. Pero introduce una salvedad fundamental: ese universo potencial no contempla si las familias cuentan con el ahorro previo necesario para afrontar el anticipo.

Allí aparece un campo enorme para la política pública.

Después de décadas de inflación, crisis recurrentes y enormes dificultades para generar ahorro de largo plazo, exigir que una familia tenga acumulado el 20% o 25% del valor de una propiedad deja afuera del crédito a muchos hogares que sí tienen capacidad para pagar la cuota.

No se trata de eliminar el anticipo ni de inducir a los bancos a asumir riesgos imprudentes. El aporte propio cumple una función fundamental en cualquier crédito hipotecario.

Se trata de desarrollar instrumentos que permitan aumentar prudentemente el loan-to-value (LTV).

En el mismo ejemplo utilizado por el Gobierno, pasar de financiar el 75% al 90% reduciría el ahorro inicial requerido de aproximadamente US$26.700 a US$10.700.

Para muchas familias esa diferencia puede ser exactamente la que separa poder comprar una vivienda de continuar alquilando.

Seguros hipotecarios y fondos de garantía podrían cubrir parte de ese riesgo adicional y permitir que los bancos aumenten el porcentaje financiado sin deteriorar la calidad de sus carteras. No casualmente, fondos de garantía y seguros hipotecarios fueron también identificados en la mesa de CAF como instrumentos para atender a hogares sin ahorro previo suficiente y reducir los requisitos de entrada al crédito.

Pero reducir el anticipo no es la única respuesta. También hay que reconstruir herramientas de ahorro previo para la vivienda. Cuentas de ahorro específicas, mecanismos de ahorro programado y esquemas en los que el esfuerzo sostenido de la familia pueda complementarse con incentivos o aportes focalizados permitirían empezar a formar el capital necesario antes de solicitar la hipoteca. En un país que durante años destruyó los incentivos al ahorro en moneda local, volver a conectar ahorro previo y crédito hipotecario debería formar parte de la misma agenda.

Lo mismo ocurre con la informalidad. Con más del 40% de los trabajadores fuera del mercado laboral formal, no podemos ignorar que una enorme cantidad de familias puede tener ingresos y capacidad de pago, pero dificultades para acreditarlos bajo los parámetros bancarios tradicionales.

Si pretendemos que el crédito hipotecario vuelva a ser una verdadera herramienta de acceso a la vivienda, también habrá que trabajar sobre ese problema estructural.

Y hay una herramienta adicional que el propio Gobierno ya creó y que todavía espera su implementación efectiva: las hipotecas divisibles. Permitir que una familia acceda al crédito para comprar una vivienda desde el pozo puede reducir significativamente el costo de acceso y, al mismo tiempo, conectar el financiamiento hipotecario con la construcción de nueva oferta. El marco normativo existe, pero todavía falta que se transforme en un producto bancario disponible. Si al nuevo fondeo anunciado ahora se suma finalmente la puesta en funcionamiento de las hipotecas divisibles, el impacto puede ser mucho mayor: no solamente habrá más recursos para prestar, sino también más viviendas financiables y a un menor costo de entrada para las familias.

Convertir las medidas en un sistema

En estos últimos años comenzaron a aparecer varias de las piezas necesarias.

Volvió tímidamente el crédito UVA. Se creó el marco para las hipotecas divisibles y el financiamiento de viviendas en construcción, aunque todavía resta que esas herramientas se conviertan efectivamente en productos bancarios. Los bancos vuelven a competir por clientes hipotecarios. Y ahora el FGS aportará nuevos recursos para ampliar el fondeo.

Todo eso va en la dirección correcta.

Pero el desafío es convertir esas piezas en un sistema.

Un sistema en el que la estabilidad macroeconómica permita prestar a largo plazo; los bancos originen los créditos; el mercado de capitales aporte liquidez; los desarrolladores construyan nueva oferta; los inversores institucionales canalicen el ahorro de largo plazo; y la política pública permita incorporar a aquellas familias que, aun teniendo capacidad de pago, hoy quedan afuera por falta de ahorro o por la informalidad de sus ingresos.

Todas estas herramientas requieren, además, coordinación y continuidad. La mesa convocada por CAF destacó la creciente centralidad de provincias y municipios en la agenda habitacional. En ese contexto, y luego de la eliminación de la Secretaría de Vivienda, sigue siendo importante que exista a nivel nacional una mirada capaz de articular crédito, ahorro, garantías, mercado de capitales y producción de vivienda. No se trata necesariamente de recrear estructuras del pasado, sino de asegurar que las distintas iniciativas formen parte de una estrategia coherente y sostenida.

Durante décadas discutimos la política habitacional argentina como una falsa opción entre Estado y mercado.

La experiencia internacional demuestra que los sistemas que funcionan articulan ambos.

Necesitamos estabilidad macroeconómica. Necesitamos bancos que presten. Necesitamos un mercado de capitales que financie esas hipotecas. Necesitamos desarrolladores que construyan e inversores institucionales que canalicen el ahorro de largo plazo.

Pero también necesitamos una política pública inteligente que permita que quienes tienen capacidad de pago, pero hoy quedan afuera, puedan ingresar al sistema.

Una estancia de 1830 que fue de una de las familias más tradicionales de la Argentina está a la venta

El anuncio del Gobierno es otro paso importante en esa dirección.

Hace casi dos años sostuvimos en otra nota de opinión publicada en este diario que el FGS podía cumplir un papel relevante en la reconstrucción del mercado hipotecario. Que hoy comience a hacerlo es una señal en la dirección correcta.

Ahora hay que seguir avanzando.

Porque el verdadero éxito no será que estos $2 billones permitan otorgar algunos miles de créditos adicionales. Será que contribuyan a construir un mercado hipotecario profundo, sostenible y capaz de financiar cientos de miles de viviendas.

Que acceder a un crédito a 20 o 30 años deje de ser una noticia extraordinaria y vuelva a ser una posibilidad normal para una familia argentina.

Las herramientas empiezan a aparecer. El desafío ahora es darles escala, continuidad y convertirlas en un verdadero sistema.

El autor fue secretario de Vivienda de la Nación en la presidencia de Mauricio Macri y presidente de Procrear.

IRSA, la empresa dueña de los principales shoppings del país, confirmó que Distrito Diagonal, el centro comercial que construye en la zona norte de la capital bonaerense, abrirá sus puertas a mediados de 2027. La obra ya alcanzó un avance del 50% y forma parte de un desarrollo integral para el que la compañía estima una inversión total de US$220 millones.

De ese monto, US$60 millones corresponden específicamente al desarrollo del centro comercial, que tendrá más de 22.000 m², alrededor de 100 locales distribuidos en dos niveles, 700 cocheras, siete salas de cine y un parque de diversiones de 1800 m².

El proyecto se construye sobre un predio ubicado entre Camino General Belgrano, calle 511, avenida 19 y avenida 514, en una zona que conecta el casco histórico de La Plata con Gonnet y City Bell y que quedó más próxima al acceso a la autopista Buenos Aires-La Plata a partir de la bajada de avenida 520.

Pero, el shopping será la primera pieza de un masterplan de usos mixtos de largo plazo, que prevé incorporar edificios residenciales y espacios que podrán destinarse a oficinas, salud, educación y servicios.

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Cómo será el nuevo shopping de La Plata

El proyecto, que busca diferenciarse del formato tradicional de centro comercial cerrado, tendrá más de 8000 m² de plazas y espacios al aire libre y estará organizado a través de distintos patios conectados entre sí.

La idea, según explicaron durante una visita por la obra, es generar una continuidad entre el espacio público exterior y el interior del centro comercial, con un recorrido que se asemeje más al de una trama urbana que al de un shopping convencional. A pesar de esa impronta a cielo abierto, también habrá sectores semicubiertos para permitir su funcionamiento durante los días de lluvia.

Además, la gastronomía ocupará un lugar central, ya que se prevén más de 15 propuestas, pero no estarán concentradas en un patio de comidas tradicional, sino que habrá restaurantes, locales y formatos más pequeños que se distribuirán a lo largo de todo el complejo.

A eso se sumarán las siete salas de cine y un área de entretenimiento con sectores cubiertos y al aire libre. La compañía calcula que, una vez consolidado, Distrito Diagonal podría recibir alrededor de 600.000 visitantes por mes.

La comercialización de los locales comenzó recientemente y todavía no hay marcas confirmadas públicamente, pero se pudo saber que contará con un gimnasio. La intención de IRSA es combinar firmas internacionales y nacionales con operadores locales.

Desde la empresa definen al proyecto como un shopping de perfil “masivo”, antes que exclusivamente premium. La referencia que utilizaron para explicar el posicionamiento fue Alto Palermo, del que son dueños: una propuesta con marcas de distintos segmentos y precios, pensada para captar públicos diversos. “La idea es que podamos abarcar no solamente la ciudad, sino también los perímetros”, señaló Candelaria Purdia, líder del proyecto.

La llegada de un centro comercial de estas características a La Plata no es una historia nueva. El emprendimiento atravesó varios años de gestiones y aprobaciones antes de comenzar a tomar forma.

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IRSA trabaja sobre el predio desde hace varios años y la iniciativa había sido aprobada por el Concejo Deliberante en 2019, pero quedó demorada. Finalmente, los trabajos comenzaron en septiembre de 2024, con los primeros movimientos de suelo.

“Hoy en día nos encontramos con un avance de obra del 50% y tenemos previsto terminar a mitad del año que viene. Actualmente trabajan en la obra un promedio de 400 personas por día, prevemos duplicar este número de trabajadores cuando inicien las obras de los locales” afirmó Santiago Fernández Cristin, gerente de Proyectos de Grupo IRSA.

El lanzamiento tampoco es menor dentro de la estrategia de IRSA: hacía más de una década que la compañía no desarrollaba un centro comercial completamente nuevo. La empresa, que opera 19 centros comerciales en el país, viene combinando nuevas inversiones con ampliaciones de activos existentes.

“También es una decisión estratégica: cuándo, de qué manera, con qué marca y cuál es la mejor propuesta. Si bien el corazón es la construcción del centro comercial, hay que llenarlo con socios estratégicos”, explicaron desde la empresa sobre los tiempos que atravesó el proyecto.

El proyecto contempla más que un shopping

El masterplan contempla 15 lotes destinados a desarrollos complementarios, especialmente sobre avenida 19 y 514. Allí podrían construirse viviendas, oficinas, hoteles, centros de salud y otros rubros. La propuesta preliminar prevé que buena parte de esos lotes tenga destino residencial, con edificios de aproximadamente 10 pisos, aunque esa etapa todavía se encuentra en definición.

La lógica se asemeja a la utilizada por la empresa en Polo DOT, en el barrio de Saavedra, donde el centro comercial funcionó como el punto inicial de un desarrollo que con los años fue incorporando otros usos.

Los primeros edificios alrededor del shopping podrían comenzar a aparecer unos tres años después de la inauguración del centro comercial, aunque los tiempos dependerán de la evolución y comercialización del proyecto.

“Distrito Diagonal representa un paso clave en la estrategia de expansión de Grupo IRSA en la provincia de Buenos Aires. Es la primera vez que La Plata va a contar con un centro comercial de esta escala, pensado para convertirse en un nuevo punto de encuentro para toda la ciudad y su área de influencia. Todo el equipo viene trabajando para que este proyecto se transforme en un nuevo polo urbano para la región” destacó Purdia.

Además, para abastecer al complejo, la empresa hará obras eléctricas, de agua y cloacas que exceden los límites del predio y que, según explicaron sus responsables, podrán también mejorar el suministro de sectores vecinos.

Para quienes buscan comprar una vivienda, la tasa de interés no es el único dato que importa. También es necesario conocer cuánto dinero se puede solicitar, qué porcentaje del valor de la propiedad financia cada entidad y, sobre todo, qué ingresos hay que demostrar para acceder al préstamo.

Las tasas más bajas de los créditos hipotecarios UVA

Entre las propuestas más económicas aparecen el Banco Provincia del Neuquén, el Banco Municipal de Rosario y el Banco Nación, aunque las condiciones para acceder a esas tasas varían según el perfil del cliente.

El Banco Provincia del Neuquén ofrece una de las tasas más bajas del mercado, con una TNA de 3,5% para clientes que acreditan sus haberes y cuentan con paquete de productos. Esa tasa se aplica para créditos de hasta $75 millones. Para montos de hasta $150 millones, la tasa asciende al 8,5%. En el caso de clientes autónomos o monotributistas con paquete de productos, las tasas son de 4,5% y 9,5%, respectivamente.

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Otra de las opciones destacadas es el Banco Municipal de Rosario, que a través de los créditos hipotecarios NIDO ofrece una tasa fija de 4,2%. La línea está destinada a la compra de vivienda única y exige, entre otros requisitos, residir en la provincia de Santa Fe.

En el caso del Banco Nación, la tasa para vivienda única y de ocupación permanente es de 6,7% para quienes cobran sus haberes en la entidad y adquieren una propiedad cuyo valor no supera las 210.000 UVAs.

Entre las entidades privadas también se encuentran alternativas competitivas. ICBC mantiene una tasa de 6,9%, mientras que BBVA y Banco Ciudad ofrecen 7,5%. Credicoop se ubica en torno al 8%, Macro en 8,5% y otras entidades presentan tasas superiores.

De esta manera, la diferencia entre las tasas más bajas y las más altas puede tener un impacto significativo en el monto de la primera cuota y, por lo tanto, en los ingresos necesarios para acceder al préstamo.

Los ingresos mínimos que solicitan los bancos

Aunque algunas entidades no exigen un ingreso mínimo, las siguientes sí lo establecen como requisito para acceder a sus créditos hipotecarios UVA:

• Banco Credicoop: pide como requisito que los ingresos mínimos superen los $3.500.000
• Banco Del Sol: solicita ingresos mínimos por $1.000.000
• ICBC: en este caso, la condición necesaria para pedir un préstamo es tener un ingreso mínimo igual o superior a $1.400.000
• BBVA: la entidad pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles; es decir, $1.506.400 a la fecha
• Santander: $2.240.000 para compra de vivienda permanente
• Supervielle: tiene como requisito que el solicitante tenga un ingreso superior a $5.000.000

Pero a su vez es necesario saber que la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe equivaler a la cuarta parte de los ingresos del o de los solicitantes, por lo que, a pesar de que los bancos establecen cuáles son los ingresos mínimos, no puede solicitarse sin conocer este requisito indispensable.

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Con estos números sobre la mesa, el sueño de acceder a la vivienda mediante un crédito hipotecario se vuelve un desafío mayor. El contexto cambiario y financiero tensionan tanto a los bancos, que elevan requisitos y tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos muy por encima del promedio salarial argentino.

Cuánto cuesta la cuota inicial por banco

Ahora, al analizar banco por banco, se puede observar cómo, dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial va a cambiar. A continuación se presenta el monto a pagar por una propiedad de US$130.000 a pagar en 20 años, banco por banco, realizado por el economista Andrés Salinas:

• BBVA: $1.198.264 (tasa del 7,5%)
• Brubank: $1.634.046 (tasa del 12%)
• Ciudad: $1.106.868 (tasa del 7,5%)
• Comafi: $1.384.884 (tasa del 9,5%)
• Credicoop: $1.243.760 (tasa del 8%)
• Galicia: $1.134.880 (tasa del 9,5%)
• Hipotecario: $1.384.871 (tasa de 9,5%)
• ICBC: $1.144.747 (tasa del 6,9%)
• Macro: $1.290.039 (tasa del 8,5%)
• Nación: $1.127.179 (6,7%)
• Patagonia: $1.360.895 (tasa del 9,25%)
• Santander: $1.384.877 (tasa del 9,5%)
• Supervielle: $1.952.158 (tasa del 15%)

La pregunta que surge entre la mayoría de los argentinos es la siguiente: ¿cuánto hay que ganar para calificar a un crédito hipotecario?

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Los ingresos mínimos que solicitan los bancos

Aunque hay entidades que no extablecen un ingreso mínimo, las siguientes sí lo establecen como requisito para acceder a sus créditos hipotecarios UVA:

• Banco Credicoop: pide como requisito que los ingresos mínimos superen los $3.500.000
• Banco Del Sol: solicita ingresos mínimos por $1.000.000
• ICBC: en este caso, la condición necesaria para pedir un préstamo es tener un ingreso mínimo igual o superior a $1.400.000
• BBVA: la entidad pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles; es decir, $1.506.400 a la fecha
• Santander: $2.240.000 para compra de vivienda permanente
• Supervielle: tiene como requisito que el solicitante tenga un ingreso superior a $5.000.000

Pero a su vez es necesario saber que en todos los bancos la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe equivaler a la cuarta parte de los ingresos del o de los solicitantes, por lo que, a pesar de que hay entidades que exigen un ingeso mínimo y otras no lo hacen, no puede solicitarse un crédito sin informar este requisito indispensable.

Con estos números sobre la mesa, el sueño de acceder a la vivienda mediante un crédito hipotecario se vuelve un desafío mayor. El contexto cambiario y financiero tensionan tanto a los bancos, que elevan requisitos y tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos muy por encima del promedio salarial argentino.

La paradoja es evidente: los créditos volvieron, pero están lejos de ser accesibles para la mayoría.

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Cuánto cuesta la cuota inicial por banco

Ahora, al analizar banco por banco, se puede observar cómo, dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial va a cambiar. A continuación se presenta el monto a pagar en 20 años por una propiedad de US$130.000, banco por banco, realizado por el economista Andrés Salinas:

• BBVA: $1.198.264 (tasa del 7,5%)
• Brubank: $1.634.046 (tasa del 12%)
• Ciudad: $1.106.868 (tasa del 7,5%)
• Comafi: $1.384.884 (tasa del 9,5%)
• Credicoop: $1.243.760 (tasa del 8%)
• Galicia: $1.134.880 (tasa del 9,5%)
• Hipotecario: $1.384.,871 (tasa de 9,5%)
• ICBC: $1.144.747 (tasa del 6,9%)
• Macro: $1.290.039 (tasa del 8,5%)
• Nación: $1.127.179 (6,7%)
• Patagonia: $1.360.895 (tasa del 9,25%)
• Santander: $1.384.877 (tasa del 9,5%)
• Supervielle: $1.952.158 (tasa del 15%)