Este fenómeno experimentó su auge durante la pospandemia, cuando se registró una fuerte migración hacia barrios cerrados. Años después, el tráfico y la escasez de servicios convencieron a algunos a volver a la urbe, sin embargo hay muchos que no renuncian a su sueño de vivir en un country.

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“La vorágine de la pandemia frenó, pero las personas siguen eligiendo los barrios por estilo de vida”, comenta Alice Pfeiffer, broker inmobiliaria en Achaval Cornejo, sucursales Nordelta y Puertos.

Actualmente, la oferta de barrios cerrados no para de crecer. Con propuestas cada vez más completas, esta tipología busca diferenciarse ofreciendo todo lo necesario dentro de sus paredes: canchas de pádel, fútbol, juegos para los niños, piletas, caballerizas, gimnasios, lagunas, incluso supermercados, colegios y universidades.

“La demanda en barrios cerrados se volvió mucho más selectiva, exigente y racional”, señala Soledad Ramos, directora sucursal Nordelta en L.J.Ramos.

¿Dónde se encuentran las oportunidades?

La zona norte del Gran Buenos Aires -con Pilar, Tigre y Escobar como protagonistas- agrupa gran parte de las opciones de esta tipología.

“El crecimiento sigue concentrándose principalmente en el corredor norte, con zonas como Escobar y Tigre muy dinámicas”, declara Alan Flexer, gerente de la sucursal San Isidro en Narvaez, y agrega que aunque Pilar continúa siendo referente histórico, Escobar ganó protagonismo en los últimos años a partir de nuevos proyectos.

Dentro de este corredor, también emergen subzonas con fuerte desarrollo: “Hay sectores como el corredor de Camino de los Remeros en Tigre y áreas cercanas a San Isidro, donde se combina cercanía urbana con calidad de entorno", explica el especialista.

A su vez, comienza a consolidarse un nuevo eje en expansión: Campana y Exaltación de la Cruz. “Hoy tiene gran demanda y muchas ofertas que no hay en el mercado”, destaca Lucas Flores, coordinador de Emprendimientos en Toribio Achával.

Sin embargo, el crecimiento no se limita al norte. En la zona sur, Canning se posiciona como uno de los nuevos protagonistas. Ubicado a unos 40 minutos de la ciudad, sobre la Ruta 58, concentra más de 60 urbanizaciones —entre barrios privados, clubes de campo y condominios de alta gama— y es considerado por algunos desarrolladores como “el Pilar del Sur”. Entre sus proyectos más destacados se encuentran Saint Thomas, La Providencia y Pride.

¿Quiénes compran en barrios cerrados?

El perfil del comprador en barrios cerrados se mantiene bastante definido. Según coinciden los brokers, predominan las personas mayores de 40 años con hijos pequeños, que buscan un entorno más seguro y tranquilo. También aparecen compradores mayores de 60 años, con el “nido vacío”, que priorizan calidad de vida.

En cuanto al destino de las operaciones, predominan los usuarios finales. “Hoy representan el 70% de las compras, frente a un 30% de inversores”, indica Flexer. Sin embargo, se espera que la participación de este último grupo crezca, “ya que siempre el ladrillo fue visto como resguardo de valor”, agrega Ramos.

Los precios de los lotes

A la hora de decidir comprar en una urbanización cerrada es importante la consideración previa: ¿en qué barrio conviene?

Una de las variables a tener en cuenta son las expensas. Si bien pueden variar significativamente según la cantidad de amenities, los especialistas coinciden en que, aunque son un factor importante, no suele ser determinante.

“Las expensas no son decisivas, porque en la Ciudad también se pagan si vivís en un edificio”, explica Pfeiffer. En la misma línea, Flexer agrega que los compradores priorizan la calidad de los servicios, especialmente la seguridad, y están dispuestos a asumir cierto nivel de costos si el barrio lo justifica.

El otro factor clave es el valor de los lotes que varía considerablemente dependiendo la ubicación. En zonas como San Isidro, los terrenos van desde los US$200.000 y pueden superar el US$1.000.000, según Flexer. El especialista explica que los precios dependen de variables, entre las que se encuentra: la ubicación dentro del barrio con lote interno o perimetral, el entorno inmediato, la orientación, la cercanía a la guardia, la calidad de la parquización y las visuales. Otros factores que detalla son la topografía del terreno y la presencia de arbolado consolidado.

En contraste, en el corredor sur -especialmente en Canning y San Vicente- los valores resultan más accesibles. Los lotes, que en promedio rondan los 600 metros cuadrados, pueden encontrarse desde US$25.000 hasta US$400.000, señala Claudia Madrid, gerente de Plataforma Canning en Toribio Achával.

Los precios en el norte de GBA pueden agruparse por zonas. Ramos detalla:

• En barrios premium de San Isidro: entre US$700/m² y US$900/m² para lotes de alrededor de 800 m²
• En Nordelta (barrios al lago central): valores similares, con superficies promedio de 1200 m²
• En Villanueva: entre US$300/m² y US$400/m² para lotes de 700 m² bien ubicados
• En Pilar (por ejemplo, Ayres de Pilar): entre US$400/m² y 500/m²
• En Puertos Escobar un excelente lote al lago central y 1000 m² promedio está entre US$500/m² y 600/m2

En plataformas como Zonaprop hay ejemplos concretos:

• En Pilar, un lote en Tortugas Country Club de 1125 m² alcanza los US$580.000, mientras que en Estancias del Pilar se encuentra en US$95.000.

• En Nordelta, en el barrio Carpinchos hay opciones de US$300.000. En el Yacht se encuentran a US$675.000.

• En Canning, se pueden conseguir precios más bajos: lotes en Saint Thomas Chico rondan los US$75.000, mientras que en barrios como La Magdalena o Puebla Canning se consiguen opciones desde US$45.000.

Otro aspecto interesante para analizar son los tamaños de los terrenos más solicitados. “Se observa una tendencia hacia productos más eficientes”, remarca Ramos y agrega que si bien siguen existiendo lotes grandes y casas de gran superficie, hay una creciente aceptación de lotes de 500 a 600 m². “El objetivo de esta reducción es bajar los costos de mantenimiento sin resignar calidad de vida ni espacio verde”, explica.

¿Lote o casa terminada?

En el contexto actual, la decisión entre comprar un lote o una propiedad construida está fuertemente condicionada por el costo de obra.

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“Hoy con la situación del país, comprar un lote es un muy buen negocio porque hay reventas a buen precio”, explica Pfeiffer y agrega que lo mejor es esperar a que el precio del metro cuadrado de construcción baje para comenzar a edificar.

Pero, si el comprador necesita la vivienda para mudarse en el corto plazo, la ecuación cambia. Flexer señala que con los costos de construcción elevados, muchos optan por viviendas terminadas. “En 2025 la demanda de lotes fue menor, ya que al no haber un precio certero para el m² de construcción, la gente se inclinaba a comprar casas construidas, poder habitarlas rápidamente y, en todo caso, encarar alguna remodelación”, concuerda Madrid.

Las tasas de los préstamos hipotecarios cambian constantemente: pasaron de un promedio del 5,5% al relanzarse los créditos UVA, a encontrarse cerca del 10% hoy. Dado que el valor de la cuota está atado a la inflación y se requiere un ahorro inicial de al menos el 25% del precio de la propiedad, evitar errores en el proceso de compra es tan crucial como encontrar “la vivienda ideal”.

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A continuación se presentan los errores más comunes que pueden frenar el crédito hipotecario en la Argentina y cómo evitarlos:

1) Presupuesto realista

La primera barrera no es financiera, es de honestidad. Tener claro cuánto se puede pagar por mes define todo lo que viene después. Los bancos son tajantes: la cuota no puede superar el 25% del ingreso del solicitante (o del grupo familiar).

Cuando esa proporción se estira más de la cuenta, el crédito se vuelve inviable. Muchos compradores empiezan la búsqueda por arriba de sus posibilidades y luego chocan de frente con la realidad del análisis crediticio. “La persona tiene que estar muy consciente de que va a poder pagar”, afirma Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario.

Los expertos recomiendan que se intente que la cuota represente menos del 25% de los ingresos. De este modo, si las cuotas se disparan, el impacto financiero será menor y el solicitante no tendrá que realizar ajustes severos.

2) No tener en cuenta los gastos extras

La hipoteca es solo una parte del presupuesto. Escritura, impuestos, registro, honorarios, sellados y luego, como propietario, expensas, mantenimiento y seguro. Todo suma.

Cuando estos costos no se contemplan desde el inicio, el desequilibrio llega rápido. La cuota puede estar clara, pero el resto no. “El deudor tiene que ser consciente de que no solo es la cuota, sino que hay impuestos, honorarios, todos los gastos de una escritura”, explica Abatti. No considerar estos costos puede desequilibrar la planificación.

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3) No tener un buen historial crediticio

Un “scoring” bajo puede dejar afuera a muchos. Los bancos revisan absolutamente todo: atrasos, deudas en consumo, juicios, tarjetas al límite e incluso cuántas consultas recientes tiene la persona.

Tener demasiados créditos de consumo o tarjetas al límite genera una percepción de sobreendeudamiento para el banco. Es fundamental revisar el propio perfil crediticio antes de solicitar el préstamo. Si los números no son sólidos, el banco no avanza.

4) Carencia de ahorros suficientes

En la Argentina, ningún banco presta el 100% del valor de una propiedad. La regla es clara: hasta el 75% en las entidades financieras, con algunas muy pocas excepciones.

Sin ahorros para completar la compra -y sin un pequeño colchón para emergencias- la aprobación se complica. La falta de respaldo es una bandera roja para cualquier entidad.

5) No investigar ni comparar ofertas

Solicitar la primera oferta sin investigar es un error común. “Es importante investigar y comparar varias opciones de préstamos de diferentes prestamistas para encontrar el mejor préstamo para su situación financiera”, aconseja Abatti.

Analizar tasas de interés, plazos y condiciones puede significar un ahorro considerable.

6) No revisar la propiedad como corresponde

Los metros deben coincidir con los declarados en el Registro de la Propiedad. Si hay ampliaciones sin permiso, sucesiones abiertas, inhibiciones o una afectación a protección de vivienda, la operación se frena.

Abatti lo resume de forma directa: “Un inmueble afectado a protección de familia debe ser desafectado para poder hipotecarse. Y eso exige la firma del cónyuge o conviviente”.

Además, muchas hipotecas incluyen obligaciones adicionales: mantener seguro vigente, no alquilar sin autorización y aceptar inspecciones durante el contrato.

7) Firmar sin leer la letra chica

Un crédito hipotecario no se firma con intuición. La escritura debe detallar datos registrales, monto exacto del préstamo, intereses, penalidades y condiciones de ejecución.

El riesgo es real: los créditos UVA bajo sistema francés se caracterizan por una cuota inicial en pesos más baja, que luego se ajusta mensualmente según la evolución del valor de la UVA, que está ligada a la inflación. Por lo que ignorar cómo impacta la inflación puede ser muy perjudicial.

Además, es importante saber que si el deudor deja de pagar, el acreedor puede ejecutar la propiedad y cobrar capital, intereses, punitorios y gastos judiciales. “Es el corazón del derecho real de garantía”.

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Checklist legal para no perderse en el proceso

Lo básico que cualquier comprador debería chequear, según el doctor Enrique Abatti:

• Que el escribano inscriba la hipoteca en el Registro, tal como exige el artículo 2208 del Código Civil y Comercial.
• Que el inmueble esté asegurado y que las cláusulas sobre si es posible alquilarlo y las modificaciones estén claras.
• Que la documentación fiscal esté al día.
• Que el valor de la propiedad sea muy superior al
• Que la propiedad pueda venderse: sin sucesión abierta, inhibiciones ni afectación por protección de vivienda.
• Que la escritura identifique con precisión el inmueble (datos catastrales y registrales).
• Que ambos cónyuges o convivientes firmen, si corresponde.
• Que el monto, los intereses y las condiciones de ejecución estén especificados sin ambigüedades.

“El mercado inmobiliario español vive un momento muy complicado ya que oferta y demanda nunca han funcionado a ritmos tan diferentes y con tan poca armonía”, comenta a LA NACION Francisco Iñareta, portavoz de la plataforma de alquiler y compraventa Idealista. Según explica, el crecimiento acelerado de la población, sumado al aumento del ahorro de las familias durante la pandemia, impulsó la búsqueda de viviendas con mayor espacio y mejores prestaciones.

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Sin embargo, ese interés no encuentra respuesta en la oferta actual. “Nos encontramos con un stock en mínimos en la mayoría de las principales regiones del país”, advierte el especialista.

En números, en los últimos años se realizaron entre 600.000 y 700.000 compraventas por año. Ese volumen genera un déficit estructural: las pocas viviendas que salen al mercado duran apenas unos días. “Existe una falta total de acuerdo entre las administraciones públicas para facilitar suelo, sumado a procesos lentos y farragosos que desalientan la inversión privada”, sostiene Iñareta.

Según datos de la plataforma, el precio de la vivienda en España creció un 51% en los últimos cinco años. Algunos grandes mercados superaron ese incremento: Madrid registró una suba del 63%, Valencia del 81% y Málaga del 72%. En enero de 2026, el valor medio alcanzó un máximo histórico de €2650/m², con un aumento interanual del 18,4%.

El mapa de precios revela fuertes disparidades regionales: por ejemplo mientras en las Baleares el metro cuadrado ronda los €5194; en Cataluña desciende a €2776.

Si el análisis es por ciudades, el ranking de las más caras se compone así:

1. San Sebastián (País Vasco): €6480/m²
2. Madrid (Comunidad de Madrid): €5861/m²
3. Barcelona (Cataluña): €5148/m²
4. Palma de Mallorca (Baleares): €5131/m²
5. Bilbao (País Vasco): €3910/m²

San Sebastián, la más cara de España

La ciudad de San Sebastián, ubicada en el noreste del país, en la comunidad autónoma del País Vasco, ocupa el primer puesto como la más cara de España. Sorprende que una ciudad de apenas 189.000 habitantes, lejos del peso demográfico de Madrid o Barcelona, encabece el ranking nacional.

“Hay un desajuste total entre oferta y demanda y no hay miras de revertirlo a corto ni medio plazo”, explica Marcos Areizaga, director de la inmobiliaria homónima especializada en esta ciudad. Según el profesional, si bien el fenómeno se repite en los principales núcleos urbanos, en San Sebastián confluyen otros factores: alto poder adquisitivo, fuerte atractivo residencial y una orografía entre mar y montaña que limita la posibilidad de expansión y que incrementa los precios.

Hay zonas específicas -como las que tienen vista a la bahía de La Concha- que, por su escasez, elevan los valores de repercusión “muchas veces marcando máximos en todo el mercado español”, agrega.

Barcelona: la tercera ciudad más costosa

El caso de Barcelona merece un análisis aparte. “Hoy el mercado está hipertensionado. Hay poca oferta real en zonas céntricas y muchísima demanda internacional”, declara Santiago Fronza, socio fundador de Tecnofind, empresa que provee servicios tecnológicos para inmobiliarias, y especialista en esa plaza.

El problema no es sencillo de resolver. Al igual que en San Sebastián, Barcelona está limitada geográficamente entre la montaña y el mar, lo que restringe el desarrollo de nuevo suelo urbano. A eso se suma la inmigración y la fuerte demanda extranjera, factores que presionan aún más el precio del m².

El resultado es una crisis de acceso: hoy pueden comprar principalmente los inversores extranjeros y las parejas con doble ingreso y estabilidad económica. “El comprador joven con un solo salario la tiene muy complicada”, resume Fronza.

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Los atajos ante los altos precios de las grandes ciudades

Con los precios del m² en máximos históricos, y la oferta en mínimos, muchos españoles deben explorar alternativas cada vez menos convencionales.

1. Comprar una habitación

La posibilidad de adquirir una vivienda completa, sobre todo en las urbes más tensionadas, se volvió casi imposible para una parte de la población, especialmente para los jóvenes. “Antes había muchos compradores de entre 28 y 30 años; hoy los más jóvenes están entre 35 y 40”, señala Fronza.

En este contexto, la compra de habitaciones se presenta como una opción emergente. La plataforma Habitacion.com permite adquirir una parte de un inmueble. “El funcionamiento es el mismo que al comprar una vivienda completa, pero en este caso estás adquiriendo una parte: tu habitación y un porcentaje de las zonas comunes”, explican desde la compañía.

Las opciones disponibles se concentran en ocho ciudades. La alternativa más cara alcanza los €123.000 con una rentabilidad neta del 5%: un cuarto de 33 m² con baño privado, dentro de un departamento compartido con otras cuatro personas, en un municipio a 15 kilómetros de la ciudad de Madrid.

Por otro lado, la opción más accesible cuesta 43.900 euros, con una rentabilidad neta del 6,7%: un dormitorio de 15 m², sin baño privado, en un piso compartido en Guadalajara, a 50 kilómetros de la capital.

Desde la plataforma ofrecen financiación de hasta el 100% del valor, con un plazo máximo de 10 años.

“La compra de habitaciones es claramente un síntoma de crisis, como cualquier otra alternativa imaginativa que está saliendo”, resume Areizaga

2. Vivir en ciudades más baratas

Las zonas analizadas anteriormente alcanzan valores que triplican el promedio nacional del m². Sin embargo, no representan a todo el territorio. En otras comunidades autónomas los precios descienden considerablemente:

1. Extremadura: €1040/m²
2. Castilla-La Mancha: €1048/m²
3. Castilla y León: €1287/m²
4. La Rioja: €1451/m²
5. Galicia: €1505/m²

La brecha también se replica a nivel urbano. Si se dejan de lado las grandes capitales y los principales polos económicos, el acceso a la vivienda cambia radicalmente.

Es el caso de Miranda de Ebro, en Castilla y León. La ciudad, estratégicamente ubicada a 30 minutos de Vitoria -capital del País Vasco- y a 50 minutos de Logroño -capital de La Rioja- se convirtió en una alternativa para quienes trabajan en ciudades más caras pero buscan precios más accesibles.

A diferencia de ciudades como Madrid o Barcelona, “los jóvenes en Miranda sí pueden acceder a una vivienda de segunda mano”, explica Rubén Puras Tolosana, dueño de la inmobiliaria M30. Según señala, cada vez reciben más consultas de compradores provenientes de Vitoria y otras localidades cercanas, que buscan reducir costos sin alejarse demasiado de sus lugares de trabajo.

De acuerdo con el especialista, un departamento promedio en la ciudad ronda los €120.000, una cifra equivalente al valor de una habitación en un municipio cercano al centro de Madrid. Incluso se pueden encontrar opciones céntricas desde €75.000, para un departamento de 61 m², con dos habitaciones y un baño.

Los pueblos también concentran opciones económicas, y con el teletrabajo, mudarse a zonas más alejadas se presenta como una opción atractiva. “La mayor parte de las propiedades en los pueblos son casas grandes sin terreno que se consiguen a costos muy bajos”, argumenta Puras Tolosana.

Su inmobiliaria comercializa opciones en aldeas del norte del país que comienzan en los €20.000. “Todavía hay grandes oportunidades en ese tipo de viviendas que suelen ser más económicas porque las reformas son costosas”, explica el experto.

“La España vaciada es una gran oportunidad inmobiliaria para la gente que busca vivienda a precio asequible y en una zona tranquila”, comenta, y agrega que en la mayoría de estos pueblos hay reducciones fiscales.

3. Alquilar: un mercado cada vez más tensionado

El alquiler es la alternativa más extendida entre los que quieren vivir en las grandes ciudades. Sin embargo, la crisis también impacta en ese segmento.

“La enfermedad es la misma”, señala Iñareta, quien compara la situación con un casting: las familias compiten por conseguir una vivienda para alquilar, y los primeros descartados son los jóvenes y las personas vulnerables.

El especialista apunta a la regulación como uno de los factores centrales. “Existe una legislación que arremete contra el propietario de la vivienda y no lo ve como un aliado que puede ayudar a sacar nuevas viviendas al mercado”. Según explica, muchos dueños retiran sus propiedades del alquiler tradicional y lo destinan a contratos de temporada que tienen una regulación diferente.

“La normativa se centra principalmente en topar de manera artificial el precio de las rentas, pero está drenando el stock”, concluye.

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Al igual que lo que ocurre con la compraventa, el alquiler también se encuentra en máximos históricos: €15/m², con un aumento interanual del 8%.

Los alquileres más caros se concentran en las siguientes ciudades:

1. Barcelona (Cataluña): €24/m²
2. Madrid: €23,1/m²
3. Mallorca (Baleares): €18,4/m€

“En Barcelona el mercado está extremadamente tensionado. Conseguir alquiler es una hazaña”, comenta Fronza. Explica que los propietarios se muestran reticentes a alquilar debido a las limitaciones de los precios, el riesgo de ocupación ilegal y la percepción de que las garantías no alcanzan para cubrir posibles destrozos de los arrendatarios.

Por otro lado, es cada vez más común el alquiler compartido, que antes solía verse únicamente en estudiantes y jóvenes profesionales.

“Personas de hasta 40 años continúan compartiendo piso, ya que hoy el 50% de un sueldo promedio se puede ir en alquiler”, concluye Fronza.

La situación actual del país

La brecha inmobiliaria en España es cada vez más evidente: desde habitaciones que superan los €120.000 hasta casas en zonas despobladas por €20.000. Un mercado en el que pocos pueden comprar en las áreas más demandadas, mientras amplias regiones del interior buscan nuevos habitantes.

Los especialistas coinciden en que el país enfrenta una situación crítica en materia de vivienda. La tensión no solo refleja un problema de precios, sino un desafío estructural sobre cómo y dónde se quiere vivir en España.

Un sesgo cognitivo es un patrón sistemático en nuestra forma de pensar, producto de los mecanismos con los que el cerebro procesa información compleja.

Estos atajos nos permiten interpretar el mundo con rapidez, pero también nos llevan a cometer errores. Las experiencias personales, la cultura, lo aprendido de chicos, nuestros vínculos y las creencias acumuladas a lo largo del tiempo moldean estos sesgos, algunos de los cuales se manifiestan con particular claridad en la dinámica del mercado inmobiliario.

Veamos algunos de los sesgos que se observan con mayor frecuencia en la toma de decisiones que mueven el mercado inmobiliario.

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1-La aversión a la pérdida: impulsada por el miedo a “vender mal”

La aversión a la pérdida describe la tendencia humana a sentir el dolor de una pérdida con mayor intensidad que la satisfacción al obtener una ganancia equivalente. Estudios de los psicólogos Daniel Kahneman y Amos Tversky muestran que una pérdida duele aproximadamente el doble de lo que gratifica una ganancia de la misma magnitud. Esta tendencia que manifestamos en contextos de incertidumbre es la que nos lleva a concentrarnos más en lo que podemos perder y no tanto en las oportunidades que podemos aprovechar.

En el mercado inmobiliario, este sesgo explica por qué muchos propietarios prefieren no vender antes que aceptar un precio percibido como bajo, aun cuando el mercado haya cambiado y con el dinero de la venta puedan obtener, por ejemplo, un mejor rendimiento en otras alternativas. El temor a “perder” frente a un valor de referencia pasado suele generar demoras prolongadas, publicaciones que no se ajustan a la demanda real y, paradójicamente, mayores costos en el tiempo.

2-Anclaje: el peso del primer número

El sesgo de anclaje es uno de los más frecuentes en el mercado inmobiliario. Consiste en darle un peso excesivo a la primera información disponible al momento de estimar un valor, al negociar, o por ejemplo, el precio al que se adquirió inicialmente el inmueble. Lo que suele pasar es que ese “anclaje” funciona como la referencia con la que medimos las pérdidas o ganancias.

El precio de compra original, un valor histórico del barrio o incluso un precio sugerido sin sustento técnico, suele transformarse en anclas emocionales. Aunque el contexto del mercado haya cambiado, ese número inicial condiciona la percepción de valor y dificulta ajustes necesarios para concretar una operación sin incorporar en el análisis la situación actual del mercado. Es muy común que los propietarios se aferren a valores promedio del metro cuadrado basados en los reportes de portales de inmuebles que suelen publicarse regularmente, números que surgen de valores de publicación y que no tienen en consideración ni precios de cierre ni características específicas de sus inmuebles.

“No lo voy a regalar” es quizás la frase más repetida por los propietarios a la hora de tasar su inmueble para la venta, donde regalar significa vender por debajo del precio al que fue adquirido sin pensar quizás en el beneficio actual de la venta. Es importante aclarar que vender barato sería vender debajo del precio de mercado; sin embargo, para el dueño del inmueble en este caso vender barato es vender debajo de su precio de referencia.

El mercado de alquileres no es ajeno a este comportamiento. Al momento de poner en alquiler un inmueble, el propietario puede anclarse a un valor que el mercado no convalida, rechazando un buen candidato que realiza una contraoferta lógica, poco agresiva. Ese comportamiento suele generar una vacancia que no solo implica solventar los gastos de mantenimiento mientras siga vacío (expensas, ABL y servicios por mes) sino que además se agrega el costo de oportunidad de esos meses de vacancia en que podría haberse alquilado al precio de contraoferta. Un cálculo que es conveniente realizar antes de tomar una decisión apresurada.

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3-Efecto dotación: mi propiedad vale más (porque es mía)

El efecto dotación o posesión describe la tendencia a asignar mayor valor a un bien simplemente por el hecho de poseerlo. En el rubro inmobiliario, el apego emocional, la historia personal asociada a la vivienda y el esfuerzo invertido en su mantenimiento suelen llevar a una sobrevaluación respecto de su verdadero precio de mercado.

La propiedad se vuelve parte de la identidad del propietario, lo que dificulta mirarla como un activo transable. Esta brecha entre valor subjetivo y precio de mercado es una de las principales causas de frustración al momento de vender.

Es bueno distinguir entre valor y precio para poder entender mejor el concepto. El precio es aquel número al que oferta y demanda se encuentran y permite cerrar una venta con su respectivo precio de cierre. El valor, en cambio, es un número que se le asigna en base a la percepción de valor que cada uno considera por la razón que sea. Cerrar una venta al precio de mercado puede ser percibido como una gran pérdida para aquel que le asigna un valor mayor al de cierre.

Es frecuente escuchar “mi propiedad es única” y por eso no es comparable con otras del mercado, cuando objetivamente existen alternativas similares disponibles sobre todo en mercados sobreofertados. Esta percepción reduce la disposición a aceptar el precio que el mercado efectivamente convalida. De todas formas vale aclarar que si el vendedor no tiene una alternativa superadora para el dinero de la venta, es bastante lógico que prefiera no desprenderse del inmueble.

4-La falacia del costo hundido: cuando el pasado condiciona el precio

El costo hundido es un concepto económico que consiste en una acción o costo ya incurrido que no puede recuperarse, independientemente de las decisiones futuras que se tomen. Como es irreversible, no debería influir en las decisiones futuras.

Este comportamiento es muy común en aquellos casos donde el vendedor ha invertido dinero en mejoras o en reciclar su inmueble y el mercado no convalida el precio pedido que incluye ese costo.

La falacia del costo hundido aparece cuando se sigue sosteniendo una decisión únicamente porque ya se invirtió mucho en ella. En lugar de evaluar una venta por su conveniencia futura, el propietario pone un mayor énfasis en lo que ya invirtió: refacciones, gastos y tiempo.

En términos inmobiliarios, esto se traduce en frases como “no puedo bajar el precio después de todo lo que invertí”. Sin embargo, esos costos ya son irrecuperables y no deberían influir en la decisión actual. Persistir en una estrategia contraproducente suele empeorar la pérdida en lugar de evitarla perdiendo tiempo y dinero en el proceso.

Esta tendencia puede observarse en algunos comercios que alquilan locales a la calle y realizan grandes inversiones de capital en sus inicios para poner en marcha el negocio. En los casos donde la facturación no logra alcanzar para sostener los costos, muchos continúan operando a pesar de acumular pérdidas en el tiempo, con el foco puesto exclusivamente en el capital ya invertido.

5-Comprender el comportamiento para acompañar y asesorar mejor al cliente

El mercado inmobiliario se mueve por variables económicas simples de evaluar y otras no tanto. Está atravesado por decisiones humanas, donde las emociones juegan un rol fundamental y forman parte de esa ecuación económica. Comprender estos mecanismos no solo permite explicar por qué muchas operaciones no se concretan, sino también brindar un asesoramiento que acompañe y mejore la calidad de las decisiones del cliente.

(*) La autora es Soledad Balayán, titular de Maure inmobiliaria y licenciada en Economía Empresarial de la Universidad Torcuato Di Tella, analista del mercado inmobiliario y cotitular en Maure Inmobiliaria.

¿La razón? Los créditos hipotecarios necesitan una escritura para constituir la hipoteca. Sin ese respaldo legal, el banco no presta dinero. Por eso, los UVA terminan concentrándose en propiedades usadas que ya están escrituradas. Es decir que el stock en pozo y nuevo queda fuera del radar crediticio.

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También hay un factor que marca una diferencia clave entre ambos mercados: el costo de construcción sigue en alza, pero los precios de las unidades a estrenar no acompañaron ese ritmo, por lo que hoy hay oportunidades concretas de comprar por debajo del costo de reposición.

Además, a diferencia de los desarrollos en pozo, que implican por lo menos tres años de espera, el departamento a estrenar tiene una ventaja clave: la mudanza es de inmediato. En paralelo, muchos de estos proyectos se construyeron entre 2017 y 2018, con costos significativamente más bajos que los actuales.

Hoy, el valor del metro cuadrado en pozo puede costar entre US$2500 y US$3000 y hay unidades nuevas que se comercializan por debajo de ese valor. Una anomalía de mercado que no suele durar demasiado. Es más, si se toma el valor de publicación promedio relevado, la diferencia entre ambas opciones es clave: US$2934/m² para los departamentos a estrenar, y US$3095/m² para los en pozo, de acuerdo al último relevamiento de Zonaprop.

El dato de fondo es que el crédito hipotecario en la Argentina todavía no logra adaptarse al producto “nuevo”. La consecuencia es una distorsión: hay demanda, hay oferta, pero falta la posibilidad bancaria.

Mientras tanto, desarrolladores y compañías financieras empiezan a ocupar ese lugar con esquemas propios que marcan una tendencia.

Cómo comprar un departamento a estrenar con financiación

Una de las compañías que vio una oportunidad en este contexto fue Allaria, que a través de su división inmobiliaria diseñó un esquema de financiamiento propio para unidades a estrenar.

“Es una solución para un problema que el mercado todavía no resolvió”, resume Nacho Viñas, CEO de Allaria Real Estate.

El modelo combina lógica hipotecaria con flexibilidad privada en dólares y ofrece dos esquemas: financiación de hasta el 60% a 12 años, con una tasa del 9,75% anual o de hasta el 40% a 8 años, con una tasa del 8,5% anual.

Viñas cuenta que las cuotas son fijas en dólares durante todo el plazo. Al inicio, se paga más interés que capital (sistema francés); con el tiempo, esa relación se invierte. Y, un dato clave es que no hay costos de precancelación.

Las condiciones para acceder son:

• demostrar ingresos (últimos tres recibos de sueldo o facturación si se es monotributista)
• que la relación cuota-ingreso sea del 40%

El proceso es directo:

• el comprador elige la unidad
• firma el boleto con financiación
• empieza a pagar.
• la posesión es inmediata, aun cuando la propiedad todavía no esté escriturada
• la hipoteca se constituye más adelante sobre la escritura cuando sea oficializada

La posibilidad hoy se centra en proyectos particulares:

• Distrito Quartier Puerto Retiro, con 120 unidades disponibles
• Prima Caballito, con 60 unidades, con valores que arrancan en torno a los US$2300/m² y promedian entre US$2800/m² y US$3000/m²

El target es claro: clase media con capacidad de pago, pero sin acceso a crédito bancario. “La clase alta no necesita financiamiento; esto apunta a ampliar el mercado y acelerar ventas”, explica Viñas.

Además, para Viñas hay un factor macro que juega a favor: “Quienes tienen ingresos dolarizados o activos en dólares pueden prever con precisión el flujo de pagos, algo que no ocurre con los créditos en pesos atados a inflación”.

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Financiación a medida

Otra empresa que avanza en esta línea es la constructora Criba, que tiene planes de financiación directa con una lógica más flexible y segmentada según el proyecto.

“Buscamos que cada cliente encuentre un esquema acorde a su capacidad”, señala Manuel Valdez, director comercial de la firma.

Las opciones van desde 12 hasta 120 cuotas, con anticipos del 30% al 40%. La financiación aplica a distintos desarrollos:

• Hasta 120 cuotas en Boreas Almagro y Vesta, un proyecto ubicado en Mendoza.
• Hasta 60 cuotas en Boreas Boedo y Pasionaria San Isidro
• Esquemas especiales en proyectos premium como Quartier Lacroze y Ánima Domi

Los tickets son amplios: parten desde los US$92.000 y pueden llegar hasta los US$900.000, dependiendo del desarrollo.

En algunos casos, incluso, se puede avanzar con la escrituración mientras continúa el plan de pagos, un híbrido entre financiación privada y crédito hipotecario tradicional.

En proyectos como Huego 475, que la constructora desarrolló junto a Consultatio, de Eduardo Costantini, hay acuerdos con bancos que permiten sostener condiciones similares a las hipotecarias hasta el momento de la escritura.

En pesos hasta 30 años

A diferencia de los esquemas anteriores, la desarrolladora Spazios tiene otra lógica: plazos más largos y financiamiento en pesos o dólares, tanto para unidades en pozo como para las terminadas.

Según detalló Juan Manuel Tapiola, CEO de la empresa, ofrece financiación de hasta 360 cuotas (30 años) en pesos ajustados por el índice CAC (el que sigue la evolución del costo de la construcción) o planes en dólares de hasta 72 cuotas (6 años).

En este caso, las condiciones para acceder son:

• abonar un anticipo del 30% (que sería alrededor de US$25.000)
• el saldo se financia en cuotas, que pueden ser menores según el plan elegido, con esos plazos como techo

En cuanto a los requisitos, el punto clave es la demostración de ingresos: la cuota no debería superar la capacidad de pago del comprador. A eso se suma, en unidades terminadas, un costo adicional cercano al 2% vinculado al mobiliario y terminaciones incorporadas.

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Hoy hay unidades listas para habitar en proyectos como Mediterráneo, Garden, Alpes, los tres en Caseros; Eclipse y Palms (Santos Lugares); Jazz (Sáenz Peña), Royale (Martin Coronado) y Golf (Villa Raffo). Con valores que se ubican, en promedio, en los US$2500/m²: desde US$2200/m² (Jazz) y hasta unos US$2700/m² (Palms).

Al igual que las opciones de los demás desarrolladores, el comprador puede ingresar al inmueble con el boleto al pagar el anticipo. La escritura llega después (generalmente en un plazo de alrededor de un año y medio) momento en el que se constituye la hipoteca como garantía.

A pesar de que los créditos hipotecarios UVA volvieron al mercado en 2024, luego de un parate de casi cinco años, desde mediados de 2025 las tasas de interés de los préstamos bancarios subieron fuertemente—por encima del 10%—, impactando directamente en el bolsillo de los posibles tomadores.

Cuando los bancos prestan, el mercado se activa. Cuando se retraen o endurecen condiciones, las operaciones quedan limitadas a quienes pueden pagar en efectivo.

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En este escenario, una de las entidades financieras privadas más grandes del país bajó su tasa por primera vez y se sumó a los que ya lo hicieron este año. El Banco Galicia disminuyó su porcentaje del 15% al 9,5% para los clientes que tengan cuenta sueldo (pero es del 11,5% si se deja de cobrar los haberes allí), y se alinea con los demás bancos que tienen intereses por debajo del 10%.

Lo requisitos y condiciones para acceder a esta línea son:

• La cuota del préstamo no puede superar el 25% de los ingresos y del codeudor/a (que puede ser cónyuge, conviviente o familiar al momento del otorgamiento).
• Solo para compra de primera vivienda.
• Ser una persona mayor de 21 años al momento de la solicitud y menor de 75 al finalizar el préstamo.
• Un año de antigüedad laboral.

Vale aclarar que las tasas que se encuentran cercanas al 10% aún están “caras” para el mercado hipotecario, pero de a poco se está revirtiendo el proceso de suba del año pasado.

La tasa nominal promedio ofrecida en créditos UVA actual se encuentra en 11,7%. Pero un dato clave es que la tasa de interés promedio pactada es del 5,93%, lo que demuestra que la entidad que lidera hoy el mercado hipotecario es el Banco Nación.

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Los bancos que bajaron la tasa

Uno de los primeros en tomar la iniciativa fue el Macro: bajó la tasa de sus créditos hipotecarios y hoy se ubican desde el 8,5% para los clientes del segmento selecta que acrediten sueldos en la entidad.

El ICBC recortó su tasa y pasó a ofrecer la más baja entre los bancos privados. La entidad fijó una tasa preferencial del 6,9% + UVA para quienes acrediten haberes, mientras que para el resto de los clientes se ubica en 9,9%. De esta manera, perfora el piso del 7% y se posiciona como el jugador más agresivo del mercado entre los privados.

La línea permite financiar hasta el 80% del valor de la propiedad, con plazos de hasta 20 años. El ingreso mínimo requerido parte en $1,4 millones y permite sumar ingresos de cónyuges o familiares directos para ampliar la capacidad de crédito.

El BBVA redujo del 10,5% al 7,5% para quienes cobran el sueldo en la entidad. Y luego tuvo otra buena noticia para sus clientes monotributistas y responsables inscriptos: bajó la TNA del 17% al 7,5% en el caso de los trabajadores independientes.

Otra entidad que fue por el camino de la reducción fue el banco Santander, que bajó su tasa del 15% al 9,5%. Además, modificó otras condiciones de la línea hipotecaria: ahora financia hasta el 70% de la vivienda (antes era el 80%) y bajaron el plazo de 30 años a 20 años.

Por su parte, el banco Patagonia también redujo su interés y llevó la tasa del 14% al 12,5%.

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Fuentes del sector consultadas por LA NACION afirman que “esta disminución responde a que el mercado se encuentra con una mejor situación de liquidez”. Contrario a lo que había sucedido en la segunda mitad del 2025, cuando las entidades subieron sus tasas por encima del 10%.

En paralelo, un importante holding argentino con cuatro entidades financieras: Banco de San Juan, de Santa Fe, de Entre Ríos y de Santa Cruz, subió su tasa de interés del 9,9% al 12%. Por lo que todavía el proceso de reacomodamiento es lento, pero resta esperar el comportamiento de las demás entidades en los meses siguientes.

Las palabras de González Rouco marcaron el pulso del evento, donde economistas y desarrolladores coincidieron en un diagnóstico claro: el sector pudo salir del estancamiento macroeconómico, pero ahora enfrenta el desafío de normalizar sus precios relativos en un escenario de costos en dólares que no planean retroceder.

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Pero, ¿por qué esto es así? El economista argumentó que a pesar de los cambios en el contexto político y económico, el mercado mantiene problemas estructurales que impiden un despegue definitivo de la actividad.

Es más, “el valor del metro cuadrado usado está atrasado cerca de un 27%”, afirmó el economista de la consultora Empiria. De acuerdo a sus estimaciones, si se lo compara con variables como el costo de construcción, los salarios en dólares y otras alternativas de inversión, el precio actual quedó rezagado.

Ese descalce, explicó, no es menor, sino que tiene efectos directos sobre el funcionamiento del mercado: desincentiva la venta porque los propietarios no convalidan precios más bajos; hay menos operaciones porque se frena la rotación de propiedades; impacta en el desarrollo, ya que sin precios de salida más altos, los números de los proyectos nuevos no cierran.

El resultado es un mercado que parece activo pero que en realidad está estructuralmente trabado. “El precio del usado termina ordenando todo el resto del mercado”, sintetizó.

Mientras tanto, el crédito hipotecario, aunque en fase de recuperación, todavía representa una porción mínima de las operaciones totales del país. El experto remarcó que, a diferencia de otros países donde el financiamiento cubre gran parte de la compra, en la Argentina el comprador con crédito constituye una minoría excepcional.

Usados vs. construcción: la principal brecha en la actualidad

Mientras el usado quedó rezagado —un 27%—, el costo de construcción hizo el recorrido inverso. Tras la estabilización cambiaria, la economía dejó atrás un período de costos artificialmente bajos en dólares y entró en una etapa de inflación en dólares.

Ahí aparece la principal distorsión del sector: costos de construcción en niveles altos y precios del usado que no acompañan a esta suba.

Desde la mirada de los desarrolladores, ese fenómeno tiene consecuencias concretas: la brecha impacta de lleno en la rentabilidad. Muchos desarrollos que se proyectaron con costos sensiblemente más bajos terminaron enfrentando estructuras de costos que subieron entre 40% y 70% en dólares.

Es más, Alan Mohadeb, director de la desarrolladora Grupo Portland, explicó que muchos proyectos que se habían planeado con costos cercanos a los US$1100/m² terminaron ejecutándose por encima de los US$1800/m².

"Los márgenes se comprimieron al límite y, en muchos casos, directamente desaparecieron", según coincidieron otros desarrolladores.

El empresario subrayó que el 80% de los cuatro millones de metros cuadrados en construcción en la ciudad de Buenos Aires corresponde a obras pequeñas, cuyos responsables no previeron la escalada de costos reales.

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Los desarrolladores que acompañaron a Mohadeb en el panel -Lucas Salim, de Grupo Proaco, y María José Correa, de Torre Puerto- coincidieron en que la transición de la gestión de urgencias a la administración de eficiencias marca la nueva etapa del negocio. “El desafío pasa por la capacidad de adaptación en un mercado históricamente sin crédito", dijo Salim.

La falta de crédito histórico obligó a las empresas a crear sus propios vehículos de financiamiento, aunque todos admiten que el retorno de los préstamos bancarios es el único camino hacia una escala masiva.

Por su parte, Correa planteó un cambio de modelo: menos preventa y más participación de capital institucional, con foco en desarrollos orientados a la renta y a la generación de flujo.

Pero además de la presión de costos mencionada, Mohadeb remarcó que el precio de la tierra se mantiene elevado, con incidencias que no bajan en determinadas zonas consolidadas de CABA, donde en muchos casos no bajan de los US$800/m². El problema es que ese valor no se ajustó al nuevo contexto de costos y precios.

“El dueño de la tierra sigue con expectativas de otro ciclo”, comentó, en referencia a valores que responden a un mercado previo, con costos más bajos y mayor liquidez.

Por eso, muchos desarrolladores empezaron a mirar fuera de los corredores tradicionales, donde las incidencias pueden ubicarse por debajo de los US$200/m² como por ejemplo Vaca Muerta, en Neuquén, “lo que permite recomponer márgenes incluso con costos de construcción similares”.

¿Construcción cara o proceso de normalización?

En ese contexto, apareció otra lectura. En términos macroeconómicos, para el economista Esteban Domecq, de Invecq Consulting, la construcción no está cara, sino que se está normalizando luego de un período en el que los costos habían caído a mínimos históricos por un tipo de cambio distorsionado.

El experto considera que el sector dejó atrás esa etapa de costos artificialmente bajos para situarse en una posición de media tabla, donde la mano de obra mantiene valores accesibles, pero los materiales reflejan la inflación internacional de insumos como el acero y el aluminio.

“El problema no es el nivel, sino la velocidad del ajuste”, explicó. Según su análisis, los costos en dólares subieron más rápido que la capacidad de reacción de la demanda, lo que generó un freno en la actividad. “Veníamos de un dólar de explosión nuclear que situaba los costos en mínimos históricos de los últimos 60 años”, explicó.

En ese marco, Domecq aportó datos que explican por qué el sector sigue golpeado pese al cambio de clima macro. Según detalló, la actividad de la construcción se ubica todavía alrededor de un 17% por debajo de los niveles de 2022, lo que refleja que la recuperación no logró consolidarse.

La caída es aún más marcada en la obra pública, donde el ajuste fiscal impactó de lleno y hoy se encuentra cerca de un 75% por debajo de sus niveles previos, dejando a la actividad prácticamente sin uno de sus motores históricos.

Pero además, Domecq sumó un dato clave: la contracción no se explica solo por la falta de obra nueva, sino también por el arrastre de un período previo de sobrestock de materiales. Durante los meses de mayor incertidumbre macro, muchas empresas habían acopiado insumos, lo que permitió sostener obras en ejecución aun cuando el despacho de materiales se desplomaba. "Ese colchón ya se agotó, y ahora la caída se refleja con mayor claridad en la actividad real", contó.

Aun así, el economista planteó que el sector tiene potencial de recuperación en el nuevo esquema económico. En un contexto de estabilidad, menor inflación y reaparición del crédito, la construcción podría transformarse en uno de los principales motores del crecimiento. Sin embargo, esto no será inmediato: Domecq estimó que el proceso de normalización podría demorar entre tres y cinco años, en línea con la necesidad de recomponer demanda, financiamiento y niveles de inversión.

Desde una mirada financiera, el analista Claudio Zuchovicki planteó que la premisa de si el mercado está caro o barato depende, en gran medida, de las expectativas sobre el futuro económico. “Depende de lo que el país prometa hacia adelante”, planteó.

El experto sostuvo que la construcción es la actividad que más empleo genera, destacando que su impacto laboral es superior al de otros sectores económicos. Argumentó que el retorno del crédito hipotecario funciona como una herramienta de “justicia social”, ya que permite que personas que no tienen el capital total de antemano puedan acceder a una vivienda.

En ese sentido, consideró que el crédito en UVA, en el contexto actual, vuelve a ser una alternativa viable. Con valores de propiedades relativamente bajos en términos históricos, la ecuación, según su mirada, tiende a cerrarse en escenarios de estabilidad: si la economía mejora, el activo se valoriza; si hay una corrección, la deuda se ajusta en términos reales.

El economista González Rouco insistió en que la demanda por vivienda propia es prácticamente infinita, dado que cuatro de cada 10 jóvenes viven con sus padres porque no les alcanza el ingreso para alquilar ni para comprar. Sin embargo, esta demanda no se materializa en operaciones debido a la falta de crédito y a un mercado que todavía opera como una “pecera chica”, limitada a quienes tienen el dinero de contado.

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¿Oportunidad o preocupación?

El atraso del 27% en el valor del metro cuadrado usado, según la estimación de González Rouco, deja al sector frente a una disyuntiva.

Por un lado, puede interpretarse como una oportunidad de entrada por estar en valores “baratos”. Pero por otro lado, también funciona como una señal de alerta: refleja un mercado que todavía no encuentra un precio de equilibrio que satisfaga tanto a la oferta de obra nueva como a la demanda de usados.

Esta tensión entre el costo de construcción al alza y un mercado de usados que no termina de reaccionar constituye el eje central de las dificultades actuales. La solución, para los analistas, dependerá de que las condiciones de financiamiento bancario no solo aparezcan, sino que se mantengan estables en el tiempo, evitando las fluctuaciones drásticas que marcaron la historia del crédito hipotecario nacional.

El encuentro contó con la presencia del intendente de la ciudad, Pablo Javkin, junto a autoridades de la provincia de Santa Fe. Analistas, economistas y referentes del sector analizaron el contexto macroeconómico y las perspectivas con el relato de experiencias, tendencias y casos concretos.

Los expositores coincidieron en que el 2026 podría marcar el inicio de una etapa más sólida. Pero mientras el precio del usado siga sin acompañar, el crédito hipotecario no crezca y los costos de construcción se mantengan en niveles elevados, el mercado seguirá en ese punto de estancamiento.

Según el arquitecto Alejo Gómez Baranoff, asesor de Atrim Global, hoy es posible renovar un baño con distintos niveles de inversión incorporando soluciones que combinan diseño y funcionalidad. “En una reforma económica, pequeños cambios pueden generar un gran impacto sin necesidad de obra: sumar estantes, accesorios o toalleros eléctricos permite mejorar la organización del espacio, aportar confort y actualizar la estética del ambiente”, señala.

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En tanto que, en un nivel intermedio, se pueden incorporar elementos que mejoran tanto la experiencia como el diseño del baño, entre ellos, desagües lineales en la ducha o rejillas de diseño para sectores húmedos. “Estas soluciones no solo optimizan el drenaje, sino que también aportan una terminación más limpia y moderna”, agrega.

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Mientras que en una propuesta premium el foco está en la calidad de los detalles y en la integración de todos los elementos. En estos casos, la resolución va por la combinación de desagües lineales, perfilería para resolver encuentros de revestimientos y accesorios de diseño, que permiten lograr baños más sofisticados. “En estos donde cada terminación aporta precisión, durabilidad y una estética contemporánea”, comenta Baranoff.

Renovación premium

En aquellas renovaciones con un alto presupuesto, los arquitectos Justina Leone y Gastón Loray, directores del estudio homónimo, aseguran que la tendencia va por el wellness. Los especialistas advierten que en los últimos años el baño dejó de ser un espacio puramente funcional para convertirse en un ambiente de bienestar dentro de la vivienda. “La arquitectura residencial está cada vez más vinculada al concepto de wellness, donde los espacios buscan mejorar la calidad de vida y generar experiencias más sensoriales”, dicen.

En este contexto, una tendencia que se consolida hacia 2026 es la de los baños concebidos como espacios de bienestar. Esto implica ambientes más amplios, duchas tipo spa, bañeras exentas (que no están empotradas) y espacios pensados para relajación. Se suman materiales naturales y nobles como piedra, mármoles de veta suave o porcelanatos de gran formato que generan superficies continuas y elegantes. Detallan, además, que en estos casos, las paletas son cálidas y neutras y van por los tonos arena, beige, crema y madera natural que aportan calma visual. Por otra parte, en los baños premium las griferías se vuelven protagonistas con terminaciones en níquel cepillado, bronce o negro mate. En cuanto a iluminación, estos ambientes se inclinan por escenas de luz más suaves.

A la hora de pensar en el presupuesto, Leone y Loray sostienen que, en proyectos de categoría alta, donde se priorizan materiales nobles, diseño a medida y ejecución cuidada, el costo de una remodelación premium suele comenzar aproximadamente entre los US$2000/m² y US$3500/m², que puede variar dependiendo el nivel de personalización, selección de materiales y equipamiento, de manera que aclaran que el valor puede escalar por encima de ese rango. La reforma puede incluir revestimientos de piedra natural o porcelanatos premium de gran formato, vanitory diseñado a medida, grifería y sanitarios de primera línea, mamparas de vidrio templado, iluminación integrada, entre otros.

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Presupuesto medio y económico

Por su parte, Flor Fasci, al frente del estudio homónimo, sostiene que hoy existen muchas opciones que permiten lograr un baño contemporáneo incluso con presupuestos moderados. En cuanto a la reforma de baño con presupuesto medio, la diseñadora asegura que cuando el presupuesto permite una intervención más completa, lo ideal es renovar revestimientos, sanitarios, griferías y mobiliario para lograr un resultado integral.

“Uno de los materiales más utilizados actualmente es el porcelanato de gran formato, que permite reducir la cantidad de juntas y genera superficies visualmente más limpias y elegantes”, explica. Y detalla que, en el mercado local, un porcelanato nacional de formato 60 x 120 cm ronda actualmente los $40.000/m², lo que lo convierte en una opción más económica y muy equilibrada entre diseño y costo. “Si se busca una terminación más sofisticada para un presupuesto intermedio, los porcelanatos importados brasileños del mismo formato se encuentran alrededor de $55.000/m²”, agrega. En tanto que destaca que para proyectos donde se prioriza una estética más minimalista y contemporánea, también se utilizan porcelanatos importados españoles de gran formato 120 x 120 cm, cuyo valor ronda los $60.000 por metro cuadrado y permiten generar superficies más continuas y elegantes.

En cuanto a la grifería, los juegos completos para baño pueden encontrarse aproximadamente desde $600.000, mientras que las líneas más sofisticadas pueden alcanzar valores cercanos a $2.000.000. Respecto de los sanitarios, dentro de la oferta actual existen opciones de muy buena calidad en distintos rangos de precio. Por ejemplo, una línea básica está alrededor de $580.000, mientras que modelos de mayor diseño para una inversión intermedia pueden alcanzar aproximadamente $2.500.000.

“Los valores son los mismos que el mes anterior, ya que el mercado está muy frío y los proveedores no están tocando los precios”, advierte la diseñadora.

La combinación de estos elementos con vanitorys flotantes en madera natural o melamina texturada, mesadas de cuarzo o porcelanato técnico y espejos retroiluminados permite lograr un baño contemporáneo, funcional y muy equilibrado desde lo estético, explica Fasci.

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Por otra parte, la diseñadora de interiores sostiene que, cuando el presupuesto es más acotado la estrategia consiste en priorizar las intervenciones que generan mayor impacto visual sin necesidad de una renovación total. “En estos casos es posible utilizar porcelanatos nacionales o cerámicos de formato medio, concentrando el revestimiento en sectores clave como la pared de la ducha o el área del lavatorio”, indica.

También considera que otra decisión que transforma rápidamente el espacio es renovar el mueble del vanitory, el espejo y la iluminación. “Un mueble flotante sencillo, combinado con un espejo redondo o retroiluminado, puede modernizar completamente el baño”, cuenta. Y asegura que incluso dentro de presupuestos más contenidos, es posible seleccionar griferías de buena calidad dentro de las líneas más accesibles, manteniendo un equilibrio entre diseño, durabilidad y costo.

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“Más allá del presupuesto disponible, lo importante es tomar decisiones inteligentes en la elección de materiales y en la distribución del espacio. Un baño bien pensado no depende únicamente de cuánto se invierte, sino de cómo se combinan diseño, funcionalidad y proporciones. Muchas veces, pequeñas decisiones bien tomadas pueden lograr resultados tan atractivos como los de una reforma mucho más costosa”, concluye.

El punto de partida es el artículo 1221 del Código Civil y Comercial: solo el inquilino tiene la facultad de rescindir anticipadamente el contrato sin necesidad de justificar su decisión. “El locador no tiene ese beneficio, salvo que esté pactado expresamente en el contrato”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Esto significa que, si el propietario pretende recuperar el inmueble antes del plazo acordado, solo podrá hacerlo si existe una cláusula específica que lo habilite y que establezca claramente la causa.

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El DNU 70/2023 amplió el principio de libertad contractual incorporando la posibilidad de que el locador incluya en el contrato causales adicionales de rescisión anticipada. Antes, el propietario solo podía terminar el contrato por incumplimientos del inquilino: cambio del destino del inmueble, falta de conservación, abandono, o falta de pago de alquileres y accesorios por dos períodos consecutivos. Ahora, si se pacta expresamente, puede sumar los motivos que considere. “Con la reforma, se agregó un inciso que permite rescindir por cualquier causa fijada en el contrato. Eso antes no existía. Ahora las posibilidades son infinitas, siempre que estén escritas de manera precisa”, detalla Abatti.

Cuando el propietario quiere rescindir

¿Qué ocurre si el dueño intenta rescindir sin causa válida o sin cláusula que lo habilite? La respuesta es simple: no puede. El inquilino no está obligado a aceptar la entrega anticipada del inmueble. Solo podría hacerlo si ambas partes llegan a un acuerdo voluntario, generalmente acompañado de una indemnización. En la práctica, muchos contratos ya incluyen compensaciones preestablecidas para estos casos, como el equivalente a varios meses de alquiler o una suma fija en pesos o dólares.

La situación es distinta cuando existe un incumplimiento del inquilino. Allí sí el propietario puede rescindir, pero debe demostrar la causal y seguir los procedimientos legales correspondientes. En esos casos, la ley no exige indemnización a favor del inquilino.

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Los cambios para el inquilino

Mientras tanto, del lado del inquilino, el panorama también cambió. Antes debía esperar seis meses para poder rescindir y pagar una penalidad reducida según el momento. Con la reforma, puede hacerlo en cualquier momento, aunque con una multa más alta: el 10% de los alquileres futuros. Sin embargo, como no es una norma de orden público, las partes pueden pactar condiciones distintas. “Yo suelo indicar que el inquilino puede rescindir recién a los tres meses, y con indemnizaciones similares al sistema anterior”, comenta Abatti, destacando que la libertad contractual permite ajustar el contrato a la realidad de cada caso.

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En definitiva, si el propietario pide el departamento antes de tiempo, lo primero es revisar el contrato. Si no existe una cláusula que lo habilite, el inquilino no tiene obligación de irse. Si la cláusula existe, debe analizarse si la causa invocada coincide con lo pactado. Y si ninguna de las dos situaciones aplica, siempre queda la vía de la negociación, que puede incluir compensaciones económicas.

En este contexto, el precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $814.659, mientras que un monoambiente se encuentra en $704.704, es decir, un 14% menos. La brecha se amplía al comparar con un tres ambientes, cuyo valor asciende a $1.094.451, un 26% más que el de dos ambientes.

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En esta línea, Leandro Molina, director de Zonaprop -la plataforma que realizó el relevamiento- analiza el comportamiento de los últimos años e indica que los precios en los nuevos contratos -los departamentos que se publican- se desaceleraron con fuerza en febrero 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres. “Con el incremento del 3% mensual, los precios (nuevos contratos) acumulan una suba de 34,7% interanual, por arriba de la inflación (31,5%) y del ajuste del ICL (33,5%)”.

El especialista también destaca la evolución de la oferta de alquiler desde la pandemia: en febrero de 2023 alcanzó un mínimo histórico, y un año después, en enero 2024 -luego de la derogación de la Ley de Alquileres- la oferta de departamentos para alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires creció un 62% respecto al mes previo. Luego de ese salto, el crecimiento se moderó: “En marzo de 2026 aumenta 0,9%. El volumen de oferta actual es 2,7 veces superior al registrado en febrero 2023 (mínimo)”, señala Molina.

Los aumentos por barrio

Las tres zonas que registran las mayores subas mensuales en marzo son:

1. Agronomía: 7,26%
2. Parque Avellaneda: 7,25%
3. Velez Sársfield: 7,10%

En el otro extremo, los incrementos más bajos se observan en:

1. Nueva Pompeya: el único barrio de la Ciudad con un descenso de su precio, en este caso del -0,88%
2. Barracas: 0,79% fue el aumento
3. La Boca: 0,03%, un incremento mínimo

Si en vez de tener en cuenta la variación mensual, se analiza la interanual, los mayores aumentos corresponden a:

1. Lugano: 51,9%
2. Paternal: 41,7%
3. Villa del Parque: 40%

Mientras que las subas más moderadas se registran en:

1. Villa General Mitre: 29,3%
2. Puerto Madero: 27,5%
3. Barracas: 26,7%

Cuánto cuesta alquilar en los diferentes barrios de CABA

En la categoría de dos ambientes, Puerto Madero supera ampliamente la línea del millón y lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.358.875. Le siguen, con precios aproximadamente 32% inferiores:

• Palermo: $915.379
• Núñez: $911.708

Alquileres por menos de $700.000

En el otro extremo, con valores $600.000 más bajos que Puerto Madero, se ubican los dos únicos barrios que continúan por debajo de los $700.000

• Floresta: $697.128
• Lugano: $661.925

Si se compara el barrio con la oferta más cara (Puerto Madero) con el de la oferta más barata (Lugano), la diferencia es de $696.950. En este sentido, el primer barrio mencionado es un 105% más caro que el segundo.

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Cuál es la rentabilidad que deja una propiedad en alquiler

La relación alquiler/precio sube en marzo y se ubica en 5,62% bruto anual. En este contexto, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 6,4% más de lo que se necesitaba hace un año, según Molina.

La renta, barrio por barrio

Los más atractivos para los inversores que buscan renta son:

• Lugano: 10,2%
• Nueva Pompeya: 8,1%
• Parque Avellaneda: 7,8%

En contraste, los barrios con los alquileres más caros son también los de menor rentabilidad:

• Puerto Madero: 3,7%
• Núñez: 4,5%
• Palermo: 4,5%

De esta manera, la zona sur de la Ciudad es la que defiende una rentabilidad más elevada con un promedio de 9,6%, mientras que el corredor norte registra los niveles más bajos, con un 4,8%.

La pregunta que surge entre la mayoría de los argentinos es la siguiente: ¿cuánto hay que ganar para calificar a un crédito hipotecario?

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El impacto de la suba de tasas

El encarecimiento de las tasas de interés de los bancos y el endurecimiento en los criterios de scoring crediticio hace que los requisitos de acceso sean cada vez más exigentes. Estos incrementos generan que sea cada vez más difícil acceder a un préstamo hipotecario bancario.

Hay bancos que ya llevaron su tasa nominal anual (TNA) al 17%, la más alta hasta el momento. En paralelo, el Banco Nación no solo subió su tasa al 6% (de igual manera, sigue siendo la más baja a nivel nacional) y sus exigencias de scoring: es decir que ahora se requiere un perfil crediticio casi perfecto para entrar en la carrera por un crédito.

Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: una falta de fondeo de los bancos para prestar una importante cantidad de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre, tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta. “Subir el scoring a un nivel tan alto es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”, reconoció un broker inmobiliario.

A pesar de esta situación, hay entidades financieras que en las últimas semanas comenzaron a disminuir su interés, llevando sus tasas incluso por debajo del 10%.

Los ingresos mínimos que solicitan los bancos

Hay entidades que establecen cuáles son los ingresos mínimos que solicitan para que los usuarios puedan acceder a sus líneas de créditos hipotecarios UVA y son los siguientes:

• Banco Ciudad: la entidad exige sumar un ingreso familiar desde $3.186.000.
• Banco Credicoop: pide como requisito que los ingresos mínimos superen los $3.000.000.
• Banco Del Sol: solicita ingresos mínimos por $1.000.000.
• ICBC: en este caso, la condición necesaria para pedir un préstamo es tener un ingreso mínimo igual o superior a $1.100.000.
• BBVA: la entidad pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles. es decir, $1.409.600 a la fecha.
• Santander: $2.240.000 para compra de vivienda permanente.
• Supervielle: tiene como requisito que el solicitante tenga un ingreso superior a $5.000.000.

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Pero a su vez es necesario saber que la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe equivaler a la cuarta parte de los ingresos del o de los solicitantes. Por lo que, a pesar de que los bancos establecen cuáles son los ingresos mínimos, no puede solicitarse sin conocer este requisito indispensable.

Con estos números sobre la mesa, el sueño de acceder a la vivienda mediante un crédito hipotecario se vuelve un desafío mayor. El contexto cambiario y financiero tensionan tanto a los bancos, que elevan requisitos y tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos muy por encima del promedio salarial argentino.

La paradoja es evidente: los créditos volvieron, pero están lejos de ser accesibles para la mayoría.

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Cuánto cuesta la cuota inicial por banco

Ahora, al analizar banco por banco, se puede observar cómo dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial va a cambiar. A continuación se presenta el monto a pagar por un préstamo de $100 millones a pagar en 20 años, banco por banco:

• BBVA: $813.866 (tasa del 7,5%)
• Brubank: $1.212.380 (tasa del 12%)
• Ciudad: con una tasa del 9,9%, la cuota inicial será de $864.532
• Comafi: $998.371 (10,5%)
• Credicoop: $1.250.650 (tasa del 12,5%)
• Del Sol: $992.500 (tasa del 9%)
• Galicia: $1.447.900 (tasa del 15%)
• Hipotecario: $1.136.140 (tasa de 12,5%)
• ICBC: $769.308 (tasa del 6,9%)
• Macro: $1.500.000 (tasa del 15%)
• Patagonia: $1.124.091 (tasa del 12,5%)
• Santander: $933.054 (tasa del 9,5%)
• Supervielle: $1.440.800 (tasa del 15%) -el plazo es de hasta 15 años-

La pregunta que surge entre la mayoría de los argentinos es la siguiente: ¿cuánto hay que ganar para calificar a un crédito hipotecario?

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El impacto de la suba de tasas

El encarecimiento de las tasas de interés de los bancos y el endurecimiento en los criterios de scoring crediticio hace que los requisitos de acceso sean cada vez más exigentes. Estos incrementos generan que sea cada vez más difícil acceder a un préstamo hipotecario bancario.

Hay bancos que ya llevaron su tasa nominal anual (TNA) al 17%, la más alta hasta el momento. En paralelo, el Banco Nación no solo subió su tasa al 6% (de igual manera, sigue siendo la más baja a nivel nacional) y sus exigencias de scoring: es decir que ahora se requiere un perfil crediticio casi perfecto para entrar en la carrera por un crédito.

Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: una falta de fondeo de los bancos para prestar una importante cantidad de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre, tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta. “Subir el scoring a un nivel tan alto es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”, reconoció un broker inmobiliario.

A pesar de esta situación, hay entidades financieras que en las últimas semanas comenzaron a disminuir su interés, llevando sus tasas incluso por debajo del 10%.

Los ingresos mínimos que solicitan los bancos

Hay entidades que establecen cuáles son los ingresos mínimos que solicitan para que los usuarios puedan acceder a sus líneas de créditos hipotecarios UVA y son los siguientes:

• Banco Ciudad: la entidad exige sumar un ingreso familiar desde $3.186.000.
• Banco Credicoop: pide como requisito que los ingresos mínimos superen los $3.000.000.
• Banco Del Sol: solicita ingresos mínimos por $1.000.000.
• ICBC: en este caso, la condición necesaria para pedir un préstamo es tener un ingreso mínimo igual o superior a $1.100.000.
• BBVA: la entidad pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles. es decir, $1.409.600 a la fecha.
• Santander: $2.240.000 para compra de vivienda permanente.
• Supervielle: tiene como requisito que el solicitante tenga un ingreso superior a $5.000.000.

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Pero a su vez es necesario saber que la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe equivaler a la cuarta parte de los ingresos del o de los solicitantes. Por lo que, a pesar de que los bancos establecen cuáles son los ingresos mínimos, no puede solicitarse sin conocer este requisito indispensable.

Con estos números sobre la mesa, el sueño de acceder a la vivienda mediante un crédito hipotecario se vuelve un desafío mayor. El contexto cambiario y financiero tensionan tanto a los bancos, que elevan requisitos y tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos muy por encima del promedio salarial argentino.

La paradoja es evidente: los créditos volvieron, pero están lejos de ser accesibles para la mayoría.

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Cuánto cuesta la cuota inicial por banco

Ahora, al analizar banco por banco, se puede observar cómo dependiendo de la tasa que cada entidad financiera tenga, la cuota inicial va a cambiar. A continuación se presenta el monto a pagar por un préstamo de $100 millones a pagar en 20 años, banco por banco:

• BBVA: $813.866 (tasa del 7,5%)
• Brubank: $1.212.380 (tasa del 12%)
• Ciudad: con una tasa del 9,9%, la cuota inicial será de $864.532
• Comafi: $998.371 (10,5%)
• Credicoop: $1.250.650 (tasa del 12,5%)
• Del Sol: $992.500 (tasa del 9%)
• Galicia: $1.447.900 (tasa del 15%)
• Hipotecario: $1.136.140 (tasa de 12,5%)
• ICBC: $769.308 (tasa del 6,9%)
• Macro: $1.500.000 (tasa del 15%)
• Patagonia: $1.124.091 (tasa del 12,5%)
• Santander: $933.054 (tasa del 9,5%)
• Supervielle: $1.440.800 (tasa del 15%) -el plazo es de hasta 15 años-

Bajo esta lógica surge la pregunta central: ¿cómo saber si el precio que se pide por un dos ambientes en Palermo o un monoambiente en Caballito es razonable? Desarrolladores y brokers inmobiliarios consultados por LA NACION señalan que hay un “número mágico” que sirve como brújula: el 5% anual. Sin embargo, la forma de llegar a ese porcentaje desató un debate técnico que divide aguas en el sector.

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Para muchos desarrolladores, como Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios, existe una cuenta rápida para que el inquilino sepa dónde está parado.

La fórmula plantea:

• Sumar el alquiler mensual más las expensas
• Multiplicarlo por 12
• Dividirlo por el valor real de la propiedad
• El resultado se multiplica por 100 para obtener un porcentaje

Si ese resultado da un 5%, el mercado está en equilibrio. “Cuando la cuenta te da 3%, el alquiler está barato; si te da 8%, es caro”, sostienen desde el sector del pozo.

Tapiola explica que esta visión busca que el inquilino entienda su “costo de vida total”. Si una unidad vale US$120.000, el inquilino debería volcar alrededor de US$5000 al año entre alquiler y gastos comunes para estar en la media.

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Dejar de alquilar “a ciegas”

Para Tapiola, el problema histórico de la Argentina es la falta de parámetros claros. “El mercado inmobiliario era una caja negra para el inquilino. En Spazios tenemos la intención de que la gente deje de alquilar a ciegas”, explica el desarrollador.

El empresario desarrolló un sistema propio para transformar inquilinos en propietarios, con más de 4000 familias que ya dejaron el alquiler. “No vendemos departamentos, ayudamos a que la gente sea dueña”, resume.

Según el desarrollador, el 5% no es solo un número para el dueño, sino un “seguro de justicia” para el que paga. “Si el inquilino sabe que el departamento que habita vale US$120.000 y la cuenta le da el 3% anual, está pagando bien. Pero si le da el 6% o el 7%, tiene una herramienta técnica para sentarse con el propietario y pedir una rebaja”, sostiene. Tapiola considera que esta transparencia es lo que finalmente “limpia” el mercado de precios abusivos.

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¿Incluir las expensas en esta fórmula?

Aquí es donde aparece la primera grieta de la fórmula. Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, afirma que, contablemente, las expensas no pueden formar parte de la rentabilidad. “La expensa es un gasto, no un ingreso para el propietario. Si el departamento está vacío, el dueño la paga de su bolsillo. Incluirlas en la fórmula sobreestima el rendimiento real”, explica la experta.

Para Balayan, la rentabilidad bruta real hoy en CABA ronda entre el 4,5% y el 5% para unidades usadas, pero calculada estrictamente sobre el flujo de dinero que le queda al locador.

Andrés Sicouly, gerente de Real Estate Corporativo de Interwin, coincide en que el 5% es el estándar histórico local (conocido como “cap rate”), pero advierte que la suba de los servicios y el mantenimiento “se están comiendo” la porción de renta que antes iba directo al bolsillo del propietario.

El valor “afectivo” de la propiedad vs. el real

Uno de los grandes obstáculos para que la matemática cierre es el precio de venta del inmueble (el denominador común de la fórmula). Maximiliano Götz, director de MGNI, señala que muchas veces la rentabilidad parece baja porque los precios de publicación están inflados por la subjetividad.

“Incontables veces un cliente pide US$315.000 por algo que el mercado tasa en US$250.000 porque dicen: ‘Mis hijos aprendieron a caminar ahí’. Esa visión sesgada hace que el cálculo de rentabilidad no dé, pero es un error de precio, no del mercado de alquileres”, explica Götz.

Sin embargo, en barrios de alta demanda como Recoleta o Palermo, ocurre un fenómeno de elasticidad: el inquilino suele convalidar alquileres que arrojan una renta del 6% o 7% (considerados caros). ¿La razón?: el ahorro de tiempo, la cercanía al trabajo y, sobre todo, el costo de evitar la fricción de una mudanza.

El retorno inversor y el techo salarial

Sicouly aporta una mirada que conecta el ladrillo con el mundo financiero. “El 5% es el umbral que hace que el inversor vuelva a mirar al departamento como un activo y no como un dolor de cabeza”, reflexiona. Para Sicouly, el mercado está saliendo de un “letargo de rentabilidades negativas” del 2% o 3% que afectó al sector durante la anterior legislación.

“Lo que vemos hoy es un sinceramiento. Los alquileres están volviendo a niveles de equilibrio internacional”, señala el directivo de Interwin.

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Además, introduce una advertencia: con la reaparición del crédito hipotecario, el dueño ya no compite solo contra otros dueños. “El inquilino ahora tiene la opción de convertirse en comprador. Esa competencia va a mantener la rentabilidad a raya, obligando a los propietarios a ser más competitivos en precio y calidad”, concluye.

A pesar de las fórmulas internacionales, el mercado local tiene un juez inapelable: el bolsillo. Con una inflación que obligó a ajustes cuatrimestrales (la mayoría por IPC), los expertos coinciden en que los precios ya no los pone el deseo del dueño, sino la capacidad de pago.

“La realidad indica que el inquilino no hace la cuenta de rentabilidad del dueño; mira su recibo de sueldo”, dice Balayan. Hoy, con la sobreoferta actual, si un propietario pretende un alquiler que supere el “techo” salarial de su zona, la unidad queda vacía. “El mercado de alquileres hoy presenta múltiples opciones y eso le da al inquilino un poder de negociación que no tuvo en los últimos cuatro años”, concluye la titular de Maure.