La mística de la letra de Mateo Sujatovich choca de frente con la realidad del corredor de la avenida Cabildo —desde Monroe hasta Virrey del Pino— que, en apenas un año, pasó de ser uno de los más demandados por las marcas a encabezar el ranking de vacancia. Según un relevamiento de la inmobiliaria LJ Ramos, el índice saltó del 1,6% en 2025 al 10% en abril de 2026, el nivel más alto desde que se mide la zona.

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El dato no solo confirma un deterioro acelerado, sino que rompe una marca histórica: ni siquiera en 2020, en pleno impacto de la pandemia, se había llegado a estos niveles (estaba en 7%).

El relevamiento en base a 309 locales deja en evidencia un cambio de tendencia en una de las arterias más dinámicas porteñas, caracterizada por tener mucho movimiento tanto peatonal como vehicular, especialmente los fines de semana, gracias a su conectividad con el transporte público y su cercanía a puntos de interés como el Barrio Chino, y es histórico en el sector retail.

“Se observa un incremento significativo en la vacancia, acompañado por una suba en los precios pedidos que no se encuentra alineada con la realidad actual”, asegura Marcos Ballario, analista de research de LJ Ramos.

En cuanto a los rubros que más perdieron, el deterioro no distingue categorías. “Todos cayeron”, señala Ballario. El segmento de Hogar y Bazar bajó una posición, mientras que Moda y Textil (aunque sigue liderando con el 48%) también retrocedió con más fuerza. Detrás se ubican Salud y Belleza (9,4%), Hogar y Bazar (9,3%) y Alimentación (9,1%).

Es más, al comparar esta información con el relevamiento realizado por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) en base al primer bimestre del año, entre las arterias más afectadas por el aumento de locales vacíos se destacó la avenida Cabildo, con un incremento del 177,8% en relación con el bimestre anterior.

Precios más altos, demanda más baja

El principal factor detrás del impactante salto en la vacancia no es la falta de circulación, sino el descalce entre precios y realidad económica. “El problema de la vacancia en este corredor son los valores que se están pidiendo. No están alineados con lo que puede pagar hoy el mercado”, explica Ballario.

Según el informe, actualmente el precio promedio de alquiler del corredor ronda los US$40 por m², un 25% más que en 2025, cuando se ubicaba en torno a los US$32. Es más, esta suba se da en un contexto de caída del consumo y ventas minoristas, lo que termina de complicar más la ecuación.

“El inquilino no convalida esos precios y se relocaliza en corredores más baratos. No dan los números”, resume Ballario y agrega que los valores de alquiler se asemejan a Palermo Soho y a Santa Fe entre Scalabrini y Callao, sectores históricamente más caros.

Pero a la dinámica propia del mercado se suma un factor macro que agrava la situación. Domingo Speranza, CEO de Newmark, pone el foco en los contratos: “Los alquileres están en pesos ajustados por inflación, pero el dólar bajó. Eso hace que, medidos en dólares, hoy sean más caros”.

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En un corredor orientado al consumo de clase media, el impacto es directo. “Cabildo le vende a un segmento al que hoy no le alcanza. Es el primer corredor que cayó de esta manera”, sintetiza Speranza.

Los comercios no venden al mismo ritmo que la suba del alquiler, entonces es imposible convalidar ese aumento. “Cabildo refleja el impacto de la situación económica de este primer trimestre”, agrega.

Por su parte, Marcelo Zuliani, director de Colliers Argentina, agrega que en la zona quedaron libres locales muy grandes. “Las compañías locales que se dedicaban a indumentaria están con pocas ventas y las que vienen de afuera van a venir con todo el impulso. El mercado va a cambiar, pero en términos generales los rubros están muy quietos, sobre todo en locales grandes”, dice.

Aunque este caso es el más extremo, no es aislado. A nivel general, el mercado muestra tensiones similares, aunque con menor intensidad.

En total, se relevaron 5040 locales comerciales, con una vacancia promedio del 4,2% y un precio pedido de US$30,4 por m². Es decir, Cabildo no solo duplica la vacancia promedio, sino que también se ubica por encima en valores.

Speranza advierte que este fenómeno empieza a replicarse en otros polos de consumo masivo, como Flores, especialmente en ejes como Nazca y Avellaneda, donde también se registra una caída en la actividad y menor llegada de compradores del interior.

¿Qué puede pasar en el resto del año?

El futuro del corredor va a depender de una decisión clave: ajustar o no los precios. “Si los propietarios bajan los valores, el corredor debería recuperarse porque no tiene un problema estructural de demanda”, plantea Ballario. Pero advierte: “Si se mantienen en estos niveles, va a ser muy difícil revertir la vacancia”.

Zuliani agrega que la situación de Cabildo se va a revertir a partir de que haya más consumo, “sino posiblemente se vean todavía más locales vacíos”. Pero, “lo que tiene de bueno el mercado argentino es que se reconvierte enseguida”, afirma y asegura que la industria va hacia un reacomodamiento, “algunos van a subsistir y otros no van a aguantar”.

Por su parte, Speranza coincide: “Va a tardar en acomodarse el sector”. La conclusión es directa: Cabildo no perdió ubicación ni tránsito, perdió sintonía con el bolsillo y en el retail los números no cierran.

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Los interesados deben inscribirse hasta 48 horas hábiles anteriores al remate en la página web de subastas del banco y realizar la transferencia del monto de caución (monto variable dependiendo de las condiciones específicas de cada subasta).

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Aunque hay muchas oportunidades y diferentes tipologías —como terrenos, departamentos y casas—, hay una subasta que llama la atención y que hoy se publicó en el Boletín Oficial: un lote de 329,30 m² en la avenida Córdoba 2602, esquina Av. Pueyrredón, Recoleta. Lo llamativo no solo es su ubicación estratégica y su tamaño, sino que se encuentra sobre el acceso de la estación Córdoba de la línea H de subterráneos, que ocupa parte de la planta baja y subsuelo.

Con un precio base de US$657.652 y un depósito en garantía de US$19.729,56, el terreno se subastará el 29 de abril de 12 a 13, a través del portal https://subastas.bancociudad.com.ar.

Desde el organismo indican que el lote está preparado para construir un edificio de cinco plantas. La planta baja se puede usar de manera parcial, al igual que la quinta planta, ya que comparte espacio con la estación de subte. La planta baja podría tener un local gastronómico para promover el sentido comercial del corredor, ya que la estación produce un flujo asegurado de personas.

El espacio podrá visitarse el 20 de abril, con cita previamente pactada a través de subastasonline@bancociudad.com.ar o al teléfono de Martilleros de Banco Ciudad 011 43298733, hasta dos días hábiles anteriores a la fecha de exhibición.

Más subastas del Banco Ciudad de abril

Balvanera

Se subastará un edificio completo situado en Balvanera, sobre un lote propio, en Hipólito Yrigoyen 2625/29, esquina Saavedra 57/65.

Con un precio base de US$8.600.000 y un depósito en garantía de US$258.000, la semitorre —que se encuentra sin finalizar y sin actividad— tiene una estructura de hormigón armado, tres subsuelos, planta baja, entrepiso y 17 pisos.

La construcción podrá visitarse el 14 de abril de 10.00 a 15.00, con inscripción previa y coordinación a través del correo fluna@bna.com.ar o del número telefónico 4347-6508. La subasta se llevará a cabo el 22 de este mes de 12.00 a 13.00.

Villa Urquiza

Con un precio base de US$184.250 y un depósito en garantía de US$5527,50, se subastará el 24 de abril una construcción desarrollada en planta baja destinada a dos viviendas. La primera está ubicada hacia el frente y tiene hall de acceso, dos habitaciones, cocina, baño y patio con acceso a la terraza. La segunda se encuentra en el contrafrente y tiene la misma cantidad de habitaciones.

La propiedad cuenta con 224,18 m² totales, de los cuales 58,80 m² son cubiertos. A diferencia de los otros inmuebles, no se puede visitar previamente.

Gran Buenos Aires

Las subastas en el conurbano se concentran en el parque industrial de Almirante Brown, donde se rematarán seis terrenos el 23 de abril. Las visitas podrán realizarse entre el 13 y el 17 de abril, de 9 a 12, con coordinación previa vía secretariadegobierno@brown.gob.ar.

Luis María Drago (Almirante Brown)

En la calle Luis María Drago, en el sector industrial planificado de Almirante Brown, se subastará un terreno de 2509,07 m², con un precio base de US$161.280 y un depósito de US$8064.

El lote, que se encuentra sobre una calle pavimentada y es de forma irregular, tiene servicios de alumbrado público, energía eléctrica, gas natural, señal de telefonía móvil, internet, además de desagües pluviales.

José Ingenieros (Almirante Brown)

En la calle José Ingenieros, se subastará un terreno con una superficie de casi el doble que la anterior, 4637,95 m². Posee servicios de energía eléctrica señal de telefonía móvil e internet, pero su entrada está ubicada en una calle de tierra. El precio parte de los US$299.203 y la garantía es de US$14.960.

José Ingenieros entre Juan XXIII y Cafferata norte (Almirante Brown)

Hay otra oportunidad en la misma calle, entre Juan XXIII y Cafferata norte a 1450 metros de la Ruta Provincia Nro. 4. Al igual que en los casos anteriores tiene servicios de energía, internet, señal telefónica y desagües, y una dimensión de más de 5000 m².

El precio base de US$342.870 y el depósito es de US$17.143.

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José Ingenieros esquina Núñez (Almirante Brown)

Con un precio inicial de US$459.758 y un depósito en garantía de US$22.987, se subastará un terreno en la calle José Ingenieros, esquina Núñez, a 2000 metros de distancia de la Ruta Provincial Nro. 16. El lote tiene una superficie total de 6707 m².

Fonrouge y avenida Hipólito Yrigoyen (Almirante Brown)

Sobre la calle Fonrouge, hay un lote de 9536 m² con forma de polígono irregular con un precio base de US$500.774 y un depósito de US$25.038. Al igual que los anteriores, tiene los servicios básicos incluidos.

Cafferata (Almirante Brown)

El último terreno en la zona- de 1800 m²- se encuentra sobre la calle Cafferata, a 100 metros de la Ruta Provincial 4 en una calle parcialmente pavimentada y tiene el precio más bajo de los seis: US$145.1520 y una garantía de US$7257,60. Cuenta con servicios de alumbrado público, energía eléctrica, red de gas natural, recolección de residuos, línea o señal de telefonía móvil, e internet.

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¿Cómo participar de las subastas del Banco Ciudad?

Los interesados en participar de alguna de las subastas de este mes deberán inscribirse previamente en la plataforma del Banco Ciudad. Si bien el precio de los inmuebles que se subastan está expresado en dólares, los pagos deberán realizarse en pesos conforme a la cotización del dólar BCRA.

El procedimiento es el siguiente:

• Inscribirse en el portal del Banco Ciudad y constituir un domicilio electrónico (un correo de email).
• Constituir una garantía de oferta equivalente al 10% del valor de base establecido para cada lote, hasta 48 horas hábiles anteriores a la fecha de la subasta.
• Ser mayores de edad.
• Tener en consideración que, de resultar adjudicatarios, deberán tributar el 21% de IVA sobre la comisión de venta.