De las casas a los edificios: Villa Urquiza, el barrio con más demoliciones

Belén Ortiz extraña un poco el viejo barrio. Más allá de la comodidad que trajo el subte, de los nuevos polos gastronómicos y el movimiento que se generó en la zona, prefiere aquel entorno más desconectado, silencioso y de casas bajas. A pesar de sus 24 años, ella fue testigo del proceso de transformación que vive Villa Urquiza desde hace más de una década y que aún hoy continúa. "Antes era mucho más barrio. Ahora hay más gente, más negocios y más edificios", enumera mientras pasea a su pitbull alrededor de la plaza Echeverría.

En su recorrido, transita por una plaza atestada de padres con hijos chicos, la calesita en funcionamiento, y grupos de adolescentes en skates y bicicletas. Si desde ese mismo paseo se levanta la cabeza, también se aprecian los signos del cambio: sobre la calle Capdevila, ahí donde hace un par de años había un dúplex, un edificio a estrenar ofrece los últimos departamentos disponibles; en la esquina de Bauness, donde alguna vez hubo una parrilla, se levanta el esqueleto de otro edificio en construcción y de una antigua casona sobre Nahuel Huapi cuelga un cartel de venta.

No es casualidad que del registro que administra la Agencia Gubernamental de Control de la ciudad surja que, en 2016, Villa Urquiza fue el barrio con más demoliciones en relación con su superficie: hubo un total de 57, lo que significa más de 10 demoliciones por km2 en un año.

En el sector inmobiliario lo ven como el principio del cierre de un ciclo que cobró impulso en 2005, que conllevó el cambio de identidad y dinámica de aquel homogéneo barrio de casas bajas.

Según un relevamiento del sitio Reporte Inmobiliario, desde entonces se construyeron en Villa Urquiza cerca de 400 edificios -un promedio de 33 por año- y el precio en dólares del metro cuadrado aumentó un 152% -de US$ 946 a US$ 2385-. El fenómeno se concentró en la zona delimitada por las calles Roosevelt, Álvarez Thomas, Congreso y Triunvirato, aunque se expandió también por fuera de ese polígono. Más lejos de ese núcleo, unos pocos sectores del barrio aún conservan el paisaje bajo.

"La demolición es el indicador más inmediato de que ahí va a empezar una obra -dice José Rozados, arquitecto y director de Reporte Inmobiliario-. Con Palermo, Belgrano y Caballito, Villa Urquiza figura entre los barrios con más permisos de edificación otorgados en el último tiempo."

Las causas

En su visión, fueron varios los factores que llevaron a la transformación de Villa Urquiza: la presencia de terrenos y viviendas con capacidad edificable según la normativa de la zona, la buena localización del barrio, la llegada del subte en 2013 -con la cabecera Juan Manuel de Rosas-, un entorno agradable y cierto derrame del vecino Belgrano. Ese combo generó el boom inmobiliario, lo que hizo crecer la densidad poblacional, que a su vez atrajo nuevos comercios y la llegada de vecinos más jóvenes.

Mariano Echazú y su novia, Elizabeth, ambos de 28 años, llegaron al barrio tres años atrás. Influidos por ella, que creció ahí, y atraídos por una variada oferta de departamentos nuevos y modernos, la mayoría con amenities, decidieron esquivar el caos de Belgrano y asentarse en Villa Urquiza. Se mudaron a un edificio de sólo cinco años de antigüedad situado en Olazábal y Constituyentes. Se encontraron con un barrio tranquilo, de buenos vecinos, donde aún se veían casas bajas. Ahí piensan quedarse: era lo que buscaban.

"Con los pocos años que tengo por acá pude notar que la zona creció mucho: sobre nuestra cuadra ya levantaron cinco edificios nuevos. Las casas van desapareciendo. Pero también tiene una buena oferta gastronómica que aumenta cada día. Crece la cantidad de autos y estacionar es casi imposible si no tenés cochera. En ese sentido, se parece cada vez más a Belgrano", explica Echazú.

El estudio BARQ fue parte de esa primera camada de desarrolladores que construyeron edificios en Villa Urquiza. Su director, el arquitecto Julián Berdichevsky, habla de "un cambio notable" que se dio en dos etapas. La primera implicó una respuesta a la búsqueda de alternativas a barrios consolidados como Belgrano, Núñez, Cañitas o Palermo. Y Villa Urquiza cumplía con todos los requisitos necesarios: un costo de tierra accesible, un entorno de calles arboladas, buenos accesos y servicios, y la posibilidad de salir a caminar o de ir a la plaza con los chicos. En esa etapa, proliferaron los edificios de hasta cuatro pisos y con terrazas, ideales para un público joven de entre 30 y 45 años que buscaba su primera vivienda.

En la segunda etapa -a partir de 2009 y en consonancia con la llegada del subte y de los sapitos (pequeños túneles bajo las vías del tren Mitre, que facilitaron la conexión intrabarrial)- se construyeron edificios más altos, de unos diez pisos, sobre avenidas o zonas más céntricas, con compradores que ya conocían la zona y querían invertir en ladrillos.

Cuando Alejandra Ferrari sube a la terraza de su casa, en Andonaegui y Le Bretón, aún puede observar el barrio. A su alrededor, ninguna construcción supera los dos pisos. Sin embargo, cuando alza la vista para alcanzar los edificios que se levantan más allá, lo ve con buenos ojos. "Está el que se queja porque no tenés dónde estacionar, pero a mí me gusta ver el avance del barrio", dice Alejandra, de 53 años, tercera generación en Villa Urquiza y creadora de una página de Facebook dedicada al barrio.

Desde el Ministerio de Desarrollo Urbano porteño dijeron que en la transformación de Villa Urquiza influyó fuertemente la obra del corredor Donado-Holmberg; allí, en 14 manzanas entre las avenidas Congreso y De los Incas convivían casas derruidas, vecinos en viviendas muy precarias y baldíos con escombros que hoy se transformaron en edificaciones de hasta cuatro pisos, parques, dos pasos bajo nivel, una escuela y una futura sede comunal.

Identidad

Santiago Pusso, uno de los fundadores de Basta de Demoler, se enfoca en el costo de este proceso: la desaparición de las casas y la modificación del entorno y la identidad de Villa Urquiza, lo que entiende como una disminución en la calidad de vida de todos aquellos que aún conservan sus viviendas bajas. "La falta de actualidad del Código de Planeamiento Urbano provoca que el sistema de protección patrimonial sea engorroso y difícil de ejecutar -describe-. Cuando hablamos de patrimonio no sólo hablamos de casas en particular, sino de zonas o de conjuntos de construcciones que conforman una identidad propia. En aras de esta concepción es que existen las áreas de protección histórica, tanto respecto de las edificaciones como de las alturas."

Al lado del edificio que se acaba de estrenar sobre Capdevila, frente a la plaza Echeverría, funciona el videoclub que Pablo Lacayo abrió en 2001. Una pareja de treintañeros, nuevos en el barrio, se acaba de llevar dos películas. "Cuando arrancamos acá, esta calle estaba muerta, no había tránsito. Ahora tuvieron que poner estacionamiento en 45° para que hubiera más lugar", dice.

Él también vive en el barrio, en una casa sobre Díaz Colodrero, para el lado de Saavedra. Comenta que hace siete años, cuando Villa Urquiza se parecía más a lo que hoy es Villa Pueyrredón, no tenía problemas para estacionar. Ahora, en cambio, tiene que dar dos o tres vueltas con el auto para dejarlo cerca. "Sigue siendo el barrio de siempre, pero en los últimos tres años explotó del todo y la gente se triplicó, con muchos jóvenes -relata-. Me acuerdo de que antes, en verano, miraba las películas con la ventana que da al frente abierta. Ahora es imposible por el ruido."