Alquileres: se esperan aumentos superiores a la inflación

Los alquileres le ganarán la carrera a la inflación en 2017 y, según estiman los operadores inmobiliarios, acumularán este año incrementos de entre 25 y 30% en la ciudad de Buenos Aires.

Los propietarios buscan recuperar así la rentabilidad perdida en 2016, cuando en promedio la suba del mercado se ubicó en 36,7%, según los datos interanuales a noviembre de la consultora Reporte Inmobiliario, aunque en el caso puntual de los departamentos más chicos (dos ambientes) el alza fue del 27,5%. Los de tres ambientes subieron 44,6%.

En el caso de las unidades más chicas, la enorme oferta sirvió para contener los aumentos, aunque los departamentos de tres ambientes son los que buscan las familias tipo (matrimonio con dos hijos), acorde con sus necesidades.

La inflación en territorio porteño cerró en 2016 en el 41%, según la Dirección de Estadística de la Ciudad. Debido a esta licuación de la rentabilidad para las unidades más chicas, algunos propietarios buscan recuperar esos puntos perdidos y, de acuerdo con operadores inmobiliarios, para renovar contratos exigen hoy aumentos que en algunos casos llegan hasta el 40%, pese a que las proyecciones en la suba del costo de vida para este año se ubican claramente por debajo de esta cifra.

No obstante, la inmobiliarias creen que el promedio de las operaciones cerrarán con alzas de entre 25 y 32% (entre 12,5% y 15% cada seis meses) en 2017, es decir, por encima de la inflación prevista, lo que servirá para que los dueños recuperen parte de la pérdida anterior.

"Se están cerrando contratos para 2017 y 2018 con alzas de 30% por año", comentó Armando Pepe, presidente del Centro de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires "Si la inflación baja, se renegociará", advirtió.

Javier López, de la inmobiliaria que lleva su nombre; Juan Ignacio Mel, director comercial de Mel Propiedades, y Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, ratificaron que las subas estarán en torno a ese promedio o incluso unos puntos por debajo.

Sin opciones

En los últimos años, el inquilino fue condenado por la elevada inflación y la inexistencia de crédito. Pese a lo que pueda creerse, los propietarios no son los malos de la película: hoy tienen la menor rentabilidad en 13 años por alquilar sus departamentos. Y para tensar más las relaciones entre ambas puntas, la posibilidad de deducir el alquiler en el impuesto a las ganancias implicará un blanqueo del mercado que podría impulsar más los precios.

Para descomprimir esta situación, que afecta a cerca de 6,5 millones de personas en el país, la política avanza. El Congreso nacional impulsó a fines del año pasado un proyecto del kirchnerismo para regular el valor de los alquileres.

A pesar del fuerte aval legislativo, el Gobierno -disconforme con el proyecto de la oposición- avanzará con una iniciativa propia. Por otro lado, en momentos en que la inflación parece tomar un camino descendente, empezaron a ganar volumen los préstamos hipotecarios indexados: en la actualidad, esos créditos ya representan casi un 40% de ese segmento.

Otro informe de Reporte Inmobiliario, con datos de enero, afirmó que la oferta de alquileres en territorio porteño llegó a 7244 unidades (sólo 195 son unidades a estrenar). El 42% de los departamentos son de dos ambientes, los monoambientes llegan al 34,4%, y los de tres ambientes, al 17,31%. El barrio con más departamentos en alquiler es Palermo. Le siguen Recoleta, Caballito y Belgrano. Esos cuatro congregan el 50% de la oferta en la Capital.

El valor medio del alquiler mensual de un monoambiente en la ciudad alcanza los $ 5800. En el caso de dos ambientes, llega a 6800 pesos. "En cinco localizaciones de la ciudad, la media de un departamento de dos ambientes usado ya supera los $ 10.000", explicó la consultora. Son Palermo Hollywood, Palermo Nuevo, Palermo Chico, Las Cañitas y Puerto Madero. La oferta de unidades de dos dormitorios alcanzó un valor medio de $ 9250.

Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, estimó que la mayoría de los contratos se indexaron en 2016 un 15% semestralmente y que eso pudo implicar que algunos propietarios busquen corregir el atraso cuando la inflación fue mayor, sobre todo en segmentos con menor oferta.

"El 83% de lo que se construyó en la última década fueron monoambientes y dos ambientes para el mercado inversor. Por eso, el tres ambientes tiene muy poca oferta. Las familias fueron expulsadas de la ciudad", explicó el especialista.

"Los ajustes para este año vienen cerrando en un 25%. Tratamos de ser componedores porque es difícil trasladar el ajuste a precios, ya que a la gente no le mejoran los ingresos. Intentamos que los propietarios sean comprensivos", dijo López.

"Creo que va a estar en un 25% para este año, es decir, en un 12,5% semestral", ratificó José Ignacio Mel, de Mel Propiedades, que coincidió en que los inquilinos difícilmente puedan hacer frente a las alzas en los valores de mercado sin una mejora en sus ingresos.

"Los alquileres aumentaron estos años de forma más acelerada que la inflación debido a la falta de crédito para el inquilino y a que el propietario sigue sin recuperar su inversión, con bajas rentabilidades debido a la fuerte carga impositiva y los altos costos de mantenimiento de un departamento", explicó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, afirmó que la rentabilidad neta para los propietarios es de un 2,5 o un 3% anual. "Estamos con una de las [rentabilidades] más bajas de la historia", explicó, y afirmó que están trabajando con el Gobierno en reducir la "incertidumbre" que pueden provocar la deducción de Ganancias y una ley para el sector.

"Las propiedades tuvieron cierto aumento, lo que afectó el capital invertido. Si el ajuste del alquiler no compensa, siempre teniendo como techo el mercado, la rentabilidad disminuye", analizó Santiago Sundblad, broker de Sundblad Propiedades.

Gómez ratificó que, desde la mirada financiera, la rentabilidad neta está entre ese 2,5% y 3%, pero si se observa la revalorización de los departamentos en los últimos años, el porcentaje se incrementa.