Los alquileres subirían 30% en 2019 y los propietarios priorizarán al inquilino seguro

Organizar la agenda de gastos para el año entrante requiere mirar el costo destinado a la vivienda, sobre todo si de alquilar se trata y más si hay que renovar el contrato. Especialistas del sector inmobiliario prevén para 2019 ajustes del 30% anual en los precios, propietarios que priorizarán al "inquilino seguro" y arrendatarios que se podrán encontrar en la disyuntiva de resignar espacio o barrio para cuidar el bolsillo.

Según José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, los alquileres que se vayan firmando para el año próximo tendrán en cuenta las proyecciones de inflación para armar sus ajustes, que serán del 15% por semestre aproximadamente. Pero éste no será el único factor en la balanza: los acuerdos serán "uno a uno", es decir, un trato entre lo que puede pagar el inquilino y otras valoraciones que tenga en cuenta el propietario. Por ejemplo, la seguridad de mantener la propiedad ocupada.

"Los contratos que se venían pactando este año en general pautaron aumentos de un 25% anual, es decir, muy lejos de la inflación de este año (que se prevé cercana al 45%)", analizó Rozados, y agregó que este año será más "flexible" del lado del propietario, que tomará en consideración tener "un inquilino seguro" para un comienzo de año que "aparece como bastante complicado" y, entonces "no se van a poder generalizar demasiado los índices de ajuste".

"Tampoco conviene mantener el inmueble desocupado por un período prolongado porque hay que cubrir gastos fijos, como servicios y expensas", opinó. Además, anticipó que habrá variaciones en los aumentos de precios entre las zonas más céntricas de la Capital Federal, que son más solicitadas y les permitirían a los propietarios subir el costo; mientras que en barrios más alejados no se podría equiparar el aumento del alquiler a los índices de la inflación porque "no habría quién lo pague".

Según estadísticas oficiales de la Ciudad, en el tercer trimestre de 2018 el incremento sobre el precio del metro cuadrado para alquilar promedió un 35,8% para los monoambientes usados, un 31,8% para los departamentos de dos ambientes usados y un 25,8% para las unidades usadas de tres ambientes.

Si se observan los precios por barrio, un monoambiente usado en Palermo ronda los $10.120 y en Floresta, $7032. En tanto, para un departamento de dos ambientes en Palermo un alquiler tiene un costo aproximado de $13.876 y en Villa Luro, de $9461.

Nuevas alternativas

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), estimó los mismos porcentajes de aumento que Rozados, pero previó que para 2019 se podrían profundizar algunas tendencias que se percibieron el año pasado.

En particular, para aquellos que no pueden afrontar el pago del alquiler, según su relevamiento, optarán por cambiarse a espacios más pequeños, nuevos destinos (en general, barrios más alejados) o tomar alquileres temporarios.

"El año que viene se repetirá la foto de 2018. La previsión apunta a contemplar la situación del inquilino, es decir, se contempla lo que se puede pagar, los buenos inquilinos y tener las propiedades ocupadas, porque hoy los gastos fijos se acercan y hasta pueden superar al costo del alquiler", expresó Bennazar.

"En 2019 se ve un escenario de baja rentabilidad para los propietarios, la demanda sigue aumentando y lamentablemente no hay reposición de unidades nuevas. Eso achica la oferta e indica que se mantendrá el ritmo de aumentos", determinó el empresario.

Qué pasará con los créditos

Uno de los grandes motores que impulsó el Gobierno para mejorar el acceso a la primera vivienda fueron los créditos UVA. Si bien durante 2017 y principios de 2018 tuvieron un crecimiento exponencial, hacia mitad del año pasado empezaron una senda descendente que no pareciera repuntar para el próximo período. Según el último informe del Colegio de Escribanos porteño, en noviembre la cantidad de escrituras realizadas en la Ciudad con hipotecas cayó 87,4% respecto de un año atrás, y representó apenas el 7,4% del total de operaciones de ese mes.

"No se espera que haya un despegue pronunciado por una cuestión de calificación. No creo que se reactive el mercado vía crédito, porque los valores en pesos aumentaron y los ingresos no lo hicieron en la misma proporción, igual que las tasas, que también subieron. Eso produjo un gran descalce", sostuvo Rozados.

Según las últimas cifras de Reporte Inmobiliario, para acceder a un crédito UVA del Banco Nación que cubra el 80% de la propiedad, hoy se necesita un ingreso mensual de $120.475 y la cuota inicial sería de $30.392. Estos valores están por encima del salario promedio para tomar el crédito y la cuota se aleja del precio de un alquiler mensual.

"El crédito puede servir como complemento para alguien que ya tiene una propiedad y le falta quizás un 30% del total", dijo Rozados; Bennazar coincidió, pero con un poco más de optimismo: "En un segundo semestre se podría reactivar el crédito. Ingresar a un nuevo crédito hoy es muy abultado y juntando dos o tres codeudores no se llega. Los que quedan son los que necesitan una parte para una segunda vivienda".