Buenos Aires es más cara que Tokio

Comprar un inmueble en la ciudad de Buenos Aires resulta hoy más caro que hacerlo en Madrid, Barcelona o México. No sólo eso, la escalada de precios de los últimos años ha llevado a que en las zonas más lujosas de la Capital Federal, el metro cuadrado sea más costoso que en Roma, París o Tokio, siempre sobre un parámetro que surge de dividir la cotización por el PBI per cápita de cada lugar y permite homogeneizar las cifras a un mismo nivel de ingresos.

El precio en dólares de las propiedades pasó de 500 a 1500 en promedio por metro cuadrado desde 2002 hasta hoy, configurando un período dorado para el sector, que supera el pico alcanzado a fines de la década del 70, cuando los "petrodólares" dispararon los valores. Hoy, algunos analistas opinan que los que sostienen las cotizaciones son los "sojadólares".

"En las zonas con mejor calidad de construcción de la Capital Federal se encuentran precios superiores a los de ciudades importantes de Europa, Asia y EE.UU.", corrobora Mariano Sardans, presidente de FDI Gerenciamiento Patrimonial, que brinda asesoramiento a inversores inmobiliarios. "No hay que mirar el valor nominal, sino la relación precio y poder adquisitivo", señala.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, dice que aun en barrios medios es difícil ver hoy valores por debajo de los US$ 2000 el metro cuadrado, lo que si bien aparece como una cifra elevada para el comprador, es lógica desde el punto de vista del que debe afrontar los costos de mano de obra, tierra e insumos para construir.

Así, mientras que en Buenos Aires el metro cuadrado cuesta el equivalente al 18% del PBI per cápita local, en México, Barcelona y Madrid, está en 17, 14 y 13%, respectivamente, según un análisis de FDI, sobre la base de datos de Global Property, Fotocasa (España), Reporte Inmobiliario (Argentina) y Cyrela (Brasil).

El mismo cálculo arroja que mientras que en zonas como Recoleta, Palermo o Barrio Norte el metro cuadrado vale un 24% del PBI per cápita local, en Roma, París y Tokio, 23, 21 y 19. Apenas por encima aparece Nueva York, con 25%, y en el podio, Shanghai, Río de Janeiro y Londres, con 89, 61 y 52 por ciento.

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dice que el fenómeno que se vivió en los últimos años es que el valor de los inmuebles se despegó del poder adquisitivo de la gente. "En la década del noventa, se necesitaban 40 sueldos para llegar a la primera vivienda, mientras que hoy se requieren 120", específica.

¿Qué explica el boom? Por un lado, la inflación empuja los costos de la construcción, lo que hace que el bien suba en igual proporción; mientras, por el otro, hay sectores a los que les va bien y deciden poner su dinero en activos inmobiliarios, que, si bien hoy dan una renta de sólo 5% anual, sigue siendo más alta que las tasas de interés internacionales y más seguras que el sistema bancario local.

"La inflación sube los costos y éstos inflan el precio final", afirma Damián Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios. "Además, sigue habiendo gente en el país que no sabe qué hacer con el dinero y compra inmuebles. Antes compraba dólares; ahora, inmuebles", agrega.

Hay tres tipos de inversores que sostienen estos valores. El que compra para vender, que gana entre 15 y 20% anual, pero con más riesgo porque muchas veces entra desde el pozo; el que lo hace para alquilar, que gana 5% anual, y el que lo hace como estrategia sucesoria o reserva de valor.

No se trata, claro está, de una demanda genuina, de gente que necesita la propiedad para vivir (la falta de crédito y el desacople entre precio y salarios lo impide). Por eso, muchos prefieren hablar de un boom "parcial", de unos pocos. "Sólo 10% de la población mueve el mercado inmobiliario hoy, no más de cuatro millones de personas", cuenta Gómez.

El hecho de que gran parte de las operaciones sean hechas como inversión explica que la demanda convalide los precios actuales. Si las viviendas fueran como cualquier otro bien de consumo, su encarecimiento debería afectar la demanda. Pero como los inversores las ven como activo financiero, los valores altos actúan como una señal de compra.

¿Es esto sostenible? Según Sardans, las tasas subirán en el exterior, con lo que los inversores migrarán hacia allí, y los sueldos no acompañan a los precios, con lo que el alquiler podría estar en su tope, y con ello, la renta del activo. Aún así, recomienda invertir en inmuebles, pero prestando gran atención a la zona, porque hay algunas sobrevaloradas y otras infravaloradas, como las del sur de la Capital Federal.

Domingo Speranza, socio director de la inmobiliaria Binswanger Giménez Zapiola, no cree que los precios se derrumben. "Lo que, sí, puede pasar es que se ralentice la venta y eso pare la construcción", razona. Tabakman, en tanto, dice que lo que podría desplomar las cotizaciones sería una devaluación, pero no la vislumbra en el corto plazo, mientras las commodities sigan altas. Lo que sí advierte es un freno en la generación de nuevos proyectos.

Sin ánimo de pronosticar, hay algo que inquieta a los analistas: "Solo el 25% de los departamentos de Puerto Madero están ocupados", dice Sardans. "Basta con pasar de noche y contar las luces encendidas", agrega Tabakman.

El hecho de que no haya un fuerte endeudamiento hace rechazar la idea de que se esté en presencia de una "burbuja", en su más estricto sentido. "Una burbuja no es, porque no hay un gran endeudamiento que haga presagiar que mucha gente va a tener que malvender el activo que compró a crédito", dice el consultor Damián Tabakman.

Mario Gómez, de Le Bleu, coincide y señala que mientras en los 90 el 25% de las operaciones se hacía con crédito y los bancos daban 80% de la unidad, hoy esas cifras son 6 y 33%, respectivamente. "El 98% es fondeo propio", dice.

manda genuina, de gente que necesita la propiedad para vivir (la falta de crédito y el desacople entre precio y salarios lo impide). Por eso, muchos prefieren hablar de un boom "parcial", de unos pocos. "Sólo 10% de la población mueve el mercado inmobiliario hoy, no más de cuatro millones de personas", cuenta Gómez.

El hecho de que gran parte de las operaciones sean hechas como inversión explica que la demanda convalide los precios actuales. Si las viviendas fueran como cualquier otro bien de consumo, su encarecimiento debería afectar la demanda. Pero como los inversores las ven como activo financiero, los valores altos actúan como una señal de compra.

¿Es esto sostenible? Según Sardans, las tasas subirán en el exterior, con lo que los inversores migrarán hacia allí, y los sueldos no acompañan a los precios, con lo que el alquiler podría estar en su tope, y con ello, la renta del activo. Aún así, recomienda invertir en inmuebles, pero prestando gran atención a la zona, porque hay algunas sobrevaloradas y otras infravaloradas, como las del sur de la Capital Federal.

Domingo Speranza, socio director de la inmobiliaria Binswanger Giménez Zapiola, no cree que los precios se derrumben. "Lo que, sí, puede pasar es que se ralentice la venta y eso pare la construcción", razona. Tabakman, en tanto, dice que lo que podría desplomar las cotizaciones sería una devaluación, pero no la vislumbra en el corto plazo, mientras las commodities sigan altas. Lo que sí advierte es un freno en la generación de nuevos proyectos.

Sin ánimo de pronosticar, hay algo que inquieta a los analistas: "Solo el 25% de los departamentos de Puerto Madero están ocupados", dice Sardans. "Basta con pasar de noche y contar las luces encendidas", agrega Tabakman.