¿Cerca de casa? Los planes para el acceso a la vivienda

Una nueva palabra intenta colarse en el diccionario de la economía real y cotidiana de los argentinos. UVI (las siglas que significan Unidad de Vivienda) representa el corazón del nuevo esquema de créditos con el que el Banco Central se propone darle vida al hoy casi inexistente mercado de préstamos hipotecarios. La ecuación es simple: la UVI tiene un valor que crece al ritmo de la inflación, y como los créditos estarán nominados en esa unidad de medida, las cuotas se actualizarán automáticamente según el alza de los precios y en porcentajes no lejanos -según se confía, claro- a la variación de salarios. Así, el valor real de los pagos se mantendrá en el tiempo y eso hará que se reduzca el valor de las cuotas iniciales que, por elevadas -dada la necesidad de cobertura ante la licuación futura-, son una barrera al préstamo.

Pero por mucho que caiga esa cuota inicial, ese sistema podría ofrecer una limitada respuesta al amplio y heterogéneo problema de la vivienda en el país. Por eso, desde el Gobierno afirman que se está preparando un plan con soluciones para cada segmento social. Entre las medidas previstas habrá un relanzamiento del Procrear, que adoptará los créditos en UVI con el agregado de un subsidio estatal de capital. Y se prevé sumar planes de viviendas sociales y de microfinanzas.

En este último tramo, la población a la que apuntan es la de hogares con ingresos de hasta dos salarios mínimos (hoy, $ 12.120), según dijo a LA NACION Iván Kerr, subsecretario de Vivienda, que agregó que con el nuevo Procrear se apuntaría a familias con ingresos de entre 2 y 4 salarios mínimos (según los valores actuales, hasta $ 24.240). En esos casos, como un crédito bancario -de ser aprobado- daría acceso a un capital bajo, el Estado apoyaría con un subsidio -que se pretende que salga de fondos del Tesoro- y entonces habría más posibilidades de alcanzar el monto necesario para una propiedad. Hasta ahora, el subsidio estaba en la tasa de interés, que al ser inferior a la inflación, generaba un perjuicio al rendimiento del fondo de garantía previsional de la Anses, el organismo que preside el comité ejecutivo que gestiona el plan de créditos.

"Hay un déficit cuantitativo de 2,5 millones de viviendas y otro déficit cualitativo [unidades con materiales de mala calidad, sin servicios básicos o donde hay hacinamiento] de 1,5 millones de hogares", dice Ricardo Delgado, subsecretario de Coordinación de la Obra Pública Federal, que agrega que por año se suman entre 120.000 y 150.000 familias a esa situación.

Dado ese mapa social y considerando que los sectores de nivel socioeconómico bajo son los más afectados, el nuevo esquema de créditos es sólo un capítulo en la búsqueda de soluciones. A quiénes alcanzará concretamente es algo que depende tanto del nivel de ingresos como del valor de la propiedad a la que se quiera acceder y del ahorro que acumule la familia (a mayor ahorro, menor necesidad de capital prestado). "Si bien no hay un monto mínimo a otorgar, el cliente deberá tener un ingreso superior a $ 14.000", dijeron desde el Banco Galicia ante una consulta sobre sus futuros créditos. Más allá de que se fije o no -según el banco- un ingreso mínimo requerido, lo que habrá que observar en cada caso es si el capital al que se llegaría con el ingreso del hogar sirve para el objetivo. Según ejemplos aportados por el Banco Central, con un ingreso de $ 14.000 se accedería $ 500.000 y se pagaría una cuota inicial de alrededor de $ 4000 (ver aparte "Cómo serán los créditos").

Por lo general se considera que es adecuada una relación cuota/ingreso de hasta 30%. El punto clave es si esa vinculación se mantendrá cuando la cuota vaya subiendo (antes del anuncio del Banco Central hubo propuestas, como la de la Cámara Argentina de la Construcción, que aconsejaban vincular directamente la evolución de la cuota a la de un índice salarial).

El esquema anunciado toma un recaudo: en caso de que la cuota aumente -por la evolución del CER- más de 10% respecto de lo que hubiera subido en caso de haberse seguido el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), el banco deberá ofrecer al cliente la posibilidad de prolongar el plazo en hasta un 25% del número de cuotas original. Así, habrá una reducción del número de UVI a pagar cada mes.

Desde el Banco Ciudad aportan un ejemplo real. La entidad ofreció la línea de créditos Mi Casa BA, a modo experimental, en los que las cuotas se ajustan según la inflación medida por el instituto de estadísticas porteño. Es el caso de un préstamo de $ 803.000 a 15 años, otorgado en marzo de 2014 con una cuota inicial de $ 6763, a alguien con un ingreso de $ 22.500. Tras un año, la cuota llegó a $ 9134, en tanto que pasados dos años, llega ahora a $ 11.641. "El mismo préstamo bajo la línea Ciudad Vivienda tradicional, con tasa fija por 18 meses y luego variable, hubiera implicado una cuota inicial de $ 13.845 y un ingreso para acceder de al menos $ 34.612", dice Maximiliano Coll, gerente de Marketing del banco. En este segundo supuesto, la cuota actual sería de 17.038 pesos.

El escenario inflacionario de los últimos años eliminó prácticamente el sistema de hipotecas. Por ese mismo motivo, no pocos creen que no es éste el momento oportuno para que el nuevo sistema encuentre adhesión. Al hecho de que estos meses son de alta inflación, acelerada por los ajustes de tarifas, se suma que muchos asalariados no saben aún qué va a pasar con sus ingresos este año.

Y por otra parte, el Indec, que todavía no dio a conocer su nuevo índice de precios al consumidor (IPC), necesita recuperar la credibilidad, algo que podría ir bastante más allá en el tiempo que la fecha prevista para la presentación oficial de ese dato (el 15 de junio). Por ahora, la actualización del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que se usa para la variación de la UVI, se guía por la inflación que calcula la ciudad de Buenos Aires o la provincia de San Luis.

"Hace falta que haya un nuevo IPC y que pasen unos meses en los que se vea que funciona, y también se necesita que la inflación haya bajado", dice el economista Miguel Kiguel, director de Econviews, quien analiza: "Una cosa es lanzar la UVI y otra es lograr que empiece a funcionar en el mercado".

Para el objetivo de la inflación en baja, el rol que cumpla el Banco Central será fundamental, según advierte Juan Pablo Ronderos, economista de Abeceb y especialista en mercados financieros. "Esto tiene que funcionar con un Indec creíble y un plan antiinflacionario", puntualiza. Por eso, dice, será clave la explicitación de las metas de inflación por parte del Banco Central, que adoptará esa estrategia que implica orientar las políticas al logro de índices decrecientes de inflación predeterminados como objetivos.

Tanto el plan de metas de inflación como los créditos ajustables son políticas que en la región tienen a Chile como gran exponente. Y allí funcionaron bien. Según datos del Ieral, en la Argentina el crédito hipotecario bancario representa 0,9% del PBI, un índice que llega a 1,5% si se agregan las operaciones de Procrear. Un sistema este último que, en la opinión de Marcelo Capello, economista del Ieral, no es sostenible cuando se dan préstamos (tal como ocurrió) con tasas de interés menores al alza nominal de todas las variables de la economía.

En Chile, los créditos hipotecarios representan 23% del PBI, según cuenta desde el otro lado de la Cordillera Carlos Massad, quien presidió el Banco Central chileno a fines de los 60 -cuando nació la Unidad de Fomento en la cual se inspira la UVI local-, y entre 1996 y 2003. "La UF surgió por la necesidad de proteger los ahorros monetarios de las personas, que eran fuertemente erosionados por la inflación", dice el ex funcionario. Dicho sea de paso, captar depósitos a plazo fijo nominados en UVI (a 180 días como mínimo según la regulación) será clave para que los bancos presten bajo el nuevo esquema. "El éxito en captar estos depósitos depende de superar la histórica tendencia cortoplacista de los depositantes y la falta de credibibilidad del índice de precios", dice Julio Piekarz, ex gerente general del Banco Central.

En tiempos del nacimiento de la UF chilena, recuerda Massad, la inflación era de entre 25 y 30% anual. Y el desarrollo del mercado de préstamos se hizo esperar: "Los instrumentos de crédito se crearon pronto, pero su uso se masificó muy lentamente", explica. Hoy Chile no tiene oferta de hipotecas en pesos, sino sólo en UF. Y el mercado inmobiliario acompaña expresando en esa unidad de medida el precio de las propiedades.

"Creo que el público debería llegar a sentirse familiarizado con la UVI y, para eso, los desarrolladores deberíamos publicar precios en UVI y los constructores, hablar también en UVI", dice Alejandro Ginevra, presidente de la firma local Gnvgroup, que cree que también debería promoverse la construcción de inmuebles para alquiler, para que crezca la oferta.

Entre los temores, una de las preguntas que surgen es si un mecanismo de indexación no podría acelerar procesos inflacionarios. "Aquí se discutió mucho -responde desde Chile el economista Juan Andrés Fontaine, ex ministro de Economía de Sebastián Piñera-. El principal riesgo de aceleración inflacionaria es el reajuste automático de salarios, que no tiene nada que ver con la UF, usada en instrumentos financieros, a veces en alquileres. En estos bienes podría provocar cierta inercia inflacionaria, pero en mi opinión, eso más que se compensa con la ventaja política que significa que, al subir ciertos precios con la UF, el aumento del IPC sea impopular antes de alcanzar niveles peligrosos, y haya entonces apoyo para medidas de estabilización."

En todo caso, las políticas monetarias y fiscales demuestran tener, cuando son disciplinadas, efectividad por sobre el riesgo. En Chile, el valor de la UF, que sigue el índice de precios, creció 10% en los últimos tres años, un índice menor al que aquí se acumuló sólo en los últimos tres meses.

Para Massad y para Fontaine, la UF fue crucial en el crecimiento de los créditos. Además se advierte que la UF no fue una política aislada, sino que debieron disponerse, a la par de ir tras la meta de la confianza, incentivos para el ahorro de largo plazo.

Javier Casas Rúa, CEO de la consultora PwC en la Argentina, considera que debería promoverse la inversión con incentivos fiscales al crédito. Ahora se permite deducir, en el impuesto a las ganancias, un máximo de $ 20.000 al año en concepto de intereses de préstamos para vivienda. "Hoy hay incentivos negativos a la bancarización y eso juega en contra de la expansión del crédito", agrega. Casas Rúa considera que debe existir un cambio de concepto en el rol de los bancos que, en los últimos años y de la mano de una estrategia oficial que apuntó al crecimiento por consumo, se dedicaron más a incentivar las compras con tarjetas que a promover el ahorro y el crédito.

Mientras el pasado reciente impone varias correcciones, un fantasma con más antigüedad sobrevoló el pensamiento de algunos. ¿Y si esto se asemeja a la 1050, la circular de 1980 que dispuso una indexación que llevó a muchos a perder su casa? "La gente asocia, pero es muy distinto", dice el economista Orlando Ferreres. En ese entonces, recuerda, se indexó con la tasa de interés y no hubo relación entre la evolución del monto adeudado y la de los salarios u otras variables de la economía. La inflación era, además, muy superior a la actual.

Pese a que el momento del anuncio no sea el adecuado, Ferreres considera que, con el tiempo, el nuevo sistema puede llegar a andar bien. Si es así, en algún tiempo la UVI estará incorporada en las charlas de los argentinos.