El papel clave de los desarrolladores privados

Está comprobado, en la historia argentina y en el mundo, que el desarrollador privado de parques industriales y logísticos es el máximo impulsor del desarrollo de parques y un importante promotor de la industria nacional.

La supremacía de los desarrollos privados por sobre los públicos se explica por la característica de largo plazo de la inversión, combinada con la necesidad de conocimiento específico, promoción, dinamismo y flexibilidad. Es difícil encontrar estas características en el sector público y, sobre todo, su estabilidad en el largo plazo, dada la alta rotación de personal y la falta de políticas permanentes.

Además, suelen ser los municipios los promotores de los parques públicos, pero éstos no cuentan con el poder de fuego necesario para invertir y promocionar.

La infraestructura en la Argentina es un recurso escaso dentro de la cadena industrial y logística, pese a representar un eslabón altamente estratégico en la economía.

Existen pocas empresas dedicadas al desarrollo de infraestructura industrial y logística en el país y las que llevan adelante este tipo de actividad carecen de un encuadramiento legal y de una representación gremial. Ambas características son necesarias para propiciar las condiciones de un crecimiento de la actividad sólido y sostenido en el tiempo.

El negocio de provisión de infraestructura industrial y logística consiste típicamente en el desarrollo de lotes industriales para venta o de naves industriales para alquiler, e incluye toda la infraestructura y servicios accesorios necesarios para la actividad.

A diferencia de la mayoría de los negocios de renta inmobiliaria, la provisión de infraestructura industrial suele tener márgenes mucho más acotados debido a la existencia de un importante componente de financiamiento al que necesariamente deben recurrir las empresas que trabajan en este rubro.

Es inevitable el financiamiento para hacer frente a grandes escalas de inversión porque, a diferencia de los desarrollos residenciales, la provisión de infraestructura industrial y logística no es divisible de forma que no se puede llevar adelante mediante la agrupación de múltiples inversores pequeños. El repago de la deuda reduce drásticamente los márgenes y el retorno de la inversión se posterga muchas veces por más de una década.

En ese contexto, es fundamental la estabilidad reglamentaria y alivianar la enorme presión fiscal que hoy pesa sobre esta actividad.

En esta línea existen buenas iniciativas que permiten augurar que un encuadre legal es posible para permitir el desarrollo de esta actividad. Una de ellas es la ley 13.744 de agrupamientos industriales en la provincia de Buenos Aires, que tipifica los asentamientos en diferentes categorías (Parque Industrial, Sector Industrial Planificado, Área de Servicios Industriales y Logística, Incubadoras de Empresas y Unidades Modulares Productivas). La ley encuadra a los parques y las empresas que se asienten en ellos para obtener los beneficios fiscales previstos en la ley 13.656 de promoción industrial.

En el nivel nacional, la mayoría de los beneficios previstos para los parques industriales están destinados a los de origen público (municipal o provincial) y hacen foco en incentivar el asentamiento de las industrias allí. La iniciativa busca ayudar a sostener los parques existentes habida cuenta de las limitantes que tienen los propios municipios para hacerlo.

En cambio, la actividad del desarrollador privado de parques y naves industriales se encuentra olvidada y requiere, previo a su fomento, que se eliminen los factores que hoy en día limitan su desarrollo.

Cambios en la regulación

Se puede mencionar prioritariamente la necesidad de modificar el marco regulatorio y de identificar a la actividad como tal con un tratamiento fiscal particular.

En el primer caso, es imperioso comenzar por limitar la injerencia de la ley de locaciones urbanas que rige sobre la actividad de alquiler industrial cuando su objetivo original fue legislar las locaciones residenciales. Esto genera un marco de inseguridad jurídica que perjudica a todas las partes, ya que por tratarse de una ley de orden público rige por encima del contrato privado. En cuanto al tratamiento fiscal, es fundamental que las autoridades comprendan el funcionamiento de la actividad y el potencial que tiene como motor del desarrollo industrial y así morigeren la enorme carga fiscal que hoy pesa sobre la misma. La conjunción de impuestos nacionales, provinciales y municipales en una actividad que no está identificada como tal, genera una presión sobre la rentabilidad que condiciona fuertemente su potencial.

Si miramos el plano regional, podemos observar el caso de México, donde los desarrolladores privados de parques industriales son aliados del gobierno nacional en la promoción de la marca país.

La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (Ampip) representa desde 1986 a los desarrolladores industriales en México. Agrupa a 57 miembros corporativos nacionales y multinacionales, los cuales en su conjunto cuentan con más de 200 parques industriales ubicados en el país azteca, con más de 30 millones de m2 cubiertos de naves industriales ocupadas por 2000 inquilinos manufactureros y logísticos.

Los miembros de Ampip realizan en conjunto inversiones anuales del orden de los 2000 a 3000 millones de dólares que acompañan y potencian el desarrollo industrial de México. En sus parques se generan cerca de dos millones de empleos permanentes, la mayoría de los cuales fueron creados en los últimos años favorecidos por el impulso de los miembros. Además, la Ampip tiene una importante misión en el desarrollo del interior y en la promoción de la marca país en el exterior. La institución acompaña al gobierno nacional en la búsqueda de posicionar a México como destino para inversiones industriales.

Para lograr el impulso de la actividad en la Argentina sería importante comenzar por la creación de una representación gremial específica para desarrolladores privados. Es un desafío importante, ya que siendo tan pocos quienes se dedican a esta actividad, se pierden los incentivos y el interés en agruparse.

Existe una oportunidad a partir del surgimiento de las cámaras que representan a los parques industriales, aunque lamentablemente se ven allí muy pocos desarrolladores privados, ya que las mismas están enfocadas en representar consorcios de parques existentes y municipios que han desarrollado parques y mantienen la administración.

Hay un fomento por parte del gobierno a este tipo de agrupaciones, pero no ocurre lo mismo con los privados. Los desarrolladores tienen objetivos que son superadores de los propios de un consorcio, ya que no sólo administran los servicios y el mantenimiento de la infraestructura general, sino, por sobre todo, son desarrolladores de nuevos parques, impulsores de la actividad y promotores del asentamiento y crecimiento de la industria nacional.

Es necesario que se comprenda la importancia estratégica del rol del desarrollador privado de infraestructura industrial para la Argentina, de manera que se liberen las riendas de su potencial.

Eduardo Bastitta