Coronavirus. Crecen las disputas y problemas entre propietarios e inquilinos

Coronavirus. El mercado de los alquileres sufre la pandemia
Coronavirus. El mercado de los alquileres sufre la pandemia
Carlos Manzoni
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7 de mayo de 2020  • 10:04

El coronavirus impacta también en la realidad de inquilinos y propietarios, dos partes de un mercado inmobiliario que arrastra problemas desde hace décadas: a la cada vez mayor incidencia del alquiler sobre su sueldo para los primeros y la cada vez menor renta para los segundos, se suma ahora la dificultad de pago, la suspensión del desalojo y la postergación de la actualización.

En este contexto, tanto unos como otros ponen el grito en el Cielo: los inquilinos, porque en muchos casos directamente no tienen ingresos para afrontar el pago, con las distintas consecuencias que eso conlleva, y los propietarios porque corren el riesgo de dejar de cobrar por su propiedad, sin la posibilidad de exigir nada, al menos, hasta el 1° de octubre.

El 29 de marzo, el Gobierno publicó el decreto 320/20, que, entre otras cosas dispone: prorrogar los contratos hasta el 30 de septiembre, congelar el precio de los alquileres hasta el 30 de septiembre y prohibir el desalojo por falta de pago, también hasta esa fecha. Esto dispara varias consecuencias en la realidad diaria.

Fernando Muñoz, defensor del Inquilino, dependiente de la Defensoría del Pueblo, describe las distintas situaciones en las que se ven envueltos los locatarios. "Están los que acumulan sin saber en qué condiciones estarán en octubre para poder refinanciar; los que quieren renunciar al alquiler, yéndose a vivir con familiares, aun en condiciones de hacinamiento, pero no saben cómo afrontar la multa o las deudas que dejaron del alquiler, y los que tienen amenaza de desalojo si no pagan porque viven en condiciones precarias (hoteles, pensiones) o conviven con el locador ", detalla.

Por el lado de las inmobiliarias, que son, en cierta forma, las representantes de los propietarios, dicen que, según su relevamiento, en abril solo 20% de los inquilinos de inmuebles para vivienda no pagó su alquiler. "Lo que sí arroja un número mayor de impago es el de los locales comerciales, donde la falta de pago se observó en el 59% de los contratos", señala Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional de los Corredores Inmobiliarios (Cucicba).

En medio de este panorama, Gervasio Muñoz, presidente de Inquilinos Agrupados, afirma que algunas inmobiliarias y propietarios, ante la falta de pago, obligan a los locatarios a desalojar la vivienda, pese a que el decreto 320 lo prohíbe. "Sucede que ese decreto surgió ante la emergencia, pero ahora no hay voluntad política de hacerlo cumplir", se queja Muñoz.

Pepe, por su parte, niega que eso ocurra y argumenta que ningún propietario quiere que su departamento quede vacío. "El decreto que prorroga los contratos, suspende los desalojos y posterga la actualización de los alquileres se está cumpliendo", responde el directivo.

Los dueños de inmuebles también tienen sus propios problemas derivados del coronavirus. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, señala que, a partir de la pandemia, el propietario quedó a merced de que el inquilino pueda y quiera pagarle, ya que por el decreto presidencial puede no pagar y patear la deuda hacia adelante. "En algunos casos, seguramente habría inquilinos que no podrán pagar; en otros, puede pasar que aun pudiendo pagar no lo hagan. Todo esto desalienta la oferta presente y futura, ante el riesgo incluso de una mayor regulación que empeoraría todavía más la situación", opina el especialista.

Esto se da en un momento en el que, según Rozados, la rentabilidad de los propietarios está muy golpeada. "Desde hace dos años están recibiendo la rentabilidad más baja de la que se tenga registro. La bruta es del 2,4 % anual, mientras que la neta, es decir, la que queda luego de descontar impuestos y amortizaciones, se ubica por debajo del 1%", subraya el experto.

No bancarización, otro problema

Dentro de esta problemática, queda al desnudo otra: el alto porcentaje de alquileres informales, en los que los propietarios o las inmobiliarias no quieren entregar el CBU para el pago electrónico, porque de esa manera deberían justificar ante la AFIP ese ingreso. Acá, nuevamente, desde las inmobiliarias dicen que son casos aislados, mientras que desde las agrupaciones de inquilinos afirman que es moneda corriente.

Según Fernando Muñoz, respecto de la bancarización, primero las inmobiliarias especularon con la primera fase del aislamiento, dejando para mediados de abril el cobro, especulando que se terminaba el 14. "Pero después se les complicó porque la cuarentena se amplió y tienen que cobrar sí o sí, entonces están presionando para abrir sus negocios (sobre todo lo lograron en Misiones, en Chaco, en Mendoza, en Corrientes) para "cobrar alquileres". Aún sin protocolo para mudanzas o para poder mostrar viviendas para alquilar o vender, la urgencia es cómo cobrar sin que se transfiera el pago", relata el defensor del Inquilino.

En tanto, desde Inquilinos Agrupados, afirman que muchos locatarios están yendo a pie a pagar su alquiler a las inmobiliarias o al propio propietario. Mientras que por el lado de las inmobiliarias, Pepe dice que puede ser que haya casos aislados, como ocurre con el caso de los que no quieren hacer cobro electrónico por algún problema puntual, pero que en general no hay inconvenientes en ese sentido. "Hay gente grande que no se adapta al pago electrónico y puede ser que en esos casos el pago deba ser en efectivo", acota.

Más allá de este contrapunto, lo cierto es que la situación del mercado de alquiler de inmuebles está muy complicada y rodeada de incertidumbre, como la mayoría de los rubros. Sobre todo para aquellos a los que se les cortó su fuente de ingresos. Porque, la gran pregunta es ¿qué va a pasar el 1 de octubre, cuando deje de regir el decreto y muchos se encuentren con deudas y en lugar de tener que pagar un mes de alquiler tengan que empezar a pagar ese mes más lo que tienen atrasado?

"Después de esta pandemia va a quedar mucho hacinamiento, porque muchos se van a lo de los padres a vivir porque no pueden pagar el alquiler, muchos inquilinos endeudados con los propietarios y en octubre una catarata de juicios de desalojos (ahí van a correr riesgo las propiedades que salieron como garantes)", concluye Gervasio Muñoz.

Desde el punto de vista de la oferta, desde la Defensoría del Inquilino estiman que se va a dar una mayor concentración de la tenencia de vivienda, cuando muchos propietarios de vivienda familiar tengan que vender por la crisis, por el atraso en las expensas, o simplemente por necesidad de contar con el dinero para poder sobrevivir. Eso pasó a fines de los 90, antes del 2001 ya se notaba que mucha gente vendía su propiedad.

Esta problemática impacta en gran parte de la población. Hay que recordar que año tras año, desde 1976, aumentó la cantidad de inquilinos en todo el país. En 2001 había 20% de inquilinos en la ciudad de Buenos Aires y actualmente esa cifra es de 40%.

Esto no es solo algo exclusivamente local, sino que en Europa, por ejemplo, también hay altos porcentajes de inquilinización. Por eso, varias capitales empezaron a implementar políticas para solucionar el problema. En Berlín, el Estado compra viviendas y las pone en alquiler con precios congelados por cinco años. En París, por barrio, hay un piso y un techo para el precio del alquiler. Londres acaba de endurecer el impuesto a la vivienda ociosa y de endurecer las condiciones para las plataformas de alquiler turístico. España, hace meses, volvió a los contratos de alquiler con plazo mínimo de siete años ajustables por inflación.

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