Cuando un martillo marca la diferencia

Los remates, una alternativa de compra que capta nuevos interesados
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22 de junio de 2002  • 00:58

"¿Nos vamos a quedar en el corralito o con los bonos? ¿Porqué no entramos y vemos cómo funciona esto?

Dos mujeres dialogaban frente a los edictos, colocados en la nutrida cartelera de la Corporación de Rematadores, Perón 1233. No eran las únicas que analizaban esta antigua manera de adquirir inmuebles, que ahora parece volver con nuevo empuje a juzgar por la cantidad de personas que se renovaba para enterarse de los futuros remates, estudiaban las características y analizaban las bases.

Sus ojos, como los de este redactor, se fijaron en una de las subastas para ese mismo día, a las 13. Se anunciaba el remate de un departamento de un ambiente en Cerrito y Lavalle, de 35 metros cuadrados. Aunque el estado de mantenimiento era regular, la base era tentadora: 15.000 pesos, en un juicio por expensas.

A las 13.15, allí estábamos todos, en un salón casi colmado. Algunos, en busca de mayor privacidad, se sentaron tras una pequeña valla, una especie de corralito, muy cerca del lugar donde se ubicó el rematador. Una cámara no perdía detalle y se observaban medidas de seguridad.

El trámite fue muy sencillo y excepcionalmente rápido para lo que esperan los neófitos en el tema. Tras repasar las características del inmueble, recordar cuál era la deuda y que el monto de la base ya la cubría, comenzó la venta, a las 15.30.

Tras un comienzo entusiasta en el cual se superpusieron las ofertas, la puja se hizo más lenta a medida que crecía el precio. Oferta y demanda desplegaban sus habilidades.

En varias ocasiones el martillero estuvo por golpear su martillo por tercera vez, que es la definitiva, y en el último instante aparecía una nueva oferta, de a 3000 pesos primero, luego 2000, finalmente de a 500 pesos. El inmueble se adjudicó a un joven, en 40.500 pesos.

Desde el inicio de la subasta apenas habían pasado diez minutos. Luego, se iniciaron los trámites que son de rigor y que se explican con detalle en los impresos que se distribuyen de cada remate.

Otra señora que estaba con dos amigas, que había dejado de ofrecer cuando se superaron los 35.000 pesos, comentó: "Era un departamento de 14.000 dólares". En la entidad admiten que últimamente se acerca más gente común con el objetivo de hacer algún negocio inmobiliario, pero todavía están lejos de los 38/40 remates diarios que eran el promedio hasta el año último.

"La famosa ley de quiebras introdujo artículos que suspendieron las ejecuciones. Luego se modificó, ya que no eran 180 días hábiles, como se interpretó en un principio. En definitiva, hay luz verde desde el 14 de agosto próximo", relató Eduardo Saravia, presidente de la institución que agrupa a los martilleros.

Aclaró que las quiebras no están suspendidas, pero sí las ejecuciones hipotecarias, si la propiedad está ocupada por el deudor, que son la mayoría de los casos. "Las ejecuciones por expensas son escasas porque el deudor trata siempre de llegar a un arreglo con el consorcio."

Las zonas más buscadas en los remates son siempre las mejores, desde el punto de vista inmobiliario, o sea, buenas cuadras de Barrio Norte, Palermo, Plaza San Martín, Recoleta. "Generalmente, los interesados son vecinos que ya conocen el lugar".

Hay casos especiales en los que se puede lograr un valor igual e incluso superior al común de mercado.

"Me tocó hace poco vender un terreno de 1300 metros cuadrados en las Lomas de San Isidro, en una de las mejores cuadras. Sólo se había construido un quincho y una cancha de tenis. Los que vinieron al remate eran vecinos. Tras una fuerte puja, el terreno salió en 601.000 pesos." El comprador confesó que había pagado bastante más de lo que pensaba, "pero que no se le podía escapar".

El interesado tiene que ir prevenido de que tendrá que llevar en efectivo o en cheque certificado el 30 por ciento, más la comisión del 3 por ciento y un arancel de 0,25%. "Si trae dólares, por lo general se le da algunas horas para que pueda cambiarlos, porque los remates son en pesos. El 70 por ciento del precio lo tendrá que depositar según se indica en el edicto, a los cinco días de aprobada la subasta, por lo general, a los 30 días del remate."

Todo el trámite, asegura Saravia, es de una garantía total para el comprador y no puede deparar ninguna sorpresa posterior. "Incluso el Código Procesal autoriza la inscripción directa, así que no tiene que hacer escritura inmediatamente."

Según Saravia, el comprador aparece cuando el inmuebe está bien ubicado y tiene una base atractiva. "En el caso que le comentaba, se pagaron 601.000 pesos, pero si se hubiera colocado una base de 500.000, seguramente no se habrían presentado interesados. Es oferta y demanda. Cada uno puja hasta donde le interesa."

Recuerda Saravia que de los 38 o 40 remates diarios en 2001 se pasó a ninguno con la ley de quiebras que suspendía las ejecuciones. Ahora esperan un reverdecer de la actividad desde el 14 de agosto próximo. "En esta época se hacen unos 10 o 12 por día."

En general, estima que las propiedades, según los datos que se desprenden de las subastas, comparadas con los valores de 2001, han aumentado un 60/70 por ciento en pesos y han retrocedido alrededor del 50 por ciento en dólares. "Estimamos en la Corporación que serán muy activos los tres últimos meses del año."

Para no olvidar

Lo que hay que saber antes de hacer ofertas

Algunos consejos prácticos frente a las subastas

En la conversación con Eduardo Saravia, presidente de la Corporación de Rematadores y Corredores Inmobiliarios, se desprenden algunos consejos que habrá que tener en cuenta para el trámite de un remate:

  • Leer atentamente el edicto que se publica o los volantes que se imprimen, donde se describen las características del inmueble, lo que habrá que pagar en el momento del remate y los días que se puede visitar.
  • Llevar efectivo o cheque certificado por lo que puede resultar el 30 por ciento del precio final, más 3% de comisión y 0,25% de sellado.
  • En ejecución hipotecaria, en fuero Civil, por fallo plenario se considera que los impuestos, tasas o contribuciones no se trasladan al nuevo comprador. Las expensas se considera que siguen al inmueble y si el producido de la venta no alcanza, las pagará el comprador. Esto hay que tenerlo muy en cuenta al comenzar a pujar, porque aumentará el precio que deberá pagarse.
  • Cuando se trata de quiebra en el fuero comercial, la mayoría de los juzgados interpreta que ni las tasas ni las expensas se trasladan al comprador.
  • Disminuye notoriamente el valor de la base y por consiguiente de la puja posterior de todos los interesdos, el hecho de que el inmueble esté ocupado o exista alguna restricción al dominio, como en el caso del usufructo de por vida.
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