Daniel Elsztain: "Sin dudas, es una oportunidad volver al segmento de la vivienda"

Daniel Elsztain, responsable del área de Negocios Inmobiliarios de IRSA, condicionó su optimismo a la previsibilidad. En diálogo con José Del Rio, secretario general de Redacción de LA NACION, el ejecutivo expresó que se mantendrá optimista mientras el país "continúe en un camino claro y las reglas sean iguales y transparentes para todos". Así, desde el escenario del auditorio del Museo de Arte Latinoamericano de Buenos Aires (Malba), se refirió a una señal positiva muy clara: la baja en el costo de la financiación. "Hace un año nos endeudábamos al 9 por ciento y hace poco emitimos un bono en el mercado local al 5 por ciento", recordó, y añadió que eso hace que el grupo piense en proyectos que antes no parecían rentables.

Entre esos nuevos planes, mencionó a la vivienda, un segmento donde, dijo, a la compañía le interesaría ingresar. "Sin dudas, es una oportunidad volver al segmento de la vivienda", dijo, y adelantó zonas y oportunidades y llamó a aumentar la oferta para evitar una burbuja inmobiliaria.

-¿Considera que el sector del real estate está respondiendo correctamente a los cambios macroeconómicos?

-Si no nos adaptamos, seguramente vendrán nuevos jugadores. Tendríamos que poder movilizarnos más rápido, porque hay una demanda terrible, sobre todo a nivel vivienda. Ya está ordenada la macro, ahora tenemos que lograr previsibilidad: ¿por cuánto tiempo continuará esto? La idea es que nadie se lance a hacer un proyecto muy bueno y se quede a mitad de camino. Se trata de poner reglas claras.

-Ustedes juegan en varias canchas del sector inmobiliario. ¿Cuáles son las áreas en las que proyectan mayor potencial?

-Potencial tienen todas. En todos los segmentos donde participamos estamos por debajo de lo que existe en países vecinos y en las economías desarrolladas. Sin duda la vivienda es el segmento de mayor potencial: hay un déficit que ya es conocido y que es triste que no se haya atacado antes. Hoy pareciera ser el momento por el bajo costo de endeudamiento.

-¿Y en oficinas?

-En las oficinas también hay oportunidades, pero es más difícil ponerlo en perspectiva. Hoy un piso de oficinas tradicional de 1000 metros cuadrados cuesta US$ 5000 el metro. Es decir, que si lo comprás hecho eso significa US$ 5 millones, una inversión no menor. No hay muchos jugadores que puedan entrar en este juego. Veo que habrá un buen momento, porque los precios están empujando para arriba y eso incentiva más el desarrollo. Pero hay que ser cauto, porque son tickets muy grandes y no se venden tan fácilmente como los departamentos.

-¿Y qué sucede con el segmento de los shoppings?

-Creo que es el más difícil de todos los negocios inmobiliarios que yo conozco. En la vivienda la cadena incluye al arquitecto, al constructor y al broker que vende. En la oficina se suma un paso más, porque hay que alquilarlas. En cambio, los centros comerciales son un animal vivo: todos los días cambian las paredes del lugar, tengo que conseguir locatarios, tengo que hacer la publicidad, se pelean adentro por un metro más de vidriera, abre todos los días y te llaman porque hay que bajar el consumo de electricidad. Es una complicación y todo eso es costo. Es muy complejo, se necesita escala y además está desafiado porque no hay muchos lugares más para hacer buenos proyectos. Nuestro último proyecto fue el Dot, donde invertimos US$ 150 millones, no fue algo así nomás. ¿Podés tener un galpón y poner locales? Sí, pero no sé cuán exitoso va a ser eso.

-¿Qué tan fuerte planean jugar en el mercado de viviendas?

-En los últimos años estuvimos casi ausentes en este segmento. Lo poco que hicimos fue a través de swaps: nosotros tenemos tierras, porque IRSA fue construyendo un buen banco de tierras, que les damos a los desarrollistas que quieren hacer un proyecto, y que en vez de hacer una inversión más grande nos pueden pagar en metros a nosotros. En los últimos años preferimos esta modalidad por ineficiencia del mercado y falta de transparencia. Nosotros tenemos una complejidad extra porque somos una compañía responsable y nos exigen más que a una empresa más chica.

-Pero eso está cambiando...

-Con el tema del costo de la financiación y las hipotecas cambió el escenario: esto va a forzar a que todo el que compra tenga que demostrar cuánto está gastando. Nosotros somos una compañía pública y compramos con IVA, en cambio, otros jugadores competían con herramientas de las que nosotros no nos podíamos valer. Sin dudas, es una oportunidad volver al segmento de la vivienda, pero aún no tenemos una decisión fuerte de cómo lo vamos a hacer. Sí estamos analizando muchos proyectos, como un terreno en San Martín y General Paz, donde podemos construir 550.000 metros cuadrados de vivienda. Las nuevas herramientas sin duda nos invitan a volver al mercado de la vivienda: vemos oportunidades y tenemos un montón de fortalezas para poder hacerlo en escala.

-¿Y qué deberían readaptar para poder captar esa oportunidad?

-Si la tasa de financiación bajó, nuestra rentabilidad también debería acomodarse. Es difícil pensarlo si uno no tiene previsibilidad, si se cree que esto es sólo temporario y que no puede tomar el riesgo de bajar el margen. El mayor reclamo que tenemos que hacerle al Gobierno es que haya previsibilidad.

-¿Qué cree que sucederá con los precios?

-Comparto la visión de que hay algo de presión para que aumenten los precios de las oficinas en alquiler, pero en la venta no sé si hay mucho espacio para seguir creciendo. Está muy alto el precio de la construcción y, si uno alquila al precio actual, es difícil hacer renta... y todos los que invierten quieren y buscan rentabilidad.

-¿Y qué sucede en el mercado de las viviendas? ¿Influye el costo de la construcción?

-En la vivienda también habrá presión por el tema de las UVA. El precio de la vivienda no depende del costo de la construcción sino de la oferta y la demanda, por lo que el Gobierno está haciendo bien en traer nuevo inventario para poder contrabalancear. Tiene que aumentar la oferta para que todo el impulso de los créditos no haga que se dispare demasiado el precio de la vivienda, que subió mucho en términos de poder adquisitivo. La buena noticia es que con los créditos a largo plazo esos precios son posibles de pagar. Veo crecimiento y espero que haya mucha oferta para que el crecimiento no haga una burbuja.

-¿Hay oportunidades en la ciudad de Buenos Aires o en otras zonas del país?

-Hay oportunidades en todos lados, el tema es saber para dónde va la tendencia. Los márgenes están más reducidos y eso es una realidad a la que tenemos que acostumbrarnos. Estamos haciendo en la zona de Catalinas un edificio de 35.000 metros cuadrados y va a terminarse hacia 2019. En el interior, en el segmento de oficinas, estamos analizando oportunidades en Córdoba y Rosario. Además, tenemos el segmento de premium outlets con el que miramos a ciudades del interior y al sur y el oeste de la provincia de Buenos Aires.

El avance de las oficinas

Precios y oportunidades en el real estate

5

Millones de dólares

Es la inversión para un piso de oficinas tradicional de 1000 m2 cuadrados (US$ 5000 m2)

Potencial

“Sin duda la vivienda es el segmento de mayor potencial: hay un déficit que ya es conocido y que es triste que no se haya atacado antes”

Precios

“Hay algo de presión para que aumenten los precios de las oficinas en alquiler, pero en la venta no sé si hay mucho espacio para seguir creciendo. En vivienda también habrá presión por el tema de las UVA”