Diez claves a tener en cuenta antes de sacar un crédito hipotecario

Todo el mundo sueña con dejar de alquilar -tirar la plata, dicen algunos- y comprar su propia casa o departamento. Pero en un mercado en el que cada vez suben más los precios y, al mismo tiempo, escasean las opciones de financiación, ese anhelo parece estar cada vez más lejos.

Sin embargo, el sistema bancario público y privado, ofrece hoy una serie de créditos (convenientes o no) para el acceso a la vivienda, entre ellos, la línea "Casa Propia" lanzada por el Banco Nación el último 15 de abril por la presidenta Cristina Kirchner (existen también otras líneas similares en el Banco Ciudad, el Hipotecario, el Santander y el Banco Francés, entre otros).

En ese contexto, lanacion.com consultó al arquitecto Damián Tabakman -magíster en Finanzas, consultor inmobiliario y coordinador de los posgrados de Real Estate de la Universidad Di Tella y el Eseade- para profundizar sobre diez dudas básicas que son necesarias aclarar a la hora de sacar un crédito hipotecario.

- ¿Qué sistemas de amortización existen y cuál es más conveniente?

- En la Argentina se usa el sistema francés en el cual las cuotas son todas iguales: parte va a intereses y parte a capital. Cada mes, la proporción cambia en base a un cálculo financiero que depende de la tasa. Al principio se paga intereses (casi en su totalidad) y al final del préstamo es a la inversa. En otras partes del mundo hay otros sistemas, como el alemán. Sin embargo, aquí no se usa [el sistema alemán determina que la amortización de capital sea fija. Por lo tanto, los intereses y la cuota total serán decrecientes. En tanto, el sistema americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual sólo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos].

- ¿Es conveniente endeudarse en tasa fija en pesos aunque la tasa de interés sea muy alta (hoy está entre un 18% y un 20% como mínimo)?

- A mi juicio no es financieramente conveniente. Esa tasa puede ser hoy negativa [por debajo de la suba de precios], y consecuentemente atractiva, porque la inflación es alta, pero en diez años el nivel promedio debería ser más bajo. Es difícil predecir cuál debería ser ese promedio, pero debería estar aproximadamente un 30% por debajo de la tasa actual. Sin embargo, para quien necesite mudarse y no tenga la plata, quizás no haya otras alternativas que aceptar lo que se ofrece en el mercado en materia hipotecaria.

- En un país de alta volatilidad como la Argentina, ¿se puede tomar un crédito a tasa variable o es muy riesgoso?

- Las tasas variables son peligrosas porque dependen de variables que los deudores no controlan. Si la variación [en la tasa] es muy grande, es probable que el Estado tome cartas en el asunto. Pero quizás no lo haga y el riesgo es grande porque lo que está en juego es la casa propia. Si las variaciones no son enormes, el deudor deberá afrontarlas y el impacto en la cuota puede ser significativo. Así se desató la crisis financiera internacional.

- ¿Cuál es la diferencia entre tasa anual y el costo financiero total?, ¿Cuál debo mirar a la hora de sacar el crédito?

- El costo financiero total incluye, además de la tasa, los otros gastos que tiene una hipoteca, tales como seguros de vida e incendio y otras comisiones. Naturalmente, a la hora de sacar un crédito, hay que mirar el costo financiero total.

- Además, de la tasa, ¿qué otras variables son importantes a la hora de sacar un crédito hipotecario?

Hay que tener en cuenta el tema de los seguros, y en especial el de vida, que es caro y que termina pesando en la cuota. En cuanto al plazo, con tasas altas como las actuales, alargar el plazo no reduce casi nada la cuota. Más allá de diez años no tiene sentido. Con tasas bajas si conviene ir a 20 años o más.

- ¿Es conveniente precancelar un crédito o es preferible seguir pagando?

- Habitualmente, los créditos hipotecarios tienen una penalidad por pre-cancelación, al menos durante los primeros años. Para los bancos, las hipotecas son buenos préstamos, así que ellos prefieren que no se precancelen. Por eso, cobran una comisión en caso que el deudor quiera hacerlo. Hay que recordar además que en el sistema francés durante años se paga casi solamente intereses y poco capital, y eso influye a la hora de precancela (se precancela sólo capital y puede ocurrir que uno haya pagado varios años y al precancelar deba prácticamente lo mismo que al principio).

- ¿Por qué los bancos hacen tanto hincapié en la relación cuota-salario?

- Porque es el indicador que refleja la capacidad del deudor de pagar la cuota en base a sus ingresos, sin asumir esfuerzos desmesurados.

- ¿Puedo sumar aportes como monotributista a mi salario en relación de dependencia para acceder a una suma mayor?

- Depende de cada banco. En general se admite en la medida que sea un ingreso recurrente y demostrable.

- ¿Cuánto tarda un banco en otorgar un crédito (en promedio)?

En promedio tarda cerca de 45 días. Hay que hacer la tasación, estudio de títulos y otras cuestiones. Eso lleva tiempo.

- Si tarda tanto, ¿cómo hago para que el dueño del departamento espere y no se lo venda a otra persona?

- Se puede hacer una reserva ad referendum (es una reserva sujeta a que el comprador consiga el préstamo).

Los créditos, hoy en día

Pese a que la relación cuota-plazo aún no es beneficiosa para los que buscan ser dueños, existen varias ofertas de créditos hipotecarios en el mercado. El Banco Francés, por caso, lanzó un crédito con una tasa fija del 18% anual a 15 años. En tanto, el Santander presentó una línea con una tasa de un 17% a 12 años. El Banco Ciudad ofrece préstamos a una tasa de 18% hasta en 20 años, mientras que el Banco Nación cobra una tasa fija en pesos de 12,75% (en los primeros tres años) que luego se convierte en variable.