¿Cómo impacta la suba del dólar en los créditos hipotecarios?

El anuncio de la relajación de la meta de inflación para 2018 en 15 por ciento y un dólar por encima de los 19 pesos son variables que afectan directamente a un mercado inmobiliario en el que las operaciones con crédito crecen a un ritmo de 173 por ciento en la Capital Federal y las propiedades usadas -que son las que califican para la financiación porque se pueden escriturar- aún se venden en dólares.

Hay que tener en cuenta que la escritura recién se firma a los dos meses desde que se asigna el crédito. Ese es el momento en el que la entidad bancaria presta los pesos que el comprador necesita reconvertir en dólares al tipo de cambio de ese día. “La gente siente pánico porque no sabe si llegará con el dinero”, describe Horacio Benvenuto, gerente general de la inmobiliaria Izrastzoff.

La corrección del tipo de cambio que, en diciembre, fue de 11 por ciento –la misma suba que llevaba durante el año hasta noviembre- exigirá que quien vaya a sacar un crédito, principal motor de la demanda, tendrá que contar con más pesos de ahorro que hace unos días atrás para cubrir 20 o 30 por ciento del valor de la propiedad que exigen las líneas.

"Por cada US$ 100.000 de valor de vivienda financiada con crédito hipotecario, habrá que poner $200.000 adicionales solo por el cambio de cotización del dólar en los últimos 15 días", detalla el economista Ariel Setton. Benvenuto relata un caso en el que el aumento de la tasa del crédito sumado al del dólar lo dejaba sin posibilidad de compra y la salida fue cambiar de banco: pasó de uno que le financiaba 70 por ciento del valor de la unidad por otro que le prestaba el 75 por ciento. También hay operaciones de US$ 295.000 en la que los futuros propietarios están saliendo a buscar entre conocidos quien le preste diferencias de apenas US$ 6000. José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario advierte que, para evitar este tipo de sorpresas, es aconsejable que quien vaya a sacar un crédito tenga un adicional del 30 por ciento.

Otra forma de mitigar el riesgo de la caída de la operación es, quien tiene una mayor capacidad en la relación cuota-ingreso, comprometer una mayor parte de su sueldo –hoy el promedio es 58 por ciento- y pedir más dinero de lo que vale la propiedad.

“El impacto en los que alcanzan el ahorro previo es menor porque lo que mira el tomador no es el precio final sino es el valor de la cuota que sigue siendo similar al de un alquiler, que además le permite seguir capitalizándose”, minimiza el desarrollador Gonzalo Monarca aunque aclara que una mayor inflación extiende los plazos ya que la normativa vigente de los créditos Uvas contempla que si sube un 10 por ciento más que lo que se actualizan los salarios, el deudor hipotecario puede solicitar la extensión del plazo de su crédito en un 25 por ciento. “Si los salarios aumentan en la misma línea que la inflación no habrá cambios”, aclara Mariano Sardans, director de la gerenciadora de patrimonio FDI.

En el caso de los proyectos nuevos que, en general, se venden y financian directamente en Uvas, el efecto será nulo. “Son correcciones que generan algún sobresalto en el corto plazo pero en el largo ayudan porque se generan metas realistas y creíbles”, relata Sebastián Sommer, director de la desarrolladora CasasArg, una de las primeras en lanzar un emprendimiento nuevo para la clase media.

Los precios

Monarca reconoce que en dólares el valor del metro cuadrado disminuirá pero igual no se espera una baja en el valor de las propiedades. “Hemos atravesado devaluaciones más grandes en un contexto recesivo para el sector y los valores en dólares no se tocaron”, agrega Rozados. Un dato clave es que la suba de las propiedades le ganó a otras variables: hasta noviembre el precio de los departamentos usados aumentó 12 por ciento en dólares, porcentaje al que si se le suma la corrección del tipo de cambio, el incremento en pesos supera al 28,4 por ciento, según datos de Reporte Inmobiliario. Un número que da por encima de la inflación –que se estima cerrará en 24 por ciento- e incluso de la UVA que entre enero de 2017 y el mismo mes de 2018 habrá registrado una suba del 22,5 por ciento. Lo que sí disminuirá es el valor del costo de construcción que los desarrolladores suelen medir en dólares y que hoy alcanza niveles records de US$ 1500/m2, mientras que en 2004 rondaba los US$ 700/m2. De todas formas, por la escasez de oferta de unidades apta créditos y los costos en pesos son pocas las chances de futuras bajas en los precios.

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