Precios y tiempo: las dos variables que marcan el ritmo de las operaciones inmobiliarias

Estuvimos algunas semanas alarmados con el dólar , después de eso vimos que el mercado empezó a hacerse preguntas de qué hacer, cuándo y cómo", explicó Martín Boquete, director de Toribio Achával, y así narró cómo vivieron las inmobiliarias los vaivenes del tipo de cambio. Luego, detalló que él y sus colegas empezaron a evaluar el contexto con pensamientos retroactivos para ver qué pasó con devaluaciones anteriores y en qué punto se pueden encontrar oportunidades. "Esto generó cambio de precios. Los precios terminan siendo los que ajustan el cambio de ánimo de todos y estamos tratando de descubrirlos", reflexionó el broker.

En la tercera edición del Summit de Real Estate , Boquete aseguró que las propiedades en dólares bajaron, aunque el análisis depende de la propiedad o el proyecto. Sí aclaró que los proyectos en pozo están un 5% más baratos en dólares: "Más interesada está la demanda cuanto más cerca está la fecha de entrega", agregó.

Por su parte, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, calificó el sector de "hipersegmentado" y aseguró que hay resistencia a la baja de precios, en especial en el segmento ABC1, que apunta a un metro cuadrado superior a los US$5000. "Estamos en una circunstancia de mucha volatilidad que hace lenta la toma de decisiones", argumentó, y aclaró que el interés por el ladrillo sigue. Dijo que hay mucha resistencia a la baja, que se da, fundamentalmente, porque la tierra es escasa para los proyectos premium.

Para Goldszer, la defensa de los precios no se da solo en los proyectos nuevos, "que requieren una estructuración del negocio que lleva un gran esfuerzo", sino también en el segmento del usado: "Vemos un mercado que ajusta más por cantidad que por precio. Hay menos operaciones, pero los precios se defienden mucho". Sobre el segmento medio, la especialista reconoció que el interés sobre la posibilidad de comprar no disminuyó, pero la brecha histórica entre la posibilidad de acceder a la vivienda y la economía se alejó a partir de que desapareció el crédito .

La demanda de tierras expresada por desarrolladores e inversores del sector fue la que llevó al Gobierno a subastar grandes terrenos. Al momento, la Argentina lleva más de 30 inmuebles subastados y un total de US$500 millones recaudados. "Necesitamos transformar los activos que tenemos en activos que se necesitan. Por ejemplo, los fondos de Catalinas Norte se destinaron al Paseo del Bajo", explicó Francisco Sotelo, director nacional de Gestión Inmobiliaria Estatal de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

Sotelo explica que la agenda de 2018 se enfocó en inmuebles que permitieran elevar los viaductos de las líneas San Martín y Mitre. Explicó que los valores de las propiedades los fija el Tribunal de Tasaciones de la Nación. "Hace un análisis de los valores del mercado y con eso establece el valor de expectativa de venta y sobre eso se establece la base de la subasta", detalló.

Sin embargo, aclaró que no solo se subastan tierras grandes, como las del corredor Catalinas Norte, sino también departamentos de 40 metros cuadrados y todo tipo de propiedades. "La demanda que interpretamos es que había una falta de tierras. Las grandes ofertas representan una oportunidad para que inversores argentinos se agrupen", aclaró, y agregó que el portfolio también se ofreció en el exterior: "Estamos convencidos de que la inversión extranjera puede apalancar el desarrollo del mercado", dijo.

A partir de la subasta del Gobierno, la zona Catalinas Norte se convirtió en uno de los nuevos focos de los desarrolladores de la ciudad de Buenos Aires. Goldszer detalló lo que sucedió con Distrito Quartier, en Retiro. "Tuvimos 200 operaciones y no se cayó ninguna. Se lanzó en octubre y se terminaron de firmar los boletos hace 30 días", confirmó, y describió que se trata de un proyecto en pozo influenciado por la obra del Paseo del Bajo, pero además potenciado por el branding de Quartier. "Día a día afirmamos que el branding en el segmento premium es un valor agregado", contó. Boquete puso el foco en el producto final: "El consumidor final quiere ver las paredes, la cocina, cómo es la circulación, se aleja más de las marcas y apunta a ver el producto final".

Por otro lado, la inestabilidad cambiaria hace que la brecha entre la aprobación de un crédito y la escrituración de la propiedad se convierta en una prueba no apta para cardíacos y un momento en el que el broker debe calmar la ansiedad entre las partes. Claudio Caputo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, reconoció que los tiempos administrativos son una cuenta pendiente en la que deben trabajar el Gobierno junto a las distintas dependencias municipales. Estos retrasos no solo afectan al comprador final, sino también a los propios desarrolladores. "No podemos dejar que un desarrollador que termina la obra cobre siete meses después en Capital Federal y mucho tiempo después en la provincia de Buenos Aires", afirmó.

Caputo aseguró que el plan del Gobierno generado para reactivar el sector no se basa en objetivos teóricos ni académicos, sino que las exenciones impositivas y la posibilidad de inscribir el boleto más la incorporación de tecnología en los procesos administrativos son medidas realistas. "Soy prudentemente optimista", afirmó, y reconoció que los agentes inmobiliarios son los que se llevan, muchas veces, la peor porción de la torta que es una operación inmobiliaria, dado que el contexto obliga a que sus oficinas se transformen en consultorios de psicología. "Todos saben que es una industria contracíclica, tomás decisiones hoy y los resultados se ven en dos años", explicó.

Con respecto a los tiempos de las escrituras, el especialista explicó que los escribanos tienen un proceso de legitimación de documentación que en la ciudad de Buenos Aires debería llevar entre 25 y 30 días. "No quiero entrar en el debate histórico entre los bancos y los escribanos, pero está clarísimo que si solapáramos los tiempos notariales con los bancarios se aceleraría el proceso", comentó, y agregó: "Esto sería que, cuando se entrega el crédito, el banco entregue la documentación a la escribanía, pero esto en la práctica no pasa", cerró Caputo.