El acceso a la vivienda, en el origen de muchos problemas globales

La crisis financiera de 2008-2010 ilustró los peligros inmensos de un mercado de la vivienda mal manejado. En los Estados Unidos, a comienzos y mediados de la década de 2000 el crédito hipotecario irresponsable, a veces ilegal, llevó a muchos hogares a acumular más deuda de la que podían sostener. Entre 2000 y 2007 las obligaciones en hogares de los EE.UU. treparon desde el 104% del ingreso al 144%. El precio de las viviendas subió 50% en términos reales. Los incumplimientos llevaron a una recesión global y casi hizo caer el sistema financiero.

Desde la década de 1960 a la de 2000 un cuarto de las recesiones del mundo rico estuvieron asociadas con fuertes caídas en el precio de las viviendas. Las recesiones asociadas con crisis de crédito y baja de los precios de las viviendas fueron más profundas y duraderas que otras. Pero el daño causado tiene otras aristas. En los países ricos y, especialmente, en el mundo de habla inglesa, la vivienda es demasiado cara, lo que daña la economía y envenena la política. Cuando todos se sienten bien respecto de su situación financiera, los políticos tienen mayores probabilidades de reelección, pero una política económica que se basa en que las familias asuman grandes deudas no es sustentable.

Un estudio del FMI concluye que, en el corto plazo, la deuda de los hogares en aumento da impulso al crecimiento económico y el empleo. Pero luego de unos años, las familias necesitan bajar el gasto para pagar deudas, por lo que los efectos se revierten: el crecimiento se vuelve más lento de lo que hubiese sido de otro modo y se incrementan las probabilidades de una crisis financiera.

Los mercados de la vivienda que funcionan mal también afectan el lado de la oferta de la economía. Las ciudades más productivas del mundo rico no construyen suficientes viviendas, lo que limita su crecimiento y las encarece. Dado que la productividad y los salarios son mucho más altos en las ciudades que fuera de ellas, eso reduce el PBI global. Es mala noticia que en las últimas décadas el mundo rico se haya vuelto peor para la construcción de viviendas.

Un trabajo reciente de los investigadores Kyle Herkenhoff, Lee Ohanian y Edward Prescott, sostiene que en los Estados Unidos este proceso "ha hecho más lenta la migración interestatal, ha reducido la reasignación de factores y ha deprimido el producto y la productividad comparado con tendencias históricas". Las limitaciones al crecimiento urbano hacen más difícil reducir las emisiones de dióxido de carbono, dado que las ciudades grandes tienen las construcciones más eficientes.

La vivienda también es una razón importante por la que mucha gente siente que la economía no funciona para ella. Mientras que muchos baby boomers tienen casas grandes y costosas, los jóvenes cada vez más deben alquilar con sus amigos espacios chicos, fomentando el resentimiento de los millennials hacia sus mayores. El economista Thomas Piketty sostiene que en las recientes décadas la ganancia sobre el capital ha excedido el pago a la mano de obra, elevando la desigualdad. Hay quienes han criticado las conclusiones de Piketty, señalando que lo que realmente explica el alza de la participación del capital en la riqueza es la ganancia en aumento sobre las viviendas.

Otros estudios descubrieron que los mercados de la vivienda y el populismo están estrechamente relacionados. Los británicos que viven en zonas donde los precios de las casas están estancados fueron más proclives a votar por el Brexit en 2016 y los franceses, por el Frente Nacional de extrema derecha en las elecciones presidenciales de 2017, según estudios de Ben Ansell de Oxford University y David Adler de The European University Institute. Disputas políticas detonaron las protestas en Hong Kong, pero el costo escandaloso de la vivienda agregó combustible a las llamas.

Desde la Segunda Guerra Mundial, gobiernos de todo el mundo rico cometieron tres grandes errores. Han hecho muy difícil la construcción de casas; han creado incentivos económicos mal orientados, y no han logrado diseñar una infraestructura regulatoria para evitar las burbujas. Por fin, ahora están comenzando a reconocer los daños causados por estas políticas.

En Gran Bretaña el gobierno dice que el mercado de la vivienda está "quebrado". Scott Morrison, primer ministro de Australia, se comprometió a hacerla más accesible. La reciente elección de Canadá en parte giró en torno de quien haría más por contener los costos en alza de las casas en el país. Carrie Lam, la jefa política de Hong Kong, puso al tema en el centro de su respuesta a los manifestantes. Sistemas de planificación flexibles, impuestos apropiados y normativa financiera pueden convertir a la vivienda en una fuerza a favor de la estabilidad social y económica. El sistema de viviendas públicas de Singapur ayuda a mejorar la inclusión social; la financiación de hipotecas en Alemania ayudó a evitar lo peor de la crisis de 2008-2010.

Los gobiernos de todo el mundo tienen que actuar decididamente y sin demora. Está en juego nada menos que la estabilidad económica y política del mundo.

Traducción de Gabriel Zadunaisky