El sueño americano de la vivienda propia sigue postergado

NUEVA YORK.- El mercado de la vivienda ha dado señales de vida últimamente. Los precios han subido, las tasas hipotecarias son muy atractivas y la construcción revive.

Pero si uno piensa en lo sucedido en el mercado en los últimos 20 años, el cuadro resulta menos alegre. Desde una perspectiva de más largo plazo, parece que el mercado de la vivienda, tal como se ve ahora, no está estable ni es sustentable. Sigue con un soporte vital artificial.

Volvamos por un momento a noviembre de 1994, cuando el presidente Bill Clinton le dijo a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios que muchos más estadounidenses deberían ser dueños de sus casas, porque la propiedad iba "al corazón de lo que significa albergar, alimentar, expandir el sueño americano". Llamó al país a embarcarse en un esfuerzo público y privado para elevar la tasa de propiedad de viviendas, que por entonces estaba un poco por encima del 64 por ciento.

Según la visión de Clinton, las llamadas empresas promovidas por el Estado, los gigantes hipotecarios conocidos como Fannie Mae y Freddie Mac, debían tener un rol inmenso en la provisión de hipotecas accesibles para grupos amplios de personas.

En una medida sorprendente esa visión se hizo realidad. La tasa de propietarios de hogares comenzó a subir rápidamente y llegó a su pico en 2004, con poco más del 69 por ciento. Eso fue durante la administración Bush, que también abrazó el sueño de la expansión de la propiedad de los hogares.

Cualquiera que estuviera consciente en esos años sabe que Estados Unidos tuvo un boom colosal de la propiedad de los hogares, seguido de una quiebra monumental que sacudió a la economía global.

El mercado de la vivienda ahora ha mejorado mucho. Pero el trauma del sector no desapareció.

Eso resulta de la sorprendente estadística presentada el mes pasado por la Oficina del Censo. La tasa de propiedad de viviendas ha caído al 63,9 por ciento a fines de 2014. Más bajo que cuando Clinton dijo que la tasa de propiedad de las viviendas era demasiado reducida. Desde hace años, la tasa disminuyó sistemáticamente y la caída se aceleró con la oleada de ejecuciones hipotecarias provocada por la crisis.

Con miles de personas que aún deben más por sus hipotecas de lo que valen sus casas, las preferencias en el país han estado cambiando.

Es menos la gente que dice que cree que debería comprar una casa. Una encuesta nacional de consumidores realizada por Fannie Mae en diciembre pasado, preguntó si la gente compraría o alquilaría si le tocara mudarse. El porcentaje de los que dijeron que comprarían cayó a 61 por ciento, un récord por lo bajo. Los que dijeron que alquilarían subieron a 34 por ciento.

Este cambio masivo de las actitudes podría darse de modo todavía más marcado si no fuera por la política nacional que apunta a dar a la gente motivos para comprar casas. La tasa fija promedio para hipotecas a 30 años es de menos de 3,6 %, una tasa extraordinariamente baja que es posible en gran medida por la intervención de autoridades estatales o cuasi-estatales. En primer lugar, esta la Reserva Federal (FED), que intervino en el mercado de títulos con respaldo hipotecario en 2009, cubriendo la inmensa brecha que se abrió cuando los bancos e inversores huyeron de ese mercado luego de la crisis de las hipotecas sub prime. Al 4 de febrero, según datos compilados por el Banco de la Reserva Federal de Saint Louis, la Fed tenía US$ 1,74 billones de tales títulos, dándole una posición dominante.

Si bien dejó de expandir sus tenencias en octubre, la Fed está reteniendo las que tiene, reduciendo la oferta. Eso, como nos dice la economía básica, tiende a elevar los precios. En los mercados de ingresos fijos, las tasas de interés o los rindes se mueven en la dirección opuesta de los precios: la Fed está conteniendo las tasas hipotecarias.

Hasta ha ayudado a alimentar la recuperación del mercado de la vivienda, pero la actual política de la Fed apunta a ajustar las condiciones monetarias. Como resultado de ello es probable que las tasas hipotecarias suban y eso no promete nada bueno para el mercado de la vivienda.

También hay entes estatales que se centran en la cuestión de la vivienda, como la Administración Federal de la Vivienda, que garantiza préstamos hiptoecarios, y las dos empresas sostenidas por el estado, Fannie Mae y su hermano, Freddie Mac.

Fannie y Freddie técnicamente son compañías privadas. Hasta 2008, cuando requirieron un rescate por US$ 188.000 millones, a menudo se decía que eran independientes del Estado y que contaban con su respaldo. Ese estatus inusual daba a sus bonos un cachet cercano al de los bonos del Tesoro de EE.UU.

Ahora, Fannie y Freddie están bajo la protección del estado. Oficialmente, están bajo tutela, regida principalmente por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. Y si bien su flujo de dinero es positivo, no han estado acumulando capital como respaldo contra pérdidas por préstamos riesgosos. Desde 2012 la administración Obama ha requerido que envíen casi todas sus ganancias directamente al Tesoro.

Eso ayuda a las finanzas oficiales en el corto plazo, pero los contribuyentes deberán hacerse cargo si vuelven a caer en mora los créditos de Fannie y Freddie. Estos entes no dan hipotecas. Las compran a quienes las otorgan, las empaquetan como activos financieros y garantizan esos paquetes si los deudores caen en default. Estas garantías han mantenido el mercado en movimiento, reduciendo las tasas hipotecarias. Juntos, Fannie y Freddie están apuntalando más de US$ 5 billones en créditos, según lo declarado en una audiencia del congreso el 27 de enero. Sin ese respaldo y las compras de la Fed, el mercado de la vivienda estaría mucho peor.

Al mismo tiempo, estadísticas que son compiladas por el Instituto Americano de la Empresa, una organización de estudios conservadora, sugieren que los créditos de vivienda riesgosos nuevamente se están volviendo más comunes. La mayoría de esos créditos tienen garantía de la Administración Federal de la Vivienda y Fannie y Freddie, dijo Edward J. Pinto, codirector del Centro Internacional del Riesgo crediticio del instituto.

Melvin L. Watt, director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda, dice que esos entes están monitoreando cuidadosamente el riesgo, tratando al mismo tiempo de mantener la liquidez del mercado y hacer accesible la vivienda. Watt ha comenzado a derivar parte del dinero de los entes a un fondo para proveer viviendas a grupos de bajos ingresos y reducir los aranceles hipotecarios y los anticipos requeridos, porque cree que el Congreso es el que debe decidir qué hacer con Fannie y Freddie. Sin embargo, estando los republicanos y demócratas enfrentados, es improbable que se tome decisiones.

Mientras tanto, es difícil estar satisfecho con el estado del mercado de la vivienda. Está mucho mejor que hace cinco o seis años, cuando los precios se hundían y la financiación estaba congelada. No estamos en una crisis urgente. Pero parece probable que llegaremos a estarlo si no se resuelven algunos de estos problemas.

Jeff Sommer