Invertir en real estate: cuatro trucos para mejorar la rentabilidad de un inmueble

Las mejores estrategias para maximizar los ingresos de los propietarios a la espera de una recuperación del negocio del alquiler
Mónica Fernández
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26 de julio de 2017  

Crédito: Shutterstock

Es una de las inversiones predilectas de los argentinos. Cuando se logra ahorrar un excedente que lo permita, la adquisición de inmuebles para obtener renta mediante su alquiler es una de las primeras opciones en la lista de posibilidades. Es cierto, completamente, que en los últimos años la rentabilidad viene cuesta bajo y que un título público nacional tiene mejores tasas, no está sujeto al pago de impuestos como Bienes Personales y no demanda pintura, ni mantenimiento por rotura de caños ni pago de expensas. Encierran, obvio, el riesgo país. Y es ahí donde el ladrillo cobra su mayor atractivo: la seguridad que con viento de cola o viento de frente para la economía, la propiedad no corre riesgos.

La renta por alquiler propiamente dicha supo tener épocas mejores, en las que este ratio se ubicaba en el 7% del valor de la propiedad frente al 5 o 5,5% actual. De todos modos, algunos trucos y estrategias pueden ayudar a mejorar esa tasa, dejar un alquiler más atractivo en los bolsillos de los propietarios, y también reducir los tiempos de vacancia entre uno y otro contrato, tiempo que, como siempre que se habla de inversiones es equivalente a dinero que se pierde o se gana!!

Ubicación

La primera recomendación tiene que ver con la ubicación. No es el mismo parámetro el que debe tomarse para un inmueble que se compra para vivienda propia que el que, desde el inicio, está pensado como inversión.

"Los barrios menos rentables son los que el valor del m² es muy elevado. El mayor exponencial de esta categoría es Puerto Madero. Este es el barrio más caro de la ciudad de Buenos Aires, pero no tiene un elevado retorno (en compra vs alquiler)", explican en ZonaProp.

La mejor relación precio/rentabilidad hay que buscarla, entonces en zonas alternativas. "Con las nuevas obras de Metrobus y distintos polos como por ejemplo el de Parque Patricios, hay desarrollos con una incidencia muy buena que permite al inversor una interesante relación de costo-beneficio. Barrios como Villa Urquiza, Boedo, San Telmo, Abasto, Villa Ortúzar son algunos de los que ofrecen buenas oportunidades."

El precio de alquiler ronda, en los barrios antes mencionados, de acuerdo a los índices de Reporte Inmobiliario, entre $ 170/200 el m², lo que da un aproximado de $ 8000 mensuales, para el caso por ejemplo de Boedo o San Telmo (libres de gastos que están a cargo del inquilino) por una unidad de 40 m² (unos US$ 500).

Ese mismo ejemplo en Barrio Norte, significa un pago mensual de $ 12.000 promedio (US$ 700), pero el inmueble requirió una inversión de US$ 80.000 en el primer caso (siempre hablando de promedios), frente a unos US$ 140.000 del segundo. En un cálculo rápido vemos que se obtiene una renta 40% superior, pero el capital inmovilizado es un 70% más alto. Es para hacer cuentas y buscar oportunidades.

Otro ítem a tener en cuenta. "La misma propiedad en barrios densos de la Capital con infraestructura de transporte y servicios, tienen mejor renta que por ejemplo en Pilar", dice por su parte Ignacio Camps, CEO y fundador de Evoluer. "La principal razón es la demanda y la escasez. En la Capital y en el primer cordón de Buenos Aires hay más gente viviendo y menos superficie disponible para edificar", dice el ejecutivo en una clara referencia al mandamiento N°1 de la economía.

Cambiarle la cara

La segunda recomendación que está en boca de todos los expertos es "hacerlo visible a los ojos del inquilino". Saber "vender" nuestro inmueble irá directo a repercutir en la rentabilidad que saquemos por él.

"Para hacer más atractiva una propiedad, independientemente del edifico y sus características o la zona, se puede mejorar el aspecto", proponen voceros de ZonaProp. "Desde la pintura, el mobiliario o los materiales que posea internamente, embellecerlo es una clave para elevar el valor de la propiedad. Aunque el valor del alquiler estará planteado en buena medida por la zona donde se encuentre y las características propias del edificio una mejor presentación mejora la competencia frente a otras unidades también en alquiler."

Otra recomendación que aportan desde el portal: "Las fotos ayudan a mostrar la propiedad y hacerla más atractiva, una publicación que no tiene fotos da sospecha de por qué no están. En general, una vivienda en condiciones posee fotos en el aviso, ya que no hay nada que ocultar ".

Bajos gastos

Otro ítem muy importante a considerar es que se trate de un inmueble con los menores gastos posibles. En ese sentido prestar especial atención a expensas y calidad constructiva. "Una de las formas de lograr una mejor renta para el propietario es disminuir los costos de mantenimiento que tiene el inmueble. Para el caso de un departamento o una vivienda, está íntimamente relacionada a la calidad de su construcción, un departamento de mejor calidad constructiva, tiene un costo que en principio puede resultar más alto, pero a la larga se logra una economía en cuanto a reparaciones y gastos de mantenimiento. Al disminuir los gastos de mantenimiento también se logra mejorar la ecuación de renta neta que logra el propietario", puntualiza Rozados.

Inmediatamente, el consultor va a otro punto clave: expensas. Cuando se trata de departamentos orientados a un inquilino de ingresos medios o medio bajos amenities irracionales pueden aumentar excesivamente el costo de las expensas logrando lo contrario que se pretende con ellos e imponer por el contrario límites al valor de locación para que el inquilino pueda hacerse cargo de las expensas con lo cual se reduce la rentabilidad del propietario".

Opción temporal

La última recomendación que Rozados pone sobre la mesa tiene que ver con una modalidad muy de moda actualmente, no solo en la Argentina, sino en las principales ciudades del mundo. El alquiler temporario, por día/semana de los departamentos. Esto puede hacerse a través de un broker especializado o de manera independiente publicando el inmueble en sitios como Airbnb o Booking.

En este caso habrá que tener en cuenta algunas premisas: "Sumar al valor del inmueble los del equipamiento (aire acondicionado, smart TV, lavavajilla, lavarropas, entre otros) y servicios (televisión por cable, internet) para poder volcarlo a esta modalidad. Si bien en este caso el alquiler es más alto que un alquiler tradicional sin amoblar, obliga a una mayor atención y dedicación del propietario para su administración o bien a mayores costos cuando se delega a un tercero esa función", explica Rozados. "Por otra parte para superar con un alquiler temporario la renta que brinda un alquiler tradicional deberá estar ocupado en términos generales no menos del 50% del tiempo al año ya que con menor ocupación tiende a equipararse la rentabilidad".

Un rubro con bajo retorno

5%

ganancias a la baja

Es la rentabilidad bruta anual que en promedio hoy ofrece el alquiler de un inmueble en la ciudad de Buenos Aires frente al 7% que históricamente tenía el mercado porteño.

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