La City recupera posiciones

La crisis favorece una relocalización de oficinas en busca de espacios versátiles y más baratos
La crisis favorece una relocalización de oficinas en busca de espacios versátiles y más baratos
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24 de junio de 2002  

Descentralizadas o céntricas, las oficinas constituyen un segmento del mercado que se distingue sobre el resto porque ejerce siempre un especial interés más allá de las circunstancias coyunturales.

Poco importa dónde se ubiquen. Siempre habrá un sector que de acuerdo con el momento adquiera protagonismo. De todos modos, no es posible ignorar que durante la década del 90, las oficinas consiguieron un protagonismo indiscutible y que la nueva era de unidades top se instaló en lo más cotizado del área comercial de la Ciudad. Del paso inexorable y de la suma de los miles de metros cuadrados que se agregaron en plena época de convertibilidad, incluso en zonas nada convencionales, la oferta exageró tal vez la potencial demanda. Aunque -y esto no es menos cierto- ningún mercado es capaz de salir airoso después de cuatro años y medio de recesión, devaluación incluida y un país cuya situación político económica- es muy delicada.

El análisis tal vez sea útil para comprender el movimiento pendular de un área tan clásica como es el microcentro. De búsquedas precisas a un segundo lugar después de Puerto Madero y de las codiciadas Catalinas, el microcentro generó algunas divergencias. Aunque lo más sensato sería aceptar su heterogeneidad y establecer diferencias y destinatarios, como sucede en cualquier parte del mundo.

"La convertibilidad fue muy apetecible durante más de una década y en ese tiempo es lógico que la demanda representada en muchos casos por empresas internacionales buscaran amplias superficies para instalarse en algunos de los sitios más buscados. Durante ese período fue muy tentador en varios aspectos mantenerse en esas ubicaciones -comenta José Luis Ferrari, de Administración Ferrari-. Con la devaluación, la decisión de achicarse o de irse del país dejó esas superficies tan requeridas sin ocupar. Los que optaron por quedarse se abocaron a una elección muy ajustada para cambiar de escenario y rápidamente bajar costos. Desde luego, con la divisa norteamericana muy lejos del 1 a 1, los contratos resultaban insostenibles. Y tal vez la reacción tardó en llegar -reflexiona-. Hubiera sido interesante ajustar los precios, de modo que las empresas pudieran evaluar la posibilidad de quedarse".

Juan Badino, de Forcadell Badino es contundente. "Siempre dije que la City se reconvertiría. Ya transcurrió todo el proceso de transformación y se presentaron en el mercado todas las alternativas posibles: la línea de Catalinas, Alem, Puerto Madero, San Isidro y Panamericana. Mientras tanto, el microcentro quedó retrasado unos pasos respecto de las consideradas triple A. Pero aún así la oferta de oficinas creció de manera considerable. Hoy, nuevamente vuelve a colocarse en un mercado que acepta los reciclados y en un área muy accesible, en particular para lo referido al sector financiero."

Tendencia

Christian Frers, de Cuhsman & Wakefield, que elaboró un estudio sobre la tendencia actual de las variables en la City, sintetiza: "Este radio vuelve a costos que antes se buscaban en la periferia; hay edificios en el microcentro que están por debajo de los 8 y 9 pesos. Tienen todos los servicios, transporte para empresas de call centers, oficinas de administración de grandes volúmenes de metros cuadrados; también la búsqueda de unidades se orienta a unidades de entre 100 y 150 metros vinculadas con el sector financiero. "A mi entender -explica Frers- existen tres tipos de de negocios dentro de la City. "Los clase A con precios competitivos y una plaza fuerte a pesar del momento; el otro, un mercado que interesa para inversores destinado al reciclado en block, cambio estructural o también un propietario con un buen negocio para adaptarlos con una proyección de cotización entre 8 y 9 pesos. Finalmente considero que existe otro segmento que evalúa la posibilidad de mudarse al microcentro para ocupar aquellos edificios reciclados; esos locatarios vienen de sectores poco atractivos con la intención de disminuir costos y de instalarse en el corazón de la City con valores atractivos."

Para comprar

La City, totalmente pendular de apoco se recupera tal vez como en otras épocas. De continuar en la convertibilidad, ¿el microcentro sería motivo de análisis de inversores locales o extranjeros? Probablemente no, aunque siempre existe una razón dentro del mercado para rescatar segmentos que quedaron en segundo plano.

En una economía con intenciones de revertir el proceso recesivo, cada área debería hacer valer sus posiciones. Y ofrecer a la plaza unidades en condiciones adecuadas para una oferta exigente y variada.

Juan Badino comenta que hoy se puede adquirir un edificio en block o también de plantas de oficinas estándar bueno aunque antiguo, porque se refacciona, por 300 dólares el metro cuadrado. Esos edificios suelen tener buena estructura para adaptarlos a los requerimientos de una empresa. A esos 300 dólares se agregan otros 150 o 200 para refaccionarlo y se puede esperar un alquiler entre 12 y 20 pesos el metro cuadrado. La renta puede llegar al 10%. "Nada desdeñable, por cierto."

Vuelta de tuerca

Juan Badino está convencido de que el microcentro vuelve a ser muy interesante, donde existen plantas razonables en dimensiones y fáciles accesos. "Ahora hace falta que los desarrolladores e inversores se animen a concretar en este negocio. De hecho, son muchos los que analizan una y otra vez, pero lo que falta es la decisión final".

Después de muchos años, las tradicionales oficinas de la City vuelven a acaparar la mirada de las grandes empresas, como alguna vez ocurrió en Catalinas. Es un momento clave para comprar, reciclar y concretar después una renta aceptable si se considera el comportamiento general de la economía."

José Luis Ferrari observa otro aspecto. "En la época en que tanto las unidades comerciales como profesionales tenían futuros buenos negocios, se acordaban o fusionaban los especialistas para afrontar un valor locativo que aun entonces era alto. Pero se justificaba en función de la imagen. Hoy, en cambio, se buscan unidades decorosas, y de nuevo el microcentro, así como el área de Tribunales y aledaños son requeridas. En esa zona, por ejemplo, por una oficina de 68 metros cuadrados se paga 580 pesos, o por otra en Lavalle y Florida, de 100 metros cuadrados, 1500 pesos.

Un aspecto que plantea Ferrari involucra a locatarios y locadores. "Lo que importa es conseguir un acuerdo justo para las partes. Si un inquilino propone en este momento una rebaja del alquiler, porque considera que está pagando por encima del valor de mercado, le recomiendo no realizarla.

"Del mismo modo, cuando el locador -porque la ley lo faculta para esa modificación- quiera realizar un ajuste de ese alquiler, le aconsejo al propietario posponerlo para más adelante. Además hay que considerar cada caso en particular. En estos días se ha retornado a un estilo de comercialización más personal, donde el diálogo es indispensable."

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