La estrategia del Gobierno para lograr que los bancos presten hasta 90% del valor de la propiedad

La crisis de crecimiento del sistema de créditos hipotecarios, el alza de las tasas en la cuotas que impactan con un 10 por ciento por cada punto que aumentan, la solvencia del sistema financiero para mantener el ritmo de la demanda que crece por encima del 200 por ciento anual y una justa distribución de las líneas para que accedan quienes verdaderamente lo necesitan son temas que desvelan a Iván Kerr, el subsecretario de Vivienda de la Nación, la entidad que tomó la responsabilidad de disminuir un déficit habitacional que en la Argentina alcanza los 3,5 millones de viviendas y que avanzó en la reconversión del Procrear.

El programa que, desde su gestión, escrituró 15.000 propiedades y tiene otras 50.000 líneas pre-acordadas con compradores en busca de las unidades. “Con estos números , hay que imaginar lo que será el efecto cascada para el año que viene”, advierte el funcionario y adelanta que entre jueves y viernes se terminarán de seleccionar los beneficiarios de ahorro joven, la propuesta que le permite acceder a los préstamos del Procrear sin ahorro previo.

¿Le preocupan las altas tasas de los créditos?

La realidad es que arrancamos con tasas muy agresivas y accesibles de 3,5 por ciento a 30 años con el Banco Nación. Era lógico que en algún momento aumentasen. Para que el sistema fuese sustentable había que ajustarlas.

Entonces, ¿cuál es un nivel lógico de tasas?

Va a depender mucho de cada banco. Las entidades enfrentan dos problemas: por un lado, la liquidez, el fondeo y por otro la descarga del capital. En el primer caso la disyuntiva es que los bancos están prestando sus depósitos a largo plazo por lo cual la securitización de hipotecas en el mercado de capitales es clave, y por otro lado tienen el problema del capital que tienen que dejar en encaje. En este caso, el Banco Central está trabajando en una normativa que permitirá destinar parte de ese encaje en la colocación de cédulas hipotecarias, es decir letras que las entidades pueden descargar en títulos. Respecto a la pregunta concreta, la tasa dependerá de a cuánto logre colocarlas en el mercado y de la liquidez de la entidad entre otras variables .

Hoy los instrumentos como las Lebacs, ¿representan una competencia complicada?

Si, por eso también estamos modificando por decreto que las compañías de seguros por ejemplo no puedan ahorrar en instrumentos como por ejemplo las Lebacs, sino que lo hagan en alternativas de largo plazo. Y las letras hipotecarias serán un instrumento para ello. Además trabajamos en el desarrollo de los REIT, Real Estate Investment Trust, vehículos que tendrán exenciones impositivas que facilitarán la generación de créditos hipotecarios en Uva que se otorgarán para la compra de viviendas sociales. Funcionan como fondos comunes cerrados de oferta local, fondos hipotecarios en Uva con oferta pública. Todas estas iniciativas buscan crear las condiciones para que los créditos hipotecarios no sean percibidos sólo como un boom pasajero sino como una oportunidad que vino para quedarse, una política pública de largo plazo para obtener soluciones habitacionales.

También trabajan en los seguros hipotecarios como herramienta complementaria…

Sí, el seguro hipotecario cubre a los bancos de la pérdida que pudieran incurrir si no recuperan el crédito, a cambio de una prima. Es un instrumento que presenta enormes ventajas desde el punto de vista de la política habitacional como por ejemplo que los bancos accedan a prestar un mayor porcentaje en relación al valor tasado de la propiedad. Actualmente, los préstamos difícilmente prestan más del 70 por ciento del valor de la vivienda mientras que el seguro los alienta a aumentar esta ratio hasta incluso el 90 por ciento. De esta manera el ahorro de los hogares baja del 30 al 10 por ciento del valor de la propiedad. Para el Procrear, esta es una gran ventaja porque entre la población objetivo del programa –es decir quienes tienen entre 2 y 4 salarios mínimos-, casi un tercio podría tomar deuda más allá del 70 por ciento para comprar una propiedad, sin necesidad del actual subsidio y manteniendo la cuota por debajo del 25 por ciento del ingreso. Hoy estamos viendo que hay personas con el ingreso que exige Procrear que acceden a las líneas de otros bancos sin necesidad de apelar al subsidio del Estado. Es decir, tenemos que segmentar mejor las subsidios y que estén dirigidos a quien verdaderamente lo necesitan llegando a la población objetiva de los que menos salarios tienen. Y que los bancos puedan prestar un mayor porcentaje del precio de la propiedad es clave.

¿Cuánto aumentaría la cuota la contratación del seguro?

La prima del seguro hipotecario podría representar entre 6 y 10 por ciento del valor del préstamo. Si, como se pretende, se focaliza mejor el actual subsidio combinando con el seguro hipotecario, se lograría aumentar la eficacia de los recursos fiscales, aumentando hasta en 40 por ciento la cantidad de hogares beneficiados con el mismo presupuesto. También, desde el punto de vista de la sostenibilidad del mercado hipotecario, el seguro baja el riesgo de crédito reduciendo el costo de fondeo cuando se securitiza la cartera de los bancos.

¿De qué depende su puesta en marcha?

Un paso importante es la aprobación de la Ley de Financiamiento Productivo conocida como la ley del mercado de capitales que permitiría a las compañías aseguradoras ofrecer seguros financieros, actualmente no permitidos por la legislación. En definitiva estamos trabajando en la sostenibilidad del mercado hipotecario, que se reduzca el riesgo del crédito y baje el costo de fondeo que los bancos tienen cuando venden sus carteras de créditos en el mercado de capitales porque el inversor tendría certeza sobre el plazo de su inversión. Hoy, la normativa vigente contempla que si la inflación sube un 10 por ciento más que lo que se actualizan los salarios, el deudor hipotecario puede solicitar la extensión del plazo de su crédito en un 25 por ciento. Esta posibilidad le reduce luego la calificación al crédito y le encarece la tasa de interés a la cual se financia un banco cuando se vende en el mercado de capitales, dado que el inversor no tiene certeza sobre el plazo de su inversión ni del flujo futuro de fondos. El seguro daría mayor previsibilidad tanto para el tomador como para el inversor.