La venta de inmuebles en Capital Federal es la más baja en al menos 30 años

La actividad inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa uno de sus peores momentos históricos de acuerdo con los últimos del sector. La compraventa de inmuebles está en menor nivel en más de tres décadas, los precios bajaron en los últimos tres años y cientos de agentes inmobiliarios cierran sus puertas. Ni siquiera durante la crisis social del 2001 se registraron indicadores tan bajos.

El Colegio de Escribanos de la Capital Federal dio a conocer que durante el 2014 se registraron 33.690 ventas de propiedades y el dato más bajo por lo menos desde 1980 si se toman en cuenta las series históricas de esta entidad y del Registro del la Propiedad Inmueble.

De ese total anual, 3889 correspondieron a diciembre. "El mes doce suele tener más actividad que el resto del año, pero fue el diciembre más bajo de los últimos años y el acumulado anual estuvo por debajo de la mitad de un año promedio", explicó María Cecilia Herrero, presidenta del organismo.

La cantidad de escrituras firmadas en 2014 representa una caída interanual del 6,32%, cuando se produjo el mayor derrumbe. Aunque la profundidad de la baja se dimensiona contra los datos del 2001: el año de la mayor crisis económica que atravesó el país se vendieron 54.493 propiedades en Capital, un 60% más respecto al año pasado.

Expectativas y baja precios

En particular, el mercado porteño de inmuebles sufrió una abrupta caída en 2013, aunque entre agosto y diciembre de 2014 se evidenció una profundización de su deterioro. Cada uno de los últimos cinco meses del año fue el peor mes individual desde 1998, cuando comienza la serie estadística del Colegio de Escribanos.

Los precios de las propiedades en Buenos Aires están más bajos que hace tres años. Desde el inicio del cepo cambiario los precios en dólares de los inmuebles bajaron entre 10% y 15% y se mantienen planchados en el último semestre, según el relevamiento trimestral de valores que realiza la consultora y portal especializado Reporte Inmobiliario.

"La dinámica de los últimos meses está demostrando que todavía no se tocó piso en la caída. Por la proximidad al cambio de gobierno, los propietarios están demorando ventas ante la expectativa de algún modificación en el mercado", dice Germán Gómez Picasso, director ejecutivo de la publicación.

A fines del 2014, el precio medio para un departamento "estándar" (2 a 3 ambientes usado) fue de U$S 1709 por metro cuadrado, mientras que hace dos años había alcanzado los U$S 1900.

Causas y consecuencias de la caída

Los analistas consultados por ese medio coinciden en que las causas del bajo nivel de actividad van más allá de las restricciones para acceder a la compra de dólares. También se suman las dificultades de acceso al crédito hipotecario, una brecha más amplia entre salarios y precios, el contexto recesivo de la economía y la percepción de "precios altos" por parte de los compradores.

Los préstamos hipotecarios se han mostrado especialmente esquivos para los porteños asalariados. Por ejemplo, para calificar para un crédito de $500.000 (57.736 dólares al tipo de cambio oficial) a pagar a 10 años hace falta acreditar ingresos por unos $50.000 mensuales. Ese capital alcanza apenas para la mitad de una unidad dos ambientes estándar.

Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CAI), explica que quienes mejor han resistido la caída son los vendedores de inmuebles a estrenar dado que "pudieron pesificar sus precios". Aunque este segmento todavía sigue siendo minoritario, la mayoría de las ventas en Capital Federal son unidades usadas.

El mercado inmobiliario tiene polea de transmisión con la construcción. Los últimos datos disponibles del Dirección General de Estadística de la Ciudad muestras que en el primer semestre de 2014 se edificaron 499.281 m2, un 36% menos que dos años antes –apenas comenzaba el cepo cambiario–.

"En cambio, la devaluación de enero 2014 fue el golpe de gracia para el mercado de propiedades usadas. A la imposibilidad de acceder a dólares se sumó que se pusieron más caros y eso retrasó más las operaciones", dijo Arévalo y detalla que según las estadísticas de la CAI sobre cien mil propiedades de referencia ahora los precios están un 2% abajo en dólares respecto a un año atrás.

Unas 800 inmobiliarias pidieron la suspensión o baja de su matrícula en 2014, según los registros de la CAI.

La "sensación térmica" del corredor se expresa en "la ingeniería" que deben hacer para concretar una venta. Antes del cepo cambiario el precio se podía regatear hasta 7%. Hoy el margen de negociación se ubica en 10%, pero con un volumen de operaciones mucho menor: bajan el precio los que les urge vender, sino no venden.

Para el titular de la Cámara "los siguientes meses pueden ser tan críticos como el 2014, porque no hay soluciones mágicas". "Nuestra expectativa es que el mercado pueda brindar alguna clase de recomposición pero recién a partir de 2016", remató.

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