Los alquileres, cada vez más caros

Alcanzar el sueño de la casa propia es una misión casi imposible en la Argentina. Es más, en ese marco, cada vez son más las personas que se ven obligadas a pagar un alquiler que, sólo si se observa el promedio, se duplicó de 2007 a la actualidad.

La consultora Reporte Inmobiliario estimó que el valor de un alquiler de un departamento usado de tres ambientes costaba en noviembre de 2011, los últimos datos disponibles, alrededor de 2063 pesos. En 2007 esa vivienda se alquilaba en $ 1088 mensuales. Se trata de un alza de un 89,6 por ciento.

Pese a que los números están siendo procesados, según indicaron en la consultora, de fines de noviembre a la actualidad se calcula que un alquiler promedio de un departamento usado de tres ambientes ya sufrió un alza de 4,8%, es decir, hoy está en un promedio global de $ 2162 mensuales, mientras que si se habita uno de dos ambientes, la suba fue de un 7% en ese período.

Las razones del aumento, estimaron los analistas, son fundamentalmente dos: la inflación y la inexistencia de créditos hipotecarios accesibles, algo que a su vez se relaciona con el mencionado aumento de precios.

No obstante, el valor de los alquileres subió menos que el de los salarios, sobre todo los de aquellos agremiados, algo que dejó espacio para mejorar el consumo de los argentinos, pero que todavía frena la posibilidad de acceso a un crédito hipotecario. Según datos de SEL consultores, los sueldos netos promedio del sector privado formal crecieron un 150% entre el tercer trimestre de 2007 y el mismo período de 2011.

Incluso los analistas informaron además que la crisis financiera de 2008 y 2009 benefició a los inquilinos, ya que sacó del mercado muchas propiedades en venta y las volcó a los alquileres, lo que, en definitiva, creó más oferta y desaceleró la suba de precios.

Actualmente, sólo el Banco Ciudad mantiene una línea a tasa fija -superior al 22% en noviembre si se suma el costo financiero total- a un plazo de 20 años. Se trata del crédito más atractivo en un país signado por la volatilidad económica en las últimas décadas y por la alta inflación desde 2006. Otros bancos ofrecen líneas para la compra con tasas mixtas o variables (excepto por la que lanzó el Banco Hipotecario hace cerca de un mes orientado sólo para la construcción).

Sin embargo, para acceder a un crédito en el banco gestionado por el gobierno porteño es preciso tener una relación cuota/ingreso que no supere el 40% y sólo se financia el 75% de la propiedad, por lo que es preciso tener ahorros propios. A modo de ejemplo, accediendo a un crédito de US$ 50.000 (unos $ 220.000), con lo que difícilmente se adquiera una vivienda en la ciudad de Buenos Aires, se debe pagar una cuota mensual de 4152 pesos. El sueldo promedio del sector privado era a fines de 2011 de 4500 pesos.

En las últimos meses surgieron rumores de que algunos bancos privados y públicos relanzarían sus líneas de hipotecas. Incluso se estaría evaluando que el Gobierno subsidie algunos puntos de la tasa para aquellos préstamos destinados exclusivamente a la construcción de viviendas.

La baja del precio del dinero a comienzos de año contrastó con los picos alcanzados por las tasas en noviembre (llegaron al 22%), cuando el Gobierno instaló el cepo a la compra de dólares. Incluso, según el Colegio de Escribanos porteño, en diciembre el número de escrituras firmadas bajó un 10,4 por ciento, lo que representó el mayor descenso desde octubre de 2009.

Mayor oferta

"La suba del precio de los alquileres se explica de la misma manera de cómo suben todos los precios en la Argentina", afirmó Jorge Rozados, de Reporte Inmobiliario. "Igualmente, no es sólo una cuestión de inflación. Desde el punto de vista del sector, esto tiene que ver con la falta de crédito hipotecario que pueda alivianar el mercado de alquileres. Desde hace ocho años existe una cuota [de crédito] que más que duplica el valor de un alquiler", agregó.

"La suba de los precios es fundamentalmente inflacionaria, aunque el hecho de que no haya crédito hipotecario influye", indicó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Argentina Inmobiliaria. "Pero la crisis de 2009 desconcertó a los propietarios, que creían que iban a conseguir menos dinero por la venta de sus departamentos, y los volcaron a los alquileres", afirmó.

Según el experto, el crecimiento de la oferta fue entonces de un 45%, lo que hizo que, en los últimos años, el valor de los alquileres creciera por debajo de la inflación y los salarios de convenio. Observando sólo los precios promedio de febrero, un alquiler mensual de un tres ambientes en Recoleta cuesta unos $ 3050, aunque pueden encontrarse valores máximos que llegan a $ 3400 y de $ 2700 para uno de dos. Palermo, en tanto, tiene un costo promedio mensual de $ 2350 para un tres ambientes y Las Cañitas, de 2390 pesos.

Por otro lado, la zona más barata parece ser, según Reporte Inmobiliario, Liniers, cuyo valor promedio mensual para un tres ambientes llega a 1865 pesos. El precio máximo relevado en ese barrio es de 2100 pesos. El alquiler de un dos ambientes puede costar, en tanto, $ 1550 pesos. Aunque para esos metros pueden hallarse zonas más económicas como La Boca ($ 1440), Agronomía ($ 1650), Parque Avellaneda ($ 1460), Nueva Pompeya ($ 1480) o Parque Patricios (1520 pesos).

Según Rozados, más allá de los aumentos, "la renta que dan los alquileres es baja en relación a otros períodos históricos".