Refugio contra la inflación. Las oficinas ya no son una apuesta tan segura

Las propiedades por lo general son consideradas un buen refugio contra la inflación. La capacidad de los propietarios de aumentar los alquileres puede limitar el impacto de los costos en alza. Si la inflación es impulsada por un fuerte crecimiento económico, los alquileres suben, los edificios se mantienen ocupados y los propietarios tienen asegurado un ingreso en ascenso.

Pero la preocupación por la economía, ha puesto de cabeza esta estrategia. Los limitados presupuestos de los hogares y los balances corporativos estirados podrían limitar la capacidad de los inquilinos de pagar más, limitando las ganancias de los inversores. Lo que es más, con el costo del crédito en aumento, los dueños de torres de oficinas, hoteles, centros comerciales y otros tipos de propiedades corren el riesgo de quedarse con ingresos menores sobre activos que ahora pueden tener precios inflados. Muchos temen que se viene una corrección.

El empeoramiento del ánimo contrasta con el optimismo de 2021, cuando las ganancias se fueron por las nubes, los alquileres trepaban sin límites y la obtención de fondos, alimentada por los bajos intereses, llegaron a niveles récord. Incluso cuando las oficinas estaban vacías, los administradores de fondos corrieron a estacionar su capital en nuevos bloques de departamentos, laboratorios y depósitos, haciendo subir el valor global de propiedades administradas profesionalmente en casi US$1billón. Ese desempeño estelar desde entonces se ha apagado. El precio de las acciones de los fondos de inversión en propiedad inmueble que cotizan en bolsa se está hundiendo y están bajando las expectativas de aumento de alquileres y ganancias. En Estados Unidos las tasas de incumplimiento de pagos subieron en junio por primera vez desde fines de 2021.

Estas tensiones vienen junto a otros desafíos. El banco UBS prevé que el cambio al trabajo remoto afectará a la demanda de alquileres de oficinas hasta en un 20%. La descarbonización requerirá grandes inversiones en edificios más antiguos. Mientras tanto la declinación de las “tiendas de ladrillos” es una mala noticia para los dueños de centros comerciales y la subida de las tarifas de las aerolíneas amenazan la demanda de hoteles.

No es de sorprenderse que los inversores se estén ajustando el cinturón. Luego de un comienzo récord de 2022, la actividad de negocios en Estados Unidos se está enfriando, dice Kevin Fagan de la consultora Moody’s Analytics. Se prolongan las negociaciones de transacciones que ya están en curso; algunas se están suspendiendo. En los Estados Unidos y Gran Bretaña, la inversión en propiedad comercial entre abril y junio alcanzó su nivel más bajo desde que comenzara la pandemia, llegando a US$86.000 millones y £10.000 millones (US$12.000 millones), respectivamente. También bajaron los negocios en Alemania.

No todas las propiedades tendrán problemas. Les irá relativamente bien a los edificios de más alta calidad, más eficientes en el uso de la energía, con amenities modernos y ubicaciones de primer nivel, comúnmente propiedad de grandes inversores y regionales. En contraste, las propiedades de menor calidad en toda Europa perdieron alrededor de un décimo de su valor en el segundo trimestre de este año comparado con los tres meses anteriores, calcula la consultora Green Street. Esta declinación sigue a un mal 2021 para muchos de tales edificios: los alquileres de oficinas de menor calidad en Londres cayeron 9% el año pasado, comparado con 2020, al mismo tiempo los alquileres de los espacios de oficina de primer nivel subieron un 8 por ciento.

Perspectivas

A algunas ciudades les irá mejor que a otras. En Estados Unidos, se prevé que los mercados del llamado “cinturón del sol”, como Atlanta, Dallas y San Diego, estarán entre los de mejor desempeño este año, aportando mayores ganancias que lugares como Nueva York y San Francisco, donde los trabajadores han tardado más en volver a la oficina. Los propietarios que pueden garantizar un crecimiento de los alquileres en el futuro o aquellos en mercados con poca oferta también están relativamente bien posicionados. Esto incluye a los dueños de laboratorios, depósitos y otras propiedades logísticas.

Lo bueno es que aunque los precios de las propiedades comerciales pueden caer, no se prevé que la declinación sea precipitada. Analistas de la consultora Capital Economics calculan que los valores en los Estados Unidos podrían enfrentarse a una caída desde el pico hasta el punto más bajo de entre el seis y el 8%. Es una declinación mayor que la que se dio al comienzo de la pandemia, pero está lejos del hundimiento del 34% durante la crisis financiera global.

Otro dato positivo es que los bancos están menos expuestos a la propiedad comercial. En Gran Bretaña, por ejemplo, representa casi el 7% de la cartera de créditos, comparado con el 12% antes de la crisis financiera. Las oficinas, centros comerciales y depósitos pueden no ofrecer tanto refugio de la inflación como le gustaría a los inversores, pero al menos se han vuelto menos proclives a amplificar los problemas financieros.