Prohibido no alquilar: los mejores aliados tecnológicos para optimizar la renta

Oportunidad - Inmuebles productivos: El PropTech, la tecnología aplicada al real estate, facilita la autogestión y reduce costos; no es momento de tener una propiedad ociosa
Oportunidad - Inmuebles productivos: El PropTech, la tecnología aplicada al real estate, facilita la autogestión y reduce costos; no es momento de tener una propiedad ociosa Crédito: Shutterstock
Mónica Fernández
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11 de julio de 2018  

Cuando la economía está en alerta y las variables desorientadas, los bolsillos deben estar más ordenados que nunca. No es momento ni de gastos innecesarios, ni de desembolsos no planificados, ni de activos ociosos. ¿Propiedades de vacaciones? ¿Casas de fin de semana o departamento en la ciudad para los que viven en el interior? Estrategias para ponerlos a "trabajar", usando la tecnología como aliada en el proceso de renta y administración.

Puede ser alquiler tradicional (contratos de dos años) o temporario. Cada cual tiene sus pros y sus contras y se adaptan al zapato de distintos tipos de propietarios/inversores. En el primero la renta es cada vez más moderada en relación al valor del inmueble: se encuentra en sus mínimos históricos y ronda el 3% neto anual (es decir, descontados los gastos), pero es constante en el tiempo y no es necesaria una administración tan activa.

En el segundo -los temporarios- los valores a percibir son más interesantes, pueden dejar un 8% o 10% anual neto, incluso pueden ser pactados en dólares cuando se trata de turistas extranjeros, pero también se corre el riesgo de mayores periodos de vacancia (no ocupación), los inquilinos pueden estar 3 días o una semana, y ante cada entrada y salida es necesario estar presente para entregar y tomar la propiedad, y lo que no es un dato menor, el inmueble debe estar equipado a full en cuanto a mobiliario y servicios se refiere.

En cualquiera de las dos variantes la tecnología aplicada al real estate -PropTech- simplifica, agiliza los procesos, visibiliza las propiedades, evita visitas innecesarias y abarata costos. La usan tanto los propietarios/inquilinos que van por la autogestión como las inmobiliarias y los asesores.

"La incertidumbre frente al dólar congeló muchas de las operaciones de compraventa y los propietarios optan por alquilar esos inmuebles para reducir pasivos", es la primera observación de Mauro Ayala, cofundador y CEO de Alquilando, y hace foco sobre una de las ventajas, a su entender, del alquiler anualizado: "En 2017, el precio de los alquileres aumentó -en promedio- un 33% cuando la inflación fue de 24,8%, según el Indec. Esta tendencia continuó durante el primer cuatrimestre de 2018, con un aumento del valor de los alquileres del 14% y una inflación del 9,6%". El dato apunta a que, más allá de la rentabilidad que se pueda obtener medida sobre el valor del activo (inmueble), los alquileres con contratos anuales se van ajustando con la inflación, de modo que mantienen actualizado lo que recibe el propietario.

"A través de Alquilando ofrecemos seguros para los contratos de alquiler (en vez de la clásica garantía) con compañías de primera línea, y un servicio de administración, que incluye cobranza del alquiler mensual siempre puntual -independientemente de cuándo pague el inquilino- y adelantos de hasta un año del contrato de alquiler", entre otros servicios, explica Ayala.

Para los que gustan de juegos más activos, exponiéndose un poco más al riesgo y estando también dispuestos a ocuparse personalmente o a través de un tercero de todo lo que tiene que ver con la renta temporaria como check in/check out, limpieza, arreglos, provisión de ropa blanca, etcétera, las tasas de rentabilidad suben. Pueden duplicarse o hasta triplicarse según los casos.

Acá gravita otro dato no menor: previo a la devaluación de mayo/junio, los alquileres de contrato anual, como se van ajustando por la inflación y esta era superior a la variación del tipo de cambio, medidos en dólares sacaban incluso alguna ventaja. Hoy el dólar a casi $30 hace interesante intentar rentas vinculadas al turismo.

La Argentina era considerada un destino tan atractivo como caro por los turistas extranjeros, pero la devaluación cambió la ecuación y abrió una venta de oportunidad para quienes tienen una propiedad apta para los viajeros de paso. Los departamentos en la ciudad de Buenos Aires o centros turísticos, claramente son los más buscados, pero también zonas del Gran Buenos Aires, especialmente en la zona norte. Para ese segmento, plataformas locales e internacionales son aliados fundamentales. Mercado Libre Inmuebles, Airbnb o Booking permiten ofertar a muy bajo costo y con una alta exposición y tráfico de visitas.

"Mercado Libre Inmuebles cuenta hoy con más de 25.000 publicaciones de alquileres temporarios en la Argentina, con un incremento en este segmento del 7% en el último año. Las visitas a este tipo de publicaciones se incrementaron 15%. Estas tasas dan muestra que tanto inmobiliarias como propietarios están volcándose a este tipo de alquiler", apunta Hernán Ignacio Ibañez, gerente senior de Ventas de Mercado Libre Clasificados.

Según datos de ML, la ciudad con más demanda en términos de casas y departamentos temporarios, sin tener en cuenta a Buenos Aires, es Mar del Plata.

En Airbnb, por ejemplo, un departamento para 2 personas (1 ambiente) en zonas como Barrio Norte o Palermo cotiza a un promedio de $1500/1800 por noche. Con una ocupación de 20 días, el propietario se lleva unos $34.000 que, aun restándole los gastos de expensas y servicios, es muy superior a los $8.000 que se podría obtener en un alquiler tradicional.

Desde Zentrum, una desarrolladora de real estate que propone proyectos inmobiliarios con renta de distinto tipo, vieron la oportunidad hace un tiempo. "Hace algunos años, cuando el alquiler tradicional empezó a mostrar niveles muy bajos de renta, le propusimos a los inversores, entregarles las unidades con equipamiento (muebles, televisores, camas, vajilla) y ofrecerlas en alquiler bajo el formato de renta temporaria. De esta manera se logró obtener un incremento de hasta el 6%", explica Néstor Curland, director de Zentrum Developers.

A esa primera idea, le siguieron otras propuestas de inversión con renta: "Pensamos diferentes destinos para el inversor en real estate como el condohotel We The People en Palermo o un edificio multiuso en la avenida Rivadavia donde se proyecta un parking, oficinas y viviendas. Tanto el hotel como el parking o las oficinas logran mejorar la renta que obtiene el inversor: en el caso de las cocheras es de aproximadamente 15% (de la inversión medido en forma anual), la hotelera un 10% y las oficinas, a través de un sistema de coworking, seguramente se ubiquen en un 15% anual en dólares", cuantifica Curland.

También del lado de generar propuestas para inversores está Lugaren.com, una plataforma en la que las propiedades se recorren con tour virtual 360° y hasta pueden reservarse online. "En las próximas semanas estaremos lanzando Lugaren Emprendimientos, donde se van a ofrecer más de 50 proyectos con financiación en Buenos Aires, ideales para el inversor que busca comprar para luego volcar esa propiedad al mercado del alquiler porque permite hacer una comparación entre las distintas opciones disponibles", explica Pablo Brodsky, al frente de la plataforma.

Dos modelos

  • Alquiler tradicional: Aseguran un ingreso durante todo el año y en 2017 le ganaron a la inflación, pero con la última devaluación perdieron en dólares
  • Alquiler temporario: La demanda está en alza a partir del auge de las plataformas, pero no aseguran continuidad en el tiempo

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