¿Quién debe pagar la comisión de los alquileres?

"Hay que poner la cabeza fría al servicio del corazón caliente", les recomendaba Alfred Marshall a los economistas, consejo que también se puede aplicar a cualquier profesión. Si una ley obligara al propietario de un inmueble a que abonara la comisión del intermediario, comisión que hoy existe y que está a cargo del inquilino, ¿no cabría esperar que el precio del alquiler que se pactara en los nuevos contratos tuviera en cuenta esta modificación?

Al respecto conversé con el norteamericano Sherman Joseph Maisel (1918-2010), quien contribuyó de manera significativa al desarrollo del moderno mercado de las hipotecas. Siendo joven fue testigo de la caída de algunos ingresos y la gran angustia generada por las fluctuaciones en la construcción de viviendas, por lo cual dedicó el resto de su vida al análisis de los mercados de la vivienda y de las hipotecas.

-La preocupación de algunos dirigentes políticos, por lo que ocurre con el bolsillo de los inquilinos, los llevó a elaborar un proyecto de ley por el cual la comisión que cobra el intermediario, que hoy paga el inquilino, debería ser abonada por el propietario del inmueble. ¿Usted cree que esto funcionará?

-Un contrato de alquiler, además del monto que el inquilino le tiene que abonar al propietario, especifica quién se hace cargo de las facturas de energía eléctrica y gas, impuestos, expensas, etcétera; quién tiene que pagar los gastos de mantenimiento del inmueble durante el período en que está alquilado y lo que cobra la inmobiliaria, por prestar el servicio de conectar al inquilino con el propietario.

-¿Y entonces?

-El monto del alquiler tiene en cuenta cada uno de estos factores. Nadie puede pensar que lo que el inquilino le paga al propietario del inmueble que alquila, puede ser independiente de quién se tiene que hacer cargo de cada uno de los gastos que le acabo de mencionar.

-Obvio.

-Obvio, pero con consecuencias. Tomemos, por ejemplo, el caso de los impuestos. Supongamos que en el momento de firmarse un contrato de alquiler, la municipalidad le cobra 100 pesos mensuales "al edificio". Resulta claro que quienes pagan los impuestos no son los edificios, sino las personas: en este caso, el propietario o el inquilino. Si hasta hoy el impuesto lo pagaba el inquilino, y ahora la ley fuerza a que lo abone el propietario, cabe esperar entonces que el alquiler aumente 100 pesos mensuales.

-El análisis de incidencia dice que sólo en casos extremos el aumento del alquiler iguala al nuevo impuesto.

-Es que en este caso el análisis de incidencia no se aplica, porque el impuesto ya existe y lo único que ocurre es que una ley pretende determinar quién lo paga. Exactamente lo mismo ocurre con el caso de la comisión que cobra la inmobiliaria: ya existe, sólo que se busca que en vez de estar a cargo del inquilino, que esté a cargo del propietario.

-En el caso del impuesto, en el corto plazo podría haber cierto efecto, pero en el caso de la comisión no.

-Cierto, porque el Estado podría obligar a modificar las reglas de juego de los contratos que todavía siguen vigentes, mientras que en el caso de las comisiones inmobiliarias se trata de nuevos contratos, o de renovaciones, y por consiguiente lo que cabe esperar es que el nuevo monto del alquiler refleje en su totalidad que la comisión deba ser "pagada" por el propietario y no por el inquilino.

-¿Qué se debería hacer, entonces, para evitar los abusos de las inmobiliarias?

-No es obligatorio utilizar sus servicios, de manera que no es lo mismo que el "abuso" que el Estado hace con lo que cobra por renovar los documentos o la verificación técnica de los automotores. Los propietarios que tienen más tiempo que dinero, lo emplean en buscar por ellos mismos a los potenciales inquilinos, y éstos hacen exactamente lo mismo. Con enorme frecuencia hablamos de la "miseria" que nos pagan, cuando ofrecemos alguna mercadería y servicio, y de "abuso", cuando los demandamos.

-¿Qué opina de que "alquilar es tirar la plata"?

-Una barbaridad. ¿Por qué mortificar a los inquilinos con algo que además no es cierto? En algunos casos el alquiler es una opción, y cuando no lo es constituye una forma que tienen los seres humanos para vivir. ¿Qué tiene que hacer una pareja joven, que por el momento no puede acceder a la vivienda, en vez de alquilar; vivir con los padres, en la calle o separados? A veces el alquiler se justifica porque satisface demandas transitorias, como en los casos de un auto, una silla de ruedas o un nebulizador.

-¿Qué le parece tomar un crédito para la vivienda, para dejar de alquilar?

-Una buena opción, si la cuota inicial no supera 25% de los ingresos del grupo familiar. La gente joven tiene que atreverse a tomar un crédito indexado a 15 años (no hay créditos a tasa fija a 15 años), sabiendo que nadie tiene la menor idea de lo que va a ocurrir durante dicho período, pero confiando en que con perseverancia lo va a poder pagar. No hay que dejarse llevar por la tentación de comprar un inmueble que, de movida, insume la mitad del ingreso familiar, porque es una manera prácticamente segura de comprarse un problema.

-Don Sherman, muchas gracias.