Se amplía y mejora la oferta de créditos para la vivienda

Alentados por el auge que muestra la demanda, los bancos se lanzaron en las últimas semanas a mejorar la oferta de créditos hipotecarios ya sea ampliando plazos, reduciendo costos o adosando algún beneficio que facilite el acceso a ese tipo de financiamiento. El resurgimiento de la financiación para la vivienda llegó hace poco más de un año de la mano de los préstamos en UVA (indexados según la inflación) y el protagonismo que en su colocación ganó la banca pública (Nación, Provincia y Ciudad). Pero el despegue se produjo desde fines de marzo, cuando estos bancos estiraron a 30 años los plazos máximos de pago. Esa flexibilización extra (habían arrancado a 20 años) redundó en una reducción mayor de la cuota promedio mensual, que las volvió similares o hasta menores al costo de un alquiler, al potenciarse, además, por flexibilizaciones en la porción del ingreso que podía afectarse a los pagos (del 25 al 30% del salario).

Así se terminó de franquear la puerta de acceso a estos créditos para mucha gente que, por sus ingresos, desde hacía tiempo los miraba desde afuera.

Las cifras lo dejan a la vista. El stock de préstamos hipotecarios es el que más rápido crece en lo que va del año (53%, contra 48% de los prendarios, 40% de los personales y sólo 2% de las financiaciones por consumos con tarjetas) y más aun en lo que va del mes (+9%, contra 5%, 4% y -0,4%, siguiendo la misma comparación). Casi nueve de cada 10 desembolsos ya son préstamos en UVA, lo que hace que este mecanismo de financiación, a 14 meses de puesto en marcha, ya explique casi un tercio de la cartera hipotecaria bajo administración de los bancos e incluso vaya ganando creciente participación en la de personales y prendarios.

La parte del león del fenómeno se la está llevando la banca pública, que origina dos tercios de las nuevas hipotecas, un instrumento con el que, además, en muchos casos logran captar clientes que se manejaban con otros bancos, dado que la tasa suele tener un diferencial a favor de quien acredita sus ingresos en la misma entidad que los otorga. "Claramente la banca pública se anticipó a la privada. A junio ya representaba el 70% del stock de hipotecarios, sin incluir la línea Procrear, y explicaba tres cuartos de su crecimiento en los últimos dos meses. Es que el sistema ajustable por UVA amplió el acceso al crédito, en un mercado con necesidades habitacionales insatisfechas para tres millones de hogares", explica el economista y analista del sector Hernán del Villar, de la consultora Alpha.

Del Villar aporta además que el ritmo de crecimiento que muestra este tipo de financiaciones equivale al 0,7% del PBI. "El ritmo promedio que tuvo Chile con la unidad de fomento (en la que se inspiraron las UVA) fue del 0,5% del PBI por muchos años", grafica.

Según el consultor Federico Muñoz, "el stock de créditos hipotecarios está creciendo a un ritmo exponencial. Es uno de los impulsores del sostenido repunte de la construcción privada".

La cuota de mercado que está ganando convenció a muchos bancos de sumar su oferta a esta góndola, buscando agregarle alguna característica particular que les permitiera atraer clientes que buscan obtener un préstamo para llegar a la casa propia. A su vez, quien busca un crédito hipotecario tiene cada vez más variantes para evaluar.

La respuesta privada

La primera reacción vino de los bancos Santander-Río y Galicia, que siguiendo los pasos de los públicos extendieron de 20 a 30 años los plazos máximos, ajustaron algo las tasas (UVA+4,95% y UVA+4,9%, en cada caso) y ampliaron posibles destinos (para refacción o ampliación y hasta compra de terreno).

A ellos se sumaron el Supervielle y el Itaú, que también subieron de 20 a 30 años el plazo máximo del crédito. El Supervielle lo ofrece a UVA+4,9% para quienes cobren su salario en el banco, o UVA+6,9% para quienes no. En el Itaú, que diseñó un crédito que no devuelve capital por los tres primeros meses (sólo se paga interés), se ofrecen desde 4,5 a 6,9%+UVA. Los que no se animaron aún a extender plazos optaron por revisar costos o dar más opciones. Es el caso del Banco Macro, que financia hasta 20 años, pero a una tasa de 3,50% más UVA a quien perciba sus ingresos en el banco o acceda a pasar a hacerlo, y tiene una sublínea destinada a la adquisición de inmuebles para usos de profesionales o compra de locales. Por su parte, el BBVA-Francés rebajó de 6,9%+UVA a 5,9%+UVA su línea para primera casa o vivienda no permanente y la mantuvo en 4,9%+UVA para quienes acrediten su sueldo allí.

Pero las innovaciones más llamativas vinieron en los últimos días de parte de los bancos Hipotecario e ICBC. El primero lanzó lo que denomina Crédito Puente, una línea hipotecaria que permite comprar una propiedad antes de vender la que ya se tiene y contempla el otorgamiento de dos préstamos individuales y simultáneos para el financiamiento: uno de hasta el 50% del valor de la propiedad actual, en UVA+8,5% anual, y otro de hasta el 75% de la vivienda a comprar por hasta $ 5 millones. La línea contempla que el primer préstamo se termine de saldar al año o al momento de la venta de la propiedad, mientras que el segundo (el que se usó para la compra de la nueva vivienda) se pagará en forma mensual a partir de los 30 días de hecha la compra y será por un plazo máximo de 30 años.

La entidad de capitales chinos, a su vez, lanzó un crédito que no cobra tasa durante los primeros dos años (sólo aplica la indexación por UVA), para facilitar su repago considerando los gastos que suele traer consigo una mudanza. Pero está destinada de manera exclusiva a clientes que comiencen a acreditar su sueldo en la entidad.

El resto de los bancos no se quedan quietos. Según el relevamiento realizado por LA NACION, el Banco de San Juan acaba de lanzar préstamos en UVA. Y los bancos de Santa Fe y Entre Ríos, también controlados por el Grupo Petersen (como su par sanjuanino), evalúan "lanzamientos similares para las próximas semanas". El Patagonia, por su parte, amplió destinos aunque mantiene en 15 años el plazo máximo y en UVA+6,95% la tasa de interés.