Presente y futuro del mercado de alquileres

Se observa en los últimos tiempos una llamativa unanimidad acerca del rotundo fracaso de la actual ley de alquileres, sancionada en junio de 2020. Sus regulaciones no han dejado conformes ni a propietarios ni a inquilinos, al tiempo que solo han provocado una fuerte retracción de la oferta de viviendas, con la consecuente suba de precios en las pocas que se ofrecen en el mercado locatario.

En estos días, se han producido reuniones entre representantes de inquilinos, de cámaras inmobiliarias y de la Secretaría de Comercio Interior de la Nación para evaluar posibles modificaciones a la fallida norma vigente, con el fin de ampliar la oferta de inmuebles en alquiler y mejorar las condiciones de acceso a la vivienda.

Es probable que el problema diste de ser solucionado mientras persista el tan absurdo como irrefrenable afán intervencionista del Estado en un mercado que históricamente ha funcionado bien cuando las partes pudieron negociar con libertad y que, comprobada y definitivamente, no ha funcionado cuando las regulaciones oficiales se tornaron asfixiantes, tanto en el pasado como en la actualidad.

De ninguna manera mejorará la situación si se impone el criterio, avalado por algunas asociaciones de inquilinos, de avanzar con un impuesto sobre las viviendas vacías u ociosas.

Contrariamente al discurso intervencionista y populista que impera en algunos sectores del oficialismo, y de la izquierda, las soluciones a la escasez de oferta en el mercado locatario no provendrán de más regulaciones del Estado, sino de una creciente libertad de los locadores y locatarios para negociar los contratos de alquiler.

En no pocas materias, los argentinos hemos revelado una mayúscula incapacidad para aprender de las lecciones del pasado. No es esta la primera vez que los despropósitos legislativos y el intervencionismo estatal destruyen el mercado de alquileres. Ocurrió esto siete décadas atrás, durante el primer peronismo, y se repitió con variantes en otras épocas.

La última reforma en el régimen de locaciones de inmuebles urbanos pretendió favorecer a los inquilinos, pero terminó convirtiéndose en un salvavidas de plomo para ellos, al tiempo que sembró de inseguridad jurídica las operaciones, desalentando la oferta de inmuebles en alquiler.

Entre otras medidas, se dispuso en aquel momento que los contratos de alquiler deberían extenderse por un mínimo de tres años, en vez de dos, y que su precio solo podría ajustarse una vez al año, de acuerdo con un índice que contemplaría el del costo de vida y la variación de los salarios. Con una inflación superior al 50% anual, determinar que solo se podrá ajustar un alquiler una vez al año, en lugar de trimestral o semestralmente, le genera al propietario un perjuicio considerable.

Disponer, asimismo, que todos los contratos de alquiler sean registrados en la AFIP no hizo más que fomentar aún más la informalidad. Pretender que un arrendatario pague más impuestos sobre un inmueble que alquila es no entender que la renta de casas o departamentos ha dejado hace tiempo de ser un buen negocio. Se estima que la renta de una propiedad en la Capital Federal, sin contar impuestos, no llega al 3% de su valor, por lo que recuperar una inversión inmobiliaria podría demandar nada menos que unos 40 años, un período que no existe casi en ningún lugar del mundo.

Lejos de la creencia en que la mayoría de los propietarios de inmuebles en alquiler son capitalistas acaudalados, un gran número de ellos son jubilados y cuentapropistas que, esforzadamente, lograron sumar un pequeño capital que les permita compensar sus magras jubilaciones en la etapa final de sus vidas.

Como reflejo de la bajísima renta que ofrece la inversión en inmuebles de alquiler, la propia Secretaría de Comercio Interior de la Nación maneja cifras según las cuales solo en la ciudad de Buenos Aires hay unas 133.000 viviendas en venta, cuando la media histórica rondaba las 50.000, y apenas se concretan unas 3000 operaciones de compraventa por mes, según los datos del Colegio de Escribanos porteño. Pensar que la solución a la existencia de tantas unidades vacías sería imponerles un nuevo impuesto representará otro disparate que agravará aún más el problema.

La intrusión de los gobiernos en las relaciones entre particulares que deben regir el mercado locatario siempre provoca desequilibrios. Los alquileres de inmuebles precisan dejar de estar condicionados por disposiciones populistas y demagógicas, para sujetarse a la ley de oferta y demanda. En todo caso, en lugar de desconocer esta sabia tesitura, quienes tienen el deber de legislar deberían promover la inversión en inmuebles para renta y favorecer las operaciones en el mercado locatario con exenciones impositivas que garanticen una renta razonable a los locadores y un precio justo para los inquilinos. Insistir en fracasadas regulaciones asfixiantes solo seguirá alimentando la depresión del mercado, perjudicando tanto a inquilinos como a locadores.