Alquileres por las nubes, un problema que la UE no logra contener

Departamentos en alquiler, sin comisión, en Berlín, Alemania
Departamentos en alquiler, sin comisión, en Berlín, Alemania Fuente: Archivo
Luisa Corradini
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21 de julio de 2019  

PARÍS.- El constante aumento del precio de los alquileres en las metrópolis europeas expulsa a las clases medias y agrava la situación de los más pobres. Ante esa dramática situación y el escaso efecto de algunas medidas de control para regular el mercado, los gobiernos europeos vuelven a descubrir las virtudes de la llamada "vivienda abordable o social".

"Después de haber privatizado gran parte de su parque inmobiliario social, países como el Reino Unido y Alemania dan marcha atrás y construyen nuevas viviendas: 1,5 millones de aquí a 2021, entre ellas 100.000 alojamientos sociales", estima un reciente informe de la Fundación Abate Pierre, que incita al gobierno francés a seguir el ejemplo.

A pesar de que estuvo ausente durante la reciente campaña por las elecciones europeas, el tema es considerado crucial por todos los gobiernos e incluso por la Unión Europea (UE): ¿cómo poner término al aumento exponencial de los alquileres? No hay mes en que, en alguna ciudad europea, los habitantes no manifiesten contra la especulación inmobiliaria.

En Francia , la llamada Ley para el Alojamiento volvió a ser aplicada a partir del 1° de julio durante cinco años, después de un primer periodo entre 2015-2017. La municipalidad espera así luchar contra el fenómeno.

El mismo dispositivo fue aplicado en Berlín, cuyas autoridades deben hacer frente a la ira de los habitantes. Los resultados fueron, sin embargo, decepcionantes. Cuando la ley prevé que los alquileres no deben exceder 10% de aumento y "únicamente en el momento de cambiar de contrato", muchos no dudan en multiplicarlo por tres.

Según un reciente estudio, París se ha convertido en la ciudad con los alquileres más caros de Europa con 26,4 euros el metro cuadrado de promedio, delante de Londres (26,3?). Amsterdam se ubica en tercer lugar con un precio promedio de 18,4 euros por metros cuadrado.

"París es una olla a presión por culpa del costo de los alquileres, que plantea problemas de contratación laboral y afecta su actividad económica", explican Anne-Claire Davy et Emmanuel Trouillard, autores de un reciente estudio.

A medida que pasa el tiempo, la ciudad se vacía de sus clases medias: dos tercios de las compras son realizadas por ejecutivos. "Para una familia modesta, la única solución es buscar una vivienda social", señala Jean-Claude Driant, profesor en la Escuela de Urbanismo de París.

Esos casos no son ejemplos aislados. Todas las grandes metrópolis europeas deben hacer frente a una creciente penuria de "viviendas abordables" para las clases modestas y medias, víctimas de un problemático alejamiento entre el sitio de residencia y el del trabajo.

Es el caso flagrante en Suecia , a pesar de que su modelo social es con frecuencia citado como ejemplo.

"Si no conseguimos responder a la demanda de viviendas, enfrentaremos una sublevación", previene Ann-Margarethe Livh, ex alcalde adjunta de Estocolmo, encargada del alojamiento.

"80.000 personas tienen necesidad urgente de vivienda: hay jóvenes de 35 años obligados a vivir aún con sus padres, familias numerosas que ocupan departamentos exiguos y personas que alquilan en negro", agrega.

Una mujer lee un catálogo de bienes raíces de casas y departamentos, en París, Francia
Una mujer lee un catálogo de bienes raíces de casas y departamentos, en París, Francia Fuente: Archivo - Crédito: Shutterstock

Inimaginable hace diez años, cuando la ciudad tenía un excedente de viviendas gracias a un parque inmobiliario heredado del plan nacional "Programa millón", lanzado a mediados de la década de 1960. Sus 150.000 viviendas públicas municipales acogían todas las clases sociales, sin condición de ingreso, favoreciendo una diversidad que enorgullece a los suecos. Pero las ayudas públicas que recaían en gente de situación no necesariamente modesta suscitaron la reprobación de los propietarios privados que, en 2007, presentaron el caso ante la Comisión Europea, que le dio razón. Las compañías municipales cesaron entonces de construir y vendieron edificios, mientras que Estocolmo recibía, entre otros inmigrantes, miles de refugiados.

Entre 2000 y 2017, el número de candidatos a un alquiler municipal se multiplicó por seis. Hoy, el tiempo de espera por una vivienda puede alcanzar 15 años en los barrios más buscados, mientras prospera un mercado negro del subalquiler. La municipalidad intenta reactivar la construcción y controlar los precios del mercado inmobiliario, pero sin demasiado éxito.

Berlín siempre fue una ciudad sorprendente para el resto de los europeos que, puestos a escoger, prefieren la compra al alquiler. Se trata de una ciudad compuesta por 75% de locatarios con recursos de medios a escasos, y donde los alquileres estuvieron siempre controlados a bajísimos niveles (por debajo de 5 euros el metro cuadrado).

Pero esa edad de oro se terminó.

"Unas 200.000 personas se instalaron en la ciudad entre 2011 y 2016, mientras que se construyeron solo 40.000 viviendas, más bien lujosas y mal adaptadas a las necesidades de la población", observa Dirk Böttcher, director de la unidad política de la vivienda del senado de Berlín.

Desde 2010, los alquileres aumentan (+32% entre 2010 y 2015), los precios se disparan (+68% en el mismo periodo) y los habitantes están cada vez más furiosos. La situación es tan tensa que la municipalidad tuvo que resolverse a comenzar a comprar viejos edificios ubicados sobre todo en el sector oriental de la ciudad, evitando así que los gigantes del inmobiliario se apoderen y los transformen en viviendas inabordables para los residentes de la capital.

En Alemania , 16% de los hogares consagra más de 40% de sus ingresos al pago de alquileres y expensas, contra 5,2% en Francia, una de las tasas más bajas de Europa. Pero el aumento vertiginoso del precio del metro cuadrado para comprar en todo el continente está provocando una reducción dramática del número de propietarios: en Dinamarca pasó de 68,7% en 2010 a 62,4% en 2017; en España de 79,7% a 77,8%; en Suecia de 70% a 65,2%, en Gran Bretaña, debido a los efectos del futuro Brexit, cayó seis puntos, de 70% a 63,4%.

Los especialistas pronostican que el fenómeno continuará. Para limitar sus efectos nefastos, los gobiernos se activan. La primera ministra británica, Theresa May , anunció a fines de septiembre que el país invertirá 2.000 millones de libras para construir viviendas de alquiler reducido para las clases más frágiles.

En Alemania, la canciller Angela Merkel lanzó en mayo su "ofensiva para la vivienda", un plan cuadrianual de 5.700 millones de euros, para construir 1,5 millones de unidades, reforzar las ayudas sociales y favorecer el acceso a la propiedad.

En España, donde los precios de los alquileres progresaron 30% en Madrid y 35% en Barcelona desde 2010, el nuevo gobierno socialista de Pedro Sánchez prometió una ley que, aún imprecisa, podría aumentar la duración mínima de los contratos de alquiler de tres a cinco años.

Símbolo del mal-alojamiento, una empresa protagonizó recientemente un escándalo en Barcelona, ofreciendo departamentos "cápsulas": dormitorios de 3 metros cuadrados en una casa compartida por 200 euros por mes. Según Eurostat, 43% de los españoles inquilinos del parque inmobiliario privado consagraron en 2016 40% de sus ingresos a pagar el alquiler, contra 28% en toda la UE.

La imposibilidad de alojarse en una vivienda digna es responsable de enfermedades físicas y mentales, de aislamiento social y de difícil acceso a una educación de calidad. Eurofond, fundación europea por la mejora de las condiciones de vida y de trabajo, evalúa los "costos sociales del mal-alojamiento" en 194.000 millones de euros por año en toda Europa. La organización estima que la UE debería invertir unos 300.000 millones de euros para erradicar ese drama humano y social.

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