Cómo seguir mejorando el acceso a la vivienda

El 12 de junio del 2012 l, la Presidenta anunció el lanzamiento de una excelente iniciativa para fomentar el acceso a la vivienda de los argentinos, impulsar la construcción y sostener el crecimiento económico: el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario (Pro.Cre.AR). El programa actualmente cuenta con dos líneas de crédito (con terreno propio y sin terreno propio) que poseen diferentes características según los "Ingresos Familiares Netos" del solicitante. De este modo, existen cinco grupos según ingreso objetivo: hasta $5.000; de $5.000 a $10.000; de $10.001 a $15.000; de $15.001 a $20.000 y de $20.001 a $30.001. El proyecto estima otorgar 400 mil créditos en 4 años con tasas que van de 2 al 16% y plazos hasta 15 años. De esos créditos, sólo 100 mil están siendo asignados en el período 2012-2013 divididos entre estos cinco grupos de ingresos. Es condición para acceder al programa ser ocupado formal (estar en blanco) y que el préstamo sea destinado para vivienda única, familiar, y de ocupación permanente. Ahora, bien, ¿qué porcentaje de la población estaría en condiciones de acceder efectivamente a Pro.Cre.Ar? ¿Es suficiente 400,000 créditos en 4 años? ¿Cómo puede mejorarse el plan de manera de generar un círculo virtuoso de inclusión social, incremento de la actividad de la construcción y la demanda agregada, impulsando el crecimiento económico?

¿Cómo puede mejorarse el plan de manera de generar un círculo virtuoso de inclusión social, incremento de la actividad de la construcción y la demanda agregada, impulsando el crecimiento económico?

En una investigación reciente de la Escuela de Negocios de la UCA sobre una muestra estratificada de 5713 hogares en aglomerados urbanos de todo el país, demostramos que, del total de la población que declaró durante el relevamiento de 2011 estar interesada en demandar un crédito en los próximos 12 meses, el 47% demandaría un crédito para vivienda. Esta población posee un ingreso familiar (si es desempleado) o personal (si es empleado formal o informal) menor a 2 veces el salario mínimo vital y móvil al 2011, es decir $4600. Esta demanda ascendería a 967.879 hogares y abarcaría únicamente el primer tramo de ingresos al que se orienta Pro.Cre.Ar. Esto significa que no solo casi un millón de personas estarían interesadas en demandar un crédito para vivienda únicamente en dicho segmento de ingresos sino también que solo la demanda de este grupo, más que duplicaría la oferta total estimada por el plan para los cinco grupos de ingresos.

Ahora bien, si excluyésemos de ese millón de personas a los trabajadores informales y desocupados que no calificarían para un préstamo por los criterios adoptados en el programa, nos quedarían un total de 395.032 ocupados formales, con ingresos menores a $4600, que estarían dispuestos a demandar un crédito para vivienda y en principio sí calificarían para el programa. Esta demanda ya agotaría el cupo total. Sin embargo, y dejando de lado consideraciones de solvencia, los solicitantes no pueden ser "propietarios" de otra propiedad más que la que están asignando como garantía, es decir, la que estarían comprando, o la que construirían si es que poseen un terreno.

En nuestra investigación surge al analizar el "Régimen de Tenencia de la Vivienda" que el 63% de este grupo de potenciales beneficiarios de Pro.Cre.Ar responde ya ser propietario de una vivienda, en tanto que el 23% dice ser inquilino y el restante 14% poseer tenencia irregular de la propiedad. En otras palabras, habría al menos 146.987 personas con ingresos menores a 2 salarios mínimos, inquilinos o con tenencia irregular, demandantes aptos a calificar para un préstamo. Esto significaría el 35% del cupo crediticio total estimado por el plan.

No obstante, los otros casi 250,000 hogares con ingresos menores a dos salarios mínimos de 2011 que declaran ser propietarios serían potenciales demandantes de crédito para refaccionar o ampliar vivienda según emerge de nuestros datos. El pasado 21 de marzo, la Presidenta anunció la incorporación de un nuevo plan de créditos para personas que ya tienen vivienda y desean hacer reformas o ampliaciones. Esto no sólo es una necesidad del primer segmento de ingreso definido por el plan, sino de numerosos hogares argentinos de clase media. No obstante, los montos para refaccionar viviendas existentes no exceden los 50,000 pesos y el plazo de repago no supera los 48 meses. La relación cuota-ingreso y el alto costo de la construcción o la revaluación de terrenos y propiedades tornan por veces dificultoso no sólo el acceso sino la refacción de la vivienda.

La relación cuota-ingreso y el alto costo de la construcción o la revaluación de terrenos y propiedades tornan por veces dificultoso no sólo el acceso sino la refacción de la vivienda

Pro.Cre.Ar podría mejorarse y ser más inclusivo: 1) ampliando los cupos y/o extendiendo el plazo de asignación de los créditos actualmente de 4 años de manera de satisfacer la creciente demanda por crédito para vivienda que identificamos en el estudio, 2) orientando un cupo mayor de los créditos sorteados al segmento con ingreso menores a 5000 pesos, 3) promoviendo un régimen tributario y laboral simplificado para trabajadores informales por cuenta propia que allane el acceso al programa a mediano plazo, y 4) atendiendo con mayores montos la demanda por refacción o ampliación de vivienda insatisfecha de propietarios de ingresos bajos o medios. Todo ello redundaría en un mayor y más equitativo acceso a la vivienda de sectores menos pudientes, la posibilidad de ampliación o refacción de viviendas existentes en línea con el mayor costo de la construcción y por ende un impulso a esta actividad y sectores vinculados vía multiplicador, el empleo y la inclusión social.

Por Ignacio Carballo y Martín Grandes

Ignacio Esteban Carballo es investigador del Centro de investigación Aplicada, Escuela de Negocios, Pontificia Universidad Católica Argentina

Martín Grandes es director del Programa de Investigación Aplicada,, Escuela de Negocios, Pontificia Universidad Católica Argentina e investigador del Conicet