Cómo varían los precios del mercado inmobiliario

Actualmente, el precio de un departamento de 50 m2 cuesta en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires 2750 dólares por metro cuadrado.

Desde 1977 hasta ahora, el sistema de real estate ha sufrido muchas fluctuaciones en lo que a precios se refiere. Para ello vamos a definir cómo medir dichas fluctuaciones y su realidad actual.

En primer lugar tenemos que considerar el precio por m2 y éste está en pesos nominales. Para que sea comparable en el tiempo lo ajustaremos por el tipo de cambio y luego a estos resultados los traduciremos a un precio constante en dólares de 2015. Esta es una operación bastante común, aunque no todos los lectores pueden estar familiarizados con ella.

En definitiva, vamos a comparar los precios de un departamento de 50 m2 en la zona norte de la la Ciudad de Buenos Aires para poder llegar a algunas conclusiones y esto lo haremos en la moneda indicada, dólares constantes de 2015.

En 1977, el precio era de 1100 dólares de 2015 por m2 y a partir de ahora sólo nos referiremos a estos dólares comparables. En la época militar, el precio del departamento llegó al extremo de algo más de 2750 dls/m2 como fue el del año 1980 un valor excepcional, aunque no pudo mantenerse. Los valores de 1980 se vieron rebalsados por la realidad y dicho precio había caído a 600 dls/m2 poco después.

Estos precios se mantuvieron con algunas fluctuaciones, pero siempre alrededor de 750 dls/m2 en esos años, hasta el año 1990, donde fueron creciendo hasta alrededor de 1500 dls/m2 lo que fue un buen negocio para aquellos que se habían animado a comprar a precios bajos.

Este nivel se hizo difícil de mantener en esos años y con la crisis de 2002 se desplomó el precio hasta alrededor de los 750 dls/m2, lo que permitió hacer bastantes buenos negocios. Sin embargo, con el mandato del kirchnerismo, como se fue viendo en la práctica, el precio por metro cuadrado fue creciendo de una manera progresiva y llegó casi a los máximos de la época militar cercanos a los 2550 dls/m2, lo que es un desorden bastante grande.

Esto no se corrigió ahora y con la gestión de Cambiemos estamos en los máximos de esta serie, no tan altos los precios pero sí muy similares a los máximos de la serie.

Nuestras fuentes básicas son dos, la Universidad Argentina de la Empresa y Reporte Inmobiliario, pero si tomáramos otras fuentes los resultados serían similares. La cuestión está en cómo ordenar las cifras. Nosotros habíamos creído que otorgándole un margen de 20 % hacia arriba y hacia abajo del promedio tendríamos unos buenos parámetros para aconsejar vender o comprar este tipo de departamentos. Sin embargo no fue así, con lo cual hemos tenido que corregir también nuestra posición y ahora tenemos más claros esos parámetros.

Hemos podido desarrollar también estos modelos para otros tipos de departamentos y, también, para campos con resultados similares.

En síntesis, si bien no era nuestro interés entrar en el análisis de cada política económica, el precio de estos activos reales ha seguido patrones de conducta que se relacionaron con dichas políticas y se han podido hacer muy buenos negocios en cada uno de las etapas de nuestra vida económica concreta, tanto vendiendo como comprando este tipo de bienes.