Mundial inmobiliario. Alemania apuesta al Real Estate

Tras varios años de estancamiento, el sector inmobiliario se presenta como una interesante alternativa de inversión

10 de Junio de 2006

PARIS (International Herald Tribune).- En noviembre, el estado de Hesse encontró una solución insólita para su déficit presupuestario: vendió 400.000 metros cuadrados de inmuebles de su propiedad, incluidos el Ministerio de Finanzas y la Central de Policía en Francfort, a la división inmobiliaria del Commerzbank. Precio: 1000 millones de euros. Luego, alquiló los espacios.

En gran parte de Europa, los inversores están aprovechando esta tendencia de los gobiernos locales a ofrecer en venta, por debajo de su valor real, inmuebles cuya administración les resulta costosa y no siempre manejan bien. En febrero, Dresde saldó su deuda vendiendo sus 48.000 unidades de vivienda (departamentos) al grupo inversor norteamericano Fortress, por 1750 millones de euros.

Según algunos expertos, la centralización europea de posguerra dejó en herencia tal cantidad de inmuebles de propiedad estatal que podrían hacerse muchas transacciones de este tipo, tanto en Alemania (cuyo gobierno es el que tiene más lastre por descargar) como en otros países. Hay gente adinerada -sobre todo en Estados Unidos y Gran Bretaña- que se siente más atraída por las inversiones en inmuebles que en acciones o bonos. Y como los gobiernos respaldan las futuras rentas, la confiabilidad de las operaciones abarata la obtención de fondos.

Según Allan Saunderson, de Property Finance Europe, una revista de Francfort, en las mayores transacciones de inmuebles residenciales efectuadas en Alemania desde 1997, los inversores han pagado casi 30.000 millones de euros por viviendas de propiedad estatal, y se dice que Leipzig, Berlín, Colonia y Hamburgo pronto venderían algunas. En tanto, las empresas estatales privatizadas están vendiendo algunos de sus barrios obreros. Hesse podría ofrecer más oficinas; Baden-Wurttemberg quizá haga lo mismo.

"Las autoridades alemanas venden principalmente por razones presupuestarias -comenta Saunderson-, pero esto se ha vuelto un torneo de fútbol local muy politizado."

Los gremios y las asociaciones de inquilinos se oponen a estas ventas. Los críticos dicen que no se debería permitir que las langostas extranjeras se adueñen de bienes estatales y echen a los pobres inquilinos o supriman puestos de trabajo. Sólo un 40% de los alemanes tiene vivienda propia.

Esto ha atraído a los inversores: esperan que un cambio de mentalidad posibilite el desarrollo de un mercado residencial enérgico. En 2004, Fortress compró 80.000 unidades a la agencia estatal de previsión y seguridad social. En 2005 adquirió viviendas del banco regional de Baja Sajonia. Fortress dijo que este año saldría a la Bolsa su cartera de viviendas en Alemania, pero no quiso hablar de sus planes.

Los analistas creen que los inversores esperan una valorización marcada y cíclica de sus carteras, en particular por la depresión de las economías de Europa continental respecto de la británica o la norteamericana. Saunderson dice que en la compra de 2004, Fortress pagó apenas 45.000 euros, en promedio, por unidad de vivienda. "Para los norteamericanos, es el mismo ciclo que ya vieron en Estados Unidos, Canadá y otros países -concluye-. Es una buena apuesta a la recuperación económica."

Traducción de Zoraida J. Valcárcel

BERLIN (International Herald Tribune).- El inicio de megaproyectos siempre son bienvenidos en cualquier mercado inmobiliario, más aún en Alemania, donde el sector comercial agoniza desde hace 3 años. Los analistas vislumbran más noticias placenteras. Para ellos, la gradual recuperación económica no es robusta, pero sí alentadora. Se prevé que en 2006 el PBI crecerá un 1,7%. "El crecimiento económico será relativamente alto. Eso significa que el mercado inmobiliario está mucho mejor que un año atrás", dice Raymond Trotz, jefe de tasaciones inmobiliarias del HypoVereinsbank.

Por años, una oferta excesiva vació rascacielos y edificios de oficinas en toda Alemania. Ahora, el HypoVereinbank, Deutsche Bank Research, Jones Lang LaSalle y el IKB Deutsche Industriebank coinciden en marcar una baja de los índices de desocupación de inmuebles. Según Jones Lang LaSalle, se espera que el total de oficinas vacías en las cinco ciudades más grandes (Hamburgo, Berlín, Munich, Düsseldorf y Francfort) baje de 7,7 millones de m2, en 2005, a 7,5 millones para fines de éste.

Los alquileres también están en alza. En Hamburgo subieron un 5% en promedio (20,50 euros por m2) respecto de 2005. Johannes Eckert-Kömen, analista del IKB, prevé para este año señales de recuperación similares en Munich y Francfort.

Los inversores extranjeros, encabezados por los norteamericanos y los británicos, han incursionado en el sector comercial. "Están muy interesados. Desde luego, tratan de comprar propiedades con un bajo índice de desocupación, cierta valorización potencial y un retorno alto", explica Tobias Just, analista inmobiliario de Deutsche Bank Research.

El gobierno de Angela Merkel piensa aumentar el IVA del 16 al 19% en 2007. Eso desalentará las construcciones, pero no afectará el mercado de oficinas. "El IVA podría influir algo -opina Eckert-Kömen-. Aun así, creo que los pronósticos económicos positivos podrían impulsar la demanda de espacio para oficinas en los próximos dos años."

Traducción de Zoraida J. Valcárcel

Desembarco de fondos españoles

"MADRID (CincoDias.com).- El fondo inmobiliario BBVA Propiedad invertirá este año 600 millones para ampliar su cartera de explotación hasta 1.000.000 de metros cuadrados en activos inmobiliarios. Estas cifras duplican lo invertido en la temporada anterior. Por primera vez, el fondo iniciará la adquisición de patrimonio fuera de España y Alemania será su primer destino de inversión.

"Con las inversiones previstas, el patrimonio gestionado pasará de 1833 millones en 2005 a cerca de 2500 millones al final de este ejercicio", explicó Juan Carlos Maeso, director de BBVA Propiedad. El fondo obtuvo el año anterior una rentabilidad del 4,33% y un 20% más de partícipes (llegaron a 41.332). Las opciones de inversión se han abierto este año con la aprobación de un nuevo reglamento que posibilita el aumento de los activos aptos para colocar en diferentes negocios y abre nuevas posibilidades al permitir subir hasta un 15% del patrimonio en sociedades inmobiliarias.

BBVA Propiedad prevé una evolución positiva del mercado alemán, con un alza del 10% en el precio de la vivienda y una clara recuperación de la rentabilidad del segmento de oficinas de las grandes ciudades.

Asimismo, según estimaciones de BBVA, el sector de fondos de inversión inmobiliaria en España mantendrá su fuerte crecimiento durante este año, incrementando su patrimonio en más de un 48%, con lo que seguirá ganando peso en el sistema, al pasar del 2,8 al 3,5%, un punto y medio por debajo de la media europea.

Graham Bowley

lanacionar

Conforme a los criterios de

Más información