El mercado anticipa que las buenas propiedades resistirán la baja de los valores de venta
Este nuevo año comienza con cierto optimismo en el sector inmobiliario o al menos intentamos mantener esa actitud después varios años muy difíciles. Luego de la baja de precios de venta de hasta el 30%, el nivel de tolerancia por parte de los propietarios ya se puso de manifiesto, razón por la que ya no aceptan rebajas superiores al 5 por ciento en operaciones de pago al contado. En otras palabras, será muy difícil que los precios continúen bajando, sobre todo en departamentos bien ubicados -como Recoleta, Palermo, Cañitas, Botánico y Belgrano- y con atributos como un buen recibidor (living) con luz y sol, al frente y cochera. Este tipo de propiedades no creemos que acepten nuevas bajas con relación a los valores.
Otra realidad es la de los departamentos internos o contrafrentes sin vista, que dan a un paredón o son cerrados por la falta de luz. En estos casos pueden aceptar una mayor baja de precio para cerrar la operación y no seguir en la dulce espera.
Si bien es cierto que las 170.000 propiedades ofrecidas en venta es una cantidad abundante comparada con otras épocas, donde no sobrepasaban las 100.000, también es entendible esa gran oferta debido a la difícil situación económica financiera que atraviesa el país, y el constante aumento del dólar americano.
También influye mucho esto último, ya que hay una gran cantidad de potenciales compradores que dilatan la decisión a la espera de que el valor de la divisa “le gane” al del inmueble, un fenómeno que rara vez sucede, pero que entra dentro de las posibilidades de aquel que no necesita una mudanza inmediata y tiene tiempo de esperar como mínimo un año y ver cómo evoluciona el mercado.
Para dimensionar las cifras, hoy en la Ciudad se venden 17 propiedades cada 1000 publicadas; y en la Provincia de Buenos Aires, 26 de cada 1000 publicadas.
Perspectiva sobre alquileres en 2022
Los departamentos en alquiler, el peregrinar de los locatarios continuará y, a medida que siga pasando el tiempo, la falta de oferta se notará cada vez más. En febrero con la llegada de la gente de otras provincias o ciudades bonaerenses que viene a la Ciudad de Buenos Aires para que hijos estudien en universidades porteñas, la escasa oferta se consumirá lo que disminuirá fuertemente la oferta para el mes de marzo. Este es un fenómeno que se repite cada año , salvo 2021 por la pandemia.
Mientras tanto, todos los actores del sector inmobiliario continuamos esperando definiciones sobre la ley que regirá los alquileres, luego de la fallida legislación vigente, para poder terminar con toda esta incertidumbre.
No se entiende que sabiendo los ejes fundamentales que se deben cambiar en la actual ley. No hay dudas de que la indexación semestral que como funcionó perfectamente a través de los años, y la duración del contrato de 24 meses no generaba problemas entre el locatario y el locador.
No es posible que recién en marzo una comisión destinada al efecto estudie el nuevo proyecto en el que además se debería incluir el desalojo exprés en no más de 12 meses en caso de falta de pago o término del contrato.
*El autor es el presidente de JT Inmobiliaria y cuenta con una experiencia de más de 60 años en el sector.
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