Aplicar los REIT en el mercado

Según la información del Colegio de Escribanos, 2012 fue el año en que menos escrituras se registraron desde 1998 en nuestro país: se hicieron 46.627, un 27% menos que en 2011. Una situación parecida está ocurriendo en España, aunque los motivos son muy distintos: desde fines de 2011 hay 676.000 viviendas nuevas sin vender. Además, la construcción de ese segmento sigue en niveles bajísimos: en 2011 se construyeron 78.286. Y la situación no se ha revertido.

En un intento por revitalizar el sector inmobiliario, el gobierno español aprobó hace dos meses una legislación cuyo fin es brindar nuevos modelos de inversión que proporcionen una respuesta adecuada a las necesidades constantes del mercado, con objeto de mantener su dinamismo y minimizar los impactos negativos de los ciclos económicos, de manera que favorezca la continua integración económica de nuestro país en un entorno globalizado (ley Socimi 28

12/12). En la Argentina no tenemos este instrumento y si bien no sabemos si tendrá éxito en España, sí se sabe que en otros países fue un vehículo muy usado para canalizar ahorro privado hacia el negocio inmobiliario.

Las Socimi o Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario tienen como actividad principal la inversión directa o indirecta en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, e incluyen viviendas, locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Suelen cotizar en la Bolsa de Valores y gozan de un régimen fiscal con unos efectos económicos similares a los existentes en el tradicional régimen de Real Estate Investment Trusts (REIT), basados en una ausencia de tributación a las ganancias en la sociedad (sí tributan los socios o accionistas al percibir dividendos). Los REIT están obligados a distribuir el 95% de las utilidades y fueron creados en EE.UU. en la década de 1880, pero recién cobraron impulso significativo más de 100 años después, en la década de 1990.

Las dos modificaciones que impulsaron el uso de REIT fueron por un lado, que se posibilitó a los desarrolladores inmobiliarios a utilizar este medio como una fuente de capital para la compra de propiedades a través de la Bolsa de Valores; y por el otro, las ventajas impositivas que se establecieron para la transferencia de las propiedades al REIT –ya sea de un propietario persona física o una sociedad anónima–, que incluso posibilitaron un cauce para la transmisión de los bienes a los herederos, libre de impuesto.

Diego Donnelly