Bien escaso y cotizado

En la ciudad no abundan y se mantienen los precios altos. Por el momento existe poco interés de comenzar nuevas obras
Leandro Murciego
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19 de diciembre de 2009  

Hasta hace unos años, los terrenos representaban el primer paso en la concreción del sueño familiar: la construcción de la casa propia. Ese mismo concepto tuvo una variante, proyectar la futura casa de los hijos sobre ese mismo lote o en un anexo vecino a la propiedad original. Pero esto ya es historia, al menos en la mayoría de los barrios porteños, porque los terrenos son un bien escaso y muy cotizado, que buscan con muy buen ojo los desarrolladores/inversores para proyectos de propiedad horizontal.

Según Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, los lotes se consideran en función de los futuros proyectos de inversión. "Dependen del distrito donde están y de sus indicadores urbanos. Según la superficie se calcula qué tipo de obra se puede construir en altura. El aumento de las incidencias por m2 y su correlato en los precios determinaron que es imposible la compra de un terreno para la construcción de vivienda unifamiliar en las áreas más cotizadas. Sí en cambio se abrió una puerta para interesantes proyectos que impulsan torres con amenities, edificios entre medianeras y hasta complejos mixtos, según las posibilidades que otorgue el código y su impacto en el target al que va dirigido", explica el broker.

Por su parte, Mario Gómez, director de Toribio Achával, comenta: "A diferencia de la época en que un lote podía albergar una vivienda unifamiliar, en la actualidad, la ciudad fue incorporando a su tejido más tierra con mayor aptitud construible. Es decir, el terreno urbano es la materia prima para desarrollar luego allí, en ese solar, un edificio bajo el régimen de propiedad horizontal".

Esta tendencia parece sostenerse gracias al redituable negocio inmobiliario que se genera en torno de estos espacios. "En la ciudad de Buenos Aires se adquieren para desarrollar emprendimientos residenciales y comerciales, sabiendo que en los últimos ocho años no hubo mejor negocio que comprar tierra urbana, que alcanzaron en plusvalías según los barrios hasta un 600% en dólares", explica Fernando Burone, desarrollador y especialista en emprendimientos inmobiliarios.

Daniel Mintzer, socio de G&D Developers, tiene una visión particular sobre el tema. "Los lotes en ciudades como Buenos Aires son, básicamente un residuo urbano, es decir algo que se usaba con otro fin (un hotel familiar, un inquilinato y la antigua casa familiar, entre otros) y que por la revalorización de un barrio o del mercado inmobiliario suelen convertirse en una oportunidad de negocios. Hoy, los dueños de los lotes se manejan con tres variables: su potencial en función de lo que se puede construir (la incidencia por m2), la tasación más alta que escuchó por ahí en algún momento y el valor afectivo o emocional de la propiedad."

Los expertos coinciden en que las ubicaciones más buscadas son las zonas tradicionales, como Barrio Norte, Caballito, Palermo, Belgrano, Núñez, Villa Urquiza y Recoleta. Y preferentemente los lotes que cuentan con doble frente o que están en avenidas o sobre esquinas. Estos últimos brindan mucha flexibilidad al proyecto. La orientación del lote y la cercanía a los medios de transporte son otros factores importantes que suelen hacer del solar un predio apreciado por inversores o desarrolladores. "Los terrenos más buscados son los que se pueden construir entre los 1000 y 1500 m2 del factor ocupación total (FOT) en lo posible con frentes mayores a 8,66", sostiene Nicolás Lang, de LJ Ramos.

Para Mario Gómez, los terrenos más demandados son aquellos que permiten construir entre los 1500 y 3000 m2. "Este es el rango en el que hay más desarrollistas con espaldas para encarar proyectos de magnitud. Por debajo de estos valores no se aprovechan suficientemente las economías de escala de la industria de la construcción. Más allá de los 3000 m2 construibles hay menos con capacidad financiera ya que hay contar con varios millones de dólares de inversión."

Hay sectores de la ciudad de Buenos Aires donde la oferta resulta escasa y hasta casi inexistente. "Por ejemplo, en Puerto Madero o en las avenidas más caras como Libertador o Figueroa Alcorta no quedan espacios disponibles. Esto hace que los desarrolladores importantes apuesten a localizaciones premium en otras ciudades como Rosario, Mendoza, Córdoba y Neuquén. Allí se puede encontrar tierra buena y superficies extensas a precios accesibles", dice Mintzer.

Agrega: "Los desarrolladores más chicos buscan terrenos con incidencias entre los 450 y 600 dólares el m2 en las zonas de Palermo, Belgrano y Caballito, y ese mercado de lotes a esos precios tiene bastante dinámica".

Mintzer aporta un dato valioso: "Cuanto más chico es el lote, más oferentes posibles hay (situación que eleva los valores). Dicho de otra manera, muchos son los que pueden hacer dúplex y pocos los que están en condiciones de encarar grandes proyectos". La mayoría de los desarrolladores y los brokers consultados coinciden en que los precios de los terrenos se mantuvieron estables durante 2009. "La primera mitad experimentó una demanda casi nula, pero desde octubre se observó una reactivación. Hoy, los valores muestran una gran dispersión, tanto es así que el m2 puede cotizarse entre los 300 y 600 dólares de incidencia (coeficiente entre el valor del terreno y el volumen edificable)", aclara Toselli.

Las incidencias se ubican entre los 400 y 500 dólares en Núñez, y hasta 1500 dólares en Palermo Chico, Barrio Parque o Recoleta. "La falta de terrenos en el corredor norte produjo un efecto derrame hacia el Oeste con incidencias entre 350 dólares en Flores, 400 en Almagro y hasta 700 en las mejores zonas de Caballito (por ejemplo, sobre Pedro Goyena)", amplía Gómez.

El eje sur es el menos demandado y allí se puede encontrar valores más accesibles. En ese sector los barrios más buscados son Barracas y San Telmo, con incidencias que llegan a los 500 dólares.

Hoy, para Lang el valor de la tierra en complejos de torres o edificios entre medianeras representa el 22% del valor por construir.

Pero a pesar de la complicada coyuntura no sólo local, sino también internacional que se vivió durante 2009, adquirir tierra fue un negocio rentable. "La tierra urbana no bajará de precio en una ciudad como Buenos Aires (octava entre las grandes capitales)", dice Burone.

Los terrenos son activos inmobiliarios irreproducibles e inamovibles que a medida que se hacen escasos defienden mejor su valor. "El incremento del precio del suelo -según su localización y características inherentes como materia prima esencial para el desarrollo inmobiliario- y sus particularidades en función de su cercanía a centros urbanos, centros de trabajo y áreas verdes convierten cada lote de terreno en único", explica Gómez.

Y agrega: "El economista colombiano Samuel Jaramillo plantea que lo que se negocia en el mercado no es la tierra misma, sino el derecho a percibir la renta. Esta afirmación es claramente comprobable en la ciudad de Buenos Aires. Al analizar la renta del suelo es preciso remarcar que el precio está dado por la capacidad de generar valor que tiene cada lote. En el valor del suelo está implícita la noción de valor futuro, entendido como la generación de valor que se puede obtener de lo que es posible construir en ese lote".

Los honorarios de los arquitectos es otro factor que tienen que tener en cuenta los desarrolladores. "Estos suelen rondar el 8%. En los últimos tiempos ellos se convirtieron en muchos casos en responsables del proyecto (realizan previamente un anteproyecto, que se adaptándoe hasta terminar el proyecto final) y la dirección de obra (es decir, el encargado de verificar que las tareas se realicen en forma correcta)", dice Lang.

Los brokers prevén que el año próximo seguirá la misma tendencia que se observó durante 2009. Para Burone se producirá un leve aumento de la demanda y convalidarán los precios de este año. Para Toselli, en cambio, habrá poca oferta y valores estables. "Y a pesar de la oferta baja los terrenos no pueden variar su precio debido a la alta incidencia en los costos finales, lo que afectaría drásticamente la rentabilidad del proyecto", concluye.

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