Alquileres: en zona Norte aumentaron más que en la ciudad de Buenos Aires en un año, dónde se cierran los contratos más caros

En medio de la incertidumbre por el futuro la ley de que los regula, los precios de los alquileres siguen en alza. En la zona Norte y Sur del Gran Buenos Aires (GBA), los aumentos registrados durante 2021 fueron más altos que los que se dieron en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), que alcanzaron el 52,8% en un año.

De acuerdo al informe mensual que realiza ZonaProp, los precios de los alquileres en 2021 en zona Norte se incrementaron un 72,1% y en las zonas Sur y Oeste, un 57,5%. En ambos casos, las subas se encuentran por encima de la inflación (50,2%).

Así, el precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m² en GBA Norte es de $50.935, un valor que se ubica un 3,2% por encima de lo registrado en noviembre. A su vez, una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $73.642 por mes. Mientras tanto, la oferta de propiedades en la zona se mantiene baja.

“Los aumentos se deben en gran parte a la inflación y a la falta de oferta, que a su vez se da por los efectos de la ley de alquileres”, opina Javier Igarzábal, director de DIC Propiedades. “Además, la ausencia de créditos hipotecarios hace que mucha gente no pueda comprar, por lo que esa necesidad migra a demanda de alquiler”, asegura.

Según el especialista, las propiedades con espacios al aire libre como patios, terrazas y jardines son las más buscadas, incluso ya de “salida” de la pandemia. “Desde comienzos de 2020 empezó la tendencia y hasta ahora no se modificó la búsqueda”, dice Igarzábal.

En el mismo sentido opina Rodrigo Quintar, gerente de Castex de Puertos y Nordelta: “Los alquileres siguen con una demanda enorme, hay poca oferta y todo lo que entra sale rapidísimo. Los precios que se están pidiendo son una locura. Esto tiene que ver con que la gente adoptó el teletrabajo y al no estar viajando elige tener mejor calidad de vida estando en lugares más alejados”.

Además, agrega que otro factor que impulsa la demanda está relacionado a que muchas personas pudieron comprar un lote en los últimos dos años y, mientras la obra avanza, buscan alquilar un inmueble en la misma zona para seguir de cerca la construcción.

En GBA Norte, los barrios de Nordelta y La Lucila son los más caros para ser inquilino: los precios de los departamentos de un dos ambiente se ubican en torno a los $73.395 y $70.326 por mes respectivamente. En el extremo opuesto, aquellos con los precios más bajos son José León Suárez ($32.125 por mes) y San Martín ($37.007 por mes).

En zona Sur y Oeste, alquilar un departamento de dos ambientes y 50 m² sale en promedio $34.408 por mes. Esta cifra demuestra una suba de un 4,4% en relación al mes pasado. En el caso de un inmueble de tres ambientes y 70 m², el costo asciende a $45.194 por mes.

Los alquileres más altos se encuentran en los barrios de Don Bosco y Ezeiza, con precios mensuales de $52.928 y $47.780. Por el contrario, los más económicos están en Merlo y Berazategui con $25.935 y $26.490. El informe remarca que el 75% de los barrios registra un incremento interanual mayor al 50%. Burzaco y Lomas del Mirador demuestran los aumentos más altos: 92,9% y 89,3% respectivamente.

Mercado de compraventa

Mientras tanto, en diciembre, el precio de las propiedades en venta en zona Norte se mantuvo, con un valor del metro cuadrado que promedio los US$2282. En 2021, acumuló una caída de 4,5% mientras que la inflación y el costo de construcción en dólares subieron.

Los municipios con costos más elevados son Vicente López (US$2887/m²), San Isidro (US$2718/m²) y Tigre (US$2447/m²). Por otro lado, los más económicos son José C Paz (US$1221/m²), Malvinas Argentinas (US$1486/m²) y San Miguel (US$1601/m²).

En el Sur y el Oeste de GBA, el costo del metro cuadrado desciende un 0,4% este mes y se ubica en los US$1775. En 2021, los precios bajaron 6%, mientras que la inflación y los valores en dólares avanzaron. Así, el nivel de precio actual es similar al de enero 2017. Desde los máximos de 2019, acumulan un descenso de un 10,1%.

El precio más alto de venta lo tiene el municipio de Lomas de Zamora (US$2066/m²), seguido por Almirante Brown (US$2055/m²) y Quilmes (US$1860/m²). El menor valor se encuentra en Hurlingham (US$1265/m²), Moreno (US$1362/m²) y Merlo (US$1488/m²).

En cuanto a la rentabilidad que deja un depatamento destinado al mercado de alquiler, el informe de ZonaProp precisa que es de un 3,05% anual en GBA Norte, por lo que se necesitan 32,8 años de alquiler para repagar la inversión de compra. En el Sur y Oeste, la relación alquiler/precio se incrementa desde junio de 2020 y se posiciona en 2,92% anual. Se requieren 34,2 años de alquiler para recuperar la inversión, un 31% menos que un año atrás.