Si en 2019 el sector inmobiliario ya había demostrado estar pasando por una crisis histórica, en 2020 la situación empeoró drásticamente: hubo un total de 18.764 escrituras de compraventa en la ciudad de Buenos Aires, cifra que resultó 43,9% inferior a los números más bajos que se tenían registrados hasta el momento, de acuerdo a datos del Colegio de Escribanos porteño. “Cerramos un año que rompió todos los récords de caídas en las compraventas y las 33.000 operaciones de 2019 quedaron mucho más arriba de las 18.000 totales de este año”, señaló Carlos Ignacio Allende, presidente de la entidad.
Al analizar el mes de diciembre, se contabilizaron 3065 escrituras, una caída de 6,1% interanual (el año anterior se habían realizado 3265 operaciones). Sin embargo, como dato positivo, fue el mes en que mayor escrituras de compraventa se realizaron en el año y, frente a los números de noviembre de 2020, la cifra creció 22% (2512 operaciones).
Respecto al monto de las transacciones, el promedio fue US$84.850, una de las cifras más bajas del último tiempo. Sin embargo, desde el sector no lo asocian a un sinceramiento de precios sino que “se movieron departamentos de más bajo valor por la necesidad de vender”. En ese marco, el margen de negociación continúa siendo el histórico 10%-15% del último valor publicado, pero “no vemos que haya más quita que esa”.
Tal como se viene demostrando mes a mes, las ventas con crédito prácticamente se extinguieron. En diciembre se cerraron 125 escrituras con hipoteca bancaria -una merma del 51,5% interanual- y 2020 totalizó con 1092 transacciones de este tipo -un 64% abajo en relación a 2019-. Si se compara con el año 2017, cuando el furor de los créditos UVA llegó a su punto máximo, solo en el mes de diciembre se llegaron a firmar 2364 operaciones con crédito. “Las poco más de mil operaciones con crédito en todo el año reflejan que la hipoteca activa al mercado inmobiliario y que es una necesidad reconstruir estas herramientas de la economía. Esperamos y trabajamos para que 2021 sea mejor”, agregó Allende.
De cara a un año que recién comienza, desde el Colegio de Escribanos continúan sin tener expectativas de que la situación mejore. “El mercado no se va a recuperar en la medida que haya cepo cambiario y no se profundice la mesa de diálogo que habíamos comenzado con el Gobierno nacional. Creemos que hay que discutir distintas alternativas para que el mercado se vuelva a mover: ¿Es una desgravación impositiva para la primera vivienda? ¿Nuevos créditos?“, aventuró Ricardo Blanco Lara, prosecretario y vocero del Colegio de Escribanos porteño.
¿Qué está sucediendo en el sector? Por un lado, quienes quieren comprar su primera vivienda se ven imposibilitados por las restricciones para acceder al mercado cambiario y las nulas opciones de créditos. Por el otro, los inversores que se refugian en el ladrillo no encuentran el mercado atractivo ya que la renta es baja y las nuevas normativas - nueva ley de alquileres y los decretos de prohibición de desalojos y de alquileres congelados -, generan “miedo e incertidumbre” en los propietarios. “Hoy las operaciones genuinas de inversores o de gente que compra su primera vivienda familiar no existen”, concluyó Blanco Lara.
Datos de provincia de Buenos Aires
Del otro lado de la General Paz, en el último mes de 2020 los números se acercaron a las estadísticas de diciembre 2019: se realizaron 12.560 escrituras de compraventa, una baja de apenas el -2,4% interanual (12.863 operaciones). Si se contrasta con las 7349 transacciones de noviembre -primer mes del año que registró un alza frente al año anterior-, la cifra creció 70,9%.
Sin embargo, en términos generales, el año pasado solo se registraron números en rojo. En total hubo 55.930 operaciones de compraventa, la cifra más baja en por lo menos 15 años. Si bien el sector inmobiliarios viene en caída desde 2017, el año que acaba de concluir fue particularmente catastrófico: en abril se realizó solo una escritura.
En cuanto al monto de las operaciones, en diciembre el total en pesos fue de $40.162.156.601, mientras que en diciembre de 2019 había sumado $28.018.746.674, lo que representó un aumento del 43,3%. En comparación, la inflación durante el 2020 fue del 36,1% según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec).