Cuáles son los barrios en los que se espera que los precios de las propiedades bajen todavía más

Ante la caída del valor del metro cuadrado, hay una pregunta que se repiten aquellas personas que en estos días piensan en adquirir una propiedad: ¿hay que apurarse a comprar o los precios seguirán bajando? Según los especialistas, una de las variables del mercado inmobiliario anticipa en qué barrios los valores experimentarán un descenso más pronunciado.

La tendencia es que los precios de los inmuebles en Capital Federal seguirán bajando, de acuerdo a datos aportados por ZonaProp. En lo que va del año, los avisos nuevos entraron a un precio medio de US$2293/m², un 4,3% por debajo de los inmuebles de similares características que ya estaban publicados. A ese panorama se le suma un dato clave: las últimas publicaciones cargadas en el sitio son las que lideran la tendencia de lo que ocurrirá a futuro en el mercado inmobiliario. Durante 2017 y 2018, fueron las que empujaron y convalidaron el incremento de precio. Desde 2018, se posicionaron por debajo del valor general que indica el index porteño con un diferencial cada vez mayor e impulsaron la baja de los valores.

Hay un factor que, además, permitiría saber en dónde bajarán más los precios: se trata de la cantidad de inmuebles en pozo y usados que hay en las distintas zonas. Según Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, en aquellos barrios donde se ofrecen mayor cantidad de unidades a estrenar, el m² promedio desciende más rápido.

El especialista enumera varios motivos que explican este análisis. En primer lugar, indica: “El propietario de un departamento a estrenar va a querer recuperar el dinero que invirtió en esa unidad más rápido, porque lo piensa como un negocio. Depositó un capital hace años en pozo, pasó el período de la construcción y ahora quiere recuperar lo que puso”. Por eso, sostiene que quien quiere negociar la compra de esa unidad se va a encontrar con un dueño más flexible y “apurado” por cerrar la operación.

También señala que, en muchos casos, los propietarios de los departamentos a estrenar son los mismos constructores del edificio, que en ese caso quieren “deshacerse” de las unidades en ese emprendimiento para seguir con otro. “De ser así, serán más flexibles con el precio para poder venderlos más rápido. Incluso el cliente podrá obtener algún tipo de financiación para pagarlo en cuotas”, explica. “Le pasa lo mismo a quien va a negociar la compra de una unidad en pozo: el desarrollador piensa el emprendimiento como un negocio, va a estar más abierto a escuchar una oferta y, dado que en este contexto hay pocas ventas, hacer un precio que cierre para ambos y seguir así avanzando con su obra”, agrega.

Por otro lado, afirma que en la venta de los inmuebles usados muchas veces juega un componente sentimental. “En la mayoría de los casos, la unidad era su hogar, por lo que el dueño no lo pensó como un negocio. Por eso, no termina bajando tanto el valor del m²”, indica. Además, dice que, en general, tampoco tiene el mismo apuro que los desarrolladores o inversores, por lo que puede esperar más.

La conclusión a la que arriba el especialista es que, en aquellos barrios donde hay más unidades a estrenar y en pozo, el precio promedio del m² baja más que en otros que no tienen la misma cantidad. “Por lo tanto, hay mejores oportunidades en esas zonas que en otras con poco desarrollo inmobiliario”, destaca.

Los barrios con más proyectos en pozo y a estrenar

Actualmente, en la ciudad de Buenos Aires hay 161.062 inmuebles en venta, de los cuales 118.829 son departamentos: 15.781 son en pozo (emprendimientos iniciados o que ya tienen un grado de avance pero aún no terminaron) y 30.940 a estrenar. Representan el 39% del total de la oferta (13% en pozo y 26% a estrenar). El resto corresponde a los usados.

En algunos barrios, hay un porcentaje mayor de inmuebles a estrenar y en pozo que de usados, por lo que se espera que en ellos, el valor promedio del m² baje aún más que en el resto. Esta es la lista de las zonas donde hay más cantidad de esos emprendimientos:

• Villa Luro (68% de unidades en pozo o a estrenar). El valor promedio del m² es de US$2274.
• Saavedra (61% y US$2483/m²)
• Villa Ortúzar (59% y US$2447/m²)
• Mataderos (58% y US$2102/m²)
• Chacarita (56% y US$2642/m²)
• Coghlan (55% y US$2586/m²)
• La Paternal (52% y US$2140/m²)
• Devoto (52% y US$2527/m²)
• San Cristóbal (51% y US$1883/m²)
• Villa Urquiza (49% y US$2647/m²)

El análisis es importante tanto para quienes están interesados en comprar una propiedad como para aquellos que desean venderla. “Muchas veces ocurre que, al momento de hacer una tasación, el dueño pretende un valor que no se comprueba con el resto de los departamentos que hay en venta. Incluso, es muy habitual que, frente a esa misma unidad de 10 años de antigüedad que la persona quiere vender, haya otra en un edificio nuevo con mejor calidad, amenities y un mejor valor”, asegura Bryn.

Por último, enfatiza que este es un buen momento para adquirir una unidad en pozo, ya que el valor de construcción de un edificio en propiedad horizontal se encuentra en un piso histórico: actualmente, hay alternativas de US$1500 y US$1800 por m². “Hay que aprovechar este momento, sentarse con el desarrollador, cerrar un buen precio de compra, lograr financiación si es necesario y comenzar a invertir”, dice Bryn.