Departamentos: claves para no equivocarse en la decisión de achicarse

Las razones por las que las personas deciden dejar el departamento o la casa en la que viven para ir a otra de menos ambientes son múltiples. La principal suele ser económica, pero también puede deberse a una nueva etapa en su vida, como, por ejemplo, los adultos que ya no conviven con sus hijos. La premisa a la hora de emprender este cambio es asegurarse de seguir contando con espacio para desarrollar las mismas actividades que se hacían en el departamento anterior. Es importante recordar que los tres factores que más influyen en el precio de una vivienda son el barrio, la categoría del edificio, si es nuevo o antiguo, si cuenta con amenities y la cantidad de ambientes. “Actualmente, tenemos muchos casos de gente que vende, en su mayoría a raíz del desfasaje actual en las cuotas de los créditos hipotecarios con respecto al salario y la incapacidad de hacerles frente. Es gente que ya se veía venir esto, o que perdió el trabajo de un día para el otro y debe achicarse para poder cubrir las cuentas”, sostiene Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, quien asegura que muchos no han vuelto a comprar aún y se volcaron momentáneamente al alquiler temporario.

En la misma línea, Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, también asegura que los ajustes en el presupuesto son la principal razón por la que muchas personas deciden achicarse. “Tienen desde la necesidad puntual de contar con el capital excedente de la venta y la compra hasta la necesidad de bajar gastos mensuales de mantenimiento de una vivienda grande como pueden ser las expensas y servicios. También está la posibilidad de que la persona haya estado pagando un crédito y de un día para el otro las cuotas se le hicieron impagables”, sostiene. Según el broker, el primer paso es mirar bien la proyección de valorización del bien y la zona, tanto del que se vende como del que se compra. También analizar detenidamente los gastos en que se va a incurrir al vender y comprar, con la mudanza, y los gastos de mantenimiento de la nueva vivienda. “Donde más se ahorra es bajando un ambiente o un baño. También se puede ahorrar pasando de una unidad moderna a otra de 30 o 40 años de antigüedad. También cambiando un edificio con amenities a uno sin ellos, lo que además baja también el costo de las expensas”, asegura Rizzo.

“Lo que no podemos perder al achicarnos es la calidad espacial del hábitat en que viviremos. Es decir, las dimensiones mínimas para tener bienestar, los espacios flexibles y de uso indeterminados, la buena iluminación, ventilación y los espacios de expansión”, sostiene el arquitecto Darío Gabriel López, de Arquitectonika.

Los especialistas afirman que al reducir metros, existen diferentes ítems a considerar:

De Recoleta a Colegiales

La ubicación es el primer punto a considerar al momento de buscar un departamento para achicarse. En este sentido Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, detalla que “los departamentos cercanos al subte son mucho más cómodos, aunque también más caros. La seguridad es otro factor a tener en cuenta: es bueno analizar si hay colegios cerca, restaurantes, bares”, explica.

“La ubicación a veces es lo que más conviene tocar al momento de achicarnos. Por ejemplo, si estamos viviendo en Palermo Chico tal vez conviene mudarnos a Coghlan, Colegiales o Chacarita. De esta manera no tendremos que achicarnos, pero sí reduciremos los costos. Además, estaremos ahorrando de una manera inteligente ya que la persona se estaría mudando a un barrio en expansión”, afirma Rizzo. En este caso, la persona se achica, pero a la vez apuesta con una inversión. “Hoy hay muchos barrios de la ciudad que han mejorado mucho su infraestructura, espacios verdes y transporte. Hace 30 años alguien que vivía en Barrio Norte y tenía que achicarse se iba a Villa Crespo, Chacarita o Colegiales, hoy están abiertos a hacer el cambio solo por ese motivo sino por lo que esos barrios les ofrecen, sobre todo el público más joven”, agrega.

Un punto que hay que tener en cuenta es que a veces trasladarse a diez cuadras dentro del mismo barrio, cruzando una avenida, puede representar una baja de 10% en el precio de venta. “Un ahorro que puede rondar entre 20 y 30% para quien se anima a mudarse a un barrio lindero. Pero esto es muy relativo, es difícil de generalizar”, aclara Siwacki. Coincide Cristian Guirin, director de TGR Group, en que, según el barrio de origen y el barrio de destino, la diferencia puede ser mucha: “por ejemplo, de Palermo a Balvanera en los mismos metros cuadrados podés encontrar un 60% de diferencia del valor, pero si te vas de Balvanera a Parque Patricios, no vas a encontrar diferencia”, explica.

Sin embargo, para López no solo de trata de mudarse de barrio: “esa decisión no siempre genera un ahorro. También hay que tener en cuenta varios temas como el transporte, el equipamiento comercial y educativo que tiene el nuevo barrio. Hay que evaluar todas estas variables y sopesarlas con la nueva vivienda para saber si conviene o no mudarme de barrio”, analiza.

Bajar ambientes

A la hora de analizar si conviene resignar ambientes, Siwacki hace un cálculo: “Si suponemos dos departamentos exactamente iguales, mismo edificio, mismo piso, misma orientación, que se cotizan a US$3000 el m², uno de 3 ambientes con 80 metros cuadrados de superficie que cuesta US$240.000, y otro de dos ambientes con 50 metros cuadrados que cuesta US$150.000. En este caso podríamos afirmar que la baja de un ambiente reduce un 40% el precio de venta”. Si se trata de un alquiler, para Siebenhaar bajando un ambiente, por ejemplo, en Barrio Norte se puede ahorrar hasta $10.000, en Agronomía $6000, en Villa Urquiza $8000, la cifra varía de acuerdo a la zona.

Otra mirada tiene Guirin quien afirma que el elemento homogeneizador no es la cantidad de ambientes, sino la cantidad de metros cuadrados. Por eso a la hora de achicarse, además de evaluar los ambientes que se pierden hay que considerar cuántos metros se resignan. Lo que plantea es que hay diferencias sustanciales entre las plantas aún cuando tengan la misma cantidad de ambientes. “Por ejemplo, un departamento de cuatro ambientes estándar, puede oscilar entre los 90 y 130 metros cuadrados y uno de 3 ambientes tipo, desde los 50 y los 75 metros cuadrados. Las diferencias entre estas tipologías pueden estar en el orden del 40% y esta diferencia sustancial de metros cuadrados puede, en algunos casos, traducirse en el valor”, explica.

El balcón no se negocia

“El balcón o la terraza como espacio de expansión es irremplazable y durante la pandemia se evidenció la necesidad del mismo, potenciando su uso. No recomiendo resignar el balcón por ningún motivo, es preferible resignar algunos metros interiores, aunque sean cubiertos”, sentencia López. Para Rizzo, un balcón mínimo de 4x2 no influye prácticamente en el precio y coincide en no prescindir de ese espacio. “En cambio una terraza con una parrilla seguro que influirá en la baja del precio al achicarnos. Tengamos en cuenta que los balcones se toman a un cuarto del valor del metro cuadrado cubierto. Algunos lo toman a la mitad, pero la realidad es que se debe tomar a un cuarto”, señala. Coincide, Guirin, que, en el caso de los balcones, los mismos no suelen ser un porcentaje grande del total del inmueble, salvo contadas excepciones, por lo que no se justifica cambiar por una propiedad sin balcón por cuestiones económicas.

Reemplazar espacios

Siwacki aconseja que quien debe resignar una habitación, puede adaptar el living con un buen sillón cama de calidad. “Si perdimos un escritorio cerrado entonces deberemos buscar un rincón, lo más apartado posible, para instalar allí el espacio de trabajo o lectura. Si perdimos un toilette entonces deberemos adaptar el baño para uso propio y de invitados. La consigna es la flexibilidad de los espacios, y es clave la utilización de pocos muebles, pero modernos y versátiles, así como también la menor cantidad posible de objetos de decoración, ya que en este tipo de viviendas el movimiento de muebles hace que cuanto más despojada esté la decoración sea más sencillo”, advierte.

Otra cuestión para prestar atención es ver si hay buena circulación y distribución. " Hay que mirar que las unidades no tengan pasillos demasiado grandes que no sirven para nada. Se pueden colocar divisores de ambientes si conseguimos un buen living de dimensiones generosas o conseguir un balcón donde podamos integrarlo al resto de los ambientes”, agrega Siebenhaar.

Muebles inteligentes

Al reducir espacio, la forma en que se equipa la nueva vivienda es fundamental para asegurar comodidad y flexibilidad. Hay que contemplar lugares de guardado funcionales, hacer una buena selección de lo que se usa y lo que no, para no llenar de objetos a la nueva vivienda que ahora es más chica. Además, hay que determinar lugares indistintos para trabajar, vivir o descansar. Según Guirin, desde hace unos cuantos años se impuso el minimalismo, pocos muebles y no muy grandes. “Esto genera que los ambientes sean más aprovechables y la percepción de amplitud muchas veces tiene que ver más con lo que hay dentro que con las dimensiones en sí”, señala.

“Hoy están de moda los muebles inteligentes que ahorran espacio y permiten guardado de cosas como, por ejemplo, mesas plegables o extensibles, sillones cama, mesas con cajoneras, puff que sirven como asientos y a la vez mesas. La clave con este mobiliario es poder volver versátil a los ambientes. Que un living pueda convertirse en comedor y viceversa, un escritorio en habitación o playroom”, explica Rizzo.

La buena orientación no se cambia

Por último, la orientación del departamento también es un ítem clave. Es importante considerarla antes de la mudanza porque definirá la luz y el calor que recibirá el departamento. “Es esencial tenerlo en cuenta porque quizás nos generará gastos de electricidad si es oscuro o de aire acondicionado en verano si hay mucho sol. La orientación preferida por la mayoría, es hacia el Norte, porque tiene luz y sol todo el día. Le sigue hacia el Este que tiene sol de mañana. En tercer lugar, estaría la orientación Oeste que tiene sol de tarde, y en último, la Sur que no tiene sol nunca y además es la más húmeda”, finaliza la titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.

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