Descongelamiento de alquileres: qué pasa a partir de mañana

Hoy vence el decreto que congeló los valores de los alquileres, suspendió los desalojos por falta de pago y renovaba automáticamente los contratos que se vencían. Con esta medida, anunciada en marzo del año pasado en el inicio de la pandemia, el Gobierno busco evitar que la gente con dificultades para cumplir con el contrato se quedara sin techo. Ahora, el fin de la vigencia del decreto arranca una nueva etapa en el mercado de los alquileres. ¿Qué cambiará?

Los inquilinos deberán ponerse al día

Las personas que se ampararon en el decreto deberán pagar sus deudas: quienes no pagaron ningún mes de alquiler deberán hacerlo con una actualización: un interés compensatorio que estará en línea con la tasa que paga el Banco Nación a los plazos fijos de 30 días. Mientras que los inquilinos que no pagaron sólo las actualizaciones semestrales acordadas con los propietarios, deberán ponerse al día pero sobre ese monto no tendrán ningún tipo de interés. El decreto establece la posibilidad de pagar la “deuda” en entre tres y 12 cuotas, sin embargo, en el mercado reconocen que en los acuerdos entre particulares podrían incluso ampliarse con quita de intereses o de la misma deuda. “No entiendo qué hace pensar que quien no pudo pagar los alquileres durante 12 meses, en abril podrá refinanciar la deuda”, comenta José Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos, quien anticipa una etapa de fuertes renegociaciones entre propietarios e inquilinos.

Los contratos vencidos deberán actualizarse

Los alquileres que se vencieron durante los últimos 12 meses deberán realizar renegociarse y firmar un nuevo contrato: puede ser una prórroga del anterior o una renovación. “Las prórrogas de contratos anteriores al 1° de julio de 2020 no están alcanzados por la ley 27.551 porque son la continuación del contrato a través del tiempo y no deben registrarse, aunque una renovación sí porque es un nuevo contrato”, afirma Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. El abogado explica que se considera prórroga a la continuidad del mismo contrato en el tiempo, que en el caso de alquiler de viviendas el límite máximo legal son 20 años (se le descuenta el tiempo que estuvo el inquilino durante el primer contrato). De todas formas, aclara que para poder realizar una prorroga no se deben modificar las partes esenciales del contrato, es decir, quienes intervienen y la locación del inmueble que se renta, pero sí se puede actualizar el precio. Es decir, lo único que cambiaría es el valor mensual del alquiler. Y son contratos que al ser una prórroga no están alcanzados por la nueva ley de alquileres. “Esto significa que alguien que firmó un contrato de dos años y le vence ahora, tiene 18 años para seguir haciendo prorrogas sin necesidad de estar legislado por la nueva norma”, agrega.

Por otra parte, la renovación es un nuevo acuerdo en donde se inicia de cero una relación entre locadores y locatarios, y está legislado en el Código Civil y Comercial a través del artículo 933, que entre otros puntos establece la extinción de una obligación por la creación de una nueva y deja de regir ya que termina el plazo y se formaliza un nuevo contrato al que se le aplica, según la nueva ley de alquileres, un plazo de tres años. Desde Inquilinos Agrupados, la entidad que conduce Gervasio Muñoz, afirman que firmar un contrato de alquiler ya sea nuevo, renovación, prórroga, luego de entrada en vigencia de la ley es una irregularidad y lanzaron una red de ayuda para los inquilinos.

Los nuevos contratos estarán regidos por la ley sancionada en julio

Los nuevos contratos en caso de ser renovaciones estarán regidos por la Ley de Alquileres sancionada el 1 de julio pasado, que entre los principales cambios extendió de dos a tres años la duración de los contratos y autoriza sólo una actualización anual en base a un nuevo índice que establece el Banco Central. Además, el propietario deberá registrar el contrato en la AFIP y se establece una instancia de mediación en los procesos de desalojo que tienen que pasar por el Ministerio de Justicia, entre otros puntos. Esta norma fue promulgada en julio del año pasado pero por el decreto su uso se limitó a los nuevos contratos que se firmaron después de su sanción en julio del año pasado.

Los inquilinos y propietarios deberán negociar un nuevo valor del alquiler.

Los brokers aseguran que los incrementos superan un 40 por ciento al valor actualizado del alquiler, fecha en el que termina el contrato. Aunque aclaran que si bien depende de cada negociación, la realidad es que la nueva ley de alquileres generó incertidumbre en los propietarios. De hecho, incentivados también por la baja rentabilidad anual de los alquileres (menos del 2% anual) algunos decidieron retirar su inmueble de la oferta de alquiler y ponerla en venta, aún en un mercado con precios en baja. De hecho, hoy hay un promedio de 103.000 avisos publicados de departamentos en venta ubicados en la Capital Federal. El dato se desprende del portal ZonaProp. “es la cifra más alta desde que comenzó el registro en 2012”, comenta Soledad Balayan, directora de la inmobiliaria Maure. Esta situación generó menor oferta en un contexto de alta demanda –por la ausencia de créditos hipotecarios–. Además, la nueva norma permite la primera actualización al año de la firma del contrato, es decir que quien lo firme en abril tendrá su primer ajuste el mismo mes de 2022. Por eso, los propietarios buscan ampararse de la inflación.

Antes de desalojar, habrá una mediación previa

Luego de la sanción de la nueva ley de alquileres, se introdujo un nuevo actor en el proceso de desalojo: la mediación, de la que participarán locadores y locatarios ante un juez para resolver el conflicto. En estos casos será fundamental el registro del contrato en AFIP, ya que la inscripción del mismo es necesaria ante la necesidad de avanzar en un desalojo.

“Para iniciar el proceso de desalojo, desde el año pasado, hay que hacer la mediación previa obligatoria. Luego, se abre la posibilidad de iniciar en Tribunales el proceso de desalojo y allí el juez está obligado a notificar a la AFIP, según el artículo 16 de la ley 27.551 (nueva ley de alquileres), sobre la existencia del contrato y si no está se le aplicará la multa”, remarca Abatti, presidente de la. Y agrega otro dato clave: “Esto puede demorar un juicio unos cuatro meses más de lo habitual, como mínimo. Si antes se demoraba un año, hoy sería un año y medio. Cabe recordar que ahora las garantías que pide el propietario no pueden superar más de cinco meses de alquiler, lo cual es una ridiculez. Si tardas 18 meses en desalojar, el seguro te paga solo cinco”.

La mediación se realizará en todos los casos. “No hay ninguna posibilidad de que haya desalojo sin que se pase por una mediación en el Ministerio de Justicia y el Banco Central regulará los aumentos”, advierte Jorge Ferraresi, Ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Para no demorar un juicio de desalojo, será fundamental que los contratos de alquiler estén inscriptos en la AFIP. Esta iniciativa busca una mayor transparencia en la relación entre locadores y locatarios. Pero ¿qué pasa con los propietarios que no los registren? El abogado Mariano Esper, especialista en el sector, afirma que podrán avanzar en el proceso: “Solo que la infracción fiscal quedará expuesta porque el juez que intervenga debe informar a la entidad sobre la existencia del contrato”.

De todas formas, habrá situaciones especiales: el Gobierno aprobó un “protocolo nacional de alerta temprana de desalojos de vivienda única y familiar en regímenes de alquileres formales”. La cartera que dirige Ferraresi convocará al Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, así como también a otros organismos nacionales y provinciales, “con el fin de recabar información sobre solicitudes de procesos de mediación y sobre existencia de sentencias judiciales de desalojo, en los casos comprendidos en contratos de locación alcanzados por el Decreto Nº320/20 y sus sucesivas prórrogas y modificaciones”.

El objetivo es “establecer criterios de priorización, teniendo en consideración a las familias monoparentales, en situación de violencia de género, a las personas con discapacidad, mayores o en situación de vulnerabilidad, entre otros”.