Hace cuatro años, el 90% de los barrios aumentaba el precio de venta mes a mes y ahora baja todos los meses

Continúa la caída del precio de las propiedades que atraviesa el mercado inmobiliario argentino hace ya cuatro años. Mientras las operaciones de compraventa se mantienen en niveles mínimos, el valor del metro cuadrado disminuye en casi todos los barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Sin embargo, algunos especialistas del sector remarcan que la baja viene desacelerándose, lo que podría indicar que el piso está cerca.

De acuerdo al index de febrero de ZonaProp, el precio medio en CABA se ubica en US$2331 dólares/m², un 0,6% menos que el mes pasado. Desde los máximos de 2019, los valores acumulan una caída de 16,8%. Actualmente, comprar un departamento de dos ambientes y 50 m² cuesta en promedio US$121.419, mientras que un departamento de tres ambientes y 80 m² se paga US$172.630. Las unidades a estrenar son las que demuestran menor descenso.

El dato clave que deja al descubierto cómo cambió el escenario en los últimos cuatro años indica que en abril de 2018, el 90% de los barrios registraba un incremento de precio, mientras que actualmente, el 90% de los barrios mantiene una disminución de precio mensual. Es decir que hace cuatro años, quien compró una propiedad la compró cara y quien vendió hizo un buen negocio; ahora quien vende está bajando el precio y quien compra absorbe ese beneficio.

“Los precios empezaron a caer a fines de 2018 por la devaluación, pero en 2019 la baja se consolidó a partir del resultado de las PASO y las devaluaciones recurrentes del peso que empezaron a darse. Además, ese año desapareció el crédito hipotecario”, explica Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

Actualmente, Puerto Madero (US$5569/m²), Palermo (US$3024/m²) y Belgrano (US$2892/m²) encabezan el ranking de precios en CABA. Barracas se encuentra en la zona media con un valor de US$2120/m² y los más económicos son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca con costos de US$1141/m², 1559/m² y 1623/m², respectivamente.

El precio de las propiedades cae a medida que las operaciones de compraventa se amesetan. En enero de 2022, el volumen de escrituras disminuyó 14% respecto al mismo mes de 2021, y 59% con respecto a diciembre 2021. El volumen de 2021 fue 84% mayor al de 2020, cuando la pandemia de coronavirus paralizó al mercado, pero aún así se mantuvo un 14% por debajo de 2019 y fue un 55% menor a 2018.

En este contexto, para Gómez Picasso, los valores llegarían pronto al piso. “El porcentaje de baja viene en caída. Al haber quienes compran barato, la demanda de a poco empieza a moverse y eso hace que los vendedores no estén tan dispuestos como antes a bajar los precios”, explica. Sin embargo, aclara que lo que suceda a futuro dependerá de lo que pase con el tipo de cambio. “Hoy tenemos un dólar más estabilizado pero con devaluaciones mas fuertes los precios de las propiedades tienden a ir a la baja”, indica.

“Además de ver los niveles de precios, subas o bajas, siempre es muy importante contrastarlos con los costos de construcción”, señala el especialista. “Ese elemento casi siempre nos sirve para verificar si los precios están sobre todo altos en relación al su costo de reconstrucción. Hoy, con la baja de precios de los últimos años, están demasiado cercanos a los de reconstrucción del mismo producto”, explica.

En ese sentido, el informe destaca que el costo de construcción en dólares muestra una leve estabilidad. En los últimos tres meses, bajó 0,7% mientras que los precios de venta de departamentos en CABA disminuyeron 1,5%. Actualmente, construir cuesta 21% menos que el promedio entre 2012 y 2021.

Alquilar cada vez es más caro

Los precios de los alquileres siguen en alza. Un departamento de dos ambientes y 50 m² ya supera el umbral de los $50.000: hoy se paga $50.891 por mes, un 4,5% más que en enero. Por otra parte, una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $70.699 por mes. En 2021, los valores acumularon una suba de 52,8%, levemente por encima de la inflación.

En febrero, el ajuste de alquileres (nuevos contratos) se mantiene por encima de la inflación (7,8%) y el ICL (6,5%). En 2022, el precio medio de alquiler acumula una suba de 8,5%. El aumento de los precios no es la única barrera a la que se enfrentan hoy los inquilinos. La baja oferta es uno de los problemas que dificultan el acceso a la vivienda: el volumen actual de avisos se encuentra 15% por debajo del de 2020 y es 25% menor al de 2019.

En cuanto al ranking de precios, Puerto Madero aún ocupa el primer puesto: el alquiler promedio se ubica en $105.990 por mes, mientras que el retorno anual se mantiene bajo (2,8%). Completan la lista Palermo ($61.614 por mes) y Núñez ($59.188 por mes). En la zona media se encuentran Villa Urquiza ($53.421 por mes), Villa Ortuzar ($51.354 por mes), Caballito ($49.830 por mes), Santa Rita (47.675 por mes) y Paternal ($45.300 por mes). Los barrios más económicos para alquilar son San Telmo ($40.915 por mes), La Boca ($42.164 por mes) y Constitución ($42.247 por mes).

Por último, el informe de ZonaProp señala que la rentabilidad se recupera lentamente. La relación alquiler/precio se ubica en 3,28% anual. Es decir, se necesitan 30,5 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 21% por debajo de lo requerido un año atrás. Agronomía y La Boca son los mejores barrios para inversores que buscan renta, ya que tienen un retorno promedio de 3,9% anual. En la otra punta, San Telmo y Puerto Madero son los que dejan menor retorno.