Cómo afectaría el nuevo Código al valor de los terrenos

El nuevo código de planeamiento urbano tendrá, sin dudas un impacto en la arquitectura de la ciudad y su fisionomía. Su espíritu homogeneizador irá generando, con el paso del tiempo, cambios en el paisaje de Buenos Aires y sus distintos barrios. Además, su influencia se sentirá también en el mercado inmobiliario.

De acuerdo a un reciente informe de la consultora Serinco –que brinda servicios a los principales bancos y empresas– algunas de las nuevas normativas impactarán en el valor de los terrenos, modificando las incidencias, un dato estratégico en los business plan de los desarrolladores. La definición con exactitud de las zonas donde se podrán hacer edificios en torre, –ubicadas mayoritariamente en la periferia– la eliminación del F.O.T. como limitante constructivo, el planteo de alturas homogéneas para las manzanas, con diferencias de altura entre "bordes", o el potenciamiento de las esquinas de terrenos pequeños son algunos de los aspectos decisivos que destaca el estudio.

"Con el nuevo código, las alturas de la ciudad serían más parejas. En algunos casos, los lotes aumentarán su capacidad constructiva –esto sin duda modificaría el valor de los lotes–, y en otros, esta disminuirá. Creo que, en general, se mejorará la constructividad de la ciudad, y se beneficiarán, por ejemplo, los terrenos en las esquinas", afirma el arquitecto Gustavo González, asesor técnico comercial de Serinco, quien sostiene que seguramente, esto derivará en dinámicas diversas: los lotes a los que el código nuevo los afecte negativamente tenderán a frenarse, mientras que aquellos a los que beneficie, se potenciarán. Ante esta situación, desarrolladores y propietarios de las tierras se preguntan cómo tasar terrenos en pleno proceso de cambio ¿Algunos se valorizarán más que otros? ¿Qué criterios utilizar? ¿Es conveniente esperar?

In situ

El informe de Serinco trabajó sobre casos de proyectos y tasaciones realizadas en diferentes zonas de la ciudad. González cuenta que se han analizado seis lotes en distintas ubicaciones de la ciudad, en los cuales se había hecho previamente un estudio de mercado del entorno inmediato de cada lote, teniendo en cuenta que estuvieran en un radio de no más de seis cuadras y que correspondieran a departamentos nuevos o a entregar en el corriente año.

Las conclusiones del estudio determinaron que el límite de altura en comparación con la medida anterior afecta a algunas propiedades situadas en avenidas. Como ejemplos, cita el caso de Corrientes al 1500, donde, de acuerdo al código vigente hoy, la altura pude ser de 45 metros, mientras que, con el nuevo código, sería de 38 metros.

En el caso de Gaona al 2600 varía de 39 metros con el código actual, a 22 con el nuevo, mientras que en Jonte al 3500, la variación pasaría de 26,36 metros a 10,50 metros. En Rivadavia al 4300, por ejemplo, la disminución sería de dos metros, pasando de 40 a 38. En este sentido, el informe explica que la disminución de la altura en algunos casos afecta de manera notoria, determinando proporcionalmente la edificabilidad del lote, y provocando una modificación del valor del mismo y su incidencia en las construcciones.

"En los corredores donde la altura máxima coincide con la antigua pendiente medida desde el centro de la calle la diferencia es muy poca. En otros claramente no. La variación no es lineal con la altura, ya que el recorte se realiza sobre los pisos más altos, que son los más caros de toda promoción inmobiliaria. ¿Qué podrá pasar? Que los dueños de los lotes se "sienten a esperar" sobre el valor original y no estén dispuestos a bajarlo, pues si este fuera el escenario veríamos como aumenta la incidencia del valor del lote en todo el conjunto del proyecto", afirman desde Serinco.

Según González, la ciudad tiende a densificarse, y el nuevo código apunta a completar las líneas, generando una sensación de homogeneidad agradable, y aumentando la constructibilidad. En este sentido, el arquitecto sostiene que la nueva normativa abrirá el juego a la imaginación, con nuevas soluciones. Siguiendo tendencias que se dan en diferentes ciudades del mundo, en muchas zonas –de acuerdo a la magnitud de las obras y el peso–, se podrá, por ejemplo, agregar pisos a las construcciones existentes. "El nuevo código generará potencialidad en terrenos chicos, que van a emparejar la manzana, y va a duplicar prácticamente la capacidad constructiva de la ciudad", dice González. ¿Cómo tasar? El arquitecto explica que hoy se trabaja, por supuesto, con el código vigente, aunque desde Serinco suelen hacer, además, un anexo con las posibles modificaciones a partir del código. Esta doble lectura, sostiene, puede servir al dueño como un elemento decisorio. En defintiva, la clave estará en estudiar todas las variables. Mientras tanto desde el Gobierno Porteño insisten en que "una ciudad bien hecha, bien pensada y plantificada se convierte en el mejor amenity posible y quela nueva normativa está pensada para que la ciudad de Buenos Aires densifique su población y pueda incorporar un millón de habitantes en los próximos diez años".