Diez consejos para comprar una unidad usada

Qué mirar:

• 1) Estado del bien: es clave visitarlo con un especialista en construcciones. La ley no establece ninguna prohibición específica respecto cuál debe ser el estado constructivo o de conservación de un inmueble que se vende.
• 2) Constatar el funcionamiento correcto y de flujo de todos los servicios: presión del agua y del gas, potencia de la electricidad, entre otros.
• 3) Precisar qué accesorios están incluidos en la operación: la ley establece que el objeto de la venta debe entregarse con todos sus accesorios, excepto acuerdo contrario (arts. 746 y 1140, Cód. Civ. y Com.). Aclarar en el contrato si algunos accesorios del inmueble –splits, ventiladores de techo, toldos– forman parte de la venta o no. Esto no es usual y sirve para prevenir futuros conflictos.
• 4) Verificar que el piso no se encuentre ocupado ni alquilado ya que la ley no prohíbe que se venda un inmueble ocupado.
• 5) Constatar la identidad entre lo construido y los planos inscriptos en el organismo estatal correspondiente. Es usual la existencia de diferencias que obstaculizan o retrasan la escrituración.
• 6) Verificar si el inmueble está embargado, hipotecado, en sucesión o con alguna restricción legal, si el vendedor es único propietario o no y si tiene alguna restricción para vender.
• 7) Si la propiedad es sede de la vivienda familiar, la ley exige la conformidad del cónyuge o conviviente inscripto.
• 8) Cuando corresponda, solicitar copia del reglamento de propiedad horizontal y de los reglamentos internos aprobados (si existen) y consultar posibles restricciones vinculadas con el destino, uso, etc. de la propiedad, que modifiquen la decisión de comprarla.
• 9) Precisar quién designará el escribano que intervendrá en la operación.
• 10) La ley determina que el vendedor es responsable por defectos ocultos excepto pacto contrario (art. 1036, cód. cit.). Precisar en el acuerdo de venta si el vendedor es responsable o no por esos vicios.

* El autor es abogado especialista en temas inmobiliarios y profesor de la UBA, UNA, UA y USALl.

Mariano Esper