Cuánto tiempo demanda alquilar una propiedad

México, Brasil y la Argentina encabezan la lista de los países en los que las unidades se ocupan más rápido; qué pasa en las ciudades
México, Brasil y la Argentina encabezan la lista de los países en los que las unidades se ocupan más rápido; qué pasa en las ciudades
Carla Quiroga
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14 de diciembre de 2019  

En un contexto en el que el negocio del alquiler atraviesa su peor momento de los últimos 20 años, un relevamiento analizó la dinámica de ese mercado tanto en la Argentina como en la región. En concreto Mercado Libre relevó cuánto tiempo tarda en ocuparse una unidad de dos ambientes. Y comprobó que Salta es la ciudad en la que más rápido se ocupa una unidad destinada al alquiler: tarda 18 días. La secunda Mendoza, 23 días y Santa Fe, 25.

Otro dato interesante que indicó el informe es que las ciudades más grandes en términos de población como por ejemplo la ciudad de Buenos Aires, Córdoba y Rosario están en la media del promedio regional: demandan entre 26 y 28 días para encontrar un habitante.

Rosario y San Miguel de Tucumán, con un tiempo promedio de 31 días, seguido de La Plata y Mar del Plata con 35 días son las ciudades en los que los dueños de las propiedades tienen que ser más pacientes.

El análisis se extiende también a la región y por país. En términos generales, en Argentina el promedio de tiempo de alquiler de una propiedad es de 27,7 días, seguido por Chile con 29,8 días, México con 33 días, Brasil 33,1 días y, cerrando la lista, Uruguay con 45,3 días. De todos los países analizados, Argentina es donde más ha crecido en demanda de alquiler, frente a un mercado de venta muy poco dinámico. En el otro extremo se encuentra Uruguay, donde si bien la demanda de alquiler creció un 9 por ciento interanual, la oferta lo ha hecho en mayor medida (24%), repercutiendo tanto en bajas de precios promedio como en mayores tiempos de alquiler.

Si el análisis se hace a nivel de las ciudades demográficamente más relevantes, Tijuana y Brasilia mostraron la mayor velocidad de alquiler promedio de la región con tan solo 17 días, seguidas de cerca por Salta con 18 días, Hermosillo (México) y Santiago de Chile, ambas con 21 días. En el caso de México son dos ciudades cercanas a la frontera, con un alto flujo de personas ya sea de paso o de permanencia. En el caso de Salta, el principal factor es la limitada oferta, al igual que en Brasilia.

De acuerdo a los datos de Mercado Libre, dentro de las ciudades brasileñas analizadas, la capital del país vecino es la que posee una menor oferta disponible para departamentos en alquiler en relación a la demanda, medida por la cantidad de visitas. Finalmente, el caso de Santiago de Chile se explica por el notable incremento de la demanda, debido a un mayor crecimiento poblacional en la ciudad capital.

Analizando sólo las ciudades capitales, Brasilia es la que presenta menor tiempo de alquiler promedio (17), seguido por Santiago de Chile (21), Buenos Aires (26), Ciudad de México (32) y, finalmente, Montevideo (43).

País por país

En el caso de Brasil los primeros lugares además de Brasilia son ocupados por ciudades ubicadas en el sur del país: Porto Alegre, Belo Horizonte y Florianópolis, mientras que los mayores tiempos de alquiler se registran en la zona norte, en Fortaleza y Recife, con más de 50 días promedio.

En Chile, la capital Santiago de Chile lideró por amplio margen respecto al resto del país, mostrándose como la ciudad dentro de Chile con los menores tiempos para alquilar. La lista la cerraron ciudades del norte como Coquimbo, La Serena y Antofagasta con 39, 38, y 36 días respectivamente, asociado a una alta entrada de oferta en los últimos años junto a una baja del dinamismo económico local.

En México, 15 ciudades presentan un promedio de menos de 50 días para alquilar la propiedad en un rango que va de 17 días en Tijuana, la ciudad que lidera el ranking regional, 32 en la Ciudad México, 36 en Guadalajara, 38 en Puebla y Veracruz, y 41 en Monterrey, entre otras.

Finalmente, respecto a Uruguay, aunque Montevideo fue la ciudad que mostró los menores tiempos (43 días), los promedios son bastante similares a Punta del Este (46 días) y Maldonado (47 días).

Por la crisis

Un análisis aparte merece lo que está sucediendo con el negocio de alquiler. Los precios de este mercado mostraron un decrecimiento, con una variación interanual negativa de 10,2 por ciento medido en dólares. En pesos, el alza promedio fue de un 25,8 por ciento anual, muy por debajo de la inflación interanual acumulada. Así, el valor en la Capital Federal se situó en $16.924 considerando el promedio de departamentos entre 1 y 3 ambientes.

El mismo relevamiento, también realizado por Mercado Libre Inmuebles destaca que el 2019 cerró con una rentabilidad bruta anual promedio de 2,5 por ciento, lo que implicaría 40 años para recuperar la inversión de la compra del inmueble. En este sentido, Villa Lugano y Puerto Madero se consolidaron durante el año como las zonas de mejor rentabilidad dentro de la Capital Federal. Mientras en Villa Lugano la rentabilidad anual alcanzó el 3,5 por ciento con 28,6 años para pagar la inversión, en Puerto Madero el retorno llegó a 3,4 por ciento con 29,4 años para pagar en su totalidad la compra por medio del alquiler. Este último barrio , a pesar de que registró una baja respecto a la medición anterior, sigue siendo el barrio con los valores de venta más altos de la ciudad, con US$5482 por metro cuadrado.

"Consideramos que, en el caso de Villa Lugano, la posibilidad de una menor inversión ha propiciado estas mayores tasas. En el caso de Puerto Madero, contratos más flexibles y una mayor porción de cobros dolarizados podrían explicar este fenómeno", señaló Juan Manuel Carretero, Gerente de Clasificados para Argentina de Mercado Libre.

A nivel de demanda, durante 2019, los favoritos de los porteños tanto para compra como para alquiler fueron Palermo, Caballito y Belgrano. Analizando la oferta y demanda, durante 2019 la diferencia entre ambos mercados ha continuado profundizándose, creciendo la demanda por alquilar del 70,7 al 75,5 por ciento del total.

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