Depósitos boutique: cómo son las nuevas estrellas del mercado inmobiliario

Los desarrolladores inmobiliarios están siempre a la caza de nuevos negocios. Y el rubro logístico no es la excepción. En los últimos tiempos, y con la llegada de la pandemia, pareció reactivarse la demanda de depósitos vinculados con empresas relacionadas al comercio electrónico. Pero, con el correr de los meses y luego de realizarse varias ocupaciones, el mercado volvió a amesetarse. Esto se tradujo en menos consultas por naves industriales, depósitos y en una marcada caída en las operaciones, tanto de compra-venta como de alquiler. El escenario se complicó aún más cuando muchas compañías, fruto de la crisis económica, comenzaron a liberar espacios en estos centros.

En medio de este contexto, algunos desarrolladores vieron la oportunidad de reconvertir el negocio de los parques industriales y pusieron la mira en los depósitos boutique. “Este tipo de proyectos, que tienen mucho éxito en Europa y en los Estados Unidos son nuevos en el país y vienen a dar respuesta a una demanda históricamente insatisfecha. Éstos son una suerte de condominios industriales/logísticos de primer nivel para las pequeñas y medianas empresas. Se trata de espacios premium, que parten desde los 200 metros cuadrados de superficie y que suelen contar con una oficina y con un área para reuniones comerciales. Además, se encuentran desarrollados dentro de un parque industrial o logístico que ofrece una amplia gama de amenities de primer nivel”, comenta Alejandro Winokur, socio director y responsable del área de logística e industrial de Newmark Knight Frank.

Según Karina Longo, gerente de Consultoria & Research en LJ. Ramos, esta tendencia es una consecuencia natural del crecimiento del comercio electrónico fruto de la pandemia. “Sin dudas, éste es casi un paso lógico que llega de la mano del crecimiento exponencial que experimentó durante 2020 el e-commerce en nuestro país. Esto generó que muchos de los grandes operadores logísticos desarrollaran espacios de calidad edilicia premium, pero en versiones reducidas, destinadas a otro tipo de clientes hasta el momento no tenidos en cuenta. Estos complejos funcionarían de manera complementaria a los grandes centros fullfilment”, comenta Longo.

Eduardo Munitz, gerente Comercial de Andreani Desarrollos Inmobiliarios, aporta su punto de vista sobre el tema: “En nuestro país existen emprendimientos exitosos que nacieron justo un año antes de la irrupción del Covid-19, aunque sin dudas, el 2020 se convirtió en un gran momento para este tipo de proyectos. Desde Andreani auguramos un futuro promisorio para estos inmuebles, y mucho más si nos fijamos en el desarrollo y la consolidación que evidenció este rubro en el viejo continente como en los Estados Unidos. Actualmente, estos depósitos se convirtieron en tendencia en Guatemala, México y en el Reino Unido, tan sólo por mencionar algunos sitios”.

Los antecedentes

Los que saben del tema sostienen que los primeros inmuebles o complejos que más se asimilaban a esta nueva tipología constructiva eran los predios readaptados, es decir, fábricas o grandes galpones subdivididos internamente. Cuenta Pablo Daniel Fiorita, responsable de la División Parques industriales y complejos logísticos del Grupo Adrián Mercado, que esa reorganización que daba forma a unidades funcionales multipropósitos se desarrollaban bajo un régimen de propiedad horizontal y respetaban un reglamento interno de administración y convivencia entre las empresas que lo ocupaban.

Eduardo Bastitta, CEO de Plaza Logística, explica que en nuestro país existieron -hace algunos años- varios intentos de llevar adelante una suerte de pequeños parques logísticos destinados para empresas chicas y medianas. Pero -según el especialista- no corrieron con buena fortuna. “Aquí, se llevaron adelante varios proyectos de ‘parquecitos’ logísticos para pymes. Pero, lamentablemente, ninguno resultó exitoso. En esta poca fortuna mucho tuvo que ver la informalidad que nos caracteriza a los argentinos y que -obviamente- se encuentra muy arraigada en el sector de las Pymes. Pero ése no fue el único inconveniente que debieron afrontar esos proyectos ya que, en la mayoría de los casos, sufrieron problemas de escala, algo que se convirtió en un impedimento no sólo para su desarrollo sino también para su continuidad”, cuenta Bastitta.

En la actualidad, los desarrolladores de naves y complejos industriales vieron un posible camino para llevar a cabo un producto superador.

Teniendo en cuenta los nuevos requerimientos de la demanda se le da valor agregado a lo referido al aprovechamiento de los espacios y a las instalaciones modernas, tecnológicas, sustentables y eficientes. Todos estos factores combinados ayudarían a mejorar el rendimiento de sus recursos. “Los storages o condominios industriales/logísticos están destinados a usos comerciales, industriales livianos y a empresas relacionadas con servicios. Estos complejos brindan la posibilidad de unificar todos los sectores que comprenden una empresa en un mismo sitio. Es una suerte de condominio comercial que ofrece seguridad, espacios comunes y sinergias entre empresas”, cuenta Fiorita.

Los depósitos boutique

Se trata de naves estructurales que cuentan con mucho diseño y funcionalidad. Están construidas con materiales nobles y fueron pensadas con todos los servicios.

“Una de las principales características de estos espacios es que se desarrollan en locaciones con superficies que parten desde los 200 metros cuadrados. Para aquellas firmas que requieran mayores dimensiones existe la posibilidad de unificar dos o más unidades funcionales. Estas micro-naves premium son estructuras de alma llena que cuentan con pisos láser, cubiertas metálicas sin perforaciones, sistemas de ventilación mediante celosías y cerramientos con paneles traslúcidos, entre otros beneficios. Además, el predio ofrece cerco perimetral, guardia las 24 horas, estacionamiento exclusivo, potencia trifásica y sistemas de cloacas e incendios, en cada módulo”, sostiene Fiorita.

Los especialistas -en su mayoría- coinciden en que los destinatarios son principalmente Pymes que se sumaron a la venta online durante el último año. “La pandemia aceleró la entrada de empresas al e-commerce, algo que muchas firmas venían postergando, y que desde el inicio del aislamiento obligatorio, se volvió algo esencial”, explica Longo. Munitz agrega que “los destinatarios son múltiples: desde empresas de servicios, microempresas, firmas especializadas en reparaciones de electrodomésticos hasta laboratorios de calidad y nanotecnología. Incluso, este tipo de inmuebles resulta útil para coleccionistas que ven con agrado un espacio privado para salvaguardar y disfrutar de sus bienes. Los pequeños inversores también se encuentran en la lista de potenciales clientes ya que, en los últimos tiempos, esta alternativa demanda una inversión similar a la que se realiza para adquirir un departamento de dos o tres ambientes, y ofrece una rentabilidad mucho más atractiva”.

Otro formato nuevo para las naves boutiques o de dimensiones pequeñas tiene que ver con los depósitos urbanos destinados -exclusivamente- para las empresas vinculadas con el e-commerce. “Los depósitos urbanos más chicos tienen por su naturaleza la capacidad de ubicarse en las zonas más densas de las grandes ciudades. Esto le da una enorme ventaja: el hecho de poder, desde allí, hacer una logística de última milla más eficiente. Hay un equilibrio con respecto al espacio: cuanto mayor tamaño, mejor la escala y más eficiencia; pero, a su vez, cuanto menor tamaño, más posibilidades de que el depósito pueda ubicarse en las entrañas de las ciudades. Ese equilibrio responde muchas veces a las disponibilidades. Hay ciudades que tienen mayores posibilidades de poder contar con depósitos en buenas ubicaciones de tamaño razonable. En cambio, otras urbes necesitan recurrir a complejos con dimensiones más pequeñas o con geometrías más incómodas”, explica Bastitta.

Cada vez más propuestas

En la actualidad este tipo de proyectos se multiplica. Existen propuestas de estas características en Norlog ; en el Polo Industrial Buen Ayre; en el Polo Spegazzini; en el Parque R6; en el Parque Austral; en Ezeiza, Bella Vista y Exaltación de la Cruz. “Según nuestros relevamientos, hoy existen en distintas etapas de construcción unos 15 predios que sumarán 450 unidades funcionales a la oferta de este segmento de inmuebles”, cuenta Fiorita.

Munitz analiza que uno de los principales motores de este auge es el valor de la construcción del metro cuadrado que se encuentra en precios -por demás- accesibles. “Hoy el metro cuadrado promedia los US$280. Obviamente, este costo varía en función de ciertas características del proyecto (como la calidad constructiva y el tipo de diseño) y la oferta de servicios con que cuente el parque logístico”, afirma.

Arbox -es una de las dos propuestas de este tipo que ofrece el parque logístico de Andreani- está ubicado en el Partido de Tigre (la otra es Duorum). Este sector, destinado para Pymes, ofrece una nave principal de 6588 metros cuadrados, la cual puede ser subdividida según las necesidades de sus ocupantes. El master plan original ofrece unas 32 naves de 272 metros cuadrados de superficie cada una (205 m2 de nave más 67 m2 de playa exterior exclusiva). “La gran ventaja de este producto es que, dada su flexibilidad, puede ofrecer a cada ocupante un sinfín de posibles opciones de metros cuadrados. Por otro lado, dar respuesta tanto a un coleccionista que busca guardar automóviles o motocicletas como para una empresa mediana que puede requerir un depósito de 700 u 800 metros cuadrados”, revela Fiorita.

La oferta

En cuanto al valor de venta, una nave premium de dimensiones reducidas (aproximadamente 200 metros cuadrados) tiene un precio que oscila entre los US$150.000 y los US$250.000 para los proyectos llave en mano; mientras que la renta por el alquiler se estima que no debería ser menor a US$1500 mensuales. En todos los casos, los valores promedio pueden variar en función del tamaño y la locación entre otros factores.

El valor en el que se alquilan este tipo de espacios, explica, tal vez, por qué para Munitz, los condominios logísticos resultan una inversión por demás atractiva. “La flexibilidad y eficiencia del mantenimiento, sumado a su vez a su costo -hay que tener en cuenta que el valor es similar a un departamento de 2/3 ambientes- y al tiempo de construcción -que es infinitamente menor al de una propiedad residencial- lo convierten en una interesante opción de inversión”, comenta el gerente de Andreani Desarrollos Inmobiliarios.

El futuro del rubro

Como tendencia hoy se puede afirmar que hay muy pocos rubros de la economía argentina que no se han integrado al canal virtual de oferta y demanda. Esto, sin dudas, generó una adaptación en la infraestructura de los principales centros logísticos e industriales, que se tradujo en la inclusión de pequeñas y medianas empresas. “Es en esta línea hacia donde apunta el futuro de los centros logísticos. Éstos comenzarán a ofrecer infraestructura de primer nivel y naves con dimensiones pequeñas equipadas con mayor tecnología. Los espacios tenderán a ser más versátiles y facilitarán la operatividad de sus ocupantes”, concluye Munitz.