Efecto PASO. Cómo impactó en el mercado de oficinas

El resultado de las últimas PASO, abrió un nuevo escenario para el mercado de oficinas corporativas. Si el segundo semestre comenzaba a mostrar un horizonte más promisorio, con varios players decididos a invertir, el resultado de la última elección devolvió al escenario la tendencia wait and see. Es decir, una demanda más cauta y negociaciones más prolongadas. Desde ambos lados de la mesa, tantos propietarios como inquilinos, entienden que su mejor estrategia de negociación en este momento es esperar a octubre. Como cualquier negocio o mercado en Argentina, las elecciones marcan y limitan el desarrollo, puesto que la incertidumbre siempre es grande, sobre todo en contextos electorales donde los candidatos presentan propuestas tan polarizadas.

En lo que respecta a los precios de alquiler por metro cuadrado, el promedio general para edificios Clase A/A+ en todo el mercado de Buenos Aires sufrió una caída del 6,1 por ciento en el segundo trimestre del 2019 respecto al mismo trimestre del año pasado. En cuanto a los próximos meses, es difícil realizar una proyección debido a la volatilidad que tomó el tipo de cambio en las últimas semanas; pero entendemos que, como el real estate en la Argentina es un mercado inelástico en el corto plazo, los asking price se mantendrán hasta tener certidumbre sobre el camino económico que elegirá el nuevo gobierno. Vale la pena aclarar, que sea cual fuere el resultado de las elecciones de octubre, un contexto de inflación baja, sin atraso cambiario, con un esquema estructural argentino en superávit, podrán sentar las bases para una economía que vuelva al sendero del crecimiento, potenciando el desarrollo en el mercado corporativo de oficinas.

Teniendo en cuenta todo lo mencionado hasta aquí, el marco de decisión de las empresas en este segundo semestre estará marcado por el costo fijo que implica la locación, que es uno de los más grandes. Por lo tanto, en un contexto donde la proyección de futuras ventas es difícil de estimar, con niveles de tasa de interés altos que pueden llegar a romper la cadena de pagos, apostar a moverse o expandirse e invertir en Capex, se convierte en una decisión crucial que tiene que estar gestionada de manera sincronizada. A pesar de todo, los pronósticos acompañan con buenos augurios al segmento de oficinas. Hace ya varios años que el producto de real estate con mayor rentabilidad para arrendamiento es el mercado de oficinas corporativas, con tasas internas de retorno altas y estables, si se compara con los productos residenciales.

En cuanto a dónde estará puesto el foco de la oferta y la demanda, por el lado de la oferta, el submercado de Catalinas continúa siendo el blue chip donde el cap rate es estable, con niveles de vacancia relativamente bajos. Este mercado comenzará a tomar nuevamente dinamismo a partir de las licitaciones del AABE, con la incorporación de nuevos proyectos por parte de los principales desarrolladores. En segundo lugar, el dinamismo que está tomando zona Norte de la Capital Federal, el corredor Panamericana y el Distrito Tecnológico también los convierte en zonas en ebullición. En el total del mercado de Buenos Aires contamos con más de 386.000 metros cuadrados de proyectos que actualmente se encuentran en desarrollo de cara a 2021 y más de 1,5 millones de metros de proyectos "potenciales" que, de mejorar el contexto económico, probablemente empiecen a salir a la luz. Por el lado de la demanda, hay una tendencia que va de la mano con la oferta, con fuerte absorción sobre todo en los submercados de zona Norte de la ciudad de Buenos Aires, el corredor Panamericana y el Distrito Tecnológico. La demanda está enfocada a buscar locaciones con buenos nodos de acceso, con gran disponibilidad de amenities y servicios. En los últimos años la demanda por edificios LEED se vio acompañada por una oferta que actualmente representa el 26 por ciento del inventario total de oficinas corporativas de Buenos Aires. Estos green buildings responden a las exigencias de priorizar la sustentabilidad, el ahorro y la eficiencia. Esta tendencia por edificios sustentables que comenzó en 2010, (con 95.000 metros cuadrados construidos solo en ese año manteniendo una tasa de crecimiento compuesta anual del 14 por ciento), se fue fortaleciendo y ya en más del 80 por ciento de edificios entregados en el 2018 fueron "verdes".sustentables.

El autor de la nota es Research Manager de CBRE Argentina

Matías Celasco Correa