El desafío de tasar una propiedad

Entre las tantas situaciones que debe atravesar hoy el profesional del sector inmobiliario, el momento de tasar representa, tal vez, el mayor de los desafíos. No sólo se trata de poner un precio, si no, también, de explicar cómo y por qué se llega a esa cifra en una plaza que es al menos paradójica; por caso, un mercado dolarizado de un país cuya moneda es el peso. Y con un producto particular ya que un ladrillo puede ser una inversión, una casa o una oportunidad. Y todo eso junto a la vez.

Pero a las paradojas históricas y a las particularidades del producto se suma un contexto que convirtió al agente inmobiliario en "un equilibrista contenedor", entre el comprador y el vendedor.

Entonces, ¿cambiaron los paradigmas a la hora de tasar? Ariel Champanier, presidente de RE/MAX premium, comenta que hoy, antes que cambiar los paradigmas, "se necesita mucho más tiempo e información para llegar al valor de venta, a raíz de que, lamentablemente, nada de lo publicado en los portales sirve como parámetro, ya que en relación a los precios está todo totalmente desfasado".

"Tasar es un verdadero desafío, simplemente, porque no hay mercado; y no hay mercado porque no se vende", analiza Hernán Nucífora, titular de la inmobiliaria homónima. Agrega que en un escenario con tan pocas operaciones, los que mandan a la hora de concretar son el deseo y la necesidad. Y discrimina entre los dos factores que impactan en la decisión: lo técnico -esto es, el valor del metro cuadrado, la antigüedad y las expensas, etc.- y lo real, que es la causa por la cual se toma la decisión de mudarse y que también forma valor. "Una pareja que está esperando un hijo, ése es un caso en que el deseo pesa tanto como lo técnico", ilustra el broker, remarcando que, además, una tasación no es un cálculo lineal que se obtiene de multiplicar el precio del metro cuadrado por los metros construidos. Mucho menos en un mercado en el que las pocas operaciones que se cierran en la Cuidad de Buenos Aires se denominan, en la jerga inmobiliaria como "ventas del Registro Civil". Es decir, aquellas que se concretan por nacimientos, gente que decide irse a vivir sola o comienza una convivencia, casamientos, divorcios, defunciones y sucesiones. Pero también hay consultas de personas que quieren vender para radicarse en el exterior o para contar con dólares ante oportunidades que podrían darse en un futuro, por ejemplo, si el valor del metro cuadrado empieza a caer con más fuerza, como en 2001.

Para Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima, hay un número invariante de operaciones que se hace sí o sí, sin importar cuál sea el contexto económico-político. "Estamos hablando de entre 1500 y 2000 ventas al mes", calcula. En tanto, Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, afirma que tiene casos de personas que emigran a Miami, Estados Unidos, o a Barcelona, en España, por miedo a que en un próximo gobierno haya cambios en la propiedad privada. "Nosotros les explicamos que esto no va a suceder y que esos procesos tampoco son inmediatos. Estos casos se dan en dos extremos etarios: personas de 65-70 años que, ya vivieron otras crisis y no quieren quedarse, y los sectores más jóvenes que dejan alquileres o venden pequeñas unidades para fondearse e iniciar viajes al exterior", explica.

En definitiva: los inversores salieron del mapa y solo quedaron los consumidores finales que no quieren posponer la decisión de compra de una propiedad y cuentan con el dinero para hacerlo sin financiamiento. Un perfil de demanda que exige otras consideraciones en la tasación. Desde Mazzei Propiedades, Tamara Alarcón, responsable Comercial de la firma, explica que el nuevo escenario inmobiliario, efectivamente, implica un cambio en los paradigmas. "Las viejas técnicas de valuación de un inmueble quedan fuera de curso ante las condiciones del mercado", sentencia la entrevistada en clave de actualidad, aclarando que quien toma la decisión de vender o alquilar una propiedad y no espera sólo conocer el valor de un inmueble sino también la fundamentación de ese precio otorgado.

"No, no se trata de un cambio de paradigma sino de un mayor nivel de profesionalismo", afirma Marcelo di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria. Según explica, "hoy no basta con tasar utilizando la metodología de comparables en modo light". ¿A qué se refiere con la expresión? "Tasar hoy requiere de un exhaustivo análisis de la oferta competitiva, fundamentalmente de su antigüedad y del ritmo de la comercialización de los inmuebles que la componen; y, obviamente, de los cierres recientes. Y también necesita de una fluida colaboración entre inmobiliarias que muchas veces se consigue y algunas pocas, no", responde el especialista.

De acuerdo con el broker, una tasación no sólo debe reflejar el precio de la publicación que es, "lo que todos los propietarios quieren escuchar", sino que además debe contemplar un periodo de realización y un plan de marketing que permita lograr el objetivo de vender el inmueble en el valor tasado y en el tiempo previsto. "Una tasación que no contempla un cuándo y un cómo, además de un cuánto, resulta incompleta", define Di Mitrio.

Ahora bien, saber cómo se define el precio es fundamental para entender la dinámica. Desde lo técnico, los métodos más utilizados de tasación se realizan a través de comparables: se individualiza la propiedad y se determina ubicación, medidas, y en base a la información se determina el valor en comparación con unidades de las mismas características. En este esquema también entra en juego, el valor de reposición: es decir se calcula el precio de construcción del inmueble según valores actuales y, luego, por la antigüedad del inmueble, así se estima su amortización. Un dato a tener en cuenta es que, una misma propiedad de un barrio a otro puede variar en su tasación hasta en un 150 por ciento. Y lo último, el valor de las expensas tiene una gran incidencia. "Lógicamente un departamento que tiene altos costos fijos se compensa con una rebaja en el valor por metro cuadrado", afirma Champanier.

Un mercado anémico de operaciones es propenso a distorsiones, que son producto, a la vez, de tácticas y estrategias. Es en este marco en el que toma lugar el concepto de la doble tasación. Y más aún: no faltan los que se preguntan si la tasación y el precio de venta están definitivamente divorciados. "En nuestra ficha, colocamos un valor de tasación y un valor pretendido, que es el que se publica. Generalmente, la oferta final termina siendo muy cercana al valor de tasación", responden en Mazzei Propiedades. Por lo expresado la comunicación fluida y clara entre el vendedor y el agente inmobiliario es fundamental. Nucífora explica que nunca toman un producto con precios un 10 por ciento por encima o por debajo del valor de tasación. "Tampoco tasamos más alto que la competencia para poder obtener la propiedad", indica y reconoce que, aun así, hay ofertas agresivas. "Quien tiene dólares quiere hacerlos valer", destaca.

Entonces ¿el valor de una propiedad bajó, expresado en dólares? En el mercado explican que en realidad lo que está sucediendo es que ante una necesidad de venta se aceptan ofertas con descuentos que, inclusive, en algunos casos supera el 20 por ciento. De cara al futuro, y en el caso de profundizarse la recesión, no descartan una pérdida real en el valor para los inmuebles usados. "Para nuevos proyectos es muy difícil ajustar más los valores, ya que el aumento de los costos de incidencia y el de construcción fueron absorbidos en gran parte de la ganancia proyectada del desarrollador", finalizan en Mazzei.